ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 30 OCTOBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/01419 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QSZA

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 05 MARS 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER

N° RG 24/01142

APPELANT :

Monsieur [B] [M]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Marie GALLE, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e VERNHES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 25/000676 du 30/01/1940 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMEE :

La Société ADOMA, Société Anonyme d’Economie Mixte, au capital de 133 106 688 €, immatriculée au RCS de Paris sous le n° B 788 058 030, dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 4], représentée par son Président en exercice domicilié audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Marie camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 26 Août 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Septembre 2025,en audience publique, devant M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par contrat de résidence (foyer de travailleurs migrants conventionné) en date du 2 décembre 2016, ayant pris effet le 1er décembre 2016, la SAEM Adoma a attribué à M. [B] [M] la jouissance privative d’un logement, dans une résidence, située [Adresse 1] à [Localité 3], pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, moyennant une redevance mensuelle initiale de 313,74 euros.

Le contrat de résidence comprend un règlement intérieur que M. [M] a paraphé.

Suite à des impayés, un plan d’apurement amiable a été signé entre les parties le 24 mai 2023 afin d’apurer une dette de 1 062,32 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 24 juin 2024 (avis de réception signé le 2 juillet 2024), la société Adoma a mis en demeure M. [M] de payer la somme de 4 784,29 euros au titre des redevances impayées dues, à défaut de quoi le contrat de résidence serait résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024, la société Adoma a assigné M. [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé, aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette locative et d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération des lieux.

Par ordonnance de référé du 5 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé, a :

— déclarons recevable l’action en référé,

— constaté que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant au bail conclu le 2 décembre 2016 entre la société Adoma et M. [M] concernant le local d’habitation dans une résidence sociale situé [Adresse 1] [Localité 3], sont réunies à la date du 25 juillet 2024, du fait de l’impayé de redevances,

— déclaré en conséquence M. [M] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionné, à compter du 25 juillet 2024,

— dit qu’à défaut pour M. [M] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant’ de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la société Adoma,

— fixé au montant de la redevance financière mensuelle qui aurait été exigible si le contrat n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que M. [M] devra payer à compter de la date de résiliation du contrat le 25 juillet 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la société Adoma ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

— condamné M. [M] à payer à la société Adoma la somme provisionnelle de 6 889,99 euros représentant l’arriéré de redevances mensuelles et indemnités d’occupation, arrêté à la date du 22 janvier 2025, indemnité du mois de décembre comprise,

— autorisé M. [M] à apurer la dette en 23 mensualités de 287 euros au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du jugement, outre une dernière mensualité étant constituée du solde de la dette,

— dit qu’à défaut de paiement d’une mensualité l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse

— rappelé qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures civiles d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues

— débouté la société Adoma et M. [M] demandes,

— condamné M. [M] aux dépens,

— dit que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, à charge de M. [M]

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et débouté la société Adoma de sa demande de ce chef,

— constaté l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue le 13 mars 2025, M. [M] a relevé appel de cette ordonnance.

Par avis en date du 20 mars 2025, l’affaire a été fixée à l’audience du 2 septembre 2025 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Par conclusions du 11 avril 2025, M. [M] demande à la cour, au visa de l’article 1228 et 1345-5 du code civil, de :

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

— Constaté que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant au bail du 2 décembre 2016 entre la société Adoma et M. [M] concernant le local d’habitation dans une résidence sociale située [Adresse 1] [Localité 3] sont réunies à la date du 25 juillet 2024 du fait de l’impayé de redevances

— Déclare en conséquence M. [M] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée, à compter du 25 juillet 2024,

— Dit qu’à défaut pour M. [M] d’avoir volontairement libéré les lieux indument occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans le délai de deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissées dans les lieux, à ses frais, dans tel garde meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la société Adoma,

— Fixe au montant de la redevance financière mensuelle qui aurait été exigible si le contrat n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que M. [M] devra payer à compter de la résiliation du contrat le 25 juillet 2024 jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clefs à la société Adoma ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

— Condamné M. [M] à payer à la société Adoma la somme provisionnelle de 6 889,99 euros représentant l’arriéré de redevances mensuelles et indemnités d’occupation, arrêté à la date du 22 janvier 2025, indemnité du mois de décembre comprise,

— Autorisé M. [M] à apurer la dette en 23 mensualités de 287 euros au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du jugement, outre une dernière mensualité étant constituée du solde de la dette,

— Dit qu’à défaut de paiement d’une mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse,

— Débouté la société Adoma et M. [M] de leurs autres demandes,

— Condamné M. [M] aux dépens,

— Dit que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision ils seraient à la charge de M. [M],

— Constaté l’exécution provisoire,

— statuant à nouveau,

— autoriser M. [M] à apurer la dette en 23 mensualités de 287 euros au plus tard le 10 de chaque mois à compter d’un délai de six mois suivant la signification de l’arrêt, outre une dernière mensualité constituée du solde de la dette

— suspendre la résiliation du contrat de résidence, les effets de la clause résolutoire et toute expulsion pendant le délai de report et d’échelonnement d’exigibilité de sa dette selon l’échéancier accordé

— débouter la société Adoma de sa demande d’expulsion

— débouter la société Adoma de sa demande d’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que :

— il a justifié de sa situation financière afin d’obtenir des délais de paiement, ce qui légitime la suspension des effets de la clause résolutoire.

— il ne conteste pas l’existence des arriérés de loyers ni les indemnités d’occupation, mais sollicite uniquement un échéancier qui lui permettrait de retrouver une stabilité financière et de rembourser sa dette.

Par conclusions du 30 juin 2025, la société Adoma demande à la cour, au visa des articles 1224, 1228, 1229 et 1343-5 du code civil, de :

— rejeter toutes les demandes adverses comme injustes et non fondées,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance, dont appel,

— condamner M. [M] à lui payer la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, qu’il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de la société demanderesse,

— condamner M. [M] aux entiers dépens.

Elle expose en substance que :

— en application de l’article 1224 du code civil, ainsi que des dispositions du règlement intérieur et du contrat de résidence, la clause résolutoire produit automatiquement ses effets dès lors que la situation n’a pas été régularisée dans le mois suivant la mise en demeure.

— ni le règlement intérieur, ni le contrat de résidence ne prévoient la possibilité de suspendre cette clause.

— M. [M] s’était vu proposer, il y a deux ans, un plan d’apurement amiable qu’il n’a pas respecté.

— il n’a pas repris le paiement du loyer et ne fournit aucun élément permettant de démontrer une amélioration prochaine de sa situation financière.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1- sur la résiliation du bail et ses conséquences

Si M. [M] a formé appel des chefs du dispositif de l’ordonnance déférée, relatifs à l’acquisition de la clause résolutoire, au constat d’une occupation sans droit ni titre à compter du 25 juillet 2024, avec libération des lieux, et à défaut expulsion, fixation d’une redevance à titre d’indemnité d’occupation à compter de la résiliation et condamnation à payer un arriéré locatif de 6 889,99 euros, arrêté au mois de janvier 2025, dans le cadre d’un échéancier de 24 mois de 287 euros pour les 23 premiers mois et aux dépens, il ne développe des moyens qu’à l’appui d’une demande de délais de grâce.

1.1 En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 alinéa 1 suivant prévoit que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de l’article 835 alinéa 2 de ce code, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Selon l’article L. 633-1 du code de la construction et de l’habitation, un logement-foyer est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et locaux communs affectés à la vie collective.

L’article L. 633-2 dernier alinéa suivant prévoit que le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur;

— cessation totale d’activité de l’établissement;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

Selon l’article R. 633-3 de ce code,

I. ' La personne logée ou son représentant peut résilier à tout moment son contrat sous réserve d’un délai de préavis de 8 jours.

II. ' Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis:

a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

III. ' La résiliation du contrat est signifiée par huissier [commissaire] de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

IV. ' Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.

Ces dispositions ne permettent pas la suspension judiciaire de la clause résolutoire insérée dans le contrat de résidence sociale.

La loi n°89-462 du 6 juillet l989 prévoit, dans son article 2 1°, qu’à l’exclusion des dispositions relatives au logement décent, les dispositions du titre relatif aux relations entre bailleurs et locataires, et notamment, l’article 24, ne s’appliquent pas aux logements-foyers.

Aux termes de l’article 5 du contrat de résidence, le résident s’acquitte d’une redevance forfaitaire payable mensuellement aux termes convenus et au plus tard, le cinquième jour du mois suivant.

Selon l’article 7 2) suivant, à défaut de s’acquitter de l’exact paiement de la redevance à terme échu et au plus tard le cinquième jour du mois suivant, et un mois après mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le contrat sera résilie de plein droit et le résident doit quitter immédiatement les lieux

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats par le bailleur qu’à la date du 31 décembre 2024 (terme de décembre inclus), M. [M] était redevable d’une somme de 6 889,99 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation, ce qu’il ne conteste pas.

La société Adoma justifie avoir, par lettre du 20 mars 2023, respecté son obligation d’aviser la caisse d’allocations familiales concernée des impayés en application de l’article 7, M. [M] percevant une allocation logement.

La mise en demeure de payer du 24 juin 2024 vise la clause résolutoire. Elle est demeurée infructueuse pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de cette clause contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 25 juillet 2024, date de résiliation dudit contrat.

Il en résulte que M. [M], qui ne le conteste pas, est occupant sans droit du logement depuis la résiliation. Cette occupation caractérise un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

Son expulsion doit être prononcée et il sera condamné à payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance financière, qui aurait été payée si le contrat n’avait pas été résilié à compter du 25 juillet 2024, et ce jusqu’à l’entière libération.

L’ordonnance déférée sera confirmée quant à la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire, au prononcé de la libération des lieux et à défaut, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à celui d’une expulsion ainsi qu’au titre de la condamnation provisionnelle à l’arriéré locatif et à une indemnité mensuelle d’occupation.

2- sur la demande de report supplémentaire

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Ces dispositions ne permettent pas davantage la suspension judiciaire des effets de la clause résolutoire pendant le délai de grâce.

M. [M] justifie percevoir le revenu de solidarité active (attestation de paiement de la caisse d’allocations familiales de l’Hérault du mois de janvier 2025).

Il est inscrit sur la liste des demandeurs d’emploi sans justifier de recherches actives d’emploi.

Il justifie souffrir d’une addiction à l’alcool, ayant fait l’objet d’une cure de sevrage en octobre et décembre 2024.

Il justifie avoir renouvelé une demande de logement social en avril 2024. Aucun diagnostic social et financier ne figure au dossier.

Il ne conteste pas ne pas avoir respecté le plan d’apurement amiable de 2023. La dette n’a cessé d’augmenter (6 889,99 euros en décembre 2024) depuis la délivrance de la mise en demeure du 24 juin 2024 (4 784,29 euros).

Ainsi, il ne démontre pas que le report supplémentaire de six mois, qu’il réclame, lui permettra de retrouver un emploi avant le rééchelonnement sur 24 mois octroyé par le premier juge, dont les parties sollicitent la confirmation.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de suspension de la résiliation du contrat de résidence, des effets de la clause résolutoire et de toute expulsion ainsi que d’un report supplémentaire de six mois.

L’ordonnance de référé sera confirmée.

3- sur les autres demandes

M. [M], qui succombe, sera condamné aux dépens d’appel, sans que la demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ne puisse prospérer, celui-ci étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance de référé déférée,

Y ajoutant,

Rejette la demande de la SAEM Adoma fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [B] [M] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

le greffier la présidente