RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/03656 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JMRS

LM

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES

14 octobre 2024 RG :24/00788

[H]

C/

Société SOCIÉTÉ FRANÇAISE DES HABITATIONÉCONOMIQUES SFHE

Copie exécutoire délivrée

le

à : M^e Lextrait

Selarl Lamy

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 24 JUILLET 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de NIMES en date du 14 Octobre 2024, N°24/00788

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me L. MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Mai 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 03 Juillet 2025 prorogé à ce jour.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Mme [I] [H]

née le 04 Octobre 1974 à ALGERIE ([Localité 4])

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Christelle LEXTRAIT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-2024-07987 du 14/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

INTIMÉE :

SA SOCIÉTÉ FRANÇAISE DES HABITATION ÉCONOMIQUES SFHE Société immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le n° 642 016 703 B, dont le siège social est sis à 75009 PARIS, 63, Rue de la Victoire, poursuites et diligences de son Agence d’AIX EN PROVENCE, sise [Adresse 3], prise en la personne de son Président directeur Général domicilié es qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Clotilde LAMY de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Emmanuelle CARRETERO de la SCP SOLLIER / CARRETERO, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Affaire fixée en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 17 Avril 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 24 Juillet 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 27 mai 2020, la SA SFHE a donné à bail à Mme [I] [H] un logement situé sur la commune de [Localité 6], [Adresse 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel avec provision pour charges de 477, 26 € outre une provision sur charges de 68, 52 €.

Par contrats en date des 27 mai 2020 et 07 mai 2021, la SFHE consentait à Madame [H] [I] la location de deux places de stationnement annexes, pour un loyer de 15,23 € et 8,55 €.

Des loyers demeurant impayés, et le 29 février 2024, la SFHE signalait la situation d’impayé à la Commission de Coordination de Prévention des Expulsions (CCAPEX) près la Caisse d’Allocations Familiales du Gard.

En date du 5 mars 2024, la bailleresse faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à sa locataire, pour un montant de 899,69 € en principal outre 82,58 € de frais d’acte.

Par acte du 15 mai 2024, la SFHE a fait assigner Mme [I] [H] le juge des contentieux de la protection due tribunal judiciaire de Nîmes statuant en référé afin de voir ;

Vu les articles 1134, 1791, 1708 et suivants du code civil ;

Vu les articles 472, 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation,

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation des baux

— ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— dire qu’en suite de son expulsion, elle se rendra coupable de voie de fait en c.as de réinstallation et. que sa nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement y compris pendant la trêve hivernale

— la condamner au paiement par provision :

*de la somme de 2132,296, représentant les loyers, chargés et indemnités d’occupation courus à ce jour, avec intérêts de droit à compter de la décision,

*d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges variables en fonction des augmentations légales à venir, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à entière libération des lieux

— *du SLS, de l’indemnité pour frais de dossier ainsi que de la pénalité mensuelle applicable en cas de non-réponse ou réponse incomplète

*de la somme de 300,006 au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de l’instance.

Par ordonnance réputée contradictoire du 14 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de Nîmes statuant en référé a:

— déclaré la demande en résiliation de bail diligentée par la SFHE recevable et bien fondée ;

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire à son profit, et la résiliation du bail consenti à Mme [I] [H] à la date du 5 mai 2024;

En conséquence :

— ordonné l’expulsion domiciliaire de Madame [H] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux et places de stationnement sis à [Adresse 5] avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L411 -1 et suivants dû code des procédures d’exécution

— débouté la SFHE de ses demandes formulées au titre d’une réintégration

— condamné Madame [H] [I] à payer par provision à la SFHE à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

— condamné Madame [H] [I] à payer par provision à la SFHE la somme de 1637,42 € au titre de la dette locative, arrêtée au 26 août 2024, avec intérêts à compter de la présente ordonnance

— débouté la SFHE de ses demandes au titre du supplément loyer solidarité, des frais de dossier et pénalité d’enquête,

— dit n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement,

— condamné Madame [H] [I] à payer à la SFHE la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Madame [H] [I] aux entiers dépens.

Par déclaration en date du 21 novembre 2024, Mme [I] [H]a interjeté appel de cette ordonnance.

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 15 avril 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [I] Lefsiouendemande à la cour, de :

Vu l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— déclarer l’appel interjeté par Mme [H] bien fondé,

— débouter l’intimé de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Réformer l’ordonnance rendue le 14. octobre 2024,

— accorder à Madame [H] des délais de paiement de trois années, étant débitrice malheureuse et de bonne foi,

— suspendre le jeu de la clause résolutoire,

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 17 avril 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SFHE demande à la cour, de :

— statuer ce que de droit sur la recevabilité d’appel

Au fond, le déclarer infondé,

— confirmer la décision querellée en toutes ses dispositions,

Tenant les règlements effectués,

— condamner Madame [I] [H] en deniers ou quittances valables à la somme de 1 952,44 € arrêtée le 10 avril 2025,

— condamner Madame [I] [H] à payer à la SA SFHE la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Une ordonnance de clôture de la procédure est intervenue le 17 avril 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

ll ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

En préliminaire, il y lieu de constater que l’appelante ne conteste pas l’ordonnance déférée en ce qu’elle a déclaré recevable la demande en résiliation de la SA SFHE, constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 5 mai 2024 et sa condamnation au paiement d’une provision au titre de la dette locative mais sollicite uniquement des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Par ailleurs, l’intimée qui demande la confirmation de l’ordonnance déférée en l’ensemble de ses dispositions, ne formule dès lors aucun critique à l’encontre de l’ordonnance déférée en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande au titre du supplément loyer solidarité, des frais de dossier et pénalité d’enquête ou même de sa demande de réintégration.

En conséquence, il y lieu de confirmer la décision déférée de ces chefs.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire,

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 issue de la loi du 27 juillet 2023 «  Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’appelante sollicite la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Elle fait valoir qu’elle est débitrice de bonne de bonne foi puisque depuis son entrée dans les lieux depuis 4 ans, elle n’avait jamais rencontré de difficulté pour honorer son loyer et que début janvier 2024, les soucis sont arrivés lorsque la CAF, après un mauvais calcul de sa situation, a interrompu tout versement de janvier à avril 2024.

Elle ajoute avoir repris le règlement des loyers dès le mois de mai 2024 et explique être atteinte d’une pathologie qui l’oblige à suivre des soins de chimiothérapie.

Enfin, elle précise percevoir l’Allocation Adulte handicapé, une pension d’invalidité versée par la CPAM et une pension versée par sa prévoyance puis avoir constitué un dossier pour obtenir un FSL, qui viendrait apurer sa dette locative.

La SFHE s’oppose à la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire et soutient que même si des règlements sont intervenus, ils ne permettront pas à l’appelante de s’acquitter de sa dette totale ni de payer la totalité de son loyer et qu’elle ne justifie pas du bénéfice du FSL.

En l’espèce, il ressort de l’analyse des justificatifs de paiement produit aux débats par l’appelante que depuis le mois de février 2025 a repris le paiement du loyer résiduel, le versement de l’APL ayant repris, et verse en outre celle de 100 € pour apurer sa dette.

Il convient également de noter que les mois précédents, elle n’est jamais restée un mois sans effectuer un règlement, même minime.

Enfin, les pièces produites établissent que Mme [I] [H] perçoit des revenus mensuels de l’ordre de 1 200 €.

En conséquence, eu égard à ces éléments, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement, dans les conditions fixées au dispositif du présent arrêt, et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de respecter l’échéancier fixé ci-après, ou de payer le loyer courant, le bail sera réputé résilié de plein droit et Mme [I] [H] ou tout occupant de son chef pourront être expulsés au besoin avec le concours de la force publique

En cas d’expulsion, elle devra payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges dus en cas de non résiliation du bail à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est-à-dire du premier incident de paiement, et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement,

La locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus en application des dispositions des articles 1728 du code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989,

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’obligation de l’appelante de payer ses loyers et ses charges n’est pas sérieusement contestable et d’ailleurs non contestée.

L’intimée sollicite la somme de 1 952, 44 € arrêtée au 10 avril 2025.

Il convient de faire droit à cette demande, étant noté que les paiements des sommes de 430,19 € et 100 € effectués le 10 avril 2025 ont bien été pris en compte.

En conséquence, infirmant la décision déférée de ce chef, Mme [I] [H] sera condamnée à payer à la SFHE la somme provisionnelle de 1 952, 44 € arrêtée au 10 avril 2025.

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance seront confirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, et eu égard à la nature de la demande, l’appelante supportera les dépens d’appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser supporter à l’intimée ses frais irrépétibles d’appel. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, après débats en audience publique, en référé, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— déclaré la demande en résiliation de bail diligentée par la SFHE recevable et bien fondée ;

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire à son profit, et la résiliation du bail consenti à Mme [I] [H] à la date du 5 mai 2024;

— débouté la SFHE de ses demandes formulées au titre d’une réintégration,

— débouté la SFHE de ses demandes au titre du supplément loyer solidarité, des frais de dossier et pénalité d’enquête,

— condamné Madame [H] [I] à payer à la SFHE la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Madame [H] [I] aux entiers dépens.

Infirme l’ordonnance déférée pour le surplus,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Suspend les effets de la clause résolutoire insérée au bail,

Condamne Mme [I] [H] à payer à la SFHE la somme provisionnelle de 1 952, 44 € arrêtée au 10 avril 2025 au titre de la dette locative,

Autorise Mme [I] [H] à se libérer de sa dette en principal, intérêts et frais par des versements mensuels de 60 €, le premier devant intervenir le 10 du mois suivant la signification du présent arrêt et le dernier versement étant augmenté du solde de la dette, en plus du loyer courant,

Dit qu’à défaut de règlement d’une mensualité à son échéance, l’intégralité des sommes restant dues deviendra exigible et le bail sera résilié de plein droit,

Dit que Mme [I] [H] pourra alors être expulsée de corps, de biens et de tous occupants de leur chef, par tous moyens de droit et au besoin avec la Force Publique,

Condamne dans ce cas, Mme [I] [H] à payer à la SFHE une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges dus en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne Mme [I] [H] aux dépens d’appel,

Déboute la SFHE de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,