Cour d'appel de Nouméa, Chambre civile, 28 mai 2026, n° 24/00187

TPI Nouméa 13 mai 2024

CA Nouméa
Infirmation partielle 28 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Nouméa, ch. civ., 28 mai 2026, n° 24/00187
Juridiction :	Cour d'appel de Nouméa
Numéro(s) :	24/00187
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de première instance de Nouméa, 13 mai 2024, N° 21/03093
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	7 juin 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fabien CHAMBARLHACAnne, Magali FRAIGNELouise CHAUCHATValérie ROBERTSONFabien MARIE
Cabinet(s) :	SELARL MJP
Parties :	S.C.I. PARADISE ISLAND, S.A.R.L. GENERALI PACIFIQUE NC

Texte intégral

N° de minute : 122/2026

COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 28 Mai 2026

Chambre Civile

N° RG 24/00187 – N° Portalis DBWF-V-B7I-U4D

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Mai 2024 par le tribunal de première instance de Nouméa (RG n° :21/03093)

Saisine de la cour : 24 Juin 2024

APPELANTS

M. [M] [E]

né le 04 Décembre 1956 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 1]

Mme [R] [B] épouse [E]

née le 29 Août 1960 à [Localité 2] (TUNISIE),

demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés par M^e Louise CHAUCHAT de la SARL DESWARTE CALMET-CHAUCHAT AVOCATS, avocat au barreau de NOUMEA

INTIMÉS

S.C.I. PARADISE ISLAND, représentée par sa gérante en exercice,

Siège social : [Adresse 2]

Représentée par M^e Anne, magali FRAIGNE de la SARL MAGALI FRAIGNE, avocat au barreau de NOUMEA

S.A.R.L. GENERALI PACIFIQUE NC,

Siège social : [Adresse 3]

Représentée par M^e Fabien CHAMBARLHAC de la SELARL LFC AVOCATS, avocat au barreau de NOUMEA

Substitué lors des débats par M^e Fabien MARIE, avocat du même barreau

28/05/2026 : Copie revêtue de la formule exécutoire – M^e FRAIGNE, M^e CHAMBARLHAC, M^e ROBERTSON, M^e CHAUCHAT

Expéditions – Dossiers CA et TPI

Syndic. de copro. [Adresse 4],

Siège social : [Adresse 5]

Représentée par M^e Valérie ROBERTSON, avocat au barreau de NOUMEA

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 Avril 2026, en audience publique, devant la cour composée de :

M. François GENICON, Président de chambre, président,

M^me Zouaouïa MAGHERBI, Conseiller,

Monsieur Luc BRIAND, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de Monsieur Luc BRIAND.

Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO

Greffier lors de la mise à disposition : M. Petelo GOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par M. François GENICON, président, et par M. Petelo GOGO, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

***************************************

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Par acte notarié du 15 avril 2016, la SCI Paradise Island a acquis auprès de M. [M] [E] et Mme [R] [B] épouse [E], par l’intermédiaire de l’agence immobilière Plein Sud, un bien immobilier de type studio situé au [Adresse 6], à Nouméa, pour un montant de 11 350 000 francs CFP.

Soutenant rencontrer des désordres sur ce bien sous la forme d’infiltrations d’eau, la SCI Paradise Island a fait citer les époux [E] devant le tribunal de première instance de Nouméa et a déposé le 22 novembre 2021 une requête tendant à ce que soit prononcée :

— la nullité pour vice du consentement de l’acte de vente du 15 avril 2016,

— la condamnation solidaire des époux [E] à lui restituer le prix de vente de 11 350 000 francs CFP, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et avec anatocisme,

— la condamnation solidaire des époux [E] à lui verser les sommes suivantes : 5 301 411 francs CFP au titre du préjudice financier, 2 592 000 francs CFP au titre du préjudice de jouissance et 1 000 000 francs CFP au titre du préjudice moral.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], assigné en intervention forcée par les époux [E] de même que son assureur la compagnie Generali Pacifique NC, demandait quant à lui le rejet des demandes des époux [E] et, à titre reconventionnel, la condamnation de la SCI Paradise Island et à défaut des époux [E], dans l’hypothèse où l’acte de vente serait annulé, à démolir les WC et ses accessoires de raccordement illicitement édifiés sur l’assiette du terrain appartenant à la copropriété.

Par jugement du 13 mai 2024, le tribunal a, pour l’essentiel, annulé la vente, condamné solidairement les époux [E] à restituer à la SCI Paradise Island le prix de vente de 11 350 000 francs CFP, avec intérêts au taux légal, et condamné les époux [E] à verser à cette SCI les sommes suivantes : 3 613 384 francs CFP au titre du préjudice financier, 3 672 000 francs CFP au titre du préjudice de jouissance et 750 000 francs CFP au titre du préjudice moral.

Le tribunal a, par ailleurs, rejeté la demande en démolition formée par le syndicat des copropriétaires, au motif que le syndicat ne versait aucun élément permettant de démontrer que les WC auraient été édifiés sur des parties communes.

Par requête en date du 24 juin 2024, et suivant leurs dernières conclusions déposées par RPVA le 25 septembre 2025, les époux [E] demandent à la cour d’infirmer le jugement déféré et de rejeter les demandes dirigées contre eux, à titre subsidiaire de condamner la compagnie d’assurance Generali Pacifique NC et le syndicat des copropriétaires à les garantir des condamnations qui pourraient être prononcées contre eux.

Ils soutiennent pour l’essentiel n’avoir commis aucun dol. Ils font valoir que la SCI Paradise Island avait été avertie par l’agent immobilier, lors de sa première visite, de problèmes d’humidité dans les WC. Ils indiquent que les nombreux travaux qu’ils ont fait réaliser pendant plusieurs années visant à remédier à ces problèmes n’avaient pas pour objet de tromper l’acquéreur.

En réplique, dans ses conclusions déposées par RPVA le 2 juillet 2025, la SCI Paradise Island demande à la cour de confirmer le jugement déféré, sauf en ce qui concerne le quantum de l’indemnisation des préjudices financier et de jouissance, pour lesquels elle réclame les sommes de 6 072 089 francs CFP (à parfaire) pour le préjudice financier et 5 400 000 francs CFP (à parfaire) au titre du préjudice de jouissance, sommes assorties d’intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et avec anatocisme. Elle demande également à la cour de condamner solidairement les époux [E] à lui rembourser, jusqu’à l’annulation de la vente, les intérêts d’emprunt réglés à compter de 2025, les frais d’assurance sur l’emprunt réglés à compter de février 2025 et les charges de copropriété réglées au-delà de la somme de 905 647 francs CFP, arrêtée provisoirement au 14 novembre 2024.

Elle soutient que les moyens soulevés par les appelants ne sont pas fondés et que son propre préjudice a été sous-estimé par le tribunal.

Dans ses conclusions déposées par RPVA le 30 mai 2025, la compagnie Generali Pacifique NC demande à la cour de confirmer le jugement déféré.

Elle soutient pour l’essentiel que l’action dirigée contre elle, qui est une action en garantie et non une action indépendante contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, ne peut prospérer en raison de la faute des appelants, subsidiairement en raison de ce que les garanties d’assurances de dommage et de responsabilité avaient pris fin au moment où les désordres et les premières réclamations qui ont conduit au procès sont nées à l’endroit du lot n°5 et qu’enfin ce logement irrégulièrement aménagé n’avait pas été déclaré par le syndicat des copropriétaires au contrat d’assurance et n’était donc pas couvert.

Dans ses conclusions déposées par RPVA le 19 août 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] demande à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, à l’exception de sa demande de démolition. Sur ce dernier point, il demande à la cour de condamner les époux [E], dans l’hypothèse où l’annulation de la vente serait confirmée, d’ordonner la démolition des WC et de ses accessoires de raccordement illicitement édifiés sur l’assiette du terrain appartenant à la copropriété, ce sous astreinte.

A l’appui de ses demandes, il soutient pour l’essentiel que les moyens des appelants ne sont pas fondés et qu’il ressort du cliché photographique des lieux et du croquis inséré en page 9 de son rapport par l’expert judiciaire que les WC sont positionnés à l’extérieur du périmètre de la résidence, entre la fosse septique de la résidence et les escaliers conduisant à l’arrière du bâtiment, tous deux incontestablement situés sur les parties communes de la résidence.

L’ordonnance de clôture est en date du 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les demandes principales et subsidiaires des époux [E] :

Il est certes établi que les époux [E] ont procédé, en 2013 et 2014, à des travaux destinés à remédier aux infiltrations, qui trouvaient au moins partiellement leur origine dans des désordres affectant les parties communes.

Les appelants soutiennent devant la cour que ces désordres étant apparents, le tribunal ne pouvait retenir l’existence d’un dol. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que si l’acquéreur a certes déclaré à l’expert, dans des termes très généraux, qu’il avait constaté des désordres au moment de l’achat, cette circonstance ne suffit pas à écarter la caractérisation du dol, au vu des silences et dissimulations retenus à juste titre par le tribunal.

De même, la réalisation de travaux par l’acquéreur ayant contribué à l’aggravation des désordres ne permet pas d’écarter le dol, au vu là encore des silences et dissimulations retenus à juste titre par le tribunal et qui n’ont pas permis à la SCI Paradise Island d’adapter ses travaux à la situation des locaux.

S’agissant enfin des désordres affectant l’assainissement, les époux [E] ne peuvent invoquer leur qualité de profane pour justifier l’absence de communication de l’ensemble des informations utiles, relevées par le premier juge, aux acquéreurs.

Pour le reste, c’est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le tribunal a annulé la vente, ordonné la restitution du prix, condamné les époux [E] à verser diverses indemnités à la SCI Paradise Island, rejeté les demandes des époux [E] contre le syndicat des copropriétaires et la société Generali Pacifique NC.

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI Paradise Island :

La SCI Paradise Island justifie d’un préjudice de 2 392 408 francs CFP au titre des intérêts de l’emprunt souscrit pour l’acquisition du bien, de même que 523 511 francs CFP au titre de l’assurance sur cet emprunt. Il en va de même des travaux de rénovation de la salle d’eau, engagés en pure perte, pour un montant de 650 523 francs CFP.

Par ailleurs, devant la cour, la SCI Paradise Island justifie du paiement de charges de copropriété à hauteur de 905 647 francs CFP, dont elle là encore fondée à être indemnisée. Il y a également lieu d’actualiser l’indemnisation du préjudice de jouissance à la somme de 5 400 000 francs CFP.

Le jugement sera infirmé sur ces points. Les autres demandes présentées à ces titres, qui portent sur un préjudice futur hypothétique, seront en revanche rejetées.

Dans les circonstances particulières de l’espèce, il sera enfin fait droit aux demandes relatives à l’intérêt légal et à l’anatocisme.

Sur la demande reconventionnelle en démolition des WC :

Il ne ressort pas avec une certitude suffisante des pièces produites devant la cour, en particulier de l’état descriptif de division, du rapport de l’expert et des diverses photographies, que les WC du studio en litige auraient été construits dans les parties communes, la cour relevant en particulier que l’existence de WC est visée dans l’état descriptif de division s’agissant du lot en cause.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur les autres demandes :

Il est équitable de mettre solidairement à la charge de M. et Mme [E], qui succombent, une somme de 400 000 francs CFP à la SCI Paradise Island et la même somme au profit du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], ainsi que 300 000 francs CFP à la compagnie Generali Pacifique au titre de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie. Les époux [E] assumeront également, solidairement, la charge des dépens d’appel, avec application de l’article 699 du même code.

PAR CES MOTIFS

La cour,

INFIRME le jugement en ce qu’il a rejeté la demande d’anatocisme sur les intérêts dus au titre de la restitution de la somme de 11 350 000 francs et, statuant de nouveau de ce chef, dit que les intérêts dus pour une année entière porteront eux-mêmes intérêt;

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a condamné solidairement M. [M] [E] et Mme [R] [B] épouse [E] à payer la SCI Paradise Island les sommes de 3 613 384 francs CFP au titre du préjudice financier et 3 672 000 francs au titre du préjudice de jouissance et rejeté la demande d’anatocisme et, statuant de nouveau de ces chefs,

CONDAMNE solidairement M. [M] [E] et Mme [R] [B] épouse [E] à payer la SCI Paradise Island les sommes suivantes :

—  6 072 089 francs CFP au titre du préjudice financier et matériel,

—  5 400 000 francs CFP au titre du préjudice de jouissance,

DIT que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la signification du présent arrêt et que les intérêts dus pour une année entière porteront eux-mêmes intérêt ;

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement M. et Mme [E] à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie, une somme de 400 000 francs CFP à la SCI Paradise Island et la même somme au profit du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], ainsi que 300 000 francs CFP à la compagnie Generali Pacifique;

CONDAMNE solidairement M. et Mme [E] aux dépens d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie au profit de la SARL Magali Fraigne et de maître Valérie Robertson, avocates.

Le greffier, Le président.