RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/00005 -

N° Portalis DBVH-V-B7H-JBLQ

AG

CH DE PROXIMITE D'[Localité 11]

05 septembre 2023

RG : 11-22-0263

[L]

C/

[C]

Copie exécutoire délivrée

le 09 octobre 2025

à :

M^e Clotilde Lamy

M^e Philippe Pericchi

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 09 OCTOBRE 2025

Décision déférée à la cour : jugement de la chambre de proximité d'[Localité 11] en date du 05 septembre 2023, N°11-22-0263

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Audrey Gentilini, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre,

M^me Alexandra Berger, conseillère,

M^me Audrey Gentilini, conseillère,

GREFFIER :

M^me Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 09 octobre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

INTIMÉ à titre incident :

M. [H] [L]

né le 23 février 1976 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 5]

Représenté par M^e Clotilde Lamy de la Selarl Cabinet Lamy Pomies-Richaud avocats associés, plaidante/postulante, avocate au barreau de Nîmes

Représenté par M^e Emile-Henri Biscarrat de la Selarl Emile-Henri Biscarrat, plaidant, avocat au barreau de Carpentras

INTIMÉ :

APPELANT à titre incident :

M. [F] [C]

né le 28 février 1989 à [Localité 11]

Chez M. et Mme [D] [C]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Philippe Pericchi de la Selarl Avouepericchi, postulant, avocat au barreau de Nîmes

Représenté par M^e Julia Guilmont, plaidante, avocate au barreau de Carpentras

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 09 octobre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 13 juillet 2021, M. [F] [C] a signé par devant Me [P] notaire à [Localité 7] un compromis de vente sous diverses conditions suspensives au prix de 96 500 euros portant sur un bien immobilier à usage d’habitation [Adresse 3] à [Localité 8] ([Localité 13]) propriété de M. [H] [L].

Par lettre datée du 29 novembre 2021 réceptionnée le 11 décembre 2021, celui-ci l’a mis en demeure de justifier de la réalisation ou de la défaillance de ces conditions suspensives, à peine de caducité de la promesse.

Divers échanges entre les parties ne leur ont pas permis d’aboutir à une solution amiable.

Par acte du 12 septembre 2022, M. [H] [L] a assigné M. [F] [C] devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Carpentras qui, par jugement contradictoire du 05 septembre 2023 :

— a déclaré que celui-ci a commis une faute en s’abstenant d’accomplir les actes mis à sa charge dans le compromis de vente du 13 juillet 2021,

— a débouté le requérant de sa demande d’application plénière de la clause de pénalité de 9 650 euros et des demandes subséquentes,

— a débouté le défendeur de sa demande de restitution de la somme séquestrée,

— a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— a condamné le requérant aux dépens,

— a débouté les parties du surplus de leurs demandes.

M. [H] [L] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 21 décembre 2023.

Par ordonnance du 07 mars 2025, la procédure a été clôturée le 28 août 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 11 septembre 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 05 septembre 2024, M. [H] [L], appelant, demande à la cour :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que le bénéficiaire de la promesse a commis une faute en s’abstenant d’accomplir les actes mis à sa charge dans le compromis de vente du 13 juillet 2021,

— de l’infirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau

— d’ordonner la mainlevée à son profit du séquestre de la somme de 5 000 euros entre les mains de Me [P], notaire à [Localité 7],

— de condamner l’intimé à lui payer la différence entre le montant total de la pénalité et le montant séquestré, soit la somme de 4 650 euros,

— de le condamner à lui payer une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de dire que la totalité des condamnations ainsi prononcées porteront intérêt au taux légal :

— sur la somme de 9 650 euros à dater du 15 octobre 2021,

— sur l’indemnité allouée au titre de l’article 700 à dater du (jugement) à intervenir,

— de dire que les intérêts porteront eux-mêmes des intérêts au taux légal, dès lors qu’ils seront dus au moins pour une année entière, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— de débouter l’intimé des fins, conclusions et prétentions de son appel incident,

— de le condamner aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

L’appelant soutient :

— qu’il ne peut lui être reproché aucune faute, dès lors que tant que l’acquéreur ne justifiait pas des démarches entreprises en vue de la réalisation des conditions suspensives, il n’avait pas à engager quelques travaux que ce soit,

— que le montant de la pénalité est justifié, l’immeuble ayant été immobilisé et n’ayant pu être remis en vente,

— que les conditions stipulées à sa charge en tant que vendeur n’étaient pas de nature à paralyser la vente, contrairement aux conditions suspensives stipulées en faveur de l’acquéreur, dont la non-réalisation impactait l’opération dans son ensemble.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 10 juin 2024, M. [F] [C], intimé, demande à la cour :

— de confirmer le jugement en ce qu’il

— a débouté le promettant de sa demande d’application plénière de la clause de pénalité de 9 650 euros et des demandes subséquentes,

— a condamné celui-ci aux dépens,

— de l’infirmer en ce qu’il

— a déclaré qu’il a commis une faute en s’abstenant d’accomplir les actes mis à sa charge dans le compromis de vente du 13 juillet 2021,

— l’a débouté de sa demande de restitution de la somme séquestrée,

— a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

— de débouter l’appelant de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

— d’ordonner la restitution de la somme de 5 000 euros séquestrée en l’étude de Me [P], notaire à [Localité 6], dans le cadre du compromis de vente du 13 juillet 2021 entre les parties

— de condamner l’appelant à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens (de première instance et d’appel).

L’intimé soutient :

— que l’appelant a lui-même mis fin au compromis de vente par courrier du 14 octobre 2021, sans mise en demeure préalable, alors que les conditions suspensives n’étaient pas émises à son profit et avant même l’expiration des délais contractuellement prévus,

— que des conditions suspensives à la charge du vendeur étaient également prévues au compromis, qu’il n’a pas remplies,

— que la pénalité contractuelle n’est due qu’en cas de réalisation de l’ensemble des conditions suspensives et de refus de l’une des parties de signer l’acte authentique.

Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*application de la clause pénale et mainlevée du séquestre

Le premier juge, après avoir retenu que l’acte authentique de vente n’avait pu être signé par la faute du bénéficiaire de la promesse dans la réalisation des conditions suspensives, et que le courrier du 14 octobre 2021 adressé par le promettant n’avait pu avoir pour effet de mettre fin au compromis, le délai de réalisation des conditions suspensives n’étant pas expiré, a débouté celui-ci de sa demande en paiement de la clause pénale, au motif qu’elle ne pouvait être mise en 'uvre du fait de l’absence de réalisation des conditions suspensives.

Il l’a également débouté de sa demande de mainlevée du séquestre au motif que telle qu’elle était présentée, elle trouvait son fondement uniquement dans le cadre de la demande d’application de la clause de pénalité

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Le compromis de vente comportait les conditions suspensives particulières suivantes :

— obtention par l’acquéreur

— d’un permis de construire avant le 15 octobre 2021 pour la réalisation sur le bien de l’opération suivante : rénovation totale et piscine et hangar ;

— d’un prêt d’un montant de 150 000 euros, avec une durée minimale et maximale de remboursement de 25 ans, au taux nominal d’intérêt maximal de 1,30% l’an hors assurance

— réalisation par le vendeur de travaux consistant en la pose d’agglos sans enduit ni peinture sur les portes de communication et vitre à clore, et sur le mur de séparation dans les combles.

Concernant la première condition, l’acte prévoit page 8 « l’acquéreur devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du vendeur du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire et ce dans le délai de trente jours à compter de ce jour, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente.

Au cas où l’acquéreur ne respecterait pas son engagement, et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir renoncé à cette condition ».

Concernant la seconde, l’acte prévoit pages 10 et 11 « le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’acquéreur de l’offre écrite (').

La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 15 octobre 2021.

L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par l’acquéreur au vendeur et au notaire.

A défaut de cette notification, le vendeur aura, à l’expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre l’acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours, décompté du jour de la constatation de la réception, sans que l’acquéreur ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit.

Dans ce cas, l’acquéreur pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura, le cas échéant, versé en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, le dépôt de garantie restera acquis au vendeur ».

L’acte prévoit en effet page 12 le versement à titre de dépôt de garantie de la somme de 5 000 euros que l’acquéreur ne pourra recouvrer « que s’il justifie de la non-réalisation, hors sa responsabilité telle qu’elle est indiquée au premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil, de l’une ou l’autre des conditions suspensives » et que « dans le cas contraire, cette somme restera acquise au vendeur, par application et à due concurrence de la stipulation de pénalité ».

L’acte prévoit enfin, sur la même page, que pour le cas où toutes les conditions suspensives seraient remplies, et où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, elle devra verser à l’autre la somme de 9 650 euros à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

L’appelant sollicite d’une part la mainlevée du séquestre détenu par le notaire, et d’autre part le paiement de la somme de 4 650 euros correspondant à la différence entre le montant du séquestre et le montant de la clause pénale. Il formule ainsi deux demandes distinctes.

*mainlevée du séquestre

Le 14 octobre 2021, le bénéficiaire de la promesse a adressé au promettant un courrier manuscrit constatant qu’il n’avait pas rempli ses obligations de dépôt de permis de construire et de justifier d’une demande de prêt dans les délais, et lui faisant savoir « l’arrêt de la vente ».

Comme relevé par le premier juge, ce courrier n’a pas mis fin au compromis, dès lors qu’il a été envoyé avant l’expiration des délais pour justifier de l’obtention du prêt et d’un permis de construire. Il est sans effet et ne vaut pas mise en demeure.

Par courrier recommandé du 29 novembre 2021, réceptionné le 11 décembre 2021, le promettant a mis en demeure le bénéficiaire de la promesse de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance des deux conditions suspensives.

Il a ainsi respecté les clauses du compromis lui permettant de se prévaloir de sa caducité.

Le bénéficiaire de la promesse a par courrier en réponse daté du 17 décembre 2021 reconnu n’avoir déposé ni demande de permis de construire, ni demande de prêt.

La troisième condition suspensive concernait la réalisation par le vendeur de travaux 'avant la vente’ qui n’ont certes pas été réalisés.

Cependant le seul délai imposé au vendeur à cet égard était le délai butoir de la signature de l’acte authentique, prévue « au plus tard le 15 janvier 2022 ».

Aucune faute ne peut donc lui être imputée, dès lors que contrairement au bénéficiaire de la promesse, il disposait d’un délai plus long pour lever cette condition suspensive, qu’il n’a pas eu à le faire dès lors que les deux autres conditions étaient défaillies et que l’un et l’autre ont clairement, dans leurs courriers, fait savoir qu’ils n’entendaient pas poursuivre l’exécution de la vente.

Si cette troisième condition suspensive a défailli, c’est en raison de la seule faute du bénéficiaire de la promesse qui n’a pas accompli les démarches nécessaires permettant la réalisation des deux premières, la rendant de ce fait sans objet.

En tout état de cause, l’acte prévoit que le dépôt de garantie restera acquis au vendeur en cas de défaillance des conditions suspensives du fait de l’acquéreur, sans référence à la condition suspensive à la charge du vendeur.

Dès lors, conformément aux clauses du contrat, le dépôt de garantie reste acquis au vendeur et il est fait droit à la demande de déblocage du séquestre détenu par le notaire, par voie d’infirmation du jugement, qui est réciproquement confirmé en ce qu’il a débouté M. [C] de

sa demande de déblocage de ce séquestre en sa faveur.

*clause pénale

Les conditions suspensives d’obtention d’un permis de construire et d’un prêt sont réputées accomplies, le bénéficiaire de la promesse en faveur duquel elles étaient stipulées, ayant défailli à leur accomplissement.

Toutefois, l’application de la clause pénale est conditionnée par le refus de réitérer l’acte, et la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’occurrence, le promettant n’a pas mis en demeure le bénéficiaire de réitérer l’acte, alors que les conditions suspensives étaient réputées accomplies, et au contraire clairement manifesté son souhait de mettre un terme à l’opération contractuelle.

Les conditions d’application de la clause de pénalité n’étant pas remplies, il est débouté de sa demande, et le jugement est confirmé de ce chef.

*autres demandes

Le jugement est infirmé en ce qu’il a condamné M. [H] [L] aux dépens et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimé, qui succombe, doit supporter les dépens de première instance et d’appel.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de l’appelant les frais irrépétibles engagés en première instance et en appel, et l’intimé est également condamné à lui payer la somme de 2 000 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement rendu le 5 septembre 2023 par la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Carpentras, en ce qu’il :

— a débouté M. [H] [L] de sa demande d’application plénière de la clause de pénalité de 9650 euros et de ses demandes subséquentes,

— a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

— a condamné M. [H] [L] aux dépens,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Ordonne au profit de M. [H] [L] la mainlevée du séquestre de la somme de 5 000 euros versée entre les mains de Me [P], notaire à [Localité 9],

Condamne M. [F] [C] aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne M. [F] [C] à payer à M. [H] [L] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,