COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 10 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/03335 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P37B

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 AVRIL 2023

Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 1122001956

APPELANTE :

Syndicat de copropriété [Localité 9] prise en la personne de son administrateur provisoire, la SASU FDI SERVICES IMMOBILIERS, SASU immatriculé au RCS de [Localité 16] sous le n° B 322 592 213, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 19]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Sabrina GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 34172-2023-004595 du 08/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 16])

INTIME :

Monsieur [S] [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 20]

[Localité 4]

Assigné le 24 août 2023 – Dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice

Ordonnance de clôture du 26 Novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Luc PROUZAT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Corinne STRUNK, Conseillère

M. Jean-Luc PROUZAT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— de défaut ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

FAITS et PROCEDURE – PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES :

[S] [Z] est propriétaire des lots n° 1111(garage), 1388 (cave) et 1460 (appartement de type F3) de l’état descriptif de division de l’immeuble en copropriété dénommé résidence "[Adresse 7]" situé à [Adresse 5] à [Localité 16] (Hérault).

Par exploit de commissaire de justice du 12 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[8]" représenté par son administrateur provisoire, la SASU FDI Services Immobiliers, a fait assigner M. [Z] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier, selon la procédure accélérée au fond, en vue d’obtenir, entre autres demandes, sa condamnation au paiement de la somme de 2517,59 € au titre d’un arriéré de charges de copropriété arrêté au 29 juillet 2022 et des provisions non encore échues, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

Le juge des référés, par jugement réputé contradictoire en date du 5 avril 2023, a constaté que M. [Z] a réglé sa dette au titre des charges de copropriété arrêtées au 5 janvier 2023, appel de fonds du 1er trimestre 2023 inclus, et débouté en conséquence le syndicat des copropriétaires de la résidence "Bonnier de [Localité 12] [Adresse 17]" de l’ensemble de ses demandes.

Par déclaration reçue le 29 juin 2023 au greffe de la cour, ce dernier a régulièrement relevé appel de ce jugement en ce qu’il le déboute de l’intégralité de ses demandes

Le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Localité 6] [Adresse 10] [Localité 18]" demande à la cour, dans ses conclusions déposées le 26 septembre 2023 via le RPVA, de :

Vu l’article 481-1 du code de procédure civile,

Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du code civil,

(')

— infirmer le jugement rendu le 5 avril 2023 en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

— juger la demande recevable et bien fondée,

— constater l’approbation par l’administrateur provisoire de la copropriété, le 7 novembre 2022, des budgets prévisionnels 2022 et 2023,

— constater la défaillance de M. [Z] pendant un délai de 30 jours à la suite de la mise en demeure du 24 février 2022,

— en conséquence, condamner M. [Z] à lui payer la somme totale de 1072,61 € au titre de l’arriéré dû au 19 septembre 2023 et des provisions non encore échues en application des articles 14-1 ou 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 février 2022,

— condamner M. [Z] à lui payer la somme totale de 1000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner M. [Z] au paiement de la somme de 2000 € au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 dont distraction au profit de M^e Gayet,

— le condamner aux dépens.

M. [Z] n’a pas comparu, la déclaration d’appel lui ayant été signifiée par acte de commissaire de justice en date du 24 août 2023 délivré à domicile avec dépôt de la copie de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire ; les conclusions d’appel lui ont été signifiées selon les mêmes modalités par acte du 29 septembre 2023.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions de l’appelant, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par une ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 26 novembre 2025.

MOTIFS de la DECISION :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telle que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ('). »

Selon l’article 10-1, sont imputables au seul copropriétaires concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il résulte, par ailleurs, de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté et que l’assemblée générale peut toutefois fixer des modalités différentes.

Enfin, l’article 19-2 dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse pendant un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ; la mise en demeure doit cependant indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement de ce texte.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence "Bonnier de [Localité 13]" produit, entre autres pièces, la décision du 7 novembre 2022 de l’administrateur provisoire portant approbation des comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2021 et adoption des budgets prévisionnels pour les exercices 2022 et 2023, l’état de répartition des charges dues par M. [Z] au 31 décembre 2021, l’ensemble des appels de fonds prévisionnels pour 2020, 2021, 2022 et 2023, la lettre de mise en demeure du 24 février 2022, ainsi qu’un décompte de sa créance réactualisée au 12 septembre 2023 ; il est également communiqué un jugement du tribunal judiciaire de Montpellier en date du 17 août 2020 condamnant M. [Z] au paiement d’un arriéré de charges de 140,50 € pour la période du 1er janvier 2019 au 3 janvier 2020, provision sur charges du 1er trimestre 2020 incluse.

L’appelant reproche au premier juge d’avoir déduit de la créance la somme de 190,91 € au titre de frais de mise en demeure au motif que ces frais ne sont pas justifiés par la production du contrat de syndic, alors que la copropriété est gérée par un administrateur provisoire, d’avoir également défalqué une somme de 2710,10 € au titre de reports à nouveaux antérieurs à 2019, alors que le jugement du 17 août 2020 a permis de solder la dette antérieure à 2020, et de n’avoir pas tenu compte des provisions sur charges non échues mais devenues immédiatement exigibles en application de la loi [Localité 11].

Force est de constater, en premier lieu, que sur la période du 3 mars 2020 au 1er août 2023, retracée dans le décompte du 12 septembre 2023 et faisant apparaître un solde débiteur de 735,63 €, diverses sommes ont été comptabilisées qui ne constituent pas des charges de copropriété ou des provisions sur charges (3 mars 2020 – [Localité 14] : 88,14 € ; 10 juin 2020 – [I] [U] : 240 € ; 18 mars 2021 – frais de mise en demeure : 40 € ; 24 février 2022 – frais de mise en demeure : 54 € ; 2 septembre 2022 – frais de relance après MED : 66 € ; 17 octobre 2022 – charge privative [Adresse 15] ' signification assignation : 70,91€ ), soit au total 559,05 €.

Compte tenu des règlements effectués par M. [Z] du 1er juillet 2021 au 1er août 2023, le montant des charges et provisions sur charges effectivement dû au 1er juillet 2023, y compris la provision du 3ème trimestre 2023, s’élève donc à : 735,63 € – 559,05 € = 176,58 €.

Le premier juge a exclu la somme de 274,33 €, montant de la provision du 4ème trimestre 2022, au motif qu’il n’était pas justifié de l’appel de fonds correspondant ; cet appel de fonds est aujourd’hui communiqué, sachant que cette provision, pas plus que celle afférente au 4ème trimestre 2023 de 336,98 € devenue entre-temps exigible, ne se trouvaient mentionnées dans la mise en demeure du 24 février 2022 (visant la somme de 2259,48 € comprenant les seuls appels de fonds des 2ème, 3ème, 4ème trimestre 2021 et 1er trimestre 2022), excluant ainsi l’application de l’article 19-2 susvisé.

Le montant des charges et provisions sur charges exigible au 1er octobre 2023, incluant la provision du 4ème trimestre 2023, ressort en définitive à la somme de : 176,58 € + 336,98 € = 513,56 €.

S’agissant des frais de recouvrement nécessaires, la seule mise en demeure, produite aux débats, est celle du 24 février 2022 comptabilisée pour 54 €, somme qu’il y a lieu de retenir ; le coût de l’assignation délivrée le 12 octobre 2022, soit 70,91 €, entre nécessairement dans les dépens de l’instance et certaines sommes, également décomptées, semblent correspondre à des frais d’acte d’huissier de justice ou à des honoraires d’avocat (88,14 € + 240 €) exposés dans le cadre de la procédure ayant abouti au jugement du 17 août 2020.

Les sommes de 513,56 € et 54 € finalement retenues ne peuvent produire intérêts à compter de la mise en demeure du 24 février 2022, dès lors que la réception de cette mise en demeure par son destinataire ne se trouve pas établie et qu’une partie des charges et provisions sur charges en recouvrement n’est devenue exigible que postérieurement.

C’est, enfin, à juste titre que le premier juge a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts fondée sur l’article 1231-6 du code civil ; en effet, il n’est pas établi en quoi le défaut de paiement de sa dette procède, de la part de M. [Z], d’une mauvaise foi caractérisée, alors que celui-ci a toujours effectué des versements réguliers en paiement des charges dues et que sa dette, telle qu’elle a été arrêtée au 1er octobre 2023, est somme toute minime.

Au regard de la solution apportée au règlement du litige, M. [Z] doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel, sans qu’il y ait toutefois de faire application au profit de l’avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence "Bonnier de [Localité 13]", bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement et par arrêt de défaut,

Confirme le jugement du juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier en date du 5 avril 2023 en ce qu’il a débouté le syndicat des propriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts fondée sur l’article 1231-6 du code civil,

Le réforme pour le surplus et statuant à nouveau,

Condamne [S] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "Bonnier de [Localité 12] [Adresse 17]" la somme de 513,56 € au titre des charges et provisions sur charges exigibles au 1er octobre 2023, et celle de 54 € au titre des frais de mise en demeure, augmentées des intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt,

Condamne M. [Z] aux dépens de première instance et d’appel, les dépens d’appel étant recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu de faire application au profit de l’avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence "Bonnier de [Localité 12] [Adresse 17]", bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

Le Greffier Le Président