ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrée le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 18 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/03149 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QI4K

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 MAI 2024

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE PERPIGNAN

N° RG54-22-000002

APPELANTE :

Madame [I] [S]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Virginie MATAS-GUILLOUF, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

INTIMEE :

Madame [P] [N]

[Adresse 2],

[Adresse 8]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Représentant : M^e Delphine JOUBES de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES,

assistée de M^e Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Delphine JOUBES, avocat plaidant

En application de l’article 937 du code de procédure civile, les parties ont été convoquées à l’audience.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 JANVIER 2025,en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 6 février 1989, M. [A] [S] et Mme [L] [S] ont donné à bail à M. [U] [W] et Mme [P] [N], épouse [W], une propriété agricole comprenant une parcelle de terre en nature de jardin, des locaux agricoles, dont une petite maison d’habitation, à [Localité 7] " [Adresse 9] " (66), cadastrée section AI n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4].

M. [U] [W] est décédé le 10 juin 2016, et Mme [P] [N] a poursuivi l’activité agricole depuis cette date.

Par acte d’huissier de justice daté du 31 décembre 2021, un congé pour reprise personnelle aux fins d’exploitation agricole a été adressé par Mme [L] [S], pour la date du 31 décembre 2024.

Par requête datée du 28 avril 2022, Mme [P] [N] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Perpignan à l’encontre de Mme [L] [S] afin de voir juger nul et de nul effet ce congé.

Le jugement rendu le 3 mai 2024 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Perpignan :

Juge nul et de nul effet le congé pour reprise personnelle à fin d’exploitation agricole signifié le 31 décembre 2021 par Mme [L] [S] à Mme [P] [N] ;

Déboute les parties de toute demande plus ample ou contraire;

Condamne Mme [L] [S] aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne Mme [L] [S] à verser à Mme [P] [N] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 31 décembre 1991.

Le premier juge a relevé que les éléments versés ne permettaient nullement de démontrer qu’un des bénéficiaires de la reprise disposait des compétences professionnelles nécessaires à l’exercice de la profession d’apiculteur, tel qu’imposé par le code rural, et que les repreneurs résidaient dans des localités distantes des parcelles objets de la reprise.

Mme [I] [S] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 17 juin 2024.

Mme [I] [S] demande à la cour de :

Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a jugé nul et de nul effet le congé pour reprise personnelle à fin d’exploitation agricole signifié le 31 décembre 2021 par Mme [L] [S] à Mme [P] [N] et l’a condamné aux entiers dépens et à la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dire et juger le congé pour reprise personnelle afin d’exploitation agricole délivré le 31 décembre 2021 valable;

Ordonner que le congé soit effectif rétroactivement depuis le 31 décembre 2024 ;

Dire et juger qu’à compter du 31 décembre 2024, Mme [P] [N] est occupant sans droit ni titre du fait de la validation du congé précité ;

Ordonner l’expulsion de Mme [P] [N] et celle de tout occupant de son chef sans droit ni titre à compter de la signification de l’arrêt intervenir et qu’ils pourront y être contraints, si besoin est, ce avec le concours de la force publique ;

La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation annuelle de 3 000 euros, hors charges, à compter du 31 décembre 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice IRL l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’arrêt à intervenir ;

Rejeter la demande d’expertise comme injuste et mal fondée;

Condamner Mme [P] [N] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [P] [N] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Mme [L] [S] conclut à la recevabilité du congé. Elle affirme que l’état civil complet des repreneurs est mentionné et que les conditions de validité doivent s’apprécier au jour de la reprise du bail, date d’exploitation effective du fonds. Elle soutient démontrer du sérieux du projet d’apiculture, qui se voit retardé par le refus de Mme [P] [N] de quitter les lieux.

A titre subsidiaire, l’appelante fait valoir que le fait que Mme [P] [N] puisse prendre sa retraite à taux plein ou non relève de considérations purement personnelles et étrangères au litige. Elle s’oppose à la réalisation d’une expertise, ajoutant que la preneuse ne démontre pas avoir amélioré le bien loué.

Mme [P] [N] demande à la cour de :

Confirmer le jugement en ce qu’il a jugé nul et de nul effet le congé pour reprise personnelle à fin d’exploitation agricole signifié le 31 décembre 2021 par Mme [L] [S] à Mme [P] [N] ;

Débouter Mme [L] [S] de toutes ses demandes ;

A titre subsidiaire,

Juger que les effets du congé soient prorogés jusqu’au 31 décembre 2026, fin de l’année culturale au cours de laquelle Mme [P] [N] pourra bénéficier d’une retraire à taux plein ;

A titre très subsidiaire,

Désigner tel Expert qu’il plaira au Tribunal de nommer avec pour mission d’évaluer l’indemnité de sortie due à Mme [P] [N] par Mme [L] [S] au titre des améliorations effectuées sur l’exploitation par Mme [P] [N] ;

Dans tous les cas,

Condamner Mme [L] [S] au paiement de la somme de 3 000 euros titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [L] [S] aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de la SCP Vial Pech de Laclause Escale Knoepffler Huot Piret Joubes, Avocats soussignés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamner toujours sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, le requis à rembourser à la requérante toutes sommes qui pourraient être mises à sa charge en application des dispositions du décret n° 2001-212 du 08 mars 2001, modifiant le décret 96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale et relatif à la détermination du droit proportionnel de recouvrement ou d’encaissement mis à la charge des créanciers.

Mme [P] [N] conclut à la nullité du congé. Elle affirme que les repreneurs n’ont pas vocation à exploiter personnellement l’activité, en ce qu’aucun d’eux n’a d’expérience professionnelle pour tenir une exploitation agricole et que tous ont actuellement un emploi différent de celui d’apiculteur et ne résident pas sur place. Selon elle, les conditions doivent s’apprécier à la date à laquelle le congé est donné. Elle ajoute que les potentiels repreneurs ne justifient pas de l’organisation d’une entreprise individuelle ou d’une société dans le cadre de la future exploitation, ni de leurs moyens financiers.

A titre subsidiaire, Mme [P] [N] sollicite la prorogation du bail jusqu’à l’acquisition de sa retraite à taux plein, soit jusqu’au 1er janvier 2026.

Elle soutient continuer à exercer une activité sur les terres, objet du bail et avoir amélioré les lieux loués. Elle conteste également avoir entravé l’accès aux terres.

MOTIFS

1. Sur la validité du congé pour reprise

L’article L. 411-58 du code rural dispose que le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s’il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé.

L’article L. 411-59 du même code prévoit que le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans.

Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation.

Il doit notamment posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir ; occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe ; et justifier par tous moyens qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 du code rural ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions.

Sur ce fondement, il est constant, comme l’avance Mme [P] [N], sur la condition de la participation effective et permanente aux travaux agricoles, que la jurisprudence admet difficilement la compatibilité avec l’exercice d’une autre profession, même si l’activité prévue est peu contraignante et peut être assurée en se faisant aider par un personnel familial, sur la condition de diplôme, que celle-ci doit être appréciée à la date pour laquelle le congé a été donné, soit en l’espèce à la date du 31 décembre 2024.

A ce titre, les juges apprécient souverainement les éléments de preuve soumis pour établir que le candidat à la reprise a la volonté d’être un exploitant réel et le demeurer, et les moyens d’exploiter personnellement le fonds repris.

En l’espèce, les premiers juges ont retenu qu’en l’état des pièces versées au débat, il n’était pas démontré qu’un des bénéficiaires de la reprise disposait des compétences professionnelles nécessaires à l’exercice de la profession d’apiculteur, tel qu’imposé par le code rural, que par ailleurs, à l’exception de M. [H] [F], qui réside à [Localité 7], tous les bénéficiaires de la reprise résidaient dans des localités distantes des parcelles objets de la reprise.

En cause d’appel, au surplus de l’argumentation soutenue en première instance et des pièces versées devant les premiers juges, Mme [L] [S] avance que M. [H] [F] et Mme [K] [F] ont depuis fait l’acquisition de ruches et ont déposé une déclaration de détention et d’emplacement de ruches auprès du service du ministère de l’agriculture, en précisant que ces ruches ont pour l’instant été installées sur leur terrain respectif, avant de pouvoir les transférer avec toutes celles qui seront acquises une fois qu’ils pourront disposer de la propriété agricole objet du bail en litige.

Or, outre le fait que Mme [K] [F] réside à Rodes (66), soit à trente kilomètres environ d’Argelès-sur-Mer, ces seules déclarations de détention, effectuées moins d’un mois avant la date d’audience devant la cour d’appel, sont insuffisantes, à elles seules, afin de pouvoir démontrer que les bénéficiaires de la reprise, au nombre de cinq et qui exposent porter un projet familial, auraient, d’une part, la volonté d’être un exploitant réel et le demeurer, d’autre part, les moyens d’exploiter personnellement le fonds repris, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a prononcé l’annulation du congé pour reprise délivré par Mme [L] [S].

2. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [L] [S] sera condamnée aux dépens de l’appel, avec droit de recouvrement direct au bénéfice des avocats qui peuvent y prétendre.

Mme [L] [S], qui échoue en son appel, sera en outre condamnée à payer à Mme [P] [N] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 3 mai 2024 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Perpignan, en toutes ses dispositions;

CONDAMNE Mme [L] [S] à payer à Mme [P] [N] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE Mme [L] [S] aux dépens de l’appel et accorde aux avocats de la cause qui peuvent y prétendre, le droit de recouvrement direct prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente,