Cour d'appel d'Orléans, Chambre des urgences, 12 juin 2019, n° 19/00077

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

M^e Adeline JEANTET – COLLET

SCP LEMAIGNEN – WLODYKA – DE GAULLIER

ARRÊT du : 12 JUIN 2019

N° : 182/19 RG 19/00077

N° PortalisDBVN-V-B7C-F2VZ

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Tribunal d’Instance d’ORLÉANS en date du 25 septembre 2018

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS : timbre fiscal dématérialisé n°: exonération

Monsieur X Y

[…]

représenté par M^e Adeline JEANTET-COLLET, avocat au barreau d’ORLÉANS

' bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n°2018/008516 du 10/12/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’Orléans

Madame B C épouse X

[…]

représentée par M^e Adeline JEANTET-COLLET, avocat au barreau d’ORLÉANS

' bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n°2018/008513 du 10/12/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’Orléans

INTIMÉE : timbre fiscal dématérialisé n°: exonération

D E, SA d’HLM, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social

[…]

représentée par M^e Benoit de GAULLIER des BORDES de la SCP LEMAIGNEN-WLODYKA-de GAULLIER, avocats au barreau d’ORLÉANS

' Déclaration d’appel en date du 17 décembre 2018

' Ordonnance de clôture du 14 mai 2019

Lors des débats, à l’audience publique du 29 MAI 2019, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré :

Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, magistrat rapporteur qui en a rendu compte à la collégialité,

Monsieur Jean-Louis BERSCH, conseiller,

Madame Sophie MENEAU-BRETEAU, conseiller,

Greffier : Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

Arrêt : prononcé le 12 JUIN 2019 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Par acte sous-seing privé en date du 10 août 2011, la société de HLM D E consentait un contrat de bail à B C concernant un bien immobilier sis à Fleury-les-Aubrais, 22rue Jean-Jaurès ; ce logement devenait le domicile conjugal de B C et de X Y après leur mariage le 22 août 2015.

À la suite du départ des locataires, un état des lieux de sortie était établi par huissier le 29 février 2016, en l’absence des locataires, qui y avaient été pourtant convoqués.

Déclarant avoir fait procéder à des travaux de remise en état du logement pour un montant total de 6466,72 €, la société D E, après mise en demeure infructueuse du 28 juillet 2017, assignait par acte du 9 octobre 2017 devant le tribunal d’instance d’Orléans les époux X Y afin de se voir allouer la somme de 4823,19 € au titre des réparations locatives correspondant à un montant forfaitaire de travaux de réparation en application d’un accord collectif du 6 avril 2009, et la somme de 114,71 € au titre de la dette locative, déduction faite du dépôt de garantie.

Les époux X Y demandaient que soit déduite la somme de 2310,77 €, et sollicitaient l’allocation de la somme de 5674,59 € au titre de leur relogement, prétendant que le logement était infesté de punaises de lit ce qui les aurait contraints à déménager et à changer leur literie.

Par jugement en date du 25 septembre 2018, le tribunal d’instance d’Orléans condamnait solidairement les époux X Y à payer à la société de HLM D E la somme de 114,71 € au titre des loyers impayés et la somme de 3118,80 € au titre des réparations locatives, le tout outre intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2017, ainsi que la somme de 450 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et déboutait les époux X Y de leurs demandes formulées au titre de leur relogement et au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par une déclaration en date du 17 décembre 2018, les époux X Y en interjetaient appel.

Par leurs dernières conclusions, les appelants sollicitent l’infirmation de ce jugement de la façon suivante :

' ramener les demandes de la société D E à de plus justes proportions et notamment celles relatives à la facture Actif en date du 31 mai 2016,

' dire qu’il devra être déduit la somme de 2310,77 € TTC au titre des autres factures

' débouter la société D E de ses autres demandes,

' condamner la société D E à leur payer la somme de 5674,59 € TTC au titre de leur réaménagement

' ordonner en tant que de besoin compensation entre les créances réciproques. Ils réclament en outre le paiement de la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions, la société D E demande à la cour de débouter ses adversaires de l’ensemble de leurs demandes, et forme un appel incident relativement au quantum des sommes qui lui ont été allouées, demandant l’allocation de la somme de 4937,90 € et à titre subsidiaire, si la cour estimait ne pas devoir appliquer le barème forfaitaire et lui allouer la somme de 4937,90 €, l’allocation de la somme de 7607,55 € outre intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2017. En tout état de cause, elle demande le paiement de la somme de 2000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture était rendue le 14 mai 2019.

SUR QUOI :

Attendu que l’arriéré locatif, calculé déduction faite de la somme versée au titre du dépôt de garantie, soit 114,71 €, ne fait l’objet d’aucune contestation ;

Attendu que la partie appelante conteste le motif du tribunal selon lequel l’appartement avait été donné à bail dans un bon état général, sauf à mentionner le décollement du papier peint dans deux chambres et un dégagement, justifiant le remboursement de papier peint et de peinture pour ces deux pièces, prétendant que le tribunal n’a pas pris en compte l’intégralité des éléments versés aux débats, et qu’il serait établi que l’appartement n’avait pas du tout été remis à neuf lors de leur entrée dans les lieux ;

Qu’elle précise à cet égard que les parties avaient prévu que la société bailleresse rembourserait l’achat de papier peint pour les deux chambres l’entrée/dégagement, moyennant le prix de 8 euros le rouleau et l’achat de peinture à hauteur de 24 € ;

Que cela signifie donc clairement que, après application de cet arrangement qui avait été fait entre les parties lors de l’établissement de l’état des lieux d’entrée, l’appartement se trouvait dans un état exempt de critiques ;

Attendu que les époux X Y reprochent au tribunal d’avoir statué ultra petita en opérant un abattement de 36,6 %, soit une moyenne supérieure à celle mentionnée annuellement à la grille de vétusté ;

Que la juridiction de première instance a en réalité opéré un calcul qui a abouti à un total d’un montant compris entre le maximum des prétentions de l’une des parties et le minimum de l’autre, de sorte que ce grief est totalement infondé ;

Attendu que la partie appelante prétend que son adversaire, qui a refait à neuf l’appartement, tenterait de lui en faire supporter le prix, expliquant que le remboursement total en peinture et papier peint est réclamé à hauteur de 3819,20 €, alors même qu’en début du bail il n’avait été accordé que 8 euros par rouleau de papier peint et 24 € pour la peinture ;

Que les arrangements pris en début de bail n’avaient pour but que de pallier à quelques défauts

mineurs mentionnés sur l’état des lieux, ce qui n’a évidemment rien de comparable avec la réfection du logement rendue nécessaire par la comparaison de l’état des lieux d’entrée (après application des accords des parties) et de l’état des lieux de sortie et alors que le propriétaire a derechef appliqué un coefficient de vétusté résultant d’un accord collectif en date du 6 avril 2009, conclu entre les organisations de locataires, et opposable aux époux X Y (pièce 11) ;

Attendu que c’est à juste titre que le tribunal a écarté les factures Gallier concernant la réfection de l’alimentation du lavabo arraché, qui ne figurait pas sur le constat du huissier, et les frais de mise aux normes d’électricité et de la révision de l’installation, étant à la charge du bailleur ;

Que le tribunal ne s’est pas prononcé sur d’autres factures aujourd’hui contestées à juste titre par les appelants, s’agissant du remplacement de béquilles doubles sur les portes, des serrures apportées et/ou encastrés, et des réglages de fenêtres, portes-fenêtres ainsi que le remplacement de porte de distribution ;

Qu’il y a donc lieu de retenir le montant de 2310,77 € TTC que les époux X Y demandent à la cour de déduire ;

Attendu que le coefficient de 36,6 % relatif à la vétusté devra être appliqué après cette réduction, de sorte que la somme due par les appelants au titre des travaux de remise en état se monte ainsi à 3358,16 € (7607,55 €-2310,77 € = 5296,78 € – [5296,78 × 36,6 % = 1938,62 €]) ;

Sur la demande reconventionnelle des époux X Y :

Attendu que le bail a été conclu en 2011, la présence d’aucun parasite n’ayant alors été signalée, l’apparition de punaises de lit ayant eu lieu plusieurs années plus tard ;

Qu’il est produit une facture de la société ISS, intervenue à la requête du propriétaire le 5 novembre 2015 ;

Que les époux X Y s’abstiennent d’apporter la moindre précision utile concernant la date réelle d’apparition des punaises de lit, alors qu’ils se sont plaints d’une invasion de ces parasites une semaine après le traitement de leur logement à l’initiative du bailleur ;

Attendu qu’il ne saurait être reproché au propriétaire d’avoir manqué à ses obligations, alors qu’il appartient au locataire d’entretenir l’immeuble qu’il occupe et de prendre le minimum de mesures d’hygiène nécessaires pour empêcher la prolifération des insectes et organismes de toute nature susceptibles d’infester le local ;

Attendu que l’abondante documentation fournie par les appelants, relativement à la vie et aux m’urs des punaises de lit constitue une leçon d’histoire naturelle extrêmement intéressante, mais appuie une argumentation totalement inopérante sur l’absence de lien de causalité entre manque d’hygiène et présence de punaises de lit, les consorts Y n’exposant aucunement quelles actions concrètes ils auraient faites pour empêcher la prolifération et l’infestation de parasites que le bailleur avait tenté de faire éliminer, alors qu’il est évident que la passivité de l’occupant des lieux n’a pu que rendre totalement inefficace l’exécution des obligations de la partie intimée ;

Que les époux X Y ne peuvent être déclarés bien-fondés en leurs prétentions ;

Attendu au surplus que c’est à bon droit que le premier juge a prononcé comme il l’a fait en écartant la demande reconventionnelle, tout en observant que les factures produites représentaient le renouvellement du mobilier des époux X Y, sans lien avec la présence de punaises de lit ;

Attendu que le jugement querellé devra être confirmé sur ce point ;

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA D E l’intégralité des sommes qu’elle a dû exposer du fait de la présente procédure ;

Qu’il y a lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et de lui allouer à ce titre la somme de 1500 € ;

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné les époux X Y à payer à la société D E la somme de 3118,81 € au titre des réparations locatives,

STATUANT À NOUVEAU sur le point infirmé,

CONDAMNE les époux X Y à payer à la société D E la somme de 3358,16 € au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2017,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE les époux X Y à payer à la société D la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE les époux X Y aux dépens qui comprendront la moitié des frais de constat d’huissier.

Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,