RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/02451 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JIU7

AB

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'[Localité 1]

11 juin 2024 RG :23/01323

S.A.R.L. AHA ARCHITECTES ASSOCIES

S.C.I. [Adresse 1]

C/

[M]

[G]

[Y]

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 21 MAI 2026

Décision déférée à la cour : Jugement du tribunal judiciaire d’Avignon en date du 11 Juin 2024, N°23/01323

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Isabelle Defarge, présidente de chambre

Alexandra Berger, conseillère

Audrey Gentilini, conseillère

GREFFIER :

Océane Bayer, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 mars 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTES :

La Sarl AHA ARCHITECTES ASSOCIES prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 2]

[Localité 2]

et

La Sci [Adresse 1] prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentées par M^e Frédéric Gault de la Selarl Riviere – Gault associes, postulant, avocat au barreau d’Avignon

Représentées par M^e Hugo Gervais de Lafond de la Selarl Racine, plaidant, avocat au barreau de Marseille

INTIMÉS :

M. [X] [M]

et

Mme [R] [G] épouse [M]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentés par M^e Guillaume De Palma de la Scp d’avocats inter-barreaux De Palma-Couchet, plaidant/postulant, avocat au barreau d’Avignon

M^e Christophe LERSY

[Adresse 5]

[Localité 5]

représenté par M^e Jean-Michel Divisia de la Scp Coulomb Divisia Chiarini, plaidant/postulant, avocat au barreau de Nimes

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 21 mai 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte authentique reçu le 13 octobre 2022 par Me [L] [Y] notaire à [Localité 6], la société Côté Cour et M. [X] [M] et son épouse [R] née [V] ont conclu une promesse de vente portant sur un ensemble immobilier à [Adresse 6] au prix de 2 150 000 euros, dont 104 500 euros pour les meubles.

La promesse a été conclue sous les conditions suspensives suivantes

— « remise en état de la piscine : la réfection de la piscine et la vérification de son bon fonctionnement (y compris le système de chauffage) constitue une condition suspensive du présent avant-contrat, dont la réalisation devra intervenir au plus tard le 15 novembre 2022. Si à cette date, la remise en état de la piscine n’est pas effective, le bénéficiaire pourra se prévaloir irrévocablement de la caducité de plein droit de la présente promesse de vente, et l’indemnité d’immobilisation lui sera restituée sans délai ni retenue »,

— «  le promettant s’engage à fournir au plus tard au jour de la signature de l’acte authentique de vente un certificat de non contestation de conformité à délivrer part la Mairie de [Localité 7] pour chacune des autorisations d’urbanisme ci-dessus détaillées ( modification d’ouverture en façades, construction d’une piscine, rénovation d’un mur de soutènement, modification d’ouvertures en façades, construction d’un abris voiture et porche), la dite production étant une conditions suspensive dudit avant-contrat ».

Une indemnité d’immobilisation a été fixée à 107 500 euros et il a été prévu que dans le cas de la non réalisation de la vente promise «  la somme versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s’il se prévalait des cas suivant : notamment si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et les délais prévus au présent acte (') que s’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le bénéficiaire devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les sept jours de la date d’expiration de la promesse de vente ».

Il a été également prévu dans la promesse que le tiers convenu, mandataire commun des parties, conservera la somme ci-dessus versée pour la remettre à qui il appartiendra ( promettant ou bénéficiaire) selon ce qui a été convenu ci-dessus. Toutefois, conformément aux dispositions de l’article 1960 du code civil, le tiers convenu ne pourra opérer le versement prévu qu’avec l’accord des parties ou en vertu d’une décision judiciaire devenu exécutoire. Jusqu’à cette date, la somme restera indisponible entre les mains du seul séquestre.

La date signature de l’acte définitif a été fixée le 26 décembre 2022 au plus tard.

Le 17 novembre 2022, M. et Mme [M] ont demandé la restitution du dépôt de garantie, ce à quoi le notaire a répondu positivement.

Un constat d’huissier a été établi le 13 décembre 2022 à la demande des vendeurs.

Le 04 janvier 2023, la société [Adresse 1] a sollicité la restitution de l’indemnité d’occupation, en se prévalant de l’absence de la levée d’option avant le 26 décembre 2022.

Par acte du 21 avril et 09 mai 2023, la société Côté Cour et la société AHA Architectes Associés ont assigné M. [X] [M] et son épouse [R] née [V] ainsi que M. [Y], notaire en paiement solidaire de la somme de 107 500 euros à titre de l’indemnité de mobilisation prévu dans l’acte authentique du 13 octobre 2022, outre des dommages et intérêts devant le tribunal judiciaire d’Avignon qui par jugement contradictoire du 11 juin 2024

— a débouté la société [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes,

— a débouté la société AHA Architectes Associés de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice financier,

— a condamné in solidum les sociétés [Adresse 1] et AHA Architectes Associés aux dépens de l’instance,

— a condamné la société [Adresse 1] à payer aux époux [M] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— a condamné in solidum les sociétés Côté Cour et AHA Architectes Associés à payer à Me [Y], notaire, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— a rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Les sociétés [Adresse 1] et AHA Architectes Associés ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 19 juillet 2024.

Selon conclusions d’incident notifiées le 29 octobre 2024, M.et Mme [M] ont saisi le conseiller de la mise en état en irrecevabilité de la demande de la société [Adresse 1] tendant à les voir condamner à lui verser la somme de 55 000 euros au titre de son préjudice financier lié aux travaux d’agrément réalisés en pure perte, outre intérêts légaux à compter de la date de l’assignation, et de juger que cette demande de la société Côte Cour ne saurait excéder en cause d’appel la somme de 13 610,40 euros.

Par ordonnance du 11 septembre 2025, la conseillère de la mise en état :

— les a déboutés de leur incident,

— a déclaré recevable la demande des sociétés [Adresse 1] et AHA Architecte Associés de dommages et intérêts au titre de leur préjudice financier lié aux travaux d’agrément, outre intérêts légaux à compter de la date de l’assignation.

Par ordonnance du 12 novembre 2025, la procédure a été clôturée le 26 février 2026 et l’affaire fixée à l’audience du 12 mars 2026 à laquelle elle a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

Par conclusions du 25 février 2026, M. et Mme [M] ont demandé la révocation de l’ordonnance de clôture et à titre subsidiaire, de déclarer irrecevables les conclusions notifiées le 23 février 2026 par les appelants.

Par conclusions du 26 février 2026, les appelants ont sollicité également la révocation de l’ordonnance de clôture qui a été prononcée par ordonnance séparée avant l’ouverture des débats.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 25 février 2026, les sociétés [Adresse 1] et AHA Architecte Associés, appelantes, demandent à la cour

— d’infirmer le jugement en ce qu’il :

— a débouté la société [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes,

— a débouté la société AHA Architectes Associés de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice financier,

— les a condamnés in solidum aux dépens de l’instance,

— a condamné la société [Adresse 1] à payer aux acquéreurs la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les a condamnés in solidum à payer à M. [Y] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— de condamner in solidum le notaire et les acquéreurs à verser à la société Côté Cour les sommes de :

—  107 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation lui étant due, ainsi qu’aux intérêts légaux à compter du 04 janvier 2023,

—  55 000 euros au titre de son préjudice financier lié aux travaux d’agrément réalisés en pure perte, outre les intérêts légaux à compter de la date de l’assignation,

—  5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à prendre en charge les entiers dépens de l’instance,

— de condamner in solidum les acquéreurs à verser à la société [Adresse 1] la somme de 13 610,40 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier lié aux frais de déménagements, outre les intérêts légaux à compter de la date de l’assignation,

— de condamner le notaire à verser à la société Côté Cour la somme de 215 000 euros en réparation de son préjudice de perte de chance de conclure la vente, outre les intérêts légaux à compter de la date de l’assignation,

— de condamner in solidum les acquéreurs à verser à la société AHA Architectes Associés les sommes de

—  9 623,33 euros en réparation de son préjudice financier, outre les intérêts légaux à compter de la date d’assignation,

—  5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’à prendre en charge les entiers dépens de l’instance,

— de débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à leur encontre.

Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 9 mars 2026, M. et Mme [M], intimés, demandent à la cour

— de débouter les appelantes de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à leur encontre,

— de confirmer le jugement dont appel de ce chef,

— de condamner la société [Adresse 1] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et financier subi,

— d’infirmer le jugement dont appel de ce chef,

— de condamner conjointement et solidairement la société Côté Cour à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 16 janvier 2025, M. [Y], intimé, demande à la cour

— de juger irrecevable les demandes nouvelles de la promettante présentées pour la première fois devant la cour contre le notaire concluant tendant à :

— le condamner in solidum avec les acquéreurs à lui verser la somme de 55 000 euros au titre de son préjudice financier lié aux travaux d’agrément réalisés en pure perte, outre les intérêts légaux à compter de la date de l’assignation,

— le condamner à lui verser la somme de 215 000 euros en réparation de son préjudice de perte de chance de conclure la vente, outre les intérêts légaux à compter de la date de l’assignation,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la promettante et la société AHA Architecte Associés de leur action infondée.

Subsidiairement, en cas d’infirmation,

— de débouter les appelantes de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre.

En tout état de cause,

— de condamner solidairement les appelantes à lui payer la somme de 4 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur la réalisation des conditions suspensives

Pour rejeter la demande de la société Côté Cour, le tribunal a jugé qu’elle ne rapportait pas la preuve de la réalisation de la condition suspensive relative à la réfection de la piscine.

Les appelantes soutiennent que la promesse de vente prévoyait seulement la remise en état de la piscine et non un travail spécifique, qu’à ce titre la promettante a rempli son obligation puisque la remise en état de la piscine s’est achevée le 08 novembre 2022, comme le confirme l’attestation de la société Inter-Piscine, qu’elle n’avait aucune obligation de faire intervenir un professionnel pour cette remise en état, qu’en tout état de cause la promesse de vente ne prévoyait pas la transmission de pièces pour la démontrer.

M. et Mme [M] répliquent que la preuve n’est pas rapportée de la réalisation des conditions suspensives tenant à la réfection de la piscine pour laquelle les appelantes ne produisent pas de pièce probante, et à la délivrance des certificats de non contestation de conformité pour les autorisations d’urbanisme.

M. [Y] soutient également qu’aucune des conditions suspensives n’a été réalisée.

Selon l’article 1304 du code civil, l’obligation est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1358 du code civil, hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 202 du code de procédure civile, l’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés. Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles. Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales. L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.

Il incombe au promettant de rapporter la preuve de la réalisation de la condition suspensive.

La société [Adresse 1] devait procéder à la réfection de la piscine avant le 15 novembre 2022, conformément aux termes de la condition suspensive.

Il est par ailleurs indiqué dans la promesse au sujet des extérieurs que la piscine est hors d’âge.

La réfection s’entend de la remise en état d’un ouvrage qui consiste à remplacer tout ou partie de ce qui le constitue, à réparer ce qui est abîmé. Il ne peut donc s’agir d’une simple action d’entretien de l’équipement, celui-ci est étant d’ailleurs décrit comme étant « hors d’âge » dans la promesse.

En l’espèce, pour prouver la réalisation de la condition suspensive relative à la piscine, les appelantes produisent :

— un document de la société Inter-Piscine, en date du 15 décembre 2022, intitulé « attestation, réunion du 8 novembre 2022 à 14h » qui indique que son représentant s’est déplacé à la réunion des acquéreurs et du vendeur sur les lieux, qu’il a constaté que « la piscine extérieure était maintenue à niveau d’eau constant pleine en mode hivernage actif, le volet roulant était en position fermée, nous l’avons partiellement ouvert. J’ai constaté également la mise en marche de la pompe de filtration ainsi que le bon fonctionnement de l’ensemble de l’installation de filtration. La pompe à chaleur était aussi en mode d’hivernage actif en parfait état de fonctionnement ».

— un courriel adressé à la société [Adresse 1] du 15 novembre 2022 qui leur demande la production de la facture acquittée de remise en état détaillant les travaux réalisés, la garantie décennale de l’entreprise intervenue,

— la réponse de la société Côté Cour, du même jour, qui indique avoir entrepris « les travaux de remise en état depuis plus d’une semaine (') qu’il fournira les documents détaillant les travaux effectués sur la piscine,

— un procès-verbal de constat d’huissier dressé le 13 décembre 2022 à 15h15 qui constate, s’agissant de la piscine que :

* le représentant de la société [Adresse 1] met en marche la piscine, qui est actuellement en programme hivernage,

* le moteur et la filtration se mettent en état de fonctionnement,

* le volet roulant électrique de la piscine s’ouvre et se ferme correctement, avec une photographie avec le volet complètement fermé et une autre photographie avec un volet très partiellement ouvert,

* l’eau de la piscine est claire,

* le revêtement des parois est en bon état,

* le représentant de la société Côté Cour indique avoir fait refaire le revêtement en gel Coat et qu’il lui remet les photographies prises par ses soins, photographies reproduites en petit format montrant une piscine entièrement ouverte,

Il en résulte qu’à la date du 15 novembre 2022, date limite de la réalisation de la condition relative à la remise en état de la piscine, la société [Adresse 1] n’a pas justifié du respect de son obligation ; qu’elle a pourtant indiqué au notaire, à cette même date, faire suivre des documents qui pourraient en établir la réalité, ce qu’elle n’a finalement pas fait.

Le document de la société Inter-Piscine, outre qu’il ne respecte pas les exigences de l’article 202 du code de procédure civile, n’a été rédigé qu’un mois après la date limite de réalisation de la condition et ne permet pas à lui seule de vérifier la réalité de la réfection entreprise alors que la piscine est en mode hivernage, que le volet roulant n’a pas été ouvert en totalité, qu’aucun examen approfondi n’a eu lieu notamment sur l’étanchéité de la piscine et le bon état de son revêtement.

Le constat d’huissier n’a de valeur probante qu’en ce qui concerne l’état de la piscine au jours de ses constatations, c’est-à-dire le 13 décembre 2022, postérieurement à la date limite fixée dans la condition suspensive, sans d’ailleurs que ce constat n’évoque le système de chauffage comme cela était pourtant exigé dans la promesse.

Cette pièce n’établit pas la preuve de la réalisation de la condition à la date du 15 novembre 2022.

La société [Adresse 1] indique avoir réalisé elle-même les travaux d’entretien alors qu’elle répond au notaire par courriel lui transmettre les documents qui attestent leur existence, et qu’elle ne précise pas en quoi a consisté précisément son intervention.

Elle ne rapporte pas non plus la preuve de la transmission des certificats de non contestation de conformité comme elle s’y était obligée.

Aucune des conditions suspensives mise à la charge de la société Côté Cour n’a été réalisée.

En conséquence, le jugement est confirmé sur ce point.

* sur la responsabilité du notaire

Le tribunal a rejeté les demandes formées à l’encontre du notaire.

Les appelantes soutiennent que celui-ci a manqué à son obligation de conseil et à son obligation d’assurer la validité et l’efficacité de ses actes, qu’il a permis l’insertion de nombreuses clauses déséquilibrées à leurs détriment (réalisation de travaux d’agrément sans contrepartie, jouissance anticipée des lieux par les futurs acquéreurs sans garantie, remise totale des honoraires d’architecte du gérant de la société AHA Architecte), qu’il a immédiatement constaté la caducité de la promesse sans vérifier les dires de M. et Mme [M], qu’il a libéré l’indemnité d’immobilisation immédiatement sans respecter l’accord des parties.

L’intimé réplique que les clauses litigieuses sont le fruit de la rencontre des volontés de la venderesse et des acquéreurs, qu’il ne peut pas être tenu responsable des avantages consentis à ceux-ci sur les travaux qu’elle s’engageait à réaliser sans contrepartie pour eux.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civil, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur l’imprécision de la clause relative à la piscine, celle-ci utilise pourtant le terme précis de « réfection », de « fonctionnement » et précise que celui-ci concerne également le « système de chauffage ».

Sur aucun de ces points, l’appelante n’a apporté d’élément utile dans les délais qui lui étaient impartis.

Comme le relève pertinemment le notaire, les travaux consentis par la société [Adresse 1] aux acquéreurs ont relevé de son libre choix, et de la rencontre des volontés des parties à laquelle il est extérieur.

Concernant les modalités de la restitution de l’indemnité d’immobilisation entre les mains de M. et Mme [M], il a fait application de la clause concernant plus particulièrement la réfection de la piscine qui prévoit expressément qu’en cas de non réalisation, le 15 novembre 2022, de la condition, « l’indemnité d’immobilisation lui sera restituée sans délai ni retenue ». Aucune faute ne peut donc lui être reprochée. En tout état de cause, les appelantes ne rapportent pas la preuve d’un préjudice en lien de causalité avec la faute alléguée.

En conséquence, le jugement est confirmé sur ce point.

sur le préjudice financier de la société Côté Cour

Pour rejeter sa demande le tribunal a jugé qu’elle ne rapportait pas de preuve.

La société [Adresse 1] soutient avoir engagé des travaux coûteux au seul bénéfice des acquéreurs, que la clause qui les prévoyait était manifestement nulle pour ne prévoir aucune contrepartie, raison pour laquelle elle demande leur condamnation in solidum et du notaire au paiement de la somme de 55 000 euros, qu’elle a subi également des frais relatifs au déménagement des meubles qu’elle chiffre à 13 610,40 euros TTC. Elle soutient également un préjudice de perte de chance de ne pas avoir conclu la vente, et de trouver une issue favorable au litige qu’elle chiffre à 10% du prix de vente, soit 215 000 euros.

Les acquéreurs intimés répliquent que ces demandes ne sont pas fondées.

Le notaire soutient que les demandes relatives aux travaux d’agrément réalisés sans contrepartie et de perte de chance de conclure la vente sont irrecevables fautes d’avoir été présentées en première instance.

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En l’espèce, la société Côté Cour a formé en première instance des demandes au titre des préjudices suivants :

107 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

13 610,40 euros au titre de dommages et intérêts pour préjudice financier.

Dans ses dernières conclusions, elle formule les demandes suivantes :

107 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

13 610,40 euros au titre de son préjudice financier liés aux frais de déménagement,

55 000 euros au titre de son préjudice financier liés aux travaux d’agrément,

215 000 euros au titre d’une perte de chance de conclure la vente.

Manifestement les deux dernières demandes sont nouvelles au regard des seules sommes demandées en première instance.

En conséquence, elles sont déclarées irrecevables.

S’agissant du préjudice lié au frais de déménagement, la non réalisation de la vente étant imputable à la société [Adresse 1] et sa défaillance dans la réalisation de la vente, la demande apparaît non fondée.

En conséquence, sur ce point le jugement est confirmé.

sur le préjudice financier de la société AHA Architectes Associés

Pour rejeter sa demande, le tribunal a jugé qu’elle ne rapportait pas de preuve.

La société AHA Architectes Associés soutient avoir subi un préjudice en ce qu’elle a consenti la réalisation de travaux à titre gratuit en contrepartie de la réalisation de la vente. Elle réclame la somme de 9 623,33 euros en réparation de son préjudice correspondant au montant de ses honoraires et frais liés aux démarches entreprises pour le compte des acquéreurs.

Ceux-ci répliquent qu’ils n’ont pas conclu de contrat avec cette société, mais seulement avec son gérant à titre personnel en sa qualité d’architecte, que les demandes de la société AHA Architectes Associés sont donc infondées.

Le notaire soutient également que cette demande est infondée.

Selon l’article 1199 du code civil, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties.

La promesse de vente prévoit que 'M. [I] [A], en sa qualité d’associé et de gérant de la société [Adresse 1], et d’architecte, déclare en outre: consentir à une remise totale sur ses honoraires d’architecte pour les travaux envisagés (…) et des conditions tarifaires privilégiées obtenues auprès de ses entreprises partenaires au titre des travaux suivants : construction d’un pool house, création d’un escalier extérieur, restructuration et aménagement de la maison secondaire, restructuration de l’espace piscine intérieur, cave. Le bénéficiaire est expressément autorisé à déposer lui-même toutes demandes d’autorisation d’urbanisme durant la période de validité du présent avant-contrat'.

La société AHA Architectes Associés, personne morale, n’apparaît pas dans la promesse de vente ; ce n’est pas elle qui a consenti une remise sur ses honoraires, mais son dirigeant, M. [A], à titre personnel et en qualité également de gérant de la société [Adresse 1].

L’appelante n’est donc pas fondée à réclamer une indemnisation au titre de prestations qu’elle ne s’est pas engagée à réaliser contractuellement alors que de leur côté les candidats acquéreurs n’ont pas donné leur accord pour la prestation litigieuse.

En conséquence, le jugement est confirmé sur ce point.

sur la demande de dommages et intérêts de M. et Mme [M]

Pour rejeter leur demande, le tribunal a jugé qu’ils ne rapportaient pas la preuve d’un préjudice en lien de causalité avec une faute de la société Côté Cour.

M. et Mme [M] soutiennent avoir subi plusieurs préjudices : l’immobilisation de la somme de 107 500 euros, la préparation d’un business plan, la réalisation de démarches pour obtenir un prêt bancaire, la résiliation de leur bail d’habitation concernant la villa qu’il louait antérieurement à la promesse de vente, la réalisation de réunions, le règlement de frais de garde-meubles, et la perte de chance de percevoir des revenus de l’activité qu’ils escomptaient avec l’acquisition du bien de la société [Adresse 1]. A ce titre, ils chiffrent un préjudice qu’ils décrivent comme étant financier et moral à hauteur de 10 000 euros.

Les appelantes répliquent que M. et Mme [M] n’ont subi aucun préjudice, que la vente ne pouvant intervenir avant le 26 décembre 2022, ils devaient exposer des frais pour leur logement en octobre et décembre, qu’ils n’ont finalement jamais déménagé de leur maison, que les factures présentées sont postérieures à janvier 2023 alors qu’ils habitaient toujours dans leur logement.

Au titre de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

M. et Mme [M] demandent une somme globale pour deux sortes de préjudices confondus alors que leur nature est différente et ne peut faire l’objet d’un forfait pour le préjudice financier pour lequel ils produisent les éléments suivants :

— leur lettre de résiliation de bail avec effet au 22 novembre 2022,

— un document réalisé par leur soin décrivant le projet associé à l’acquisition du bien, et notamment ses aspects financiers,

— un courrier de leur banque accompagné d’un projet de contrat de prêt en date du 4 novembre 2022,

— un courriel à leur bailleur, en date du 17 novembre 2022 l’informant qu’ils resteront dans la location jusqu’au 30 décembre 2022,

— un autre courriel, du 28 novembre 2022, annulant la résiliation dudit bail,

— des quittances de loyers pour le bien loué par eux de décembre 2022 à mai 2023,

— des factures de garde-meubles, acquittées, de novembre 2022 à juin 2023,

— leur contrat de location de logement en meublé en date du 14 décembre 2021.

De ces pièces, il ne ressort aucun décompte chiffré en rapport avec le préjudice financier allégué et les éléments produits, notamment au titre de la location du logement en meublé par M. et Mme [M].

Aucune somme forfaitaire ne saurait être allouée afin de réparer ce préjudice rigoureusement.

Concernant le préjudice moral, il n’est produit aucun élément objectif, distinct d’un préjudice financier.

La demande n’est donc pas fondée et sur ce point, le jugement est confirmé.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Succombant à l’instance, les appelantes sont condamnées à en supporter les dépens, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la société Côté Cour à payer à M. et Mme [M] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par eux sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner in solidum la société [Adresse 1] et la société AHA Architectes et Associés à payer à M. [L] [Y] la somme de 2 500 euros sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare irrecevables les demandes de la société [Adresse 1] et de la société AHA Architectes Associés au titre du préjudice financier lié aux travaux d’agrément et du préjudice lié la perte de chance de conclure la vente,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire d’Avignon en date du 11 juin 2024 en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne la société [Adresse 1] et la société AHA Architectes Associés aux dépens d’appel,

Condamne la société [Adresse 1] à payer à M. [H] [M] et Mme [R] [G] épouse [M] la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la société Côté Cour et la société AHA Architectes Associés à payer à M. [L] [Y], notaire, la somme de 2 500 par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier.