COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 10 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/01636 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QFZV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 NOVEMBRE 2023

Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 11-2301643

APPELANTE :

S.C.I. [Adresse 13] représentée par son gérant, domicilié ès qualités audit siège social

C/o M. [M] [D]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Christine AUCHE HEDOU, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Flora CADENE, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

INTIMEES :

Syndicat des copropriétaires GRAND AIR, de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 17], représenté par son Président en exercice la SAS NEXITY LAMY société inscrite au RCS de [Localité 19] B sous le n° 487 530 099, dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Localité 20], pris en son établissement de [Localité 16] sis [Adresse 7] à [Localité 18] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS- MERLIN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Arnaud DUBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

A.S.L. [Adresse 10] de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] à [Localité 17], représenté par son directeur en exercice la SAS NEXITY LAMY société inscrite au RCS de [Localité 19] B sous le n° 487 530 099, dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Localité 20], pris en son établissement de [Localité 16] sis [Adresse 7] à [Localité 18] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Adresse 15]

[Localité 5]

Représentée par M^e Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS- MERLIN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Arnaud DUBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 26 Novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Luc PROUZAT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Corinne STRUNK, Conseillère

M. Jean-Luc PROUZAT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

FAITS et PROCEDURE – PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES :

La société civile immobilière [Adresse 13] est titulaire des lots n° 7155 et 7156 de l’état descriptif de division de l’immeuble en copropriété du [Adresse 11] à [Localité 16], dénommé [Adresse 21], constitués de deux locaux commerciaux en rez-de-chaussée ; l’immeuble est également situé dans le périmètre de l’association syndicale libre des [Adresse 10].

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 21] et l’association syndicale libre des [Adresse 10] on fait assigner la SCI Espace Grand Air devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier en vue d’obtenir le paiement d’arriérés de charges au 1er avril 2023.

Le tribunal, par jugement du 13 novembre 2023, a notamment :

— condamné la SCI [Adresse 13] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 21] les sommes de :

' 6667,13 € au titre des charges de copropriété impayée arrêtée au 1er avril 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2022, date de la mise en demeure,

' 681,69 € au titre des appels de fonds non échus sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

' 156 € au titre des frais exposés nécessaires,

— condamné la SCI Espace Grand Air à payer à l’association syndicale libre des [Adresse 10] la somme de 2283,76 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2022,

— ordonné la capitalisation des intérêts légaux dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil,

— rejeté les demandes indemnitaires,

— rejeté le surplus des demandes,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— condamné la SCI [Adresse 13] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 21] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Espace Grand Air à payer à l’association syndicale libre des [Adresse 10] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI [Adresse 13] aux dépens.

Par déclaration reçue le 26 mars 2024 au greffe de la cour, la SCI Espace Grand Air, qui n’avait pas comparu en première instance, a régulièrement relevé appel de ce jugement en ses dispositions la condamnant au paiement de diverses sommes et aux dépens.

Elle demande à la cour, dans ses conclusions déposées le 20 décembre 2024 via le RPVA, de :

Vu l’article 472 du code de procédure civile,

Vu les articles 1353 et 1344 du code civil,

Vu les articles 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi n° 65-555 du 10 juillet 1965,

(')

— réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 13 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier (') et statuant à nouveau,

Sur l’appel principal :

— juger que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 21] ne rapporte pas la preuve du bien-fondé de sa créance,

— juger que l’association syndicale libre des [Adresse 10] ne rapporte pas la preuve du bien- fondé de sa créance,

— juger qu’elle s’est acquittée de l’ensemble des sommes dues,

— déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 21] tenant à la condamnation au paiement des appels de fonds non échus,

— en conséquence, débouter de leurs demandes le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 21] et l’association syndicale libre des [Adresse 10],

Sur l’appel incident :

— juger que la créance litigieuse est injustifiée,

— constater qu’elle est de bonne foi,

— en conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 21] et l’ASL de leur demande tendant à sa condamnation au remboursement des frais exposés,

— débouter, à titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 21] et l’ASL de leur demande reconventionnelle tendant à sa condamnation au paiement de dommages-intérêts,

— lui octroyer un délai de paiement de six mois pour toute somme qui pourrait être due à compter de sa condamnation,

— lui octroyer un échelonnement de sa dette sur huit mois,

— débouter, à titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 21] et l’ASL de leur demande de condamnation au paiement de dommages-intérêts,

En tout état de cause :

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 21] et l’ASL à payer la somme de 2500 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de son appel, elle fait valoir pour l’essentiel que :

— les relevés de compte, produits aux débats, font état de soldes antérieurs pour, respectivement, 4405,64 € et 1526,30 € à la date du 27 octobre 2020, correspondant au changement de syndic, qui ne sont justifiés par aucun autre document

— à la date de l’assignation, elle n’était débitrice que d’une somme de 2362 € au titre des charges de copropriété des exercices 2019/2020, 2020/2021 et 2021/2022, somme qu’elle a réglée par six virements,

— les charges dues à l’ASL au titre de l’exercice 2019/2020 ne sont pas justifiés et les sommes dues au titre des deux exercices suivants ont été réglées,

— la mise en demeure du 22 décembre 2022, qui ne porte pas sur les sommes réellement dues, ne pouvait permettre au syndicat d’obtenir le paiement des provisions non encore échues sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

— elle n’a été en mesure d’apprécier le montant des charges réclamées pour la période postérieure au jugement qu’avec le relevé de compte communiqué le 24 septembre 2024,

— eu égard au caractère injustifié de la créance, les frais exposés par le syndicat ne sauraient être mis à sa charge sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 21] et l’association syndicale libre des [Adresse 10], dont les premières conclusions ont été déposées le 23 septembre 2024 par le RPVA, sollicitent de voir confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé des condamnations à l’encontre de la SCI [Adresse 13] au titre des charges arrêtées au 1er avril 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2022, capitalisés, au titre des frais exposés nécessaires et au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Formant appel incident, elles demandent à la cour de :

— condamner la SCI Espace Grand Air à payer à l’association syndicale libre des [Adresse 10] les sommes de :

' 955,92 € en principal au titre des charges échues impayées arrêtées au 1er octobre 2024,

' 564,17 € au titre des frais de recouvrement autres que les dépens et frais irrépétibles et, subsidiairement, la somme de 564,17 € en réparation du préjudice financier subi par elle,

— condamner la SCI [Adresse 13] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 21] les sommes de :

' 1122,56 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 1er octobre 2024,

' 561 € au titre des frais de recouvrement autres que les dépens et frais irrépétibles et, subsidiairement, la somme de 561 € en réparation du préjudice financier subi par lui,

— condamner, en tout état de cause, la SCI Espace Grand Air à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 21] et à l’association syndicale libre des [Adresse 10] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les intimés ont déposé, le 24 novembre 2025, de nouvelles conclusions avec onze pièces supplémentaires (n° 21 à 31) visant à la condamnation de la SCI [Adresse 13] à payer à l’association syndicale libre des [Adresse 10] la somme de 1487,79 € en principal au titre des charges échues arrêtées au 6 novembre 2025 et au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 21] celle de 3086,74 € au titre des charges échues arrêtées au 6 novembre 2025 ; la SCI Espace Grand Air a sollicité le rejet de ces conclusions et pièces déposées la veille de la clôture au visa des articles 6-1 de la Convention EDH, 15 et 16 du code de procédure civile.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions de l’appelant, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par une ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 26 novembre 2025.

MOTIFS de la DECISION :

1-le rejet des conclusions et pièces déposées le 24 novembre 2025 par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 21] et l’association syndicale libre des [Adresse 10] :

En déposant, le 24 novembre 2025 à 19 heures 48, soit seulement un jour ouvrable avant le prononcé de l’ordonnance de clôture, des conclusions contenant des développements nouveaux, ainsi que onze pièces supplémentaires (n° 21 à 31), mettant ainsi l’appelante dans l’impossibilité d’en prendre connaissance et d’y répondre avant la clôture de l’instruction, les intimés ont méconnu le principe du contradictoire et le droit au procès équitable énoncés aux articles 16 du code de procédure civile et 6 §1 de la Convention EDH ; il convient dès lors de rejeter les conclusions et pièces déposées le 24 novembre 2025 par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 21] et l’association syndicale libre des [Adresse 10].

2-la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 21] en paiement d’un arriéré de charges et provisions sur charges :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telle que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ('). »

Selon l’article 10-1, sont imputables au seul copropriétaires concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il résulte, par ailleurs, de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté et que l’assemblée générale peut toutefois fixer des modalités différentes.

Enfin, l’article 19-2 dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse pendant un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ; la mise en demeure doit cependant indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 21] produit, entre autres pièces, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des exercices clos les 31 mars 2021, 31 mars 2022 et 31 mars 2023 et approbation des budgets prévisionnels pour les exercices 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025, les comptes individuels de charges afférents aux exercices clos, divers appels de fonds édités au cours de la période du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2024, le contrat de syndic signé avec la société Nexity Lamy (désignée par l’assemblée générale du 6 octobre 2020 en remplacement du cabinet Ethigestion immobilier), plusieurs mises en demeure, la dernière par lettre recommandée du 22 décembre 2022, ainsi que deux décomptes de créance, l’un du 4 avril 2023, l’autre du 19 septembre 2024.

Le décompte du 4 avril 2023 retenu par le tribunal pour condamner la SCI [Adresse 13] au paiement de la somme de 6667,13 € au titre de l’arriéré des charges et provisions sur charges au 1er avril 2023 mentionne un solde débiteur de 4405,64 € au 6 octobre 2020, qui est censé représenter l’arriéré dû au titre des charges à la date du 31 mars 2020, y compris les appels de fonds provisionnels des 1er avril 2020, 1er juillet 2020 et 1er octobre 2020 ; le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 21] se borne à communiquer les extraits du grand livre de l’ancien syndic, le cabinet Ethigestion, pour la période du 1er avril 2018 au 27 octobre 2020 faisant apparaître un solde antérieur débiteur de 5800,58 € au 1er avril 2018 et de 4405,64 € au 6 octobre 2020, à l’exclusion toutefois des procès-verbaux d’assemblée générale, des états de répartition des charges et des appels de fonds permettant de justifier, dans son intégralité, du solde antérieur repris dans le décompte.

Les extraits du grand livre font cependant état de virements faits par la SCI [Adresse 13] entre le 29 janvier 2019 et le 25 septembre 2020, totalisant 3355,72 €, dont cette dernière indique, sur la base des états de répartition éditées par le cabinet Ethigestion, qu’ils correspondent au paiement des charges afférentes aux exercices clos les 31 mars 2016 (824,47 €), 31 mars 2017 (898,30 €), 31 mars 2018 (706,71 €) et 31 mars 2019 (926,24 €).

La SCI [Adresse 13] ne conteste pas le montant des charges afférentes aux exercices 2019/2020, 2020/2021 et 2021/2022 qu’elle prétend avoir réglées au moyen de virements, totalisant 2362 €, effectués le 13 novembre 2023 ; pour autant, les relevés de son compte bancaire, qu’elle communique, n’établissant l’existence de virements que pour la seule somme de 2110,16 € prise en compte par la société Nexity Lamy à la date du 23 novembre 2023 dans son décompte du 19 septembre 2024.

À la date du 1er avril 2023, la SCI [Adresse 13] était effectivement redevable, en l’état des justificatifs produits, de la somme de 3624,03 € se décomposant comme suit :

— cotisation fonds travaux ALUR du 1er janvier 2021'24,68 €

— cotisation fonds travaux ALUR du 1er avril 2021'25,30 €

— cotisation fonds travaux ALUR du 1er juillet 2021'25,30 €

— cotisation fonds travaux ALUR du 1er octobre 2021'25,30 €

— cotisation fonds travaux ALUR du 1er janvier2022'..25,30 €

— charges de l’exercice clos le 31 mars 2020'………765,40 €

— charges de l’exercice clos le 31 mars 2021'……… 630,00 €

— charges de l’exercice clos le 31 mars 2022'………966,60 €

— appel de fonds provisionnel du 1er avril 2022……..'201,93 €

— cotisation fonds travaux ALUR du 1er avril 2022……25,30 €

— appel de fonds provisionnel du 1er juillet 2022'….201,93 €

— cotisation fonds travaux ALUR du 1er juillet 2022'.25,30 €

— appel de fonds provisionnel du 1er octobre 2022'..201,93 €

— cotisation fonds travaux ALUR du 1er octobre 2022'.25,30 €

— appel de fonds provisionnel du 1er janvier 2023'……..201,93 €

— cotisation fonds travaux ALUR du 1er janvier 2023'.25,30 €

— appel de fonds provisionnel du 1er avril 2023'…….201,93 €

— cotisation fonds travaux ALUR du 1er avril 2023'.25,30 €

Le jugement doit dès lors être réformé en ce qu’il condamne la SCI [Adresse 13] au paiement de la somme de 6667,13 € au titre de l’arriéré de charges et provisions sur charges au 1er avril 2023 ; le montant de la condamnation doit ainsi être ramené à la somme de 1513,87 € (3624,03 € – 2110,16 €) assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2023, date de l’assignation, sachant que les virements, que la SCI a effectués le 13 novembre 2023, l’ont été postérieurement à l’introduction de l’instance devant le tribunal et à la mise en délibéré de l’affaire intervenue à l’audience du 11 septembre 2023.

Par ailleurs, la mise en demeure du 22 décembre 2022 adressée par lettre recommandée à la SCI Espace Grand Air, si elle mentionne un arriéré de 7037,09 € selon arrêté de compte joint en copie en date du 22 novembre 2022 et vise l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, omet d’indiquer les provisions susceptibles de devenir immédiatement exigibles, trente jours après la mise en demeure, au titre du budget prévisionnel de l’exercice 2023/2024 ; pour autant, les appels de fonds provisionnels et les cotisations au titre du fonds de travaux prévu par la loi ALUR des 1er juillet 2023 (201,93 € + 25,30 €), 1er octobre 2023 (201,93 € + 25,30 €) et 1er janvier 2024 (201,93 € + 25,30 €) sont devenus entre-temps exigibles et n’ont pas été réglés, en sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu’il condamne la SCI au paiement de la somme de 681,69 € de ce chef.

De septembre 2020 à novembre 2023, la SCI [Adresse 13] n’a effectué aucun versement au titre des charges et provisions sur charges exigibles durant cette période, ce qui a conduit le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 21] à exposer divers frais de recouvrement (frais de mise en demeure et de relance par le syndic ou l’avocat du syndicat à partir du 20 mai 2021, commandement de payer signifié par acte d’huissier de justice du 10 août 2021, constitution du dossier transmis à l’avocat le 28 juillet 2022) ; en l’état des justificatifs produits (contrat de syndic, lettres de mise en demeure et de relance, factures, commandement de payer'), le montant des frais nécessaires exposés par le syndicat au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit être fixé à la somme de 604,42 € (52 € + 52 € + 53,17 € + 54 € + 179,25 € + 52 € + 110 € + 52 €) et non à celle de 156 € retenue par le premier juge lequel a d’ailleurs prononcé une condamnation en paiement de la somme de 6667,13 € incluant les frais de recouvrement comptabilisés ; le jugement entrepris doit ainsi être réformé en ce qu’il prononce une condamnation au paiement de la seule somme de 156 € au titre des frais nécessaires exposés.

Il convient d’ajouter au jugement la condamnation de la SCI Espace Grand Air au paiement de la somme de 1000,22 € et non de 1122,56 €, détaillée comme suit :

— solde des charges de l’exercice clos le 31 mars 2023'240,80 €

— appel de fonds provisionnel du 1er avril 2024'……………226,61 €

— cotisation fonds travaux ALUR du 1er avril 2024'………..26,53 €

— appel de fonds provisionnel du 1er juillet 2024'……………226,61 €

— cotisation fonds travaux ALUR du 1er juillet 2024'………26,53 €

— appel de fonds provisionnel du 1er octobre 2024'………..226,61 €

— cotisation fonds travaux ALUR du 1er octobre 2024'…….26,53 €

En effet, force est de constater que la somme de 880,76 € réclamée par le syndicat des copropriétaires au titre des charges échues depuis le 1er janvier 2024 englobe la somme de 201,93 € correspondant à l’appel de fonds provisionnel du 1er janvier 2024 déjà pris en compte dans la condamnation au paiement de la somme de 681,69 €.

Quant à la somme de 561 € également réclamée par le syndicat des copropriétaires, elle correspond, d’une part, à des vacations trimestrielles de suivi contentieux qui ne sont pas justifiées dès lors que le contrat de syndic ne prévoit la rémunération du suivi du dossier transmis à l’avocat qu’en cas de diligences exceptionnelles, nullement démontrées en l’espèce, et, d’autre part, au montant du timbre d’appel, c’est-à-dire du droit prévu à l’article 1635 bis P du code général des impôts, compris dans les dépens conformément à l’article 695 du code de procédure civile.

Dès lors que la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est considérée comme n’étant pas non justifiée, le paiement de cette même somme ne saurait être obtenu, même à titre subsidiaire, en réparation d’un préjudice financier.

3-la demande de l’association syndicale libre des [Adresse 10] en paiement d’un arriéré de cotisations et provisions sur cotisations :

Aux termes de l’article 7, alinéa 2, de l’ordonnance n° 2004 -632 du 1er juillet 2004 (relative aux associations syndicales de propriétaires) : « Les statuts de l’association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations » ; en l’occurrence, il n’est pas discuté que les statuts de l’association syndicale libre des [Adresse 10] confèrent à l’assemblée des propriétaires le pouvoir de délibérer sur les comptes de l’exercice clos et le budget prévisionnel de l’exercice en cours et au président de l’ASL, la gestion courante de l’association impliquant la tenue des comptes des propriétaires et l’appel des provisions au titre du budget prévisionnel.

L’association syndicale libre des [Adresse 10] communique notamment les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes des exercices clos les 31 mars 2021, 31 mars 2022 et 31 mars 2023 et adoption des budgets prévisionnels pour les exercices 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025, les comptes individuels de charges (ou cotisations) relatifs aux exercices clos, divers appels de fonds du 1er avril 2022 au 1er octobre 2024, le contrat de mandat signé avec la société Nexity Lamy (désignée comme présidente de l’ASL par l’assemblée générale du 30 septembre 2021 en remplacement du cabinet Ethigestion immobilier), plusieurs mises en demeure, la dernière par lettre recommandée du 22 décembre 2022, ainsi que deux décomptes de créance, l’un du 3 avril 2023, l’autre du 19 septembre 2024.

Le décompte du 3 avril 2023 sur la base duquel le premier juge a condamné la SCI [Adresse 13] au paiement de la somme de 2283,76 € en principal mentionne un solde débiteur de 1526,30 € au 31 mars 2021 correspondant à un solde débiteur de 1499,39 € au 31 mars 2020 et à un solde débiteur de 26,91 € enregistré sur la période du 1er avril 2020 au 31 mars 2021 ; or, ladite somme de 1499,39 € n’est pas justifiée, faute de production de l’ensemble des procès-verbaux d’assemblée, des états de répartition des cotisations et des appels de fonds relatifs à la période antérieure au 31 mars 2020.

La SCI Espace Grand Air produit aux débats les décomptes de charges éditées par le cabinet Ethigestion sur la période du 1er avril 2015 au 31 mars 2018 et justifie du paiement des cotisations exigibles au 31 mars 2016 (379,74 €), 31 mars 2017 (360,12 €) et 31 mars 2018 (380,29 €) ; les extraits du grand livre du cabinet Ethigestion, que communique l’association syndicale libre des [Adresse 10], rendent compte d’un virement de 300 € le 5 juin 2019 et d’un virement de 305,87 € le 13 août 2020 ; par ailleurs, la SCI [Adresse 13] évoque l’existence de virements, totalisant 623,97 €, effectués le 13 novembre 2023 mais le décompte du 19 septembre 2024 établi par la société Nexity Lamy pour le compte de l’ASL mentionne au crédit l’encaissement d’un virement de 875,81 € à la date du 23 novembre 2023.

Il convient dès lors de considérer qu’à la date du 1er avril 2023, la SCI [Adresse 13] était redevable à l’ASL de la seule somme de 1291,92 € se décomposant comme suit :

— cotisations de l’exercice clos le 31 mars 2021'314,51 €

— cotisations de l’exercice clos le 31 mars 2022'309,26 €

— cotisations de l’exercice clos le 31 mars 2023'583,81 €

— appel de fonds prévisionnel du 1er avril 2023'84,34 €

Le jugement doit ainsi être réformé en ce qu’il condamne la SCI Espace Grand Air au paiement de la somme de 2283,76 € au titre de l’arriéré de cotisations et provisions sur cotisations dû au 1er avril 2023, le montant de la condamnation devant être ramené à la somme de 416,11 € (1291,92 € – 875,81 €) assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2023, date de l’assignation, étant observé que les virements, que la SCI a effectués le 13 novembre 2023, l’ont été postérieurement à la délivrance de l’assignation devant le tribunal.

Le contrat de mandat approuvé par l’assemblée générale des propriétaires, entré en vigueur le 1er octobre 2022, ne permet d’imputer au propriétaire défaillant, au titre des frais de recouvrement, que les seuls frais de mise en demeure pour 52 € TTC et les frais afférents à un dernier avis avant poursuite contentieuse pour 75 € TTC ; il y a donc lieu de mettre la charge de la SCI [Adresse 13] la seule somme de 127 € correspondant au coût de ces prestations effectuées le 23 mai 2022 et le 10 juin 2022 par la société Nexity Lamy, préalablement à l’introduction de l’instance, à l’exclusion de toute autre somme, étant observé qu’ont été notamment comptabilisés des honoraires d’avocat, qui entrent dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile, et le coût de l’assignation, qui est compris dans les dépens de l’instance ; le jugement entrepris doit ainsi être réformé en ce qu’il a rejeté la demande de l’association syndicale libre des [Adresse 10] en paiement de frais de recouvrement.

Par ailleurs, au titre des appels de fonds exigibles du 1er juillet 2023 au 1er octobre 2024, l’association syndicale libre des [Adresse 10] est fondée à réclamer le paiement, non pas de la somme de 955,92 €, mais de celle de 709,47 €, détaillée comme suit :

— appel de fonds prévisionnel du 1er juillet 2023'84,34 €

— appel de fonds prévisionnel du 1er octobre 2023'84,34 €

— appel de fonds prévisionnel du 1er janvier 2024'84,34 €

— appel de fonds prévisionnel du 1er avril 2024'152,15 €

— appel de fonds prévisionnel du 1er juillet 2024'152,15 €

— appel de fonds prévisionnel du 1er octobre 2024'152,15 €

Il y a lieu en conséquence d’ajouter au jugement la condamnation de la SCI [Adresse 13] au paiement de ladite somme de 709,47 €.

4-la demande de la SCI Espace Grand Air tendant au report ou au rééchelonnement des sommes dues :

La SCI [Adresse 13] n’apporte aucun élément permettant d’apprécier sa situation matérielle actuelle, alors qu’elle prétend qu’en raison d’une saisie-attribution pratiquée sur son compte bancaire en exécution du jugement du 13 novembre 2023, elle s’est trouvée dans l’impossibilité de régler les provisions appelées postérieurement et que plus de deux ans se sont maintenant écoulés depuis le prononcé du jugement ; il convient également de rappeler que de septembre 2020 à novembre 2023, l’intéressée n’a effectué strictement aucun règlement en paiement des charges de copropriété ou des cotisations dues à l’ASL, sans fournir la moindre explication sur les raisons de sa défaillance ; la demande visant à l’application de l’article 1244-1 du code civil, devenu l’article 1343-5 ne peut dès lors qu’être rejetée en état.

5-les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Au regard de la solution apportée au règlement du litige, la SCI Espace Grand Air doit être condamnée aux dépens d’appel, sans qu’il y ait lieu toutefois de faire application, au profit du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 21] et de l’association syndicale libre des [Adresse 10], de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

Rejette les conclusions et pièces déposées le 24 novembre 2025 par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 21] et l’association syndicale libre des [Adresse 10].

Au fond, réforme le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier en date du 13 novembre 2023 mais seulement en ce qu’il :

— condamne la SCI [Adresse 12] [Adresse 14] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 21] la somme de 6667,13 € au titre de l’arriéré de charges et provisions sur charges au 1er avril 2023,

— prononce au profit du syndicat des copropriétaires une condamnation au paiement de la seule somme de 156 € au titre des frais nécessaires exposés,

— condamne la SCI Espace Grand Air à payer à l’association syndicale libre des [Adresse 10] la somme de 2283,76 € au titre de l’arriéré de cotisations et provisions sur cotisations dû au 1er avril 2023,

— rejette la demande de l’association syndicale libre des [Adresse 10] en paiement de frais de recouvrement,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne la SCI [Adresse 13] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 21] la somme de 1513,87 € au titre de l’arriéré de charges et provisions sur charges au 1er avril 2023 assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2023,

Condamne la même à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 604,42 € au titre des frais nécessaires exposés,

Condamne la SCI Espace Grand Air à payer à l’association syndicale libre des [Adresse 10] la somme de 416,11 € au titre de l’arriéré de cotisations et provisions sur cotisations dû au 1er avril 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2023,

Condamne la même à payer à l’ASL la somme de 127 € au titre des frais de recouvrement,

Confirme le jugement entrepris dans le surplus de ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SCI [Adresse 13] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 21] la somme de 1000,22 € au titre de l’arriéré de charges et provisions sur charges au 1er octobre 2024,

Condamne la SCI Espace Grand Air à payer à l’association syndicale libre des [Adresse 10] la somme de 709,47 € au titre des appels de fonds exigibles du 1er juillet 2023 au 1er octobre 2024,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne la SCI [Adresse 13] aux dépens d’appel lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu de faire application, au profit du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 21] et de l’association syndicale libre des [Adresse 10], des dispositions de l’article 700 du même code.

Le Greffier Le Président