COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 07 MAI 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/01429 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PLDH

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 10 FEVRIER 2022

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER

N° RG 19/06512

APPELANTS :

Madame [C] [I] [J] [N]

née le 14 Octobre 1990 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

et

Monsieur [X] [O] [B]

né le 08 Avril 1989 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés par M^e Virginie ARCELLA LUST de la SCP LES AVOCATS DU THELEME, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué sur l’audience par M^e Aurélia DONADONI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEES :

Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par la SELARL LEXEM CONSEIL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par M^e Camille DELRAN de la SELARL DELRAN COMTE BARGETON-DYENS SERGENT ALCALDE, avocat au barreau de NIMES, substitué sur l’audience par M^e Marie-Louise HUGON, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

S.C.I. [M] 8 prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Bénédicte CHAUFFOUR de la SCP LAFONT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué sur l’audience par M^e Elisa ECHE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 26 janvier 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 février 2026,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Frédéric DENJEAN, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M. Frédéric DENJEAN, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour fixé au 16 avril 2026 et prorogé au 07 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte reçu le 25 juillet 2016 par maître [P] [L], notaire à [Localité 6], la SARL [W] et Associés a vendu à madame [C] [N] et monsieur [X] [B], à [Localité 2], lieudit «'[Adresse 5]'», un terrain à bâtir portant le numéro 3 du lotissement dénommé «'[Adresse 6]'» cadastré section AE numéro [Cadastre 1].

Aux termes d’un acte reçu les 29 juillet et 1er août 2014 par maître [L], notaire à [Localité 6], la SARL [W] et Associés a vendu à la SCI [M] 8, à [Localité 2], lieudit «'[Adresse 5]'», des terrains à bâtir portant les numéros 6 et 7 du lotissement dénommé «'[Adresse 6]'» cadastrés section AE numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 3].

Par acte d’huissier en date du 13 décembre 2019, les consorts [N]-[B] ont fait assigner la SCI [M] 8 devant le tribunal de grande instance de Montpellier afin qu’il':

— Condamne la SCI [M] 8 à démolir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, l’empiètement de son mur édifié au détriment de la parcelle cadastrée section AE numéro [Cadastre 1], située [Adresse 1] à [Localité 2], qui leur appartient, et ce aux fins de permettre la conformité des limites au plan de contrôle et de rétablissement de limites de monsieur [U], géomètre-expert,

— Condamne la SCI [M] 8 à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour violation du droit de propriété,

— Condamne la SCI [M] 8 à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— Ordonne l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Dise que conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, maître Virginie Arcella-Lust pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Au soutien de leurs demandes, ils exposent que suite aux opérations de rétablissement des limites entre le fonds cadastré section AE numéro [Cadastre 1] leur appartenant et le fonds cadastré section AE numéro [Cadastre 2] appartenant à la SCI [M] 8, il a été constaté que le mur de cette dernière avait été érigé en un mauvais emplacement et était implanté sur leur parcelle. Ils invoquent les dispositions des articles 544 et 545 du code civil et précisent qu’en l’espèce, l’empiètement est caractérisé par le procès-verbal du 26 mars 2019 de contrôle et de rétablissement de limites et qu’il doit y être mis fin.

Par acte d’huissier en date du 18 février 2020, la SCI [M] 8 a fait assigner la société Axa France IARD en sa qualité d’assureur de la société EMP devant le tribunal judiciaire de Montpellier, afin qu’il la condamne à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle.

Elle expose qu’elle conteste la mauvaise implantation de son mur, mais ajoute que si cette mauvaise implantation devait être retenue, elle serait de nature à engager la responsabilité du constructeur du mur qu’est la société EMP, laquelle est assurée auprès de la société AXA.

Le 4 novembre 2020, le juge de la mise en état a procédé à la jonction des deux instances.

Par jugement contradictoire du 10 février 2022, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

— Débouté madame [N] et monsieur [B] de leur demande de démolition du mur édifié par la SCI [M] 8,

— Débouté madame [C] [N] et monsieur [X] [B] de leur demande de dommages et intérêts pour violation du droit de propriété,

— Condamné in solidum madame [C] [N] et monsieur [X] [B] à verser à la SCI [M] 8 une somme de 2 233,26 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2020,

— Dit que les intérêts dus pour au moins une année entière produiront intérêts,

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

Condamné in solidum madame [C] [N] et monsieur [X] [B] à verser à la société civile immobilière [M] 8 une somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné in solidum madame [C] [N] et monsieur [X] [B] à verser à la société Axa France IARD une somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté madame [N] et monsieur [B] de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné in solidum madame [N] et monsieur [B] aux dépens.

Par déclaration d’appel enregistrée par le greffe le 14 mars 2022, les consorts [N]-[B] ont régulièrement relevé appel de ce jugement.

Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 9 janvier 2026, ils sollicitent l’infirmation du jugement et demandent à la cour de :

— Accueillir le désistement d’appel de monsieur [B] et le prononcer,

' Au principal,

— Condamner la SCI [M] 8 à démolir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, l’empiètement de son mur privatif sur la parcelle section AE numéro [Cadastre 1] située [Adresse 1] à [Localité 2] (34) propriété de madame [N], et ce aux fins de permettre le respect de la conformité des limites au plan de contrôle et de rétablissement de limites de monsieur [U], géomètre-expert,

— Condamner la SCI [M] 8 à porter et payer à madame [N] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour violation du droit de propriété,

— Condamner la SCI [M] 8 à payer la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SCI [M] 8 aux entiers dépens,

' Au subsidiaire,

— Condamner in solidum la SCI [M] 8 et la société AXA à démolir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, l’empiètement du mur privatif de la SCI [M] 8 sur la parcelle section AE numéro [Cadastre 1] située [Adresse 1] à [Localité 2] (34) propriété de madame [N], et ce aux fins de permettre le respect de la conformité des limites au plan de contrôle et de rétablissement de limites de monsieur [U], géomètre-expert,

— Condamner in solidum la SCI [M] 8 et la société AXA à porter et payer à madame [N], la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour violation du droit de propriété,

— Condamner in solidum la SCI [M] 8 à porter et payer à madame [N] la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum la SCI [M] 8 et la société AXA aux entiers dépens,

' A titre très subsidiaire,

— Ordonner une expertise judiciaire confiée à tel expert qu’il plaira à la cour de désigner,

— Statuer ce que de droit sur l’avance des frais de la mesure d’expertise judiciaire ordonnée,

' En tout état de cause,

— Condamner in solidum la SCI [M] 8 à porter et payer à madame [N] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum la SCI [M] 8 et la société AXA aux entiers dépens en ce inclus le coût de l’ensemble des procès-verbaux établis.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 22 janvier 2026, AXA France IARD demande à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, et demande à la cour de :

— Statuer ce que de droit sur le désistement de monsieur [B],

'A titre principal,

— Débouter madame [N] de sa demande de démolition sous astreinte,

— Débouter madame [N] de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros,

— Débouter madame [N] de sa demande d’expertise,

— La condamner au paiement des entiers frais et dépens de l’instance outre 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' A titre subsidiaire,

— Débouter la SCI [M] 8 de son appel en garantie dirigé contre la compagnie AXA France IARD,

' A titre infiniment subsidiaire,

— Ordonner l’opposabilité de la franchise contractuelle au titre de la garantie facultative,

— Ordonner l’opposabilité de la franchise contractuelle au titre de la garantie obligatoire à l’assuré,

— Ramener à de plus justes proportions les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que celles afférentes à l’indemnisation du préjudice,

— Statuer ce que de droit sur les dépens.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 22 janvier 2026, la SCI [M] 8 demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, et demande à la cour de :

— Rejeter la demande de désistement de monsieur [B],

— Condamner in solidum madame [N] et monsieur [B] à payer à la SCI [M] 8 la somme de 3 600 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en cause d’appel,

' A titre subsidiaire,

— Condamner AXA en sa qualité d’assureur de la société EMP à relever et garantir la concluante de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle,

— Condamner madame [N] et monsieur [B] in solidum, ou subsidiairement AXA, aux dépens d’appel dont distraction au profit de la SCP Lafont & Associés Avocats, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 26 janvier 2026.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux conclusions des parties.

MOTIFS'

Sur la demande de désistement

L’article 401 du code de procédure civile dispose que le désistement de l’appel n’a besoin d’être accepté que s’il contient des réserves ou si la partie à l’égard de laquelle il est fait a préalablement formé un appel incident ou une demande incidente.

Les consorts [N]-[B] soutiennent que 'le 3 février 2022, madame [N] a acquis la quote-part des droits de propriété de monsieur [B] et se trouve donc être l’unique propriétaire de la parcelle cadastrée section AE numéro [Cadastre 1] située [Adresse 1] à [Localité 2] (34) constituant le lot n°3 du lotissement « [Adresse 6] » et de la maison d’habitation édifiée dessus, qu’elle occupe à titre de résidence principale. Monsieur [B] entend donc se désister.

La SCI [M] 8 sollicite le rejet de la demande de désistement de monsieur [B], et AXA France IARD s’en rapporte à justice.

Il apparaît que la demande de désistement de monsieur [B] de son appel n’étant pas acceptée par l’une des parties intimées, elle ne peut avoir d’effet extinctif le concernant, et doit être rejetée.

Sur la demande de démolition du mur

L’article 653 du code civil énonce que dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s’il n’y a titre ou marque du contraire.

Le tribunal’indique que :

— Un mur de soutènement séparant deux héritages peut être mitoyen s’il est à l’usage commun des propriétaires des fonds contigus, et notamment si, outre son rôle de soutènement, il a pour fonction de clôturer les fonds des parties.

— En observant les altimétries mentionnées par monsieur [U], géomètre, la différence d’altimétrie était de 20 centimètres. Cette configuration ne nécessitait donc pas, à l’origine, la réalisation d’un mur de soutènement.

— En l’espèce, le mur litigieux, situé à cheval sur la limite séparative des deux fonds, outre sa fonction actuelle de soutenir les terres de la SCI [M] 8, permet de clôturer les deux fonds contigus et d’empêcher les vues sur les fonds respectifs des parties. Cet usage commun le rend mitoyen.

— Au vu de l’acte authentique de vente en date du 25 juillet 2016, il est établi que le mur litigieux est un mur de clôture, mitoyen.

Madame [N] et monsieur [B] soutiennent que :

— Le jugement mérite infirmation car les affirmations du premier juge sont en contradiction avec les exigences requises par le règlement du lotissement et le cahier des charges dudit lotissement pour qu’un mur entre deux fonds soit qualifié de mur de clôture. En effet, le mur de soutènement de la SCI [M] 8 qui empiète n’est pas un mur de clôture ni un mur mitoyen. Le mur édifié par la SCI [M] 8 est un mur de soutènement, cette fonction de soutènement est prégnante et principale.

— Il résulte du procès-verbal de constat d’huissier de justice du 26 mai 2020 (pièce n°6) que la parcelle de la SCI [M] 8 (propriété située au n°12) surplombe celle de la concluante (située au n°6) et que les terres de la parcelle de la SCI [M] 8 arrivent à peu près à la moitié du mur (soit au moins à 1,40 mètres puisque le mur est haut de 2,80 mètres). Il résulte donc des constatations de l’huissier de justice que le mur construit par la SCI [M] 8 constitue un mur de soutènement et de soubassement (la moitié du mur est en béton banché). De plus, des terres ont été apportées par la SCI [M] 8, ce qui est en contravention de l’article 11.6 du règlement du lotissement (pièce n°5 : règlement du lotissement).

— Lors de la construction de son mur de soutènement, la SCI [M] 8 n’a pas respecté les limites divisoires et a supprimé les bornes existantes.

— Le rapport de la société Ingebat 34, saisie par madame [N], confirme que la SCI [M] 8 a modifié le niveau naturel de son terrain et à exhausser les terres sur sa parcelle (pièce n°8).

— La semelle de fondation du mur de la SCI [M] 8 déborde sur la parcelle [N].

— Le mur de soutènement de la SCI [M] 8 ne respecte pas le règlement du lotissement (articles 11.3 et 11.6) ni le cahier des charges du lotissement (article 6) s’agissant des dispositions relatives aux clôtures (de par sa hauteur et son mode de construction) et au titre de l’écoulement des eaux de ruissellement.

— Enfin, les caractéristiques de construction du mur de la SCI [M] 8 et sa fonction démontrent que le mur constitue un mur de soutènement et non un mur de clôture. Cette qualité de mur de soutènement interdit donc la mitoyenneté du mur ainsi édifié.

— La SCI [M] 8 mentionne qu’elle n’a pas signé le plan annexé au procès-verbal de rétablissement de limites du 26 mars 2019 de monsieur [U], géomètre-expert, et semble contester ce procès-verbal pour la première fois devant la cour. La SCI [M] 8 n’avait aucunement contesté devant le tribunal le procès-verbal du 26 mars 2019. De plus, la SCI [M] 8 ne fournit aucun élément technique démontrant que le procès-verbal de rétablissement des limites de monsieur [U] serait « vicié » et que le « déplacement des limites de propriété n’existerait pas ».

— La SCI [M] émet une série d’affirmations :

' Le mur aurait été construit en accord avec les différents voisins et le lotisseur

' L’accord des voisins et du lotisseur expliquerait la construction du mur en béton banché

' Le lotisseur n’aurait effectué aucune remarque sur le mur

' La concluante n’aurait fait aucune remarque sur le mur pendant plus d’un an

Cependant, aucune de ces affirmations ne sont étayées par aucune pièce versée aux débats ou par une offre probatoire inopérante.

— Concernant la réfutation de la position de la compagnie d’assurance AXA': la compagnie AXA allègue un caractère prétendument accessoire à la fonction de soutènement du mur édifié par la SCI [M] 8 par rapport à son caractère de mur séparatif. Cependant, c’est précisément l’inverse comme l’objective le procès-verbal de constat d’huissier (pièce n°6) et le rapport de la société Ingebat 34 (pièce n°8). De plus, cette affirmation n’est étayée par aucun élément technique. Enfin, il n’existe pas de présomption de mitoyenneté de l’article 653 du code civil s’agissant d’un mur de soutènement même s’il effectue également une séparation des fonds (cette fonction séparative est accessoire et ne qualifie pas le mur).

La SCI [M] 8'soutient que :

— Le mur litigieux dont la démolition est demandée est un mur mitoyen.

— En conséquence, le point de savoir comme le prétend le géomètre des appelants où se situe exactement la limite divisoire sous ce mur mitoyen est sans intérêt puisqu’il appartient autant à l’un qu’à l’autre, et qu’en tout cas il est à cheval sur les deux héritages sans jamais être entièrement sur l’un ou l’autre. Il n’y a donc pas d’empiètement.

— Le mur a été construit en accord avec les différents voisins présents à l’époque de sa construction en continuité sur les différentes parcelles ([V]/[S], [M] 8/[R], [M] 8/[W] le lotisseur auteur des demandeurs) ce qui explique la base en béton banché. A la vente du terrain aux demandeurs le 25 juillet 2016, le mur était fini. Le mur n’a été construit que pour séparer les deux terrains et limiter la vue de la parcelle supérieure sur la parcelle en aval.

— Contrairement à ce qu’affirme madame [N], c’est après la construction du mur que les demandeurs ont aménagé leur terrain jusqu’au pied du mur malgré la présence de la semelle de fondation.

— Il est vrai que bien après la construction du mur, la concluante a en mars 2016 accepté que son locataire déverse du gravier pour aplanir et embellir le terrain ; cet apport n’a pas transformé le mur de clôture en mur de soutènement. Il n’y a pas eu d’apport de terre mais de gravier dans un but d’embellissement et bien après la construction du mur si bien qu’il est vrai que depuis cet apport le mur a aussi la fonction de retenir le gravier mais ce qui est une fonction accessoire par rapport à celle principale et d’origine de séparer les parcelles. Enfin, madame [N] n’était pas encore voisine au moment où le gravier a été apposé sur le terrain de la SCI, son consentement n’a donc pu être recueilli.

— Le gravier qui a la particularité d’être perméable permet à l’eau de continuer à s’écouler. Le terrain de l’appelante a été nivelé (photo1) ce qui a modifié sur au moins 4 mètres à partir du mur de clôture l’écoulement naturel de l’eau d’où une stagnation au pied du mur.

— Concernant l’absence de barbacanes qui interdirait d’enduire le mur coté appelante, rien n’empêche aujourd’hui de réaliser cet enduit.

— La mairie de [Localité 2] atteste qu’une demande de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle « Inondation par débordement de cours d’eau et inondation par ruissellement et coulée de boue associée » a été déposée pour la journée du 22 décembre 2025. Il convient donc de préciser que la vidéo constatée fait état d’une météo exceptionnelle.

Axa France IARD soutient que :

— Il s’agit d’un mur séparatif. L’article 653 du code civil, crée en faveur des propriétaires dont les héritages sont séparés par un mur de séparation, une présomption de mitoyenneté. La nature des matériaux utilisés et les modes de construction sont indifférents à la qualification de mur mitoyen.

— Aucun justificatif n’est produit susceptible de contredire la mitoyenneté.

— La qualification de mur de soutènement n’est pas exclusive de celle de mur de clôture mitoyen, en effet, même si le mur a une fonction accessoire de mur de soutènement, la présomption de mitoyenneté s’applique.

— En l’espèce, même si le mur séparant les deux fonds contigus, était qualifié de mur de soutènement, cette fonction n’est qu’accessoire par rapport à celles : de clôture qui est à l’usage commun des propriétaires des parcelles mitoyennes, et de « brise-vue ».

— Le cahier des charges du lotissement (page 7) prévoit expressément concernant les clôtures «'les clôtures communes à deux ou plusieurs lots seront mitoyennes et établies à frais communs'». Ces dispositions sont également retranscrites dans le titre de propriété des consorts [N]-[B] (page 34).

— Le mur a été édifié, avant l’acquisition de leur bien par les consorts [N]-[B], en accord avec les différents voisins propriétaires à l’époque de sa construction, en continuité sur les différentes parcelles': [V]/[S], [M] 8/ [R], [M] 8/ [W].

— De l’aveu même de la SCI [M] 8 c’est d’un mur mitoyen dont il a été passé commande au constructeur.

— Les pièces du dossier démontrent que les bornes de séparations des lots sont incluses dans le mur de clôture, et que celui-ci est bien construit à cheval sur les deux parcelles.

— Le constructeur ne saurait endosser aucune responsabilité, ayant parfaitement respecté les termes de son contrat.

— Si la cour retient l’empiètement et la démolition du mur litigieux, le coût de cette mesure ne pourra être garanti par AXA en raison de l’absence d’une faute d’implantation imputable à la société EMP.

— Par ailleurs, la garantie AXA ne saurait être mobilisée qu’en présence d’une faute de la société EMP couverte par la police d’assurance, ce que la SCI [M] 8 ne démontre nullement.

Il apparaît que':

— Lors de l’établissement du procès-verbal de contrôle et de rétablissement des limites en date du 26 mars 2019 par le géomètre-expert [U], madame [N], en sa qualité et en qualité de représentante de monsieur [B], comme monsieur [Y] [M] représentant la SCI [M] 8, étaient présents.

— Le procès-verbal a été établi de façon contradictoire.

— Le procès-verbal a été produit contradictoirement aux débats, et aucune partie n’a sollicité du conseiller de la mise en état d’ordonner une expertise judiciaire.

— Le géomètre-expert a dressé un plan sur lequel le mur séparant le lot AE[Cadastre 2]-AE[Cadastre 3] du lot AE[Cadastre 1] est situé sur le fonds AE[Cadastre 1], au-delà de la limite des fonds matérialisée en rouge, l’axe du mur existant ne correspondant pas à la limite matérialisée par un trait rouge continu, ce qui est confirmé par les marques rouges figurant sur les photos jointes en annexe.

— Ce plan est signé avec apposition de son tampon par le géomètre-expert, contrairement à ce que prétend la SCI [M] 8, laquelle ne rapporte aucun élément probant contredisant l’implantation du mur figurée sur ce plan.

— La SCI allègue que le mur est «'à cheval sur les deux héritages ' autant d’un côté que de l’autre'», ce qui ne correspond nullement aux photographies figurant en annexes du procès-verbal du géomètre-expert.

— Le premier juge a affirmé que le mur est à cheval sur la ligne de matérialisation de la limite de propriété, mais de façon erronée car en contradiction avec le plan de contrôle et de rétablissement des limites, tout en ajoutant qu’aucune des parties ne le remet en cause.

— Les consorts [N]-[B] mentionnent légitimement que lors de la construction de son mur de soutènement la SCI [M] 8 n’a pas respecté les limites divisoires.

— Selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation, la présomption de mitoyenneté de l’article 653 est écartée lorsque le mur empiète sur la propriété voisine. Un mur construit en partie chez le voisin ne peut être présumé mitoyen.

— L’empiètement constitue une atteinte au droit de propriété et fait obstacle à toute présomption de mitoyenneté, car un mur ne peut pas être à la fois mitoyen et partiellement construit sur le fonds voisin.

— Selon l’article 545 du même code, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, et la démolition de la partie de construction reposant sur le fonds voisin doit être ordonnée, quand le propriétaire de ce fonds l’exige, ce qui est le cas en l’état.

— Le premier juge a à tort décidé que madame [C] [N] et monsieur [X] [B] ne sont pas fondés à invoquer un empiètement de ce mur sur leur parcelle, et les a déboutés de leur demande de démolition.

— La démolition du mur sera ordonnée, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, en application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

— La SCI [M] 8 sera condamnée à payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil pour le préjudice subi par les appelants du fait de l’empiètement du mur sur leur propriété et la violation du droit de propriété ainsi occasionnée.

Sur l’appel en garantie

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La SCI [M] 8 soutient que’pour le cas où par extraordinaire, la cour ordonnerait la démolition du mur, la société EMP constructeur du mur sera déclarée responsable du préjudice qui en résulte en application de l’article 1231-1 du code civil car il lui appartient de construire un mur exempt de vice et irréprochable, ce qui dans ce cadre subsidiaire ne sera pas le cas. Il a été mis en liquidation judiciaire le 15 janvier 2016, mais il est assuré par AXA qui sera condamnée à relever et garantir la concluante.

Les appelants soutiennent que le maître d’ouvrage (la SCI [M] 8) se devait d’assurer le respect par l’entreprise qu’elle mandate des limites de division parcellaire, du règlement du lotissement, du cahier des charges du lotissement et du respect de la propriété d’autrui. Ce qui n’est pas le cas en l’espèce. De plus, les développements de la compagnie AXA portant sur l’absence de responsabilité de la SARL EMP et ceux sur l’opposabilité de la franchise à l’encontre de la SCI [M] 8 ne les concernent pas.

Il apparaît que':

— La SCI [M] 8 produit la seule facture de la société EMP datée du 2 juin 2015 concernant la facture de gros 'uvre d’un mur de clôture entre les lots 6 et 3, sans plus de précision notamment sur l’emplacement de ce mur.

— La SCI se contente de mentionner qu’il appartient à la société EMP de construire un mur exempt de vice et irréprochable, ce qui est manifestement le cas concernant la construction qui est toujours en place et supporte le poids supplémentaire apporté par les graviers ajoutés après son édification.

— La SCI ne justifie nullement d’avoir contesté l’emplacement de ce mur lors de son édification, puisqu’au contraire elle signale que «'cette construction n’a provoqué aucune remarque'», ce qui dédouane donc le constructeur de toute responsabilité dans le présent litige.

— La SCI sera déboutée de son appel en garantie dirigé contre la compagnie AXA France IARD.

Sur la demande reconventionnelle de remboursement du mur formée par la SCI [M]

L’article 1103 du code civil précise que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le tribunal indique que :

— Aux actes authentiques de vente en date du 29 juillet et 1er août 2014 pour la SCI [M] 8 et du 25 juillet 2016 pour les consorts [N]-[B], il est indiqué qu’est applicable le cahier des charges du lotissement, lequel est retranscrit à l’acte et prévoit, en son article 6, s’agissant des clôtures que «'les clôtures communes à deux ou plusieurs lots seront mitoyennes et établies à frais communs'».

— La SCI [M] 8 justifie de la réalisation du mur de clôture entre les lots 6 et 3, en produisant une facture de la SARL EMF en date du 2 juin 2015 d’un montant de 4 466,52 euros.

— Le courrier daté du 5 janvier 2019, adressé par la SCI [M] 8 aux consorts [N]-[B], ne vaut pas mise en demeure. De plus, il n’est pas justifié de l’envoi de ce courrier ni de sa réception par les demandeurs.

Les appelants soutiennent qu’il n’appartient pas à madame [N] de régler les frais de construction, ni d’entretien dudit mur.

La SCI [M] 8 soutient que :

— Par application du même article du cahier des charges, puisque c’est la concluante qui seule a payé la construction du mur, les demandeurs doivent rembourser la moitié de la facture, soit 4466,52 / 2 = 2 233,26 euros.

— Ils sont obligés autant l’un que l’autre de telle manière que la condamnation doit être prononcée in solidum, la cession des droits de l’un à l’autre le 3 février 2022 étant sans effet sur cette obligation solidaire puisque largement postérieure à la construction du mur.

Il apparaît que':

— Le mur a été construit antérieurement à l’arrivée des consorts [N]-[B], et son édification à frais partagés ne concerne pas l’actuelle propriétaire du fonds, laquelle n’en bénéficie nullement puisqu’au contraire ce mur lui occasionne un préjudice.

— De plus, au-delà du problème de son implantation, ce mur n’a pas été construit conformément au cahier des charges du lotissement puisqu’il dépasse notamment la hauteur maximum prévue, comme il ressort du procès-verbal de constat de l’huissier de justice en date du 26 mai 2020, le descriptif figurant dans l’article 11.3 Clôtures page 21 de l’acte de vente des 29 juillet et 1er août 2014 autorisant un mur en agglos de 1,70 m de hauteur maximum, donc bien inférieur au 2,80 m actuellement présents.

— La SCI [M] 8 doit supporter seule la construction du mur construit au mépris du cahier des charges du lotissement, qu’elle doit en sus démolir à ses frais car n’étant pas conforme à ce règlement.

Par conséquent le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions.

Partie perdante, la SCI [M] 8 sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire,

Rejette la demande de désistement d’appel de monsieur [X] [B] ;

Infirme le jugement en ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Condamne la SCI [M] 8 à démolir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, l’empiètement du mur sur la parcelle section AE numéro [Cadastre 1] située [Adresse 1] à [Localité 2] (34) propriété de madame [C] [N], et ce aux fins de permettre le respect de la conformité des limites au plan de contrôle et de rétablissement de limites de monsieur [U], géomètre-expert ;

Condamne la SCI [M] 8 à porter et payer à madame [C] [N] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Déboute la SCI [M] 8 de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne la SCI [M] 8 à payer à madame [C] [N] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute AXA France IARD de sa demande à l’encontre de madame [C] [N] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI [M] 8 aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce inclus le coût de l’ensemble des procès-verbaux établis.

le greffier le président