ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 09 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/03309 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P35E

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 01 JUIN 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARCASSONNE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 6]

N° RG 21/01928

APPELANTS :

Madame [F] [K]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Annabelle LACOMBE de l’AARPI LACOMBE-LAREDJ, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat postulant,

timbre fiscal non réglé

M^e Annabelle [Localité 7] a dégagé sa responsabilité par message RPVA en date du 23 octobre 2025

Monsieur [R] [K]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Annabelle LACOMBE de l’AARPI LACOMBE-LAREDJ, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat postulant,

timbre fiscal non réglé

M^e Annabelle [Localité 7] a dégagé sa responsabilité par message RPVA en date du 23 octobre 2025

INTIME :

Monsieur [B] [J]

né le 02 Juin 1977 à

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Alexandra DENJEAN DUHIL DE BENAZE de la SELARL LEXEM CONSEIL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 06 Octobre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Octobre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 octobre 2017, à effet au 1er novembre 2017, M. [B] [J] a donné à bail à M. [R] [K] et Mme [F] [K] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6] (11), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 685 euros, outre 15 euros de provision sur charges.

Dénonçant des loyers demeurés impayés après diverses relances, M. [B] [J] a fait délivrer à ses locataires, le 29 juillet 2020, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par courrier du 10 août 2021, l’agence immobilière en charge de la gestion du bien a été informée de la validation, par la commission de surendettement des particuliers de l’Aude, d’un plan de surendettement imposant aux époux [K], à compter du 30 septembre 2021, outre la reprise du paiement courant du loyer, de régler une somme mensuelle de 1 087,09 euros durant six mois, aux fins d’apurement.

L’échelonnement fixé n’ayant pas été respecté, les époux [K] ont été mis en demeure de régulariser leur situation, par courrier du 7 octobre 2021, reçu le 11 octobre 2021.

Par acte d’huissier du 3 décembre 2021, M. [B] [J] a fait assigner M. [R] [K] et Mme [F] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], en résiliation du bail, en expulsion, en fixation d’une indemnité d’occupation, en paiement au titre des loyers et charges impayés, et en indemnisation de son préjudice.

Le 21 juin 2022, les époux [K] ont déposé une nouvelle déclaration de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers de l’Aude, laquelle a, par décision du 17 novembre 2022, retenu une dette locative de 8 204,95 euros et fixé l’échelonnement de celle-ci sur sept mensualités d’un montant de 1 172,14 euros chacune.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 décembre 2022, les époux [K] ont contesté les mesures imposées par ladite commission.

Le jugement contradictoire rendu le 1er juin 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] :

Prononce la résiliation au 29 septembre 2020 du bail conclu le 27 octobre 2017 entre M. [B] [J] et M. [R] [K] et Mme [F] [K], née [O], relatif à la maison à usage d’habitation située [Adresse 3], aux torts exclusifs des défendeurs et à compter du présent jugement ;

Ordonne en conséquence à M. [R] [K] et Mme [F] [K], née [O], de libérer la maison à usage d’habitation et de remettre à M. [B] [J] les clés ;

Dit qu’à défaut pour M. [R] [K] et Mme [F] [K], née [O], d’avoir volontairement libéré les lieux dans le délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, M. [B] [J] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

Rejette la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de bénéficier de délais de paiement formée par M. [R] [K] et Mme [F] [K], née [O] ;

Condamne solidairement M. [R] [K] et Mme [F] [K], née [O], à verser à M. [B] [J] la somme de 2 894,16 euros selon décompte arrêté au 29 septembre 2020 ;

Condamne solidairement M. [R] [K] et Mme [F] [K], née [O], à verser à M. [B] [J] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant indexé du loyer augmenté des charges courantes, soit la somme de 729,12 euros jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, à compter du 1er octobre 2020 ;

Rejette la demande de M. [B] [J] de dommages et intérêts complémentaires ;

Rejette la demande de M. [R] [K] et Mme [F] [K], née [O], de leur demande de remise de quittances de loyer sous astreinte ;

Condamne solidairement M. [R] [K] et Mme [F] [K], née [O], à verser à M. [B] [J] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement M. [R] [K] et Mme [F] [K], née [O], aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Le premier juge a retenu que le défaut de paiement des loyers et charges locatives réclamés dans le commandement de payer du 29 juillet 2020, dans le délai de deux mois, ainsi que le non-respect de l’échéancier fixé par la commission de surendettement, caractérisaient un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, justifiant la résiliation du contrat à la date du 29 septembre 2020, aux torts exclusifs des locataires et leur expulsion des lieux.

Il a débouté les époux [K] de leurs demandes tendant à la suspension de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement, compte tenu du fait qu’ils ne justifiaient pas de la reprise continue du loyer courant, que leur dette locative ancienne ne cessait de croître, qu’ils n’apparaissaient pas en situation de la régler, et qu’ils avaient déjà largement bénéficié de délais de paiement. Il a alors condamné les époux [K] au paiement de la somme de 2 894,16 euros au titre de l’arriéré locatif, relevant qu’aucun élément permettant une contestation valable du montant de cette dette n’était rapporté, et que le bailleur justifiait de la régularisation des charges.

Le premier juge a constaté que la demande de dommages-intérêts de M. [B] [J] n’était pas justifiée, dans la mesure où ni la mauvaise foi des époux [K], ni l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement de la créance n’était démontré. Il a également rejeté la demande des époux [K] tendant à la remise de quittances de loyer sous astreinte, tenant l’impossibilité du bailleur de les leur délivrer en l’absence de paiement des loyers et provisions pour charges.

Mme [F] [K] et M. [R] [K] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 28 juin 2023.

Dans leurs dernières conclusions du 27 juillet 2023, Mme [F] [K] et M. [R] [K] demandent à la cour de :

Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées ;

Réformer le jugement du 1er juin 2023 ;

Sur la dette :

Dire et juger que les provisions sur charges doivent être déduites de la dette locative ;

Dire et juger que les époux [K] seront dispensés de versement de provisions sur charges jusqu’à la justification par le bailleur des charges réellement exposées ;

Condamner M. [B] [J] sous astreinte de 10 euros par jour de retard à remettre aux époux [K] les quittances de loyer ;

Sur le bail :

Constater qu’un plan de surendettement était en cours d’examen devant le juge des contentieux de la protection et que les locataires avaient repris le paiement du loyer avant la délivrance de l’assignation ;

Suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Accorder aux époux [K] 36 mois de délai de paiement;

Débouter M. [B] [J] de ses plus amples demandes.

Les époux [K] contestent le montant de la dette locative, soutenant que la reprise du paiement du loyer depuis le mois de janvier 2021 serait démontrée et qu’il conviendrait d’imputer sur cette dette les provisions de novembre 2017 à mars 2023, dans la mesure où le bailleur ne justifierait pas des charges réellement engagées.

Ils sollicitent la remise sous astreinte de quittances de loyer, affirmant qu’aucune quittance ne leur aurait été délivrée depuis le début du bail, alors que celles-ci leur permettraient de démontrer leur bonne foi ainsi que la concomitance entre la maladie de Mme [F] [K] et les incidents de paiement. Au soutien de leurs demandes tendant à la suspension de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement, les appelants prétendent que le plan de surendettement incluant la dette locative était en cours d’examen devant le juge du surendettement et non exigible lorsque le premier juge a statué. Ils font également valoir qu’ils sont en mesure de s’acquitter de leur dette, arguant disposer de revenus de 3 000 euros mensuels au titre de leur retraite.

Dans ses dernières conclusions du 27 octobre 2023, M. [B] [J] demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection de [Localité 6] le 1er juin 2023, en ce qu’il a :

Rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement formulée par M. [R] [K] et Mme [F] [K], née [O],

Prononcé la résiliation au 29 septembre 2020 du contrat de location de la maison à usage d’habitation sise [Adresse 3], conclu le 27 octobre 2017 entre M. [B] [J], d’une part, et M. [R] [K] et Mme [F] [K], née [O], d’autre part, aux torts exclusifs de ces derniers, et à compter du jugement,

Ordonné en conséquence à M. [R] [K] et Mme [F] [K], née [O], de libérer la maison occupée et de remettre les clés à M. [B] [J],

Dit qu’à défaut pour M. [R] [K] et Mme [F] [K], née [O], d’avoir volontairement libéré les lieux dans le délai de 2 mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, M. [B] [J] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

Condamné solidairement M. [R] [K] et Mme [F] [K], née [O], au paiement de la somme de 2 894,16 euros au titre des loyers et charges impayés selon le décompte arrêté au 29 septembre 2020,

Condamné solidairement M. [R] [K] et Mme [F] [K], née [O], au paiement, à compter du 1er octobre 2020, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant indexé du loyer augmentée des charges courantes jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

Rejeté la demande de M. [R] [K] et Mme [F] [K], née [O], de remise de quittances de loyer sous astreinte,

Condamné solidairement M. [R] [K] et Mme [F] [K], née [O], à payer à M. [B] [J] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné solidairement M. [R] [K] et Mme [F] [K], née [O], à payer à M. [B] [J] les dépens ;

Juger que le montant total de l’indemnité d’occupation courant à compter du 1er octobre 2020 s’établit à la somme de 7 205,72 euros, suivant l’indexation des loyers régulièrement intervenue, et conformément au décompte arrêté au 4 août 2023, somme à parfaire le jour de l’audience (10 099,88 – 2 894,16 au titre des arriérés de loyers retenus par le jugement du 1er juin 2023) ;

Juger que dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la présente décision, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, ces sommes retenues par cet huissier, par application de l’article 10 du décret du 8 mars 2011 portant modification du décret du 12 décembre 1990 (n°96/1880 tarif des huissiers) devront être supportées par les débiteurs ;

Débouter M. [R] [K] et Mme [F] [K] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner solidairement M. [R] [K] et Mme [F] [K] à payer à M. [B] [J] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamner solidairement M. [R] [K] et Mme [F] [K] aux entiers dépens de l’instance passés et à venir et à l’exécution de la décision à venir.

M. [B] [J] soutient que la dette locative s’élève à la somme de 10 099,88 euros à la date du 4 août 2023, affirmant que tous les paiements de loyer opérés par les appelants et leur fils auraient été portés au crédit de leur compte et que la preuve du paiement des loyers des mois de janvier et mars 2021 ne serait pas rapportée. Il conclut à l’irrecevabilité de la demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement, arguant que les locataires n’auraient pas repris le versement intégral du loyer à compter du mois de janvier 2021, qu’ils n’auraient pas respecté les mesures imposées par la commission de surendettement et qu’ils se seraient désistés de la procédure en contestation qu’ils avaient intentée à l’encontre de la décision rendue le 17 novembre 2022 par ladite commission, de sorte que les mesures qu’elle a fixées seraient devenues définitives.

L’intimé sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté la demande de remise des quittances de loyer au motif que les locataires n’étaient pas à jour du paiement de leur loyers et provisions sur charges. Par ailleurs, il prétend que les époux [K] auraient toujours été destinataires des décomptes de régularisation annuelle de charges.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 6 octobre 2025.

MOTIFS

1. Sur le défaut d’acquittement du timbre fiscal par les appelants

Il résulte des articles 963, 964 du code de procédure civile et 1635 bis P du code général des impôts que lorsque l’appel entre dans le champ d’application de cette dernière disposition, les parties justifient, à peine d’irrecevabilité de l’appel, de l’acquittement du droit prévu à cet article.

Selon l’article 126 du code de procédure civile, le défaut de paiement de ce droit peut être régularisé jusqu’à ce que le juge compétent statue.

L’irrecevabilité de l’appel faute de justification de l’acquittement par l’appelant du droit prévu à l’article 1635 bis P du code général des impôts ne peut être prononcée sans que l’avocat de l’appelant ait été invité à s’expliquer sur ce défaut de justification ou qu’à tout le moins un avis d’avoir à justifier de cet acquittement lui ait été préalablement adressé par le greffe l’invitant à justifier du paiement de ce droit ou d’une cause d’exonération de ce paiement.

En l’espèce, par message RPVA du 13 octobre 2025, le greffe de la cinquième chambre de la cour a alerté le conseil des appelants de ce qu’il devait acquitter le droit prévu à l’article 1635 bis P du code général des impôts d’un montant de 225 euros avant l’audience du 27 octobre 2025 et, qu’à défaut, l’irrecevabilité de l’appel pourrait être constatée d’office, en application de l’article 963 du code de procédure civile.

Par message RPVA du 23 octobre 2025, le conseil des appelants a informé la cour que le cabinet n’intervenait plus pour les époux [K].

Ces derniers n’ayant pas justifié du paiement du droit en question, il s’ensuit que leur appel est irrecevable.

Il ne sera pas statué sur l’appel incident de M. [B] [J] dès lors qu’il n’a pas été formé dans le délai légal de l’appel principal.

Partie perdante, les époux [K] supporteront les dépens d’appel.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [B] [J] les frais irrépétibles exposés en appel.

Il lui sera en conséquence alloué de ce chef la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

DECLARE IRRECEVABLE l’appel formé par M. [R] [K] et Mme [F] [K] à l’encontre du jugement contradictoire rendu le 1er juin 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] ;

Y ajoutant,

CONDAMNE solidairement M. [R] [K] et Mme [F] [K] à payer à M. [B] [J] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE M. [R] [K] et Mme [F] [K] aux dépens de l’appel.

Le greffier, Le président,