ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 20 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/04271 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P53L

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 MAI 2023

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

N° RG 1122000892

APPELANTE :

Madame [Y] [D]

née le 12 Avril 1972

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée et assistée de M^e Mourad RABHI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMEE :

Madame [U] [H]

née le 04 Décembre 1945 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée et assistée de M^e Fabien GONZALEZ, avocat au barreau de MONTPELLIER avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 03 Novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Novembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Corinne STRUNK Conseiller en remplacement du Président de chambre empêché, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 18 juillet 2005, avec prise d’effet au 1er août 2005, Mme [K] [H] a donné à bail à M. [T] [D] un local à usage d’habitation de type F3 avec garage et cave, situé [Adresse 2] à [Localité 6].

Mme [U] [H] est devenue propriétaire de l’appartement donné en location à M. [T] [D] et un avenant au contrat de bail a été signé le 20 octobre 2014.

M. [T] [D] a été placé sous mesure de curatelle renforcée par jugement du 24 mai 2018.

Par acte d’huissier en date du 27 janvier 2020, Mme [U] [H] a signifié à M. [T] [D] et à Mme [Y] [D] née [F], son épouse, un congé pour reprise des lieux pour y habiter, en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, avec effet au 31 juillet 2020.

Par acte d’huissier en date du 21 avril 2022, Mme [U] [H] a assigné M. [T] [D] et Mme [Y] [D] née [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], en validation du congé délivré le 27 janvier 2020 et en expulsion des époux [D].

M. [T] [D] est décédé le 18 décembre 2022.

Le jugement contradictoire rendu le 11 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] :

Déclare valide le congé pour reprise des lieux, délivré le 27 janvier 2020, par Mme [U] [H] à M. [T] [D] et Mme [Y] [D] née [F] ;

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu le 18 juillet 2005 entre Mme [K] [H] et M. [T] [D] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 6] (34) à la date du 31 juillet 2020 ;

Déclare en conséquence Mme [Y] [D] née [F] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 31 juillet 2020 ;

Condamne Mme [Y] [D] née [F] à payer à Mme [U] [H] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne Mme [Y] [D] née [F] à payer à Mme [U] [H] une somme de 2.100 euros au titre des indemnités d’occupation suivant décompte arrêté au mois de mars 2023 inclus ;

Déboute Mme [Y] [D] née [F] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

Dit qu’à défaut par Mme [Y] [D] née [F] d’avoir libéré les lieux loués, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

Condamne Mme [Y] [D] née [F] à payer à Mme [U] [H] une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices de jouissance et moral subis ;

Déboute Mme [U] [H] du surplus de ses demandes ;

Déboute Mme [Y] [D] née [F] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

Condamne Mme [Y] [D] née [F] à payer à Mme [U] [H] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [Y] [D] née [F] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [Y] [D] née [F] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge valide le congé litigieux en ce qu’il mentionne le motif allégué, respecte le délai de six mois et contient en annexe une notice d’information relative aux obligations du bailleur ainsi qu’aux voies de recours et d’indemnisation des locataires.

Il constate que Mme [Y] [D] est redevable de la somme de 2.100 euros au titre des indemnités d’occupation des mois de janvier, février et mars 2023. Par ailleurs, il rejette sa demande de délais pour quitter les lieux, relevant qu’elle échoue à rapporter la preuve de sa diligence dans la recherche d’un logement durant les trois dernières années, tandis qu’il est établi qu’elle exerce une activité illicite au regard du règlement de copropriété, engendrant des troubles de voisinage, en se livrant à la fabrication de plats cuisinés et de pains.

Le premier juge alloue la somme forfaitaire de 1.000 euros à la bailleresse en raison de l’occupation du logement sans droit ni titre par Mme [Y] [D] depuis plus de deux ans, ainsi que la somme 1.000 euros au titre de son préjudice moral. Toutefois, il constate la prescription de la demande en dommages-intérêts au titre de la sous-location, relevant que la bailleresse, a eu connaissance de cette activité le 22 janvier 2017, et devait pour introduire son action avant le 22 janvier 2020.

Il retient que Mme [Y] [D] n’est pas fondée à solliciter des dommages-intérêts au titre de son préjudice de jouissance, sur le fondement des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du code civil, retenant qu’en tout état de cause, l’existence de désordres affectant le logement n’est rapportée qu’à compter du mois de mai 2022, date à la laquelle Mme [Y] [D] n’a plus qualité de locataire.

Mme [Y] [D] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 18 août 2023.

Mme [Y] [D] a quitté les lieux le 9 février 2024.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 3 novembre 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 24 novembre 2025 et a été mise en délibéré 20 janvier 2026.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 29 avril 2024, Mme [Y] [D] demande à la cour de :

Rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires ;

Juger l’appel recevable et bien fondé ;

Constater le départ volontaire des lieux de Mme [Y] [D] en date du 9 février 2024 ;

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection en date du 11 mai 2023 ;

En ce qui concerne les demandes reconventionnelles formulées par Mme [Y] [D] :

Juger que Mme [Y] [D] a été privée de la jouissance paisible de son logement, ce dont il résulte un préjudice ;

Juger que le bailleur engage sa responsabilité pour avoir méconnu son obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement ;

Condamner Mme [U] [H] à verser à Mme [Y] [D] la somme de 200 euros mensuel pour un total au mois de février 2024 inclus de 11 800 euros ;

Sur l’appel incident de Mme [U] [H] :

Rejeter l’ensemble des demandes reconventionnelles formulées par Mme [U] [H] ;

En tout état de cause :

Condamner Mme [U] [H] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en remboursement des frais irrépétibles exposés en première instance et devant la cour ;

Condamner Mme [U] [H] aux entiers dépens de première instance et d’appel et dire que ces derniers pourront être recouvrés directement par l’avocat soussigné conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [Y] [D] soutient que le premier juge a rejeté à tort sa demande de délais pour quitter les lieux, compte tenu de sa situation financière et des difficultés qu’elle a rencontrées dans sa recherche de relogement. Elle revendique sa bonne foi exposant encore avoir engagé de nombreuses démarches afin de trouver un nouveau hébergement sans que ces dernières n’aboutissent.

Elle conclut au rejet des demandes en dommages-intérêts de l’intimée exposant que la bailleresse n’a subi aucun dommage puisqu’elle a perçu un loyer. Elle prétend également que l’existence d’une sous-location concernant le garage n’est pas démontrée alors que l’action formulée à cet égard est prescrite. Elle conclut à l’absence de préjudice moral, affirmant que les locataires n’ont pas cherché à nuire à la bailleresse.

L’appelante soutient avoir sollicité auprès de l’intimée, en qualité de locataire puis d’occupante du logement, la réalisation de travaux incombant à la bailleresse, en raison de désordres d’ordre structurel ou liés à la vétusté des installations.

Dans ses dernières conclusions du 9 septembre 2025, Mme [U] [H] demande à la cour de :

Accueillir l’appel incident de Mme [U] [H] ;

Réformer le jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 6] du 11 mai 2023 en ce qu’il a :

Alloué à Mme [U] [H] la somme forfaitaire de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

Débouté Mme [U] [H] de sa demande au titre de la sous-location de son garage,

Alloué la somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral ;

Statuant à nouveau,

Condamner Mme [Y] [D] à payer à Mme [U] [H] la somme de 22.266, 62 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi ;

Condamner Mme [Y] [D] à payer à Mme [U] [H] la somme de 2.850 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la sous-location illicite du garage ;

Condamner Mme [Y] [D] à payer à Mme [U] [H] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

Confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 6] du 11 mai 2023 pour le surplus,

Sur l’actualisation des indemnités d’occupation :

Condamner Mme [Y] [D] née [F] à payer à Mme [U] [H] la somme de 9.534 euros au titre des indemnités d’occupation dues au mois de février 2024 ;

Sur les travaux à la charge de Mme [Y] [D] suite à son départ :

Condamner Mme [Y] [D] née [F] à payer à Mme [U] [H] la somme de 12.500, 35 euros au titre des travaux de reprise du logement ;

Sur les nouvelles demandes en cause d’appel de Mme [Y] [D] :

Débouter Mme [Y] [D] née [F] de sa demande nouvelle de 24 mois de délais en application de l’article 564 du code de procédure civile ;

Juger cette demande sans objet suite au départ de Mme [Y] [D] née [F] au mois de février 2024 ;

En tout état de cause :

Débouter Mme [Y] [D] née [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner Mme [Y] [D] née [F] à payer à Mme [U] [H] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en remboursement des frais irrépétibles exposés devant la cour ;

Condamner Mme [Y] [D] aux entiers dépens de première instance et d’appel et dire que ces derniers pourront être recouvrés directement par l’avocat soussigné conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [U] [H] sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il rejette la demande de délais pour quitter les lieux, soutenant que l’appelante n’a pas accompli les diligences nécessaires en vue de son relogement, et que cette demande est devenue sans objet compte tenu du départ de l’occupante au mois de février 2024.

L’intimée conclut au rejet de la demande d’indemnisation de l’appelante au titre de son préjudice de jouissance, affirmant que cette dernière ne l’a pas informée de l’existence des désordres et en est l’unique responsable. Elle ajoute que l’appelante ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du code civil pour obtenir une indemnisation, dans la mesure où l’existence des désordres n’est établie qu’à compter du mois de mai 2022, date à laquelle Mme [Y] [D] n’a plus la qualité de locataire.

Elle soutient que l’appelante lui est redevable de la somme de 9.534 euros au titre des indemnités d’occupation dues au mois de février 2024.

La bailleresse sollicite la réformation du jugement quant aux montants des sommes allouées au titre de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral, faisant valoir qu’elle a été contrainte de s’acquitter du paiement d’un loyer mensuel, et que l’absence de paiement des indemnités d’occupation a eu de graves répercussions sur sa situation financière et son état de santé.

Elle prétend que sa demande d’indemnisation au titre de la sous-location n’est pas prescrite, arguant que son action est soumise à la prescription quinquennale, dans la mesure où elle porte sur un garage pour lequel les dispositions des articles 1728 et suivants du code civil s’appliquent.

L’intimée soutient que des dégradations locatives sont imputables à Mme [Y] [D], en raison du défaut d’entretien du logement et de l’exercice illicite d’une activité de préparation de plats cuisinés par celle-ci.

MOTIFS

Sur la demande de Mme [D] au titre du préjudice de jouissance

En appel, et comme l’a justement retenu le premier juge, Mme [D] ne justifie nullement de l’existence de désordres imputables à un défaut d’entretien qui ont été portés à la connaissance de la bailleresse avant la saisine du juge des contentieux et de la protection.

Sur les désordres révélés lors de la visite du logement le 19 mai 2022, alors que Mme [D] est occupante sans droit ni titre et ne peut donc légitimement revendiquer l’existence d’un trouble de jouissance, il n’est nullement établi qu’ils sont imputables à un défaut d’entretien du logement par le bailleresse qui justifie pour sa part de la réalisation de réparations dans l’habitation litigieuse.

A l’instar du premier juge, la cour déboute Mme [D] de cette prétention. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la demande en paiement de Mme [H]

— Sur l’indemnité d’occupation

Mme [U] [H] sollicite la condamnation de l’appelante au paiement de la somme de 9.534 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtées au mois de février 2024 inclus, sur la base d’un loyer et charges d’un montant de 700 euros. Elle réclame ainsi le paiement de cette indemnité sur l’année 2023 ainsi que pour les mois de janvier et février 2024 après avoir déduit l’aide au logement versée pour les mois d’août et septembre 2023, pour un montant total de 266 euros.

La cour observe en premier lieu que la validité du congé délivré par Mme [H] n’est pas remise en cause dans le cadre de l’appel par Mme [D].

Il s’ensuit que la résiliation du bail est donc intervenue à la date du 31 juillet 2020, date à laquelle l’appelante s’est trouvée redevable d’une indemnité d’occupation et ce jusqu’au 9 février 2024, date à laquelle elle a libéré les lieux.

Par ailleurs, il résulte de quittances de loyer produites aux débats que l’indemnité d’occupation est égale au montant du loyer et des charges qui correspond à la somme de 633,50 euros.

En l’occurrence, Mme [D] ne justifie pas du règlement de l’indemnité d’occupation du mois de janvier 2023 au mois de février 2024.

Il convient en conséquence de la condamner au paiement de la somme de 8.166,10 euros arrêtée à la date du 9 février 2024. Le jugement sera infirmé sur ce point.

— Sur les travaux de reprise

Mme [H] sollicite la condamnation de Mme [Y] [D] à lui payer la somme de 12.500, 35 euros au titre des travaux de reprise du logement.

Cette demande ne saurait prospérer en appel dans la mesure où Mme [H] ne justifie pas de l’état du logement à sa reprise, et en l’absence d’état des lieux de sortie, il n’est pas possible de vérifier l’existence de dégradations imputables à la locataire.

Sur ce point, la seule production de photos et d’une facture en date du 30 novembre 2014, portant sur la réfection totale de la peinture, la rénovation de la salle de bains et de la cuisine ainsi que la reprise des persiennes bois ou encore l’isolation des murs froids, ne peuvent suffire à établir que la dégradation du logement trouve son origine dans un manque d’entretien ou de dégradations imputables à la locataire et non à l’état de vétusté du bien après 20 années d’occupation.

Mme [H] sera donc déboutée de cette demande.

Sur les demandes indemnitaires de Mme [H]

— sur le préjudice de jouissance

Il n’est pas contestable que Mme [H] a été privée de la jouissance de son bien du 31 juillet 2020 jusqu’au 9 février 2024, date de libération des lieux par Mme [D], alors que la bailleresse justifiait de la délivrance du congé pour reprise qui aurait dû lui permettre de récupérer le logement et en disposer librement.

Cette occupation sans droit ni titre par Mme [D] pendant trois années et demi caractérise une violation du droit de propriété de Mme [H] qui lui a causé incontestablement un préjudice de jouissance pour être privée de la livre disposition de son bien.

Ce préjudice sera en conséquence indemnisé par l’allocation d’une somme de 2.000 euros. Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

— sur le préjudice moral

Mme [H] produit plusieurs certificats médicaux attestant d’une situation de stress permanent depuis 2017 de nature à altérer son état de santé.

Elle produit également de nombreuses pièces attestant de la réalité de nuisances imputables à Mme [D] qui s’est inscrite dans une activité de production de pains en grande quantité utilisant pour ce faire des bonbonnes de gaz, et justifie que ce comportement lui a causé de nombreux désagréments.

Elle démontre en effet l’existence de nombreuses plaintes du voisinage qui lui ont été adressées, et qui dénoncent notamment une gêne olfactive liée à l’activité de production de pains mais également de plats cuisinés par ses locataires, ainsi que des infiltrations provenant de l’appartement occupé par les époux [D], à qui il est fait grief de jeter des seaux d’eau plusieurs fois par jour. A cela, elle justifie avoir été sollicitée à plusieurs reprises par le syndic de copropriété de 2019 à 2021 rappelant l’obligation de respecter le principe d’une habitation bourgeoise de l’immeuble (pièces 10, 13, 16, 17, 20, 23 à 27, 41).

Enfin, elle démontre qu’au cours de la période considérée, elle a dû signaler à plusieurs reprises ces désagréments tant au juge des tutelles qu’au mandataire en charge de la mesure de protection de [T] [D] afin que les nuisances cessent.

Pour finir, elle s’est trouvée contrainte de saisir le juge judiciaire pour obtenir la validation du congé pour reprise délivré le 7 janvier 2020.

Il ne peut être contesté que cette situation a occasionné pour Mme [H] de nombreux désagréments et tracas et qu’en conséquence, elle est légitime à revendiquer un préjudice de jouissance que la cour évalue à la somme de 2.000 euros. Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.

— sur le préjudice né de la sous-location

Selon l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de location sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Le premier juge a déclaré la demande présentée au titre de cette sous-location irrecevable pour être prescrite en faisant application des dispositions susvisées.

Mme [H] conteste cette analyse considérant qu’il convient d’appliquer la prescription de droit commun s’agissant d’une sous-location de garage régie par l’article 1719 du code civil.

En l’état, si la sous-location critiquée concerne un garage, il ne peut cependant être contesté que la demande s’inscrit dans le cadre de l’exécution du contrat de bail, qui comprenait dans son objet tant le logement que le garage, qui lui est soumis à la prescription triennale.

Sur ce, il résulte des débats que l’attestation établie le 22 janvier 2017 par M. [L] [Z], et produite aux débats par Mme [H], démontre la réalité de cette sous-location. Cela étant, la bailleresse a eu connaissance de cette situation lors de l’établissement de ce témoignage, soit le 22 janvier 2017, en sorte que la demande est prescrite depuis le 23 janvier 2020.

Il s’ensuit qu’en présence d’une assignation délivrée le 27 janvier 2020, celle-ci se heurte inévitablement à la prescription.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de délais

Mme [H] soulève en premier lieu l’irrecevabilité de la demande pour être nouvelle en appel pour indiquer dans un second temps que cette prétention est devenue sans objet en raison du départ de Mme [D].

Il n’est nullement contesté que l’appelante a quitté le logement le 9 février 2024 rendant ainsi sa demande de délais sans objet. La cour observe néanmoins que cette prétention a déjà été présentée devant le premier juge en sorte qu’elle ne peut être déclarée comme étant nouvelle en appel.

Il convient en conséquence de constater que cette demande est devenue sans objet.

Sur les demandes accessoires

Le jugement déféré sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

L’appelante, qui succombe, sera déboutée de la demande présentée au titre des frais irrépétibles et sera condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à verser la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Dans la limite de l’appel,

Confirme la décision rendue le 11 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné :

Mme [Y] [D] née [F] à payer à Mme [U] [H] une somme de 2.100 euros au titre des indemnités d’occupation suivant décompte arrêté au mois de mars 2023 inclus ;

Mme [Y] [D] née [F] à payer à Mme [U] [H] une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices de jouissance et moral subis ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate que Mme [Y] [D] née [F] a quitté les lieux le 9 février 2024,

Dit que la demande de délais est devenue sans objet,

Condamne Mme [Y] [D] née [F] à payer à Mme [U] [H] la somme de 8.166,10 euros arrêtée à la date du 9 février 2024,

Condamne Mme [Y] [D] née [F] à payer à Mme [U] [H] la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice de jouissance ainsi que la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral,

Déboute Mme [U] [H] de la demande présentée au titre des dégradations locatives,

Condamne Mme [Y] [D] née [F] à payer à Mme [U] [H] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [Y] [D] née [F] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [Y] [D] née [F] aux dépens d’appel.

Le Greffier P/Le Président empêché