Cour d'appel de Nîmes, 2ème chambre section a, 9 mars 2017, n° 16/02125

ARRÊT N°

R.G. : 16/02125

JF

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NIMES

07 mars 2016

RG:14/04580

XXX

C/

Association DE SECOURS AUX VICTIMES DE MALADIES TR OPICALES DITE ASVMT

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section A

ARRÊT DU 09 MARS 2017

APPELANTE :

XXX, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège social sis

XXX

XXX

Représentée par M^e Julien DUMAS LAIROLLE de la SCP DUMAS-LAIROLLE, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Pierre FAVEL de la SCP FAVEL-TRIBILLAC-MAYNARD, Plaidant, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

INTIMÉE :

ASSOCIATION DE SECOURS AUX VICTIMES DES MALADIES TROPICALES DITE A.S.V.M. T. prise en la personne de son Président en exercice

XXX

'CHARTREUSE DE VALBONNE'

XXX

Représentée par M^e Jacques COUDURIER de la SCP COUDURIER & CHAMSKI,

Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Affaire fixée en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Joël BOYER, Président,

M^me Jacqueline FAURE, Conseiller,

M^me Nathalie ROCCI, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Anne-Marie SAGUE, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

En présence de Chloé ASKER, greffier stagiaire

DÉBATS :

à l’audience publique du 10 Janvier 2017, où l’affaire a été mise en délibéré au 09 Mars 2017

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Monsieur Joël BOYER, Président, publiquement, le 09 Mars 2017, par mise à disposition au greffe de la Cour

Exposé du litige':

Par acte notarié du 4 avril 2008, l’Association de Secours aux Victimes des Maladies Tropicales (ASVMT) a consenti à la SARL Espacim, un bail emphytéotique sur une partie de l’ensemble immobilier de la Chartreuse de Valbonne, classé sur la liste des monuments historiques, à Saint Paulet de Caisson (Gard), constituée par les parcelles et bâtiments cadastrés section AN n° 260 à 262, 267,269, 270 à 272, 519, 521, 523, 526 et 529, pour une durée de 45 ans courant du 2 décembre 2006 au 1^er décembre 2051, et ce, moyennant une redevance annuelle révisable de 15'000'€, exigible à compter du 2 décembre 2008, le preneur s’engageant en outre à effectuer à ses frais, sous sa responsabilité et celle des maîtres d''uvre qu’il aura régulièrement missionnés, la rénovation des bâtiments objet du bail dans le respect des règles de l’art et de la réglementation relative aux bâtiments classés monuments historiques, tandis que le bailleur pourra désigner un représentant chargé de suivre, pour son compte, le bon déroulement des opérations.

La SARL Espacim a été déclarée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 6 mars 2012.

Par ordonnance du 18 septembre 2012, le juge-commissaire a autorisé la cession du bail emphytéotique à la SCI du Grand Cloître.

Par acte du 9 juillet 2014, l’ASVMT a fait assigner la SCI du Grand Cloître devant le tribunal de grande instance de Nîmes en résiliation du bail.

Par jugement du 7 mars 2016, le tribunal a :

— prononcé la résiliation du bail aux torts de la SCI du Grand Cloître,

— ordonné à celle-ci de libérer les lieux dans le délai de 15 jours à compter de la décision et, passé ce délai, sous astreinte de 2 000 € par jour de retard,

— ordonné une expertise confiée à M. X avec mission de décrire les lieux au jour de la résiliation, déterminer les travaux réalisés par la locataire, en précisant s’ils ont eu lieu en présence ou avec l’accord de l’ASVMT, et déterminer les dégradations imputables à la SCI du Grand Cloître,

— débouté l’ASVMT de sa demande de provision,

— condamné la SCI du Grand Cloître aux dépens et à payer à l’ASVMT la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement en ce qu’il prononce la résiliation du bail et enjoint à la SCI du Grand Cloître de libérer les lieux,

— ordonné le renvoi de l’affaire à la mise en état.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que':

. le contrat autorise le bailleur à demander la résiliation du bail pour défaut de paiement d’une redevance annuelle à son terme, après avoir fait délivrer au preneur une sommation restée infructueuse,

. la SCI du Grand Cloître ne peut s’exonérer de son obligation de payer le loyer au motif que la bailleresse refuse de lui remettre les documents nécessaires à sa demande d’agrément au titre de la défiscalisation des monuments historiques, alors qu’il n’est fait la preuve d’aucun engagement de vendre du bailleur susceptible d’affecter le droit aux avantages fiscaux recherchés par la SCI locataire,

. les immeubles objet du bail subissent des dégradations importantes du fait de leur abandon, la SCI du Grand Cloître s’étant abstenue d’effectuer les travaux conservatoires de mise des toitures hors d’eau et d’obturation des ouvertures, avant de commencer les travaux de restauration.

La SCI du Grand Cloître a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe le 17 mai 2016.

Prétentions et moyens des parties':

Par conclusions du 27 juillet 2016, l’appelante demande à la cour, au visa de l’article 451-5 du code rural de :

— déclarer son appel recevable,

— juger que le bail emphytéotique ne peut être résilié qu’à défaut de paiement des redevances durant deux années consécutives,

— débouter l’ASVMT de sa demande en résiliation du bail,

— juger que la SCI du Grand Cloître ne saurait être tenue pour responsable des travaux 'indûment commandés par M. Y en son nom',

— constater que l’action de l’ASVMT aux fins d’indemnisation des dégradations commises dans les lieux loués est prescrite en application de l’article 2224 du code civil,

— au visa de l’article 31 du code de procédure civile, déclarer l’ASVMT irrecevable en sa demande d’exception pour défaut d’intérêt à agir aux fins d’expertise de l’ASVMT et l’en débouter,

— la condamner à lui payer la somme de 10'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel,

— la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’appelante fait notamment valoir que':

. les deux années consécutives d’impayés de loyers prévues par les dispositions impératives de l’article L 451-1 du code rural auquel renvoie le bail, ne sont pas acquises en l’espèce,

. les dégâts ayant été occasionnés au cours du bail consenti à la SARL Espacim en 2008, la SCI Grand Cloître ne peut être sanctionnée pour les indélicatesses de ses dirigeants -MM. Y et Del Zappo- et à raison des manquements aux conventions passées par eux, contraires à son objet social, qui ne tendait qu’à l’obtention d’un bail emphytéotique à partir duquel des opérations immobilières pourraient être entreprises,

. alors que l’état des lieux d’entrée n’a pas été établi, l’antériorité des désordres à la reprise du bail est démontrée aussi bien par le constat de M. Z architecte des monuments historiques le 4 novembre 2008, que par le compte rendu de réunion de chantier du 7 juin 2008, dont les observations sont identiques à celles des constats d’huissier des 9 mars 2012 et 10 octobre 2013,

. le souci de l’association n’était pas d’entretenir les bâtiments, mais de les vendre,

. la situation n’est pas aussi catastrophique que celle décrite par l’association, qui n’a elle-même pris aucune mesure de sauvegarde et n’a fait l’objet depuis 2013, d’aucune injonction des services des bâtiments de France d’avoir à engager les travaux nécessaires à la sauvegarde du monument classé,

. l’obligation d’entretien stipulée au contrat de bail ne devait s’appliquer qu’après réalisation des travaux d’amélioration, de rénovation, de réparation et de réhabilitation,

. lors de la reprise du bail, elle a toujours indiqué refuser de prendre en charge les travaux de rénovation.

Par conclusions du 21 décembre 2016, l’ASVMT demande à la cour, constatant que la SCI est à l’origine des travaux destructeurs opérés depuis 2008 et que les travaux de conservation qu’elle s’est engagée à effectuer lors de la reprise du bail emphytéotique ne sont pas réalisés à ce jour, tenant par ailleurs l’abandon des lieux, l’absence d’assurance, le non-paiement du loyer pendant plusieurs années malgré sommations de payer réitérées, tenant la convention passée entre la société Espacim et la SCI appelante, les travaux menés dans des conditions déplorables, l’abandon des lieux éventrés, ouverts et soumis aux intempéries, tenant la liquidation judiciaire de la société Espacim et la décision du juge-commissaire du 12 septembre 2012 après appel d’offres et offre d’acquisition par la SCI du Grand Cloître, les mises en demeure adressées à son représentant, M. A, et la carence de celui-ci, les constats d’huissier démontrant la dégradation de l’immeuble, le péril dans lequel se trouve le bâtiment, faisant application de toutes les clauses et conditions du bail emphytéotique, de la clause résolutoire pour non paiement de l’annuité et du non-respect de ces dispositions, des articles 1134 et suivants du code civil, en particulier 1184 et suivants, de :

— confirmer la décision critiquée en ce qu’elle a prononcé la résiliation du bail aux torts de la SCI du Grand Cloître, ordonné son expulsion dans le délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir et passé ce délai, sous astreinte de 2 000 € par jour de retard,

— confirmer la décision en ce qu’elle a instauré une mesure d’expertise,

— condamner la SCI du Grand Cloître à payer les 2 dernières annuités de loyers dues et non réglées à hauteur de 33'365 €,

— tenant l’urgence, condamner la SCI du Grand Cloître à lui verser la somme de 200'000 € à titre de dommages-intérêts provisionnels afin de prendre les premières mesures de sauvegarde de l’immeuble,

— tenant les carences totales de la SCI du Grand Cloître, la condamner à lui payer la somme de 10'000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner d’ores et déjà aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise et de constats d’huissier.

Motifs':

1. sur la résiliation du bail':

L’ordonnance du 18 septembre 2012 par laquelle le juge-commissaire a autorisé la SELAFA MJA es qualités de liquidateur de la SAR Espacim à céder à la SCI du Grand Cloître le droit au bail emphytéotique portant sur le domaine de la Chartreuse de Valbonne à Saint-Paulet-de-Caisson conclu par acte notarié du 4 avril 2008, fixant l’entrée en jouissance au jour de son prononcé, donne acte au cessionnaire notamment de ce qu’il :

— s’engage à :

. s’acquitter à compter de l’entrée en jouissance des loyers des locaux ainsi que de toutes les charges, assurances et impôts afférents au contrat de bail emphytéotique,

. prendre les actifs et notamment les locaux en l’état et fera son affaire personnelle s’il y a lieu, de la mise en conformité de ces derniers au regard de la réglementation applicable en cours,

— renonce à tout recours à l’encontre de la liquidation judiciaire dans l’hypothèse où le bailleur entendrait lui imposer des obligations mentionnées dans la déclaration de créance de l’ASVMT, formée par courrier du 12 avril 2012, déclarant en faire son affaire personnelle,

— sur le non paiement de la redevance':

Aux termes du bail emphytéotique, que les parties ont précisé conclure conformément aux articles L'451-1 à L 451-13 du code rural, le bailleur peut solliciter la résiliation à défaut de paiement à l’échéance d’un terme annuel de redevance, constaté dans les conditions fixées à l’article L 451-5 du code rural, en cas d’agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds et en cas d’inexécution des conditions du bail.

L’article L 451-5 du code rural, énonce qu’à défaut de paiement de 2 années consécutives, le bailleur est autorisé, après sommation restée sans effet, à faire prononcer en justice la résolution de l’emphytéose.

Il en résulte que la résolution du bail requiert une sommation restée sans effet et que son prononcé doit être sollicité en justice.

La condition de deux années consécutives de loyers impayés relevant d’une disposition supplétive, les parties ont pu valablement fixer à un terme de loyer impayé la cause de la rupture du contrat, en ne renvoyant à l’article L 451-1 du code rural, que les conditions formelles de cette résolution, soit la délivrance d’une sommation restée sans effet.

La SCI du Grand Cloître, qui ne conteste pas avoir été destinataire de la lettre recommandée avec accusé de réception du 29 janvier 2015, ni de la mise en demeure du conseil adverse du 5 novembre 2015 l’invitant à payer la redevance due au 2 décembre 2014, ne démontre pas s’en être acquittée, pas plus que de la redevance 2015, devenue exigible en cours d’instance et réclamée par lettres recommandées avec accusé de réception des 15 décembre 2015 et 19 septembre 2016.

Pour justifier son refus de payer le loyer fixé, elle reproche à la bailleresse de ne pas lui avoir remis les documents nécessaires à sa demande d’agrément de défiscalisation monuments historiques, et d’envisager de vendre les lieux.

S’agissant d’une prestation non contractuelle, qui n’est évoquée ni dans la requête soumise au juge-commissaire, ni dans l’ordonnance autorisant la cession du bail emphytéotique, la non remise des documents nécessaires à la demande d’agrément de défiscalisation, qui ne fait pas obstacle à l’occupation des lieux par le preneur, ne saurait exonérer celui-ci de son obligation contractuelle principale de payer le loyer.

L’exception d’inexécution opposée par la SCI du Grand Cloître n’est pas davantage fondée par le projet de vente des lieux par l’ASVMT et par la privation, prétendue mais non démontrée, des droits du preneur.

C’est dès lors justement que le tribunal a retenu le non paiement de la redevance 2014 comme cause de résolution du bail aux torts de l’appelante.

— sur les travaux incombant au preneur depuis le 18 septembre 2012':

a. sur les travaux de réhabilitation':

Si dans ses courriers adressés au juge-commissaire les 30 mai et 2 juillet 2012, l’appelante présente l’exclusion de toute prise en charge des travaux de rénovation et de réhabilitation comme une condition de la reprise du bail emphytéotique, cette restriction refusée par le juge-commissaire, n’apparaît plus dans sa dernière offre rapportée par la SELAFA MJA, liquidateur de la SARL Espacim, le 17 septembre 2012, dont il ressort finalement que «'la SCI du Grand Cloître s’engage à compter de l’entrée en jouissance, à s’acquitter des loyers des locaux, ainsi que de toutes charges, assurances et impôts afférents au contrat de bail emphytéotique'» et «'à prendre les actifs et notamment les locaux en l’état et fera son affaire personnelle, s’il y a lieu, de la mise en conformité de ces derniers au regard de la réglementation en cours'», tandis que ces engagements sont formellement repris par l’ordonnance du juge-commissaire du 18 septembre 2012, autorisant la reprise du bail par la SCI du Grand Cloître. b. les travaux de conservation':

Le 10 octobre 2013, M^e Boures, huissier de justice, auteur d’un constat précédant en date du 9 mars 2012, décrit à nouveau l’état de délabrement des différents côtés du grand cloître, en relevant que la toiture est dégradée et que rien n’a été fait pour une mise hors d’eau, alors que la totalité des fenêtres des différents bâtiments a été retirée. Il observe qu’au Sud, la fissuration de la voûte dans le sens de la longueur provoque d’importantes circulations d’eau, que le long du couloir dans la partie Est des pierres ont été démontées, arrachées et empilées, qu’au Nord, les maisons des moines sont détruites et laissées béantes, tandis que dans les maisons d’angle des encadrements de pierre ont été démontés et emportés.

Il souligne que le très mauvais état de la toiture, percée de nombreuses gouttières, explique la pourriture de certaines parties du bâtiment et la dégradation des lieux par rapport à son constat précédent.

Par des motifs pertinents que la cour adopte, le tribunal, après avoir constaté qu’en vertu du bail, le preneur doit entretenir les lieux après réalisation des travaux de restauration, et relevé l’ancienneté des dégradations déjà constatées par les architectes Z et Cathala le 24 novembre 2008, a exactement retenu que la SCI du Grand Cloître aurait dû faire exécuter les travaux conservatoires indispensables à la protection des lieux par la mise des toitures hors d’eau et l’obturation des fenêtres.

C’est dès lors justement, que le tribunal a retenu que ce deuxième manquement de la SCI Grand Cloître pour fonder la résolution du bail aux torts du preneur et ordonner son expulsion.

Enfin, et de surcroît, n’exprimant aucune observation sur le défaut d’assurance également relevé par l’ASVMT et prévu par le contrat de bail, la SCI du Grand Cloître ne produit aucun document démontrant qu’elle a satisfait à cette obligation et ne propose pas d’en justifier dans un délai raisonnable.

Ce manquement d’une gravité certaine au regard de la valeur historique des lieux loués et de leur consistance, constitue un motif supplémentaire de résiliation du contrat de bail emphytéotique aux torts du preneur en application de l’article 1184 du code civil.

2. sur la demande d’indemnisation des dégradations':

— sur la prescription':

La SCI du Grand Cloître fait valoir que plus de 5 ans se sont écoulés entre l’achèvement des travaux mis en 'uvre par le biais de la société SMTR, qui a abandonné le chantier et dont la liquidation a été prononcée le 10 juillet 2009, et l’assignation délivrée par l’ASVMT le 9 juillet 2014.

a. L’absence de mise en 'uvre des travaux de réhabilitation et l’inexécution des travaux conservatoires de mise hors d’eau imposés par l’état des lieux occupés par la SCI du Grand Cloître, constituent des fautes contractuelles obligeant le preneur à réparer le préjudice qui en résulte depuis son entrée dans les lieux le 18 septembre 2012.

Sur ce chef de demande, la prescription de 5 ans n’est donc pas acquise, de sorte que la demande est recevable.

b. S’agissant des travaux antérieurement exécutés par la SCI du Grand Cloître en vertu des conventions passées entre elle et la SARL Espacim les 22 janvier 2007 (statuts de la société en participation la Grande Chartreuse), 16 octobre 2007 et 8 juillet 2009 et susceptibles d’engager sa responsabilité délictuelle à l’égard des tiers, il n’est plus justifié de réunion de chantier après le 29 octobre 2008, tandis que’le document le plus récent attestant des travaux effectués sous l’autorité de la SCI Grand Cloître en vertu de ses accords avec Espacim, est une facture de la SARL SMTR du 19 novembre 2008.

L’ASVMT, qui ne réplique pas sur la prescription fondée sur l’article 2224 du code civil invoquée par l’appelante, ne justifie d’aucune cause de suspension, ni d’interruption du délai de 5 ans pour agir aux fins d’indemnisation des travaux effectués antérieurement à la prise de possession des lieux par la SCI du Grand Cloître

Au vu de ces éléments, la prescription de 5 ans courant à compter du 19 novembre 2008 était acquise à la date de l’assignation délivrée le 9 juillet 2014, de sorte que la demande d’indemnisation au titre des travaux effectués antérieurement au 18 septembre 2012 est irrecevable.

— sur le fond':

La créance de réparation de l’ASVMT, bien que certaine en son principe, n’est pas actuellement déterminée, ni déterminable, si bien que le premier juge a exactement rejeté la demande de provision et ordonné avant-dire droit une demande d’expertise.

Par suite des motifs qui précèdent la mission de l’expert aux fins de déterminer le montant du dommage imputable au manquement de la SCI du Grand Cloître sera limitée aux seules conséquences directes de l’absence de réalisation à compter du 18 septembre 2012 des travaux de conservation et de réhabilitation.

3. sur les autres demandes':

La SCI du Grand Cloître, qui succombe sur les mérites de son appel, supportera la charge des entiers dépens y afférents.

À la différence de la rémunération de l’expert, le coût des constats d’huissier, non cité par l’article 695 du code de procédure civile, ne relève pas des dépens, mais de l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de cet article au bénéfice duquel elle ne peut elle-même prétendre, la SCI du Grand Cloître sera condamnée à payer à l’ASVMT la somme de 3 000 € en complément de celle de 4'000'€ allouée par le tribunal.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

— Confirme le jugement déféré sauf sur le contenu de la mission confiée à l’expert ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— Déclare irrecevable la demande d’indemnisation présentée au titre des travaux effectués antérieurement au 18 septembre 2012 ;

— Dit que M. C X désigné en qualité d’expert par jugement du 7 mars 2016, aura pour mission de':

. rendre compte de l’état des lieux donnés à bail :

— lors de leur prise de possession par la SCI Grand Cloître le 18 septembre 2012 (par référence notamment aux procès-verbaux de M^e B en date des 9 mars 2012 et 10 octobre 2013),

— au jour de la résiliation du bail, le 7 mars 2016,

. déterminer les dégradations directement imputables à l’absence de mise en 'uvre de travaux de réhabilitation et de travaux conservatoires par la SCI le Grand Cloître depuis que les lieux ont été mis à sa disposition le 18 septembre 2012';

. évaluer le coût des travaux de reprise résultant des dégradations directement imputables à la SCI le Grand Cloître depuis le 18 septembre 2012 et fournir tous éléments permettant d’apprécier le préjudice subi par l’ASVMT ;

— Condamne la SCI du Grand Cloître aux entiers dépens d’appel, dont le recouvrement sera assuré conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile';

— Déboute la SCI du Grand Cloître de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile';

— Condamne la SCI du Grand Cloître à payer à l’ASVMT la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

— Précise que l’expertise se poursuivra devant le tribunal de grande instance de Nîmes selon les modalités résultant du jugement du 7 mars 2016.

Arrêt signé par Monsieur BOYER, Président et par M^me SAGUE, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,