COUR D’APPEL D’ORLÉANS

XXX

M^e D-Michel A

la SCP LAVAL LUEGER

10/12/2012

ARRÊT du : 10 DECEMBRE 2012

N° :

N° RG : 11/01194

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de C en date du 16 Mars 2011

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :

K L M DU DOMAINE DES ETANGS DE BEON

agissant poursuites et diligences de son Président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e D-Michel A, avocat postulant au barreau d’ORLÉANS, assisté de M^e Serge DIEBOLT, avocat plaidant inscrit au barreau de PARIS

D’UNE PART

INTIMÉS :

Monsieur D I B

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame F G épouse B

née le XXX à ECOUVIEZ

XXX

XXX

Représentés par la SCP LAVAL LUEGER, avocats postulants au barreau d’ORLÉANS assistée de M^e MAMET Stéphanie de la SCP GUILLAUMA PESME, avocat plaidant inscrit au barreau d’ORLÉANS,

PARTIES INTERVENANTES :

Maître D-Paul Z

ès qualités d’administrateur provisoire de l’K L M Les XXX désigné à cette fonction par l’ordonnance de référé du 23 mai 2011

XXX

XXX

Représenté par M^e D-Michel A, avocat au barreau d’ORLÉANS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL EN DATE DU 15 AVRIL 2011

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 08 OCTOBRE 2012

Lors des débats, du délibéré :

Monsieur Bernard BUREAU, Président de Chambre,

Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller,

Madame Elisabeth HOURS, Conseiller.

Greffier :

M^me Evelyne PEIGNE, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 OCTOBRE 2012, à laquelle ont été entendus Monsieur Bernard BUREAU , Président de Chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 10 DECEMBRE 2012 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Par jugement du 16 mars 2011, le tribunal de grande instance de C a annulé l’assemblée générale de L’K L M DOMAINE DES ÉTANGS DE BÉON du 29 novembre 2008 et condamné cette dernière à payer aux époux B 1.000€ d’indemnité de procédure,

Vu les conclusions récapitulatives :

— du 25 septembre 2012, pour L’K L M DOMAINE DES ÉTANGS DE BÉON et Maître Z, ès-qualités d’administrateur provisoire ;

— du 26 septembre 2012, pour les époux B ;

auxquelles la Cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et demandes ;

Au soutien de son appel L’K L M DOMAINE DES ÉTANGS DE BÉON fait valoir qu’à tort le tribunal a considéré que les travaux sur le réseau d’assainissement du lotissement constituaient des travaux d’amélioration devant être votés à la majorité des 2/3 alors que ces travaux, imposés par la police des eaux à la suite de pollutions accidentelles, ne constituaient que des travaux d’entretien du réseau déjà existant par un chemisage intérieur des canalisations fuyardes ; elle ajoute que ce type de travaux peut n’être voté qu’à la majorité simple étant précisé, en outre, que ce ne sont pas les travaux en eux-mêmes qui ont fait l’objet de l’assemblée générale contestée mais une simple répartition de la provision à valoir sur le coût prévisible des ouvrages et son étalement sur une durée de quatre ans, ce qui constitue une simple décision de gestion pouvant être prise à la majorité simple ; elle affirme donc que la décision de l’assemblée générale a été prise à la majorité requise par l’article 7 des statuts de 1979 qui ont été publiés et sont opposables erga omnes même si, pour des raisons inconnues, ce sont toujours les statuts de 1975 qui ont été appliqués par les assemblées générales antérieures ; qu’en admettant même que ce soient ces derniers qui s’appliquent, comme le soutiennent les époux B, il n’en reste pas moins que la décision entreprise ne pourrait qu’être infirmée pour des raisons pragmatiques puisqu’il s’agit d’une excellente décision ne faisant aucun grief aux propriétaires, que les travaux sont en cours de finition et qu’il serait impossible de réunir un quorum suffisant lors des assemblées générales dans la mesure où une majorité des maisons du lotissement sont des résidences secondaires ; sur les moyens annexes des époux B, l’K L M DOMAINE DES ÉTANGS DE BÉON fait valoir que c’est la date de l’envoi de la convocation à l’assemblée générale qui compte et non sa réception et que les délais ont été respectés par la société LAMY gestionnaire de l’K ; elle ajoute que c’est à cette dernière qu’aurait dû être envoyée la demande d’additif à l’ordre du jour et non à la présidente de l’K ; elle fait observer que ce refus ne fait aucun grief aux époux B qui peuvent représenter cette demande dans les formes requises ; enfin, elle fait valoir que l’assemblée générale des propriétaires n’a pu être convoquée à BAZOCHES SUR BETZ qui ne dispose pas de salle pouvant contenir les 435 propriétaires et que, du temps où D B était président de l’K, il choisissait, lui-même, de convoquer l’assemblée générale des copropriétaires ailleurs qu’au lieu prévu par les statuts ; elle conclut donc à l’infirmation du jugement et au débouté des époux B en toutes leurs demandes ;

Les époux B concluent à l’irrecevabilité de l’appel de l’K L M DOMAINE DES ÉTANGS DE BÉON ; ils font valoir que ce sont les statuts de 1971, modifiés en 1975, et publiés le 01 décembre 1978 qui s’appliquent, comme ils l’ont toujours été depuis quarante ans, et que, dans ces conditions, l’assemblée générale des propriétaires ne pouvait délibérer sur les travaux d’amélioration ou de remplacement des canalisations qu’à la majorité qualifiée des 2/3 étant précisé que la délibération n’a été précédée de l’envoi d’aucun devis ; que le délai de convocation de quinze jours n’a pas été respecté de sorte qu’il y avait de nombreux absents et que la décision a été prise précipitamment après que la présidente de l’K L M DOMAINE DES ÉTANGS DE BÉON eut arbitrairement décidé d’éluder les additifs à l’ordre du jour que plusieurs propriétaires lui avaient envoyés conformément aux statuts ; ils ajoutent que l’assemblée générale des propriétaires s’est tenue dans un autre lieu que celui prévu par les statuts et si l’K L M DOMAINE DES ÉTANGS DE BÉON estime que ces statuts ne pouvaient être respectés, elle devait les faire modifier ce qui n’a pas été fait ; ils demandent donc la confirmation du jugement et la condamnation de l’appelante à leur payer 2.500 € d’indemnité de procédure;

SUR QUOI LA COUR :

1°) SUR LES STATUTS APPLICABLES AU LITIGE :

Attendu que la loi du 20 juin 1865, applicable aux statuts invoqués par les deux parties, prévoyait la publication au recueil des actes administratifs de la préfecture et dans un journal d’annonces légales ;

Attendu que ces formalités ne sont établies que pour les seuls statuts de 1971 modifiés en 1975, puisque les époux B démontrent qu’ils ont été enregistrés à la préfecture, qu’ils ont fait l’objet d’une publication dans le journal « la République du Centre » du 01 décembre 1978 et qu’ils ont été publiés à la conservation des hypothèques de C, le 16 décembre 1975, volume 4.721 n°1 ; que ce sont, d’ailleurs, ces statuts qui, apparemment, sont remis par les notaires lors de l’acquisition de lots par les nouveaux propriétaires et il n’est pas contesté par l’appelante que ce sont aussi ces statuts qui ont toujours été utilisés pour la gestion du domaine et qui ont présidé au vote de l’assemblée générale des propriétaires du 29 novembre 2008, les statuts de 1978 n’étant apparus, en cours de procédure d’appel, que pour tenter de contrer l’incident introduit par les époux B sur la qualité et la capacité à agir de l’K ; qu’il n’est pas démontré que ces statuts de 1978 auraient, notamment, fait l’objet d’une publicité légale et qu’ils auraient vraiment été approuvés en assemblée générale ;

2°) SUR LES VIOLATIONS FORMELLES DES STATUTS:

Attendu qu’il est exact que l’article III 2° des statuts mentionne que l’assemblée générale des propriétaires se réunit au siège du syndicat à BAZOCHES SUR LE BETZ ;

Attendu, cependant, qu’il résulte des nombreux procès-verbaux d’assemblée générale versés aux débats que jamais, depuis sa création, l’assemblée générale des propriétaires ne s’est tenue dans cette commune, faute pour elle de disposer d’un local d’une contenance suffisante pour accueillir les 435 propriétaires et que cette assemblée a toujours été convoquée dans des communes avoisinantes tantôt dans un cinéma, tantôt dans une salle des fêtes, tantôt dans une maison de retraite etc… ; que, alors même que D B était à la tête du syndicat, il n’a pu déroger à cet usage et a convoqué l’assemblée générale des propriétaires à CHEROY faute de pouvoir faire autrement ; qu’il y a donc là une impossibilité majeure de respecter les statuts sur ce point et le changement de lieu ne fait aucun grief aux propriétaires compte tenu de la proximité suffisante entre le lieu de convocation (ERVAUVILLE) et le domaine de BÉON ; que ce moyen ne saurait donc donner lieu à annulation de l’assemblée générale ;

Attendu que les époux B ne démontrent pas que les convocations à l’assemblée générale des propriétaires n’ont pas été adressées par lettre recommandée au domicile des propriétaires au moins quinze jours avant la date de la réunion (article III 1° des statuts) puisque la photocopie de l’enveloppe de convocation adressée aux époux Y, qu’ils invoquent sur ce point, ne permet pas de lire la date mentionnée sur le cachet de la poste ;

Attendu, au contraire, que la convocation des époux B leur a été adressée bien avant les quinze jours précédant la réunion du 29 novembre 2008 puisque dès le 04 novembre, ils rédigeaient un additif à l’ordre du jour qu’ils transmettaient à la Présidente de l’K L M DOMAINE DES ÉTANGS DE BÉON le 05 novembre ; que le grief de convocation tardive n’est donc pas démontré par les époux B ;

Attendu que les époux B se plaignent que leur additif n’a pas été inscrit à l’ordre du jour et a été rejeté de façon autocratique par la présidente de l’K L M DOMAINE DES ÉTANGS DE BÉON ;

Mais attendu que la demande d’inscription d’une question à l’ordre du jour (pièce n°4 B) a été présentée à la dame VAILLOT, Présidente de l’A.S.L., alors qu’elle devait l’être « à la personne qui a convoqué l’assemblée » (article III 5° des statuts) c’est à dire à la société LAMY ; d’où il suit que ce moyen ne peut être retenu ;

3°) SUR LA RÉSOLUTION N° 9

Attendu que cette résolution a été adoptée à la majorité de 142 voix pour 235 propriétaires présents ou représentés sur 435 ;

Attendu que l’article III 6° des statuts prévoit que : « les décisions sont prises à la double majorité absolue des voix présentes et des membres présents sauf les exceptions ci-après… les travaux comportant transformation ou amélioration des parties communes » ;

Mais attendu que le vote n’a pas porté sur les travaux eux-mêmes mais sur la constitution d’une provision pour financer l’opération de réfection du réseau d’assainissent existant ;

Attendu, au surplus, que les travaux finalement retenus n’ont consisté que dans le chemisage du réseau existant sans aucune altération de matière ni modification des performances et se sont limités à déposer, par l’intérieur des canalisations, une couche étanche de nature à colmater les nombreuses fuites révélées par l’étude préalable ; que de tels travaux s’analysent donc comme de simples travaux d’entretien dont le coût important ne provient que de la longueur du réseau desservant plusieurs kilomètres ; qu’il ne s’agit donc pas, contrairement à ce qu’a retenu le Tribunal, de travaux d’amélioration et dès lors, ils pouvaient être votés à la majorité obtenue ; que le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu’il a annulé l’assemblée générale des propriétaires du 29 novembre 2008 aucune autre résolution n’étant véritablement contestée par les époux B ;

Attendu qu’il apparaît inéquitable de laisser supporter à l’appelante la charge de la totalité des frais irrépétibles qu’elle a dû engager; qu’il lui sera accordé une indemnité de mille cinq cents (1.500 € ) ce titre;

PAR CES MOTIFS :

STATUANT en audience publique, par arrêt contradictoire et en dernier ressort :

DONNE ACTE à Maître Z, ès-qualités, de son intervention volontaire et de son rapport à justice ;

INFIRME, en toutes ses dispositions, le jugement entrepris ;

CONDAMNE, in solidum, D I B et F G, épouse B, à payer à l’K L M DOMAINE DES ÉTANGS DE BÉON une somme de mille cinq cents euros (1.500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE, in solidum, les époux B aux dépens de première instance et d’appel ;

X, pour les dépens d’appel, à Maître A, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Arrêt signé par Monsieur Bernard BUREAU, président et Madame Evelyne PEIGNE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.