RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

CINQUIÈME CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT N° /21 DU 17 FEVRIER 2021

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/00221 – N° Portalis DBVR-V-B7E-EQ5O

Décision déférée à la Cour : ordonnance du Président du Tribunal de Grande Instance de Nancy, R.G. n° 19/000353, en date du 17 décembre 2019,

APPELANTE :

S.A.R.L. OTHAIN’S CAMPING ET SNACK, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié plan d’eau de la vallée de l’Othain – […]

représentée par M^e Olivier VILLETTE, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉE :

SYNDICAT MIXTE DE LA VALLEE DE L’OTHAIN, pris en la personne de son représentant légal pour ce domicilié […]

représenté par M^e Benoit JEANDON de l’AARPI GARTNER ET ASSOCIES, avocat au barreau d’EPINAL

INTERVENANT VOLONTAIRE :

Z A B, Mandataire judiciaire, demeurant […], […], agissant en qualité de mandataire judiciaire de la SARL OTHAIN’S CAMPING ET SNACK, nommé à ces fonctions par décision du tribunal de commerce de BAR LE DUC

représentée par M^e Olivier VILLETTE, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 06 Janvier 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Guillemette MEUNIER, Présidente de Chambre, chargée du rapport et Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Guillemette MEUNIER, Présidente de Chambre,

Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Emilie ABAD ;

A l’issue des débats, la Présidente a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 Février 2021, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : réputé contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

signé par M^me Guillemette MEUNIER, Présidente et par M^me Emilie ABAD, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 13 avril 2018, la SARL OTHAIN CAMPING ET SNACK et le Syndicat Mixte de la Vallée de l’Othain ont signé un bail commercial pour l’exploitation d’un camping et d’un snack situés sur la commune de Marville (55).

Par jugement en date du 28 juin 2019, le tribunal de commerce de Bar-le-Duc a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société OTHAIN’S CAMPING ET SNACK.

Soutenant que le bien immobilier se délabre en l’état du refus du bailleur d’effectuer les travaux, la SARL OTHAIN’S CAMPING et SNACK a fait assigner en référé le SYNDICAT MIXTE DE LA VALLEE DE L’OTHAIN (S.M. V.O) afin de le voir condamné à réaliser dans les huit jours suivant la présente décision des travaux de reprise d’étanchéité des locaux et de mise aux normes des sanitaires'; de lui enjoindre de faire toutes diligences dans les huit jours suivant la décision pour faire cesser l’occupation de la partie camping-car du camping par Madame X’ ou tout autre occupant de son chef, en tout état de cause assortir les condamnations d’une astreinte de 500 euros par jour à compter du huitième jour suivant la présente décision et le condamner à lui payer une somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Par acte d’huissier en date du 5 septembre 2019, la société OTHAIN’S CAMPING ET SNACK a assigné le Syndicat Mixte de la Vallée de l’Othain devant le président du tribunal de grande instance de Nancy statuant en référé.

Par ordonnance en date du 17 décembre 2019, le juge des référés a':

— rejeté les demandes formées par la société OTHAIN’S CAMPING ET SNACK ,

— condamné la société OTHAIN’S CAMPING ET SNACK à verser au SYNDICAT MIXTE DE LA VALLEE DE L’OTHAIN la somme de 1 800 euros à titre de provision à valoir sur les loyers impayés,

— condamné la société OTHAIN’S CAMPING ET SNACK à verser au SYNDICAT MIXTE DE LA VALLEE DE L’OTHAIN la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société OTHAIN’S CAMPING ET SNACK aux dépens de l’instance.

La société OTHAIN’S CAMPING ET SNACK a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration électronique transmise au greffe en date du 22 janvier 2020.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 7 octobre 2020, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé, la société OTHAIN’S CAMPING ET SNACK demande à la cour de':

— réformer totalement la décision de 1^re instance;

Statuant à nouveau:

— condamner le Syndicat Mixte de la Vallée de l’Othain à réaliser, dans les huit jours de la décision à intervenir, les travaux ci-après :

* reprise d’étanchéité des locaux qui font ruisseler des eaux notamment les eaux de pluie à l’intérieur du local entraînant de graves risques de court-circuit au niveau de l’installation électrique,

* mise aux normes des sanitaires qui ne disposent notamment pas de système de chauffage et qui rendent donc impropres ces installations à leur destination.

— enjoindre le Syndicat Mixte de la Vallée de l’Othain de faire toutes diligences, dans les huit jours de la décision à intervenir, pour faire cesser l’occupation de la partie camping-car du camping, par M^me X ou tout autre occupant de son chef, le tout, sous astreinte de 500 euros par jour, à compter du huitième jour suivant la décision à intervenir,

— dire que le versement du loyer par la société preneuse sera suspendu jusqu’à la réalisation totale des travaux permettant une exploitation normale,

En tout état de cause':

— condamner le Syndicat Mixte de la Vallée de l’Othain à payer une somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

L’intimée n’a pas notifié de conclusions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 octobre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 808 devenu 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 809 devenu 835 du même code, il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que les parties ont signé le 13 avril 2018 un bail pour usage commercial pour y exploiter un fonds de commerce et de restauration sur place ou à emporter et gestion d’aire de camping-cars. Les locaux loués se composent d’un bâtiment à usage de restaurant plus terrasse, une série d’espaces de stationnement pour camping-car, une route d’accès desservant les espaces camping-car et le local sanitaire.

Le bail met à la charge du bailleur les grosses réparations, puisqu’en son article 6 il dispose que':

'Le preneur est tenu d’effectuer toutes réparations locatives et travaux d’entretien de toute nature afin de restituer les locaux en bon état à l’expiration du bail. Il doit notamment maintenir constamment en bon état l’ensemble des locaux loués, les portes et fenêtres, les glaces, les vitres, les sols, les boiseries, les accessoires etc ainsi que les canalisations d’adduction et d’écoulement des eaux et les installations électriques et d’éclairage.

Il a la charge des travaux de ravalement prescrits par l’autorité administrative et de ceux rendus obligatoires par les prescriptions en matière d’hygiène et de sécurité.

Le preneur est également responsable des réparations qui seront nécessaires par suite soit du défaut d’exécution des obligations mises à sa charge soit de dégradations résultant de son propre fait, de celui de ses employés ou de sa clientèle.

Le bailleur a la charge des grosses réparations telles que définies à l’article 606 du Code Civil'.

Aucune des dispositions suivantes ne contredit cette obligation du bailleur d’avoir à supporter les grosses réparations, que l’article 606 du code civil définit ainsi:

'Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières,

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien'.

La SARL OTHAIN’S CAMPING ET SNACK soutient que les travaux de «'reprise d’étanchéité des locaux qui font ruisseler des eaux notamment les eaux de pluie à l’intérieur du local entraînant de graves risques de court-circuit au niveau de l’installation électrique et mise aux normes de sanitaires qui ne disposent notamment pas de système de chauffage et qui rendent donc impropres ces installations à leur destination» incombent au bailleur.

Les photographies versées par la société appelante et le procès-verbal de constat par huissier établi le 3 juin 2019, soit plus d’une année après la signature du bail commercial, font apparaître':

— sanitaires': porte d’entrée en tôle coulissante mal jointée, présence d’un jour conséquent entre le mur et celle-ci. Présence de cinq lavabos simples et d’un lavabo douche (récemment changés). Les murs sont recouverts d’une peinture verte qui s’écaille fortement à certains endroits. Présence de deux miroirs accrochés au-dessus du robinet qui sont sales et un miroir est fendu';

— présence de quatre douches (notamment douches avec carrelage souillé et cassé) présence de toile d’araignée dans les coins- présence de bouts de bois de terre- certains carreaux au sol sont fendus. Présence de rouille au niveau de la tuyauterie-Présence d’un miroir fendu et de rouille au niveau des tuyaux, le verrou de la douche ne tient pas ' la peinture s’écaille- les pieds de parois de douche sont rongés par la rouille- présence de nombreuses fissures au niveau du mur dans les douches- le sol dans son ensemble est sale et présente des traces noirâtres';

— présence de deux trous de canalisation (carrelage est fendu et souillé-présence de débris au sol- présence d’une fontaine couverte de rouille- deux urinoirs en mauvais état- présence de rouille sur les tuyaux- toilettes souillés';

— snack': présence d’un trou dans le toit juste au dessus du panneau électrique- présence de traces d’humidité au niveau des planches de bois au plafond'; présence de traces sur les murs de la cuisine- présence de trous dans le mur-présence entre le mur et le béton et la toile de verre murale visible et en mauvais état'; absence de pompe à chaleur';

Derrière l’évier présence de deux trous dans le mur et selon les déclarations de la locataire présence de rats';

— toilettes extérieures': remplies de déchets ' la porte des toilettes est cassé- les serrures sont cassées- fuite d’eau au niveau de la tuyauterie.

— terrasse': stockage des bouteilles de gaz- la verdure entourant la terrasse n’est pas entretenue- présence d’un jeu en bascule pour enfant dans les hautes herbes non fixé au sol';

— parcelles de camping': bornes électriques neuves installées mais anciennes bornes toujours présentes sur le terrain’qui n’est pas entretenu';

— anciens sanitaires': présence d’un bâtiment laissé à l’abandon’et sanitaires abandonnés;

— chalets': présence d’un accès donnant sous les fondations des emplacements béton avec la présence de divers objets'; chalets à l’abandon';

— entrée du camping': barrière d’accès au camping rouillée. Présence d’un trou dans le sol'; la locataire signalant l’absence d’évacuation des eaux usées et aucun éclairage sur le camping.

Par courrier du 6 août 2019, le mandataire judiciaire de la société OTHAIN’S CAMPING ET SNACK alertait le S.M. V.O des difficultés dont la locataire lui avait fait part pour absence de travaux de la part du bailleur et signalait que l’état général du camping ne permettait pas une exploitation optimale, les abords et les places de stationnement n’étant pas défrichés.

Outre que certains locaux visités par l’huissier ne sont pas inclus dans ceux désignés par le bail commercial, le premier juge a relevé à juste titre que les pièces produites démontrent que les désordres seraient en partie le résultat d’un manquement du locataire à ses obligations d’entretien.

Sont produits par l’appelante un procès verbal du comité syndical du S.M. V.O procédant au vote d’un investissement de 15.000 euros pour la reprise de l’exploitation du camping et plusieurs factures acquittées par l’intimé établissant notamment les investissements pour les travaux réalisés entre avril et juillet 2018 suivants':

— plomberie et sanitaire pour un coût de 18'076, 52 euros';

— travaux d’électricité’pour un coût de 827,76 euros';

— travaux d’électricité au niveau du bâtiments et plan d’eau pour un coût de 2701,90 euros';

— installation de bornes de distribution d’électricité’pour un coût de 24'063,60 euros';

La clause par laquelle le preneur prend les lieux en l’état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation d’effectuer les réparations désignées par l’article 606 du Code civil. Pour autant, ainsi que le souligne le premier juge, à supposer que l’entretien des lieux par le locataire ne soit pas en cause, il resterait à déterminer si les remèdes dans les limites des demandes formées par la société appelante relèvent des grosses réparations ou de réparations qui doivent rester à sa charge.

De surcroît, le S.M. V.O est fondé à souligner que les lieux étaient réputés en bon état au moment de l’entrée en jouissance du preneur intervenue plus d’un an avant ses réclamations et son placement en redressement judiciaire en l’absence d’état des lieux qu’il lui revenait de mener.

Dans ces conditions, il ne résulte pas de l’ensemble de ces éléments avec l’évidence requise par la procédure de référé que les travaux demandés, par ailleurs définis en termes généraux, incombent au bailleur. Il n’est pas plus établi par la société appelante d’un dommage imminent imposant de faire droit à sa demande telle que figurant au dispositif de ses écritures, son placement en redressement judiciaire ne pouvant caractériser un tel dommage.

Le premier juge doit encore être approuvé en ce qu’il retient que la SARL OTHAIN’S CAMPING ET SNACK ne fait pas la démonstration d’un trouble manifestement illicite en lien avec sa demande d’expulsion de la partie camping-car du camping par Madame X ou de toute autre

occupant de ce titre. Selon ses propres écritures, l’appelante mentionne que Madame X n’a plus de chevaux et est retournée en Belgique. La société OTHAIN’S CAMPING ET SNACK ne communique par ailleurs aucun document permettant d’attester de cette occupation sur l’espace dédié au stationnement lui revenant aux termes du bail, désigné selon ses déclarations «'parcelle ZB 99'».

Dans ces conditions, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté la SARL OTHAIN’S CAMPING ET SNACK de sa demande d’expulsion.

Enfin, le premier juge doit être également approuvé en ce qu’il a rejeté consécutivement aux termes d’une motivation que la Cour adopte l’exception d’inexécution soulevée par la société pour s’exonérer du paiement de ses loyers.

Il n’est pas contesté que le preneur ne s’est acquitté que de 300 euros au titre des loyers pour la seule période du 15 août 2018 au 31 août 2018. Depuis lors, il ne s’est acquitté d’aucun loyer, la procédure de redressement judiciaire ayant été ouverte en juin 2019.

Selon l’article L. 622-21 I 1° du code de commerce, «'le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent'».

L’instance en cours, interrompue jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance, est celle qui tend à obtenir, de la juridiction saisie du principal, une décision au fond sur le montant et l’existence de cette créance. Tel n’est pas le cas de l’instance en référé, qui tend à obtenir une condamnation provisionnelle en ce qui concerne les loyers postérieures à l’ouverture de procédure de redressement judiciaire de la société.

Dès lors, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné la SARL OTHAIN’S CAMPING ET SNACK à verser au SYNDICAT MIXTE DE LA VALLEE DE L’OTHAIN la somme de 1800 euros à titre de provision à valoir sur les loyers impayés.

L’issue du litige ne justifie pas qu’il soit fait application de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur d’appel. Succombant en ses demandes, la SARL OTHAIN’S CAMPING ET SNACK supportera la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt réputé contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SARL OTHAIN’S CAMPING ET SNACK aux dépens';

Rejette toute autre demande.

Le présent arrêt a été signé par Madame Guillemette MEUNIER, Présidente de chambre à la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame Emilie ABAD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Minute en huit pages.