Cour d'appel de Nîmes, 1re chambre, 16 octobre 2025, n° 24/04047

TGI Nîmes 9 mai 2023

CA Nîmes
Confirmation 16 octobre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Action non prescrite
La cour a jugé que l'action de l'appelante était de nature personnelle et mobilière, soumise à la prescription quinquennale, et que son action était donc prescrite.
Rejeté
Levée d'option
La cour a estimé que la promesse unilatérale de vente n'a pas transmis de droits immobiliers à l'appelante, et que l'action en exécution forcée de la vente était soumise à la prescription quinquennale.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, la société [Adresse 22] a interjeté appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Nîmes qui avait déclaré son action irrecevable pour cause de prescription. La question juridique principale était de déterminer si l'action de la société [Adresse 22] était soumise à la prescription quinquennale ou trentenaire. Le tribunal de première instance a conclu que l'action était prescrite, considérant qu'elle relevait d'une créance personnelle et mobilière. La cour d'appel a confirmé cette décision, arguant que la promesse de vente n'avait pas transféré de droits immobiliers à la société [Adresse 22], mais constituait une obligation de faire, donc soumise à la prescription quinquennale. La cour a également confirmé les condamnations aux dépens et aux frais irrépétibles.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Nîmes, 1re ch., 16 oct. 2025, n° 24/04047
Juridiction :	Cour d'appel de Nîmes
Numéro(s) :	24/04047
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nîmes, 9 mai 2023, N° 18/06050
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Christian DUMONTEric MARTY ETCHEVERRY
Cabinet(s) :	GMC AVOCATS ASSOCIES
Parties :	Sarl [ Adresse 22 ] c/ SARL FONCIER LANGUEDOC, SARL [ G ] [ H ] ET FILS VIGNERONS, SARL [ H ] IMMOBILIER, SARL [ H ] AMENAGEMENT - SEAFPI

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/04047 -

N° Portalis DBVH-V-B7I-JNWH

TJ DE NIMES

09 mai 2023

RG:18/06050

[Adresse 22]

SARL [G] [H] ET FILS VIGNERONS

SARL [H] VIGNOBLES

SARL FONCIER LANGUEDOC

SARL [H] IMMOBILIER

SARL [H] AMENAGEMENT – SEAFPI

Copie exécutoire délivrée

le 16 octobre 2025

à :

M^e Frédéric Mansat Jaffre

M^e Valentine Cassan

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 16 OCTOBRE 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 09 mai 2023, N°18/06050

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre,

M^me Audrey Gentilini, conseillère,

M^me Marie-Pierre Fournier, magistrate à titre honoraire

GREFFIER :

M^me Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

la Sarl [Adresse 22]

RCS de Nîmes n° 480 074 442 représentée par M. [Y] [T] agissant en qualité de mandataire ad’hoc

né le 30 juillet 1945 à [Localité 20] (30)

[Adresse 23]

[Localité 20]

Représenté par M^e Frédéric Mansat Jaffre de la Selarl Mansat Jaffre, postulant, avocat au barreau de Nîmes

Représenté par M^e Eric Marty-Etcheverry, plaidant, avocat au barreau de Toulouse

INTIMÉES :

La Sarl [I] [H] ET FILS VIGNERONS

RCS de Montpellier n°405 404 328,

La Sarl [H] VIGNOBLES

RCS de Montpellier n°442 090 668,

prises en la personne de leur représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 15]

[Localité 10]

La Sarl FONCIER LANGUEDOC

RCS de Montpellier n°408 202 836,

La Sarl [H] IMMOBILIER

RCS de Montpellier n°404 950 487,

La Sarl [H] AMENAGEMENT – SEAFPI

RCS de Montpellier n°387 664 501,

prises en la personne de leur représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 8]

[Localité 9]

Représentées par M^e Valentine Cassan de la Scp GMC avocats associés, postulante, avocate au barreau de Nîmes

Représentées par M^e Christian Dumont, plaidant, avocat au barreau de Montpellier

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 16 octobre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 03 novembre 2003, les sociétés [H] Immobilier, [H] Vignobles, Foncier Languedoc, [I] [H] et fils, Vignerons et [H] Aménagement (le groupe [H]) ont signé avec la société [Adresse 22] un protocole d’accord comportant promesse de bail rural, promesse de vente et contrat de lobbying.

Invoquant le défaut de paiement de sa rémunération prévue au contrat de lobbying alors que les sociétés du groupe [H] avaient obtenu le permis d’allotir sur les terrains acquis, la société [Adresse 22] les a fait assigner en paiement de diverses sommes et désignation d’un expert judiciaire devant le tribunal de commerce de Montpellier qui par jugement du 16 novembre 2016, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 08 octobre 2019, l’a déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Le président du tribunal de commerce de Nîmes avait dans ce cadre et par ordonnance du 19 décembre 2016 désigné M. [Y] [T] en qualité de mandataire ad hoc de la société [Adresse 22].

Par acte du 12 novembre 2018, la société [Adresse 22], représentée par M. [Y] [T], a assigné les sociétés du groupe [H] aux fins d’expertise judiciaire et de déclarer la vente parfaite devant le tribunal de grande instance de Nîmes qui, par jugement contradictoire du 9 mai 2023 :

— a déclaré son action irrecevable comme prescrite,

— l’a condamnée aux dépens et à payer aux défenderesses la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société [Adresse 22], représentée par son mandataire ad hoc M. [Y] [T], a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 27 octobre 2023.

Par arrêt rendu le 14 novembre 2024, la cour, infirmant l’ordonnance du conseiller de la mise en état du 6 juin 2024, a déclaré cet appel recevable.

Par ordonnance du 13 février 202, la procédure a été clôturée le 3 juillet 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 2 septembre 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 2 juillet 2025, la société [Adresse 22] demande à la cour :

— de réformer le jugement en ses dispositions critiquées,

Statuant à nouveau

— de juger son action non prescrite

— de prononcer la vente des parcelles concernées en précisant que le transfert de propriété rétroagira au jour de la levée de l’option,

— de juger que cet acte de vente donnera lieu à publicité foncière au bureau des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble vendu comme en matière de saisie immobilière, parcelles cadastrées dans le Gard commune de [Localité 24] lieudit [Adresse 22] :

— section CN n°[Cadastre 1] d’une contenance de 00ha 00a 10ca (sol)

— section CN n°[Cadastre 2] d’une contenance de 06ha 18a 50ca (terre vigne)

— section CN n°[Cadastre 3] d’une contenance de 00ha 33a 77ca (sol)

— section CV n°[Cadastre 7] d’une contenance de 00ha 12a 46ca (vergers)

— section CO n°[Cadastre 5] d’une contenance de 02ha 13a 35ca (terre)

— section CO n°[Cadastre 6] d’une contenance de 00ha 57a 38ca (terre)

— section CN n°[Cadastre 4] d’une contenance de 01ha 22a 38ca (vigne terre)

Total 10ha 57a 94ca

— de condamner les sociétés du groupe [H] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la présente instance

Subsidiairement

— de condamner 'les défendeurs’ à régulariser l’acte notarié de vente en l’étude de Me [M] [O], notaire instrumentaire dans le mois suivant la signification de la décision à intervenir sous astreinte de 1000 euros par jour de retard.

Elle soutient :

— que la vente est parfaite, une sommation interpellative valant levée d’option conformément à la promesse ayant été délivrée le 14 novembre 2008 ; que le contrat de lobbying dissociable de cette promesse ne peut être opposé à la réalisation de cette dernière,

— qu’elle agit en revendication, puisqu’elle a levé l’option, et que son action est donc une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire et comme telle recevable,

— que e contrat de transaction et la promesse de vente sont dissociables et qu’aucune autorité de la chose jugée ne peut lui être opposée,

— que l’article 1589-2 du code civil ne s’applique pas, s’agissant d’une promesse figurant dans une transaction,

— que le groupe [H] a modifié les termes du protocole d’accord, de sorte que l’absence de conclusion d’un bail rural est de son seul fait.

Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 3 juillet 2025, les sociétés du groupe [H] demandent à la cour :

— de juger le protocole caduc,

— de juger la promesse de cession nulle et de nul effet,

A titre subsidiaire

— de juger l’action 'des demandeurs’prescrite,

En tout état de cause

— de rejeter l’ensemble des demandes,

— de condamner l’appelante à leur verser à chacune la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elles répliquent :

— que le contrat forme un tout indivisible ; que n’ayant pas respecté ses obligations, puisqu’aucun bail rural n’a jamais été conclu, le droit d’option de l’appelante n’est pas né ; que ce non-respect de ses engagements dans le cadre du contrat de lobbying rend caduc l’ensemble du contrat

— que la promesse est affectée d’une double nullité, en raison du caractère indéfini de son objet et du non-respect des dispositions de l’article 1589-2 du code civil,

— qu’elle est affectée d’une double caducité, pour absence de cause dès lors qu’elle formait un tout indivisible avec le contrat de lobbying, et pour non-paiement du prix,

— subsidiairement, que l’action en exécution forcée de la vente est une action personnelle mobilière soumise à la prescription quinquennale et que l’appelante avait donc jusqu’au 3 novembre 2013 pour agir, eu égard à la date de la sommation interpellative.

Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*demandes principales des intimées

Aux termes de l’article 562 du code de procédure civile, dans sa version ici applicable, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

En l’espèce, la société [Adresse 22] a interjeté appel 'en toutes ses dispositions’ du jugement ayant déclaré son action prescrite et l’ayant condamnée aux dépens et à payer au groupe [H] une somme au titre des frais irrépétibles.

La cour n’est saisie que de cet appel principal, sur lequel il doit être statué avant d’examiner, en cas d’infirmation du jugement, le bien-fondé des demandes des intimées.

Leur demande subsidiaire tendant à voir déclarer l’action de l’appelante prescrite, sera en conséquence examinée avant leurs demandes principales.

*fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action

Pour déclarer son action prescrite le tribunal a jugé que la société [Adresse 22] reconnaissait, aux termes du dispositif de ses dernières conclusions, que la société Foncier Languedoc était propriétaire des parcelles objet du protocole, qu’elle n’était elle-même titulaire d’aucun droit sur lesdites parcelles, dont elle ne pourrait devenir propriétaire que si la juridiction lui reconnaissait cette qualité, et qu’elle ne pouvait dès lors soutenir que son action constituait une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire de l’article 2227 du code civil.

Il a jugé que son action était ainsi soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil dont le délai avait commencé à courir à compter de la délivrance de la sommation interpellative du 14 novembre 2008 pour expirer le 14 novembre 2013, soit avant la délivrance de l’assignation du 12 novembre 2018.

L’appelante soutient que le caractère d’une action se détermine par la nature de la chose demandée, et qu’elle exerce ici une action en revendication de propriété en matière immobilière, par conséquent soumise à la prescription trentenaire de l’article 2227 du code civil.

Les intimées répliquent que le délai de prescription est déterminé par la nature de la créance, que le bénéficiaire d’une promesse de vente non régularisée ne peut agir qu’en exécution forcée et que son action est ici de nature personnelle mobilière.

Aux termes des articles 2224 et 2227 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans et les actions réelles immobilières par trente ans, à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’action réelle permet de réclamer directement la chose alors que l’action personnelle permet de l’obtenir indirectement en réclamant un fait personnel au défendeur.

La durée de la prescription est déterminée par la nature de la créance.

L’action en revendication tend à faire établir le droit de propriété sur un bien, le demandeur, invoquant sa qualité de propriétaire, réclamant sa restitution à celui qui le détient.

Une telle action est imprescriptible, le droit de propriété ne se perdant pas par le non-usage.

Elle suppose ainsi que celui qui l’exerce dispose d’un titre de propriété.

L’action en exécution forcée tend à obtenir la condamnation de celui qui s’est engagé à faire quelque chose à exécuter son obligation.

Les sociétés du groupe [H] se sont portées acquéreurs de l’ensemble des biens immobiliers de M. [Y] [T] et du GFA Grand Mas, en liquidation judiciaire, dans le cadre d’une vente autorisée par le juge commissaire, dont M. [T] a accepté de se désister de sa contestation en contrepartie de leur engagement de contracter avec la société [Adresse 22] en cours de formation, et lui-même, en qualité de futur salarié de celle-ci.

Le protocole d’accord conclu entre les parties le 3 novembre 2003 prévoit

« les sociétés du groupe [H] s’engagent, dès l’acquisition autorisée par le juge-commissaire, à donner à bail par acte notarié à la Sarl dans les termes d’un bail rural d’une durée de 12 ans, les parcelles et biens suivants :

— une exploitation à usage principal de vignoble, comprenant les bâtiments d’exploitation, dite [Adresse 17] (sous réserve de la résiliation du fermage actuellement en cours),

— les vignes et terrains référencés sous les parcelles cadastrales suivantes :

Commune de [Localité 24], [Adresse 22]

Parcelle CN [Cadastre 1] dite [Adresse 18]

Parcelle CN [Cadastre 2] dite [Adresse 16]

Parcelle CN [Cadastre 3] dite [Adresse 17]

Parcelle CV [Cadastre 7], [Adresse 21] dite [Adresse 14]

Parcelle CO [Cadastre 5] dite [Adresse 13]

Parcelle CO [Cadastre 6] dite [Adresse 11],

Parcelle CN [Cadastre 4] [Adresse 19] dit [Adresse 12] (')

Par ailleurs, au terme d’une durée de trois ans, à courir à compter de la conclusion effective du bail, il est expressément convenu entre les parties que le fermier pourra racheter l’intégralité des biens, objet du bail, pour un prix convenu dès ce jour de 166 431,54 euros.

Il est expressément prévu que la Sarl pourra lever l’option d’achat dès la troisième année jusqu’au terme de la quatrième année qui suit la date d’anniversaire de la signature de l’acte authentique d’achat ».

Ce protocole d’accord s’analyse en une promesse unilatérale de vente, faite par le groupe [H] à la société [Adresse 22], dès lors que la chose (les biens immobiliers énumérés précisément à l’acte) et le prix en sont déterminés, l’option d’achat pouvant être levée soit au terme de la troisième année à compter de la signature du bail à ferme, soit à compter de la troisième année et au plus tard au terme de la quatrième année suivant la signature de l’acte authentique d’achat par ce groupe des biens objet du protocole, étant précisé que cet achat a effectivement eu lieu les 15 et 18 novembre 2004.

L’appelante a par sommations interpellatives délivrées le 14 novembre 2008 levé l’option en application des termes du protocole mais la vente n’a jamais été réitérée par acte authentique.

Il résulte des termes mêmes de ce protocole que les intimées s’étaient engagées sur le principe de la vente des biens immobiliers qu’elles allaient acquérir après autorisation du juge commissaire, sous réserve que l’appelante lève l’option dans un certain délai, ce qu’elle a fait.

Cependant, cette promesse unilatérale n’a eu pour effet de transmettre à sa bénéficiaire ni la propriété, ni aucun droit immobilier sur les biens qui en étaient l’objet, mais seulement de lui offrir la possibilité d’en acquérir la propriété si elle décidait de lever l’option.

L’obligation des promettantes ne constituait pas une obligation de remettre le bien à la bénéficiaire une fois l’option levée, mais une obligation de faire, à savoir de réitérer la promesse par acte authentique emportant transfert de propriété.

Cette obligation n’a pu dès lors engendrer au profit de la bénéficiaire qu’une créance de nature personnelle et mobilière.

Son inexécution peut être sanctionnée soit par une condamnation à s’exécuter en nature, soit par un jugement valant vente, ce que demande précisément l’appelante, dont l’action ne peut dès lors s’analyser en une action en revendication.

Il en résulte que cette action était soumise au délai de prescription quinquennale, qui a commencé à courir le jour de la levée de l’option le 14 novembre 2008, pour expirer le 14 novembre 2013.

Par conséquent, elle est prescrite, pour avoir été engagée le 12 novembre 2018 postérieurement à l’expiration de son délai de prescription et le jugement est confirmé.

*autres demandes

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

L’appelante, qui succombe, est condamnée aux dépens de la procédure d’appel.

Elle est également condamnée à payer aux intimées la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 9 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Nîmes en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société [Adresse 22] aux dépens d’appel,

Condamne la société [Adresse 22] à payer aux sociétés [H] Immobilier, [H] Vignobles, Foncier Languedoc, [I] [H] et fils Vignerons et [H] Aménagement la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,