COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1ère chambre civile

(anciennement 2ème chambre civile)

ARRET DU 03 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/03178 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QWJZ

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 21 MAI 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 8]

N° RG 24/01872

APPELANT :

Monsieur [H] [C]

né le 24 Septembre 1978 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 5] / FRANCE

Représenté par M^e Fiona DENEGRE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES substitué par M^e VERNHET

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-7136 du 26/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMEE :

[J], société civile immobilière au capital social de 100 €, dont le siège social est situé au [Adresse 2], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Melun sous le numéro 978 389 187, représentée par M. [X] [J] agissant et ayant les pouvoirs nécessaires en tant que gérant

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Mélanie LE QUELLEC, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et M^e Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 09 Décembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Décembre 2025,en audience publique, devant M^me Virginie HERMENT, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 25 août 2020 puis d’un acte sous seing privé en date du 31 août 2023, la société civile immobilière Rosella a donné à bail à M. [H] [C] un appartement situé [Adresse 3] [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer d’un montant de 420 euros par mois, outre une provision sur charges mensuelles de 30 euros.

Par acte authentique en date du 5 octobre 2023, l’appartement a été vendu par la société civile immobilière Rosella à la société civile immobilière [J].

Le 16 juillet 2024, la société civile immobilière [J] a fait délivrer à M. [H] [C] un commandement d’avoir à justifier de l’assurance et de payer les loyers, portant sur une somme de 1 526 euros au titre de l’arriéré de loyer au 9 juillet 2024, visant la clause résolutoire.

Par acte du 3 octobre 2024, la société civile immobilière [J] a fait assigner M. [H] [C] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan afin qu’il :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail écrit précitée depuis le 16 septembre 2024,

En conséquence,

— constate la résiliation du bail au 16 septembre 2024,

— ordonne l’expulsion de M. [H] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués, si nécessaire avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— refuse toute demande de délai eu égard au montant de l’arriéré,

— ordonne le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meuble qu’ils désigneront où dans tel lieu du choix du bailleur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— fixe le montant de l’indemnité d’occupation à la somme antérieurement exigée à titre de loyer, c’est-à-dire à la somme de 900 euros par mois,

— condamne M. [H] [C] à payer à la société civile immobilière [J] à titre provisionnel:

* à compter du 26 mai 2024, une indemnité mensuelle de 400 euros jusqu’à la libération effective des lieux,

* la somme de 1 636 euros au titre des loyers et charges échues au 28 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* la somme de 163 euros au titre de la clause pénale,

— condamne M. [H] [C] au paiement de la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais de commandement.

Aux termes d’une ordonnance de référé en date du 21 mai 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan a :

— constaté la résiliation du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire,

— condamné à titre provisionnel M. [H] [C] à payer à la société civile immobilière [J] la somme de 4 155,44 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés dus au 30 avril 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance,

— condamné à titre provisionnel M. [H] [C] à payer à la société civile immobilière [J] la somme de 463,68 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à ce qu’il ait libéré les lieux, libération qui ne serait effective qu’à la remise des clés au bailleur ou à la personne qu’il aurait mandatée à cet effet,

— dit que M. [H] [C] devrait quitter les lieux situés [Adresse 3] [Localité 8] et qu’à défaut de départ volontaire, il pourrait être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’appui de la force publique en cas de besoin,

— accordé à M. [H] [C] un délai de deux mois pour quitter les lieux en application de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonné que la décision soit notifiée aux services de la préfecture en vue de la prise en compte de la demande de relogement dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

— rappelé que l’ordonnance était exécutoire de plein droit par provision,

— condamné M. [H] [C] à payer à la société civile immobilière [J] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [H] [C] aux entiers dépens, en ceux compris le coût du commandement délivré le 16 juillet 2024.

Par déclaration en date du 18 juin 2025, M. [H] [C] a relevé appel de cette ordonnance en critiquant chacune de ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 1er août 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [H] [C] demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance dont appel en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Et à titre principal,

— débouter la société civile immobilière [J] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— lui accorder les plus larges délais de paiement compte tenu de sa situation,

— débouter la société civile immobilière [J] de toutes demandes plus amples ou contraires,

En tout état de cause,

— condamner la société civile immobilière [J] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir qu’il n’a manqué à aucune de ses obligations en tant que locataire, de telle sorte que la résolution du bail a été prononcée de façon injustifiée. Il explique que depuis son entrée dans les lieux, il bénéficie de l’aide personnalisée au logement, lui laissant un reste à charge de 159 euros au titre du règlement du loyer et de la provision sur charges. Il ajoute que lorsque la société civile immobilière [J] est devenue propriétaire du bien, la gestion de ce bien a été confiée à la société L’investisseur immo, qu’il a transmis à la caisse d’allocations familiales une demande de versement direct de l’allocation logement à cette agence mais que l’aide personnalisée au logement a continué à être versée à son ancien bailleur. Il explique également qu’il a demandé par courrier à la société L’investisseur immo de se rapprocher de la caisse d’allocations familiales pour signaler le changement de propriétaire mais que rien n’a été entrepris, que le versement de l’aide personnalisée au logement a été suspendu et qu’il a continué à verser sa quote-part de loyer.

Il soutient que l’absence de règlement de la quote-part correspondant à l’aide personnalisée au logement ne résulte que du manque de diligence du bailleur.

A titre subsidiaire, il invoque les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et fait valoir qu’il n’a pour seules ressources que le revenu de solidarité active et qu’il est de bonne foi.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 1er septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société civile immobilière [J] demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 21 mai 2025 dans toutes ses dispositions,

— condamner M. [H] [C] au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais de commandement.

Elle fait valoir que le locataire a réglé sa part de loyer hors aide personnalisée au logement depuis le mois de novembre 2023, mais qu’aucune somme ne lui a été versée au titre de l’aide personnalisée au logement, malgré les relances répétées auprès de la caisse d’allocations familiales afin d’effectuer les changements de propriétaires. Elle ajoute que l’ancien propriétaire a transmis du mois de décembre 2023 jusqu’au mois de février 2024 inclus, la part de la caisse d’allocations familiales indûment perçue pour un montant de 291 euros. Elle souligne qu’un solde de loyer reste du, correspondant à la part de la caisse d’allocations familiales impayée.

Elle précise qu’en outre, conformément au bail, une révision du loyer a été appliquée à partir du mois de septembre 2024, mais que M. [H] [C] a entendu maintenir un paiement identique à celui précédemment effectué.

Elle soutient qu’il appartenait à M. [H] [C] de s’assurer que la caisse d’allocations familiales procédait au transfert des aides directement auprès du nouveau bailleur conformément à l’article 7c de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que ce dernier n’a pas fait les démarches nécessaires auprès de la caisse d’allocations familiales et que le montant des loyers a augmenté et s’élève à la somme de 5 500, 16 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, il est stipulé à l’article 12 du contrat de location signé le 31 août 2023 entre M. [H] [C] et la société civile immobilière Rosella qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, et deux mois après un commandement demeuré infructueux, la location sera résiliée de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le 16 juillet 2024, la société civile immobilière [J] a fait signifier à M. [H] [C] un commandement de payer la somme de 1 526 euros au titre des loyers et charges impayés au 9 juillet 2024, visant la clause résolutoire.

M. [H] [C] ne démontre pas qu’il aurait effectué des versements non pris en compte par la bailleresse dans le décompte figurant au commandement de payer, tous les virements dont il justifie y étant mentionnés.

S’agissant des paiements effectués par la caisse d’allocations familiales, les allocations de logement afférentes aux mois de novembre 2023, décembre 2023, janvier 2024 et février 2024 ont été prises en compte par la bailleresse dans son décompte, lui ayant été reversées par la société civile immobilière Rosella qui les avait indûment perçues.

Mais, il n’est pas démontré par le locataire qu’à la date du commandement de payer, d’autres sommes avaient été versées à la société civile immobilière [J] au titre des allocations de logement, que cette dernière aurait omis de prendre en compte.

En effet, il ressort de l’attestation de paiement de la caisse d’allocations familiales datée du 24 juin 2025 que toutes les allocations de logement ont été versées à la société civile immobilière Rosella, et aucun élément relatif au versement par la société civile immobilière Rosella au bénéfice de la société civile immobilière [J] des allocations logement postérieures au mois de février 2024 n’est produit.

Or, il ne peut être fait grief à la bailleresse, qui au vu des pièces produites par l’appelant, a rempli et signé la demande de versement direct de l’allocation de logement ainsi que l’attestation de loyer datées du 11 octobre 2023, de ne pas s’être rapprochée de la caisse d’allocations familiales, les démarches auprès de cet organisme incombant au locataire tenu au paiement du loyer.

Il n’est donc justifié d’aucune contestation sérieuse relative au montant des sommes réclamées au commandement, susceptible de faire échec à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire en référé.

Enfin, M. [H] [C] ne démontre pas s’être libéré des causes du commandement dans les deux mois de sa délivrance.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à la date du 16 septembre 2024 et c’est à juste titre que le premier juge a constaté la résiliation du bail, a ordonné l’expulsion du locataire, avec un délai non contesté de deux mois pour quitter les lieux, et a mis à la charge de ce dernier une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant non remis en cause de 463, 68 euros jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés. La décision déférée sera donc confirmée sur ces points.

Sur la condamnation des appelants au paiement de l’arriéré locatif et de l’indemnité mensuelle d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

De plus, aux termes de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Il ressort du décompte versé aux débats par la bailleresse qu’à la date du 30 avril 2025, M. [H] [C] était redevable d’une somme de 4 155, 44 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités mensuelles d’occupation (terme d’avril 2025 inclus).

M. [H] [C] ne justifie pas de paiement non pris en compte par la bailleresse.

La décision entreprise sera par conséquent confirmée en ce qu’elle l’a condamné au paiement à titre provisionnel de la somme de 4 155, 44 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés dus au 30 avril 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision.

Sur la demande de délais de paiement formée par M. [H] [C]

Selon les dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [H] [C] justifie en produisant une attestation de paiement de la caisse d’allocations familiales datée du 24 juin 2025 qu’au mois de mai 2025, ses revenus étaient constitués du revenu de solidarité active d’un montant de 559, 42 euros.

Mais, alors qu’il ressort du décompte produit par le bailleur qu’à la date du 26 août 2025 le montant de l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 5 500, 16 euros, il ne justifie pas avoir entrepris une quelconque démarche en vue de la régularisation de sa situation.

Du reste, il ne formule aucune proposition d’apurement de sa dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement formée par M. [H] [C].

Sur les frais irrépétibles et les dépens

M. [H] [C], partie succombante, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle. Il sera du reste débouté de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision déférée sera confirmée en ce qu’elle l’a condamné au paiement d’une somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, sans qu’il n’y ait lieu, au vu de sa situation, de le condamner au paiement d’une indemnité supplémentaire en cause d’appel. L’intimée sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme la décision déférée,

Y ajoutant,

Rejette la demande de délais de paiement formée par M. [H] [C],

Déboute M. [H] [C] et la société civile immobilière [J] de leur demande formée en cause d’appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [H] [C] aux dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Le greffier, La présidente,