ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 16 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/01094 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O4DE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 JANVIER 2021

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN

N° RG 19/01189

APPELANT :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES DEMEURES DE LA MASSANE représenté par son syndic en exercice la SARL OPALEO dont le siège social est sis [Adresse 6]

[Localité 5]

Représenté par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Andie FULACHIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Jean CODOGNES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

INTIMEE :

Syndic de copropriété [Adresse 17] représenté par son syndic en exercice, l’agence FONCIA BUSCAIL, dont le siège social est situé

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représentée par M^e Sébastien CARTON, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant non plaidant

Ordonnance de clôture du 23 Octobre 2023 révoquée avant l’ouverture des débats par une nouvelle ordonnance de clôture du 18 juin 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Juin 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport et M^me Corinne STRUNK, Conseillère.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

Faits, Procédure et prétentions des parties :

Le [Adresse 21] et le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES DEMEURES DE LA [Adresse 16] sont deux copropriétés contiguës sises au [Adresse 2] à [Localité 9] sur des parcelles cadastrées respectivement Section AV numéro [Cadastre 4]. lieudit [Adresse 10] pour une superficie de 00ha 27a 50ca (Lot n°2) et Section AV numéro [Cadastre 3] (lot n°1), la résidence [Adresse 14] étant enclavée, son accès s’effectuant exclusivement par la copropriété les demeures de [Adresse 16].

Il résulte de l’état descriptif de division portant règlement de copropriete reçu le 06 octobre 2010 par Maître [L] [F]. Notaire à [Localité 18] qu’une servitude de passage conventionnelle a été constituée pour le Lot n°2 sur le Lot n°1.

Prétendant qu’au printemps 2017, la copropriété [Adresse 12] aurait de décidé de manière unilatérale de clore son fond en installant une barrière levante sur l’emprise de la servitude, la résidence [Adresse 14] a par acte du 2 avril 2019 assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence les demeures de la [Adresse 16] devant le tribunal judiciaire de Perpignan afin voir ôter le portail installé.

Par jugement du 11janvier 2021, le tribunal judiciaire de Perpignan a :

— condamné le [Adresse 22] [Adresse 16] à ôter le portail installé sur l’emprise de la servitude de passage conventionnelle qui profite au fonds propriété du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 13] Catalanes et ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours suivant la signification du jugemcnt à intervenir et pour une durée de 18 mois au-delà de laquelle il pourra être à nouveau fait droit ;

— condamné le Syndicat des Coproprietaires de la Residence LES DEMEURES DE LAMASSANE à payer au Syndicat des copropriétaires de la Residence LES CATALAN ES lasomme de 2.500 euros en indemnisation de son préjudice de |jouissance ;

— condamné le [Adresse 19] LES DEMEURES DE LA MASSANE à payer au [Adresse 20] la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— prononcé l’exécution provisoire du jugement.

— condamné le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES DEMEURES DE LA MASSANE aux entiers dépens.

La juridiction a retenu conformément aux dispositions de l’article 701 du code civil le propriétaire d’un fonds débiteur de servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou le rendre incommode, qu’en l’espèce le réglement de copropriété prévoit expressement que le passage ne pourra être ni obstrué ni fermé par un portail d’accès sauf accord entre les parties, dès lors sans qu’il soit nécessaire de se demander si le portail a eu pour effet de diminuer l’usage, il conviend de constater qu’il est contraire aux dispositions contractuelles.

Le 18 février 2021, le syndicat des copropriétaires les demeures de la Massane a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions du 26 février 2024, il demande à la cour de :

— Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture,

— INFIRMER dans toutes ses dispositions le Jugement rendu le 11 janvier 2021 par le Tribunal Judiciaire de PERPIGNAN,

Statuant à nouveau,

— JUGER que la servitude conventionnelle prohibe l’installation d’un « portail » et non d’une barrière hydraulique,

— JUGER que les travaux entrepris par la copropriété LES DEMEURES DE MASSANE ne contreviennent ni aux dispositions légales ni à la servitude conventionnelle,

— JUGER que les travaux entrepris par la copropriété LES DEMEURES DE MASSANE ont été réalisés aux fins de sécuriser les deux copropriétés,

— JUGER que la copropriété LES CATALANES ne démontrent aucun préjudice ou une incommodité dans l’usage de la servitude de passage,

En application de l’article 1195 du Code Civil et constatant l’échec des négociations,

Au subsidiaire,

— Vu l’article 1195 du Code Civil

— DIRE qu’à défaut d’accord obtenu, la demande de révision du contrat est recevable et bien fondée,

EN CONSEQUENCE,

— AUTORISER dans les conditions ci-dessus exposées la pose de la barrière litigieuse,

EN TOUTE HYPOTHESE,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires LES CATALANES à la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

Il fait valoir qu’il est expressément admis que le débiteur d’une servitude est en droit de clore son fonds si elle ne cause aucune gêne ou incommodité au droit de passage du fonds dominant, qu’il s’agit en l’espèce de deux barrières hydrauliques qui ont été installées et non d’un portail, alors que la servitude conventionnelle prohibe l’installation d’un « portail » mais ne prohibe aucunement l’installation d’une barrière électrique.

Il soutient que cette servitude de passage confère à son bénéficiaire des droits qui lui permettent de jouir pleinement et effectivement de la servitude sans pour autant pouvoir la modifier ou l’aggraver qu’il n’est aucunement démontré par la copropriété LES CATALANES d’un préjudice subi du fait de la sécurisation de la servitude, ni même que le fonds servant fait face à une contrainte dans l’exercice de sa servitude, qu’a contrario, la servitude de passage est d’autant plus sécurisée puisque seuls les résidents des deux copropriétés ont un accès, que les propriétaires du fonds servant conservent naturellement toutes les attributions inhérentes à la propriété du fonds affecté de la servitude ; que si le Syndicat des copropriétaires LES DEMEURES DE LA MASSANE ne peut rien faire qui tende à diminuer ou rendre plus incommode l’usage de la servitude, il peut néanmoins user du fonds et en disposer, que les impératifs de sécurité doivent être pris en considération, il n’est pas démontré par la partie adverse que les travaux réalisés ont obstrué ou diminué l’usage de la servitude.

Il se prévaut des dispositions de l’article 1195 du code civil, en faisant valoir qu aux mois de juillet et au mois d’août et ce depuis un certain temps (2017), ces parkings sont utilisés par les vacanciers d'[Localité 9], lesquels en conséquence des difficultés de stationnement sur la ville, occupent sans droits, les parkings litigieux qui sont sur l’assiette de la copropriété concluante et affectés à l’usage des copropriétaires ou locataires, que constatant l’existence d’un « changement de circonstance et la prise en considération d’un déséquilibre structurel » il convient de faire droit à la demande de la copropriété concluante de réviser le contrat et d’autoriser la pose d’une barrière automatique fonctionnant par digicode et par badge pouvant être inséré sur le véhicule automobile ou portable.

Par conclusions du 8 octobre 2021, le syndicat des copropritaires de la résidence ' [Adresse 14]' demande à la cour de :

— REJETER l’appel interjeté par le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES DEMEURES DE LA [Adresse 16] à l’encontre de la décision rendue le 11 janvier 2021 par le Tribunal Judiciaire de PERPIGNAN ;

En conséquence de :

— CONFIRMER celle-ci dans toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES DEMEURES DE LA [Adresse 16] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LES CATALANES la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que le SDC LES DEMEURES DE LA MASSANE prétend désormais que la servitude conventionnelle n’interdirait pas expressément l’installation d’une barrière électrique dans la mesure où le terme employé dans la servitude est celui de « portail » et non de « barrière » que le libellé de la servitude conventionnelle ne laisse en effet substituer aucun doute dès lors qu’il est clairement indiqué que la servitude ne pourrait être ni obstruée ni fermée. Que le droit de se clore n’est nullement d’ordre public et que les parties peuvent y déroger de manière conventionnelle, que les parties ont convenu de manière expresse que la servitude de passage concédée à la copropriété LES CATALANES ne pourrait être ni obstruée ni fermée par un portail d’accès, sauf dans ce dernier cas accord des parties, que les occupants de la Résidence LES CATALANES subissent quotidiennement des restrictions à leur droit de passage.

Elle fait valoir que la juridiction a retenu que conformément aux dispositions de l’article 701 du code civil, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incomnode, que de surcroît, le règlement de copropriété prévoit expressément, au paragraphe relatif au passage résultant de la servitude conventionnelle litigieuse que le passage "ne pourra être ni obstrué ni fermé par un portail d’accès sauf dans ce dernier cas accord entre les parties’ que les parties ont conventionnellement décidé de manière expresse que le propriétaire du fonds dominant renonçait à ce droit de se clore en indiquant dans le règlement de copropriété que la pose d’un portail sur le chemin objet du droit de passage était exclue, sauf accord entre les parties, accord qui n’existe pas au cas d’espèce, que le portail a ou non eu pour effet de diminuer l’usage du passage, ou de le rendre plus incommode, il convient de constater que sa pose est contraire aux stipulations contractuelles des parties et d’ordonner en conséquence son enlèvement

Par conclusions déposées le 2 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 15]' demande à la cour de :

— CONSTATER l’accord intervenu entre les parties selon un protocole du 22 mai 2025,

— DIRE que le protocole régularisé par les parties met un terme à l’appel interjeté par la SDC LA MASSANE, mais n’anéanti pas totalement les termes du jugement de première instance en date du 11 janvier 2021, l’ensemble des sommes versées à la SDC LES CATALANES en application de l’exécution provisoire lui restant

définitivement acquises,

ORDONNER au visa de l’article 2044 du code civil, l’homologation de la transaction intervenue entre les parties, et l’entériner,

CONSTATER que les parties ont convenu de renoncer réciproquement à toute procédure judiciaire qui pourrait naître du litige les ayant opposés,

DIRE ET JUGER que chacune des parties prendra à sa charge les frais et honoraires de son conseil, ainsi que ses dépens,.

Par conclusions déposées le 3 juin 2025, le [Adresse 19] [Adresse 1] les [Adresse 11]' demande à la cour de :

— HOMOLOGUER le protocole d’accord régularisé par les parties le du 22 mai 2025,

— DIRE ET JUGER que chacune des parties prendra à sa charge les frais et honoraires de son conseil, ainsi que ses dépens.

L’ordonnance de clôture prise le 23 octobre 2023 a été révoquée et une nouvelle clôture est intervenue par ordonnance du 18 juin 2025.

Motifs :

Conformément aux dispositions de l’article 2044 du code civil, les parties peuvent convenir d’une transaction afin de mettre un terme à une contestation. Tel est le cas en l’espèce, les parties ont souscrit une transaction qui régle le différent exposé dans leur conclusions et les parties ont convenu de renoncer réciproquement à toute procédure judiciaire qui pourrait naître du litige les ayant opposés pour respecter le présent accord.

Par ces motifs , la cour statuant par arrêt contradictoire :

DIRE que le protocole régularisé par les parties met un terme à l’appel interjeté par la SDC LA MASSANE, mais n’anéanti pas totalement les termes du jugement de première instance en date du 11 janvier 2021, l’ensemble des sommes versées à la SDC LES CATALANES en application de l’exécution proisoire lui restant définitivement acquises,

HOMOLOGUER le protocole d’accord régularisé par les parties le du 22 mai 2025,

DIRE ET JUGER que chacune des parties prendra à sa charge les frais et honoraires de son conseil, ainsi que ses dépens.

Le greffier La Présidente