COUR D'APPEL D'ORLÉANS

CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 27/08/2020

la SELARL DA COSTA - C D

la SCP CABINET LEROY & ASSOCIES

ARRÊT du : 27 AOUT 2020

N° : 164 - 20

N° RG 19/02164 - N° Portalis

DBVN-V-B7D-F64M

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance d'ORLEANS en date du 24 Avril 2019

PARTIES EN CAUSE

APPELANT :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265251014816844

Monsieur E Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Ayant pour avocat Me Antonio DA COSTA, membre de SELARL DA COSTA-C D, avocat au barreau d'ORLEANS

D'UNE PART

INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265241567418327

SARL LQL 45

Société à responsabilité limitée exerçant sous l'enseigne LASERQUEST au capital de 10.000 €, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Ayant pour avocat Me Hugues LEROY, membre de la SCP CABINET LEROY & ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS

D'AUTRE PART

DÉCLARATION D'APPEL en date du : 20 Juin 2019

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 05 mars 2020

COMPOSITION DE LA COUR

L'audience du 14 mai 2020 n'a pu se tenir compte tenu de l'état d'urgence sanitaire déclaré par la loi n°2020-290 du 23 mars 2020. En application des dispositions de l'article 8 de l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 et après information des parties par le président de la chambre, la cour statue sans audience au vu des conclusions et des pièces transmises, après délibéré au cours duquel Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel D'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la Cour composée de :

Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS,

Madame Fanny CHENOT, Conseiller,

Madame Nathalie MICHEL, Conseiller,

Greffier :

Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,

ARRÊT :

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le 27 AOUT 2020 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé du 30 avril 2011, M. E Y a donné à bail commercial à la SARL LQL 45, à compter du 1er mai suivant, des locaux d'une superficie d'environ 800 m2 situés […] à […], moyennant un loyer annuel HT de 50'400 euros.

Le bail prévoyait notamment que le preneur prendrait les lieux dans l'état où ils trouvaient au moment de son entrée en jouissance, tels que décrits dans l'état des lieux dressé le 31 mars 2011 par Maître X à l'occasion de la sortie du précédent locataire, que le preneur ne pourrait exiger durant la durée du bail aucune réparation autre que les gros réparations locatives prévues à l'article 606 du code civil, mais que le bailleur, néanmoins, s'engageait à effectuer dans les meilleurs délais, de façon à ne pas contrarier l'ouverture de l'établissement prévue pour le 1er septembre 2011, certains travaux définis à l'article 36 du contrat.

Se plaignant d'importantes infiltrations en toiture et faisant valoir que le bailleur n'avait pas correctement exécuté les travaux mis à sa charge par le contrat de bail, la SARL LQL 45, qui exerce dans les locaux, sous l'enseigne Laserquest, une activité de divertissements du type jeux de lasers, organisations d'anniversaires et autres réunions récréatives, a fait assigner le 26 février 2014 M. Y devant le juge des référés du tribunal de grande instance d'Orléans, à fin d'obtenir l'organisation d'une expertise.

M. Y a fait appeler à la cause les entreprises auxquelles il avait confié les travaux en lien avec les désordres dénoncés, ainsi que l'assureur de responsabilité de l'un des artisans, et par ordonnance du 6 juin 2014, le juge des référés a ordonné l'organisation d'une expertise et désigné pour y procéder M. Z.

L'expert a déposé son rapport définitif le 23 février 2015, concluant en substance, d'une part que pour satisfaire aux prévisions de l'article 36 du bail, le bailleur avait fait procéder à des travaux «'a minima'», pour certains inadaptés, pour d'autres mal exécutés, qui n'avaient en toute hypothèse pas permis d'atteindre le résultat escompté'; d'autre part que l'état de vétusté de la couverture en plaques de fibrociment n'assurait plus le couvert du bâtiment. Le technicien a ensuite précisé, en chiffrant leur coût et en précisant la durée prévisible de leur exécution, les travaux qu'il convenait de réaliser pour remédier aux désordres constatés.

Par acte du 17 avril 2015, la société LQL 45 a de nouveau fait assigner M. A devant le juge des référés du tribunal de grande instance d'Orléans aux fins de l'entendre condamner, en application de l'article 809 du code de procédure civile, à faire exécuter les travaux préconisés par l'expert ainsi qu'à lui régler une provision à valoir sur l'indemnisation de ses préjudices.

Par ordonnance du 9 octobre 2015, le juge des référés a fait droit à l'essentiel des demandes en condamnant le bailleur à faire réaliser les travaux non encore exécutés au jour où il statué (reprise de la porte coulissante et réfection, sous astreinte, de la couverture), selon des modalités pratiques et temporelles précisées dans sa décision, a rejeté la demande provisionnelle de la locataire et l'a reconventionnellement condamnée à régler par provision au bailleur le solde du dépôt de garantie prévu au contrat de bail.

Par acte du 7 décembre 2016, la SARL LQL 45 a fait assigner M. Y devant le tribunal de grande instance d'Orléans à fin de l'entendre condamner à l'indemniser de son entier préjudice.

Par jugement du 24 avril 2019, en retenant que le bailleur n'avait pas fait réaliser les travaux convenus à l'article 36 du contrat de bail dans les délais prévus et avait manqué à son obligation de délivrance en donnant à bail un local dont le clos et le couvert n'étaient pas assurés en raison de la vétusté de la toiture et de la porte coulissante, le tribunal a':

-condamné M. Y à payer à la société LQL 45 :

>la somme de 5'000'euros en réparation de son préjudice de jouissance

>la somme de 9'300 euros au titre de la reprise des désordres occasionnés par les infiltrations

>celle de 199 euros au titre des frais de déblocage de la porte coulissante

-condamné M. Y aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat d'huissier du 1er mars 2015, les frais de référé et le coût de l'expertise

-condamné M. Y à régler à la société LQL 45 une indemnité de 3'000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile

-ordonné l'exécution provisoire de la décision à hauteur de la moitié des indemnisations allouées

M. Y a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 20 juin 2019, en critiquant expressément tous les chefs du jugement en cause.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 12 août 2019, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses moyens, M. Y demande à la cour de':

-le déclarer recevable et bien fondé en son appel à l'encontre du jugement rendu le 24 avril 2019 par le tribunal de grande instance d'Orléans

En conséquence,

-réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau,

-débouter la société LQL 45 de l'ensemble de ses demandes déclarées infondées

-déclarer Monsieur Y recevable et bien fondé en ses demandes reconventionnelles

En conséquence,

-condamner la société LQL 45 à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

-condamner la société LQL 45 aux entiers dépens «'de la présente instance et d'appel'»

Au soutien de son appel, M. B fait valoir que contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, il a bien fait réaliser les travaux mis à sa charge au contrat de bail dans les délais convenus, c'est-à-dire avant l'ouverture de l'établissement au public, le 1er septembre 2011, que personne, avant l'expert judiciaire, ne lui avait conseillé de procéder au remplacement de la toiture en raison de sa vétusté, que dès qu'il a été informé de la nécessité de ces travaux, il en a passé commande et que leur réalisation n'a été retardée qu'en raison de ses ennuis de santé et de l'obstruction de sa locataire, ce dont il déduit qu'il n'a failli à aucune de ses obligations.

Subsidiairement, M. Y soutient que la société LQL 45 n'apporte pas la preuve de ce qu'elle aurait exposé une somme de 9'300'euros pour remédier aux dommages occasionnés par les infiltrations de la toiture, ne démontre non plus aucun préjudice d'exploitation et ne peut solliciter la réparation d'un préjudice de jouissance en réparation de la gêne occasionnée par la réalisation des travaux de reprise du sol et de réfection de la toiture, alors que le bail contient en son article 7, alinéa 2, une clause dite de souffrance.

M. Y ajoute que la société LQL 45 ne peut pas lui réclamer le remboursement d'une somme de 199'euros pour le déblocage de la porte coulissante, alors que la facture qu'elle produit se rapporte à la porte automatique d'entrée et que l'expert a clairement indiqué que cette facture correspondait à une dépense d'entretien incombant au locataire.

Indiquant enfin se réserver le droit d'agir contre sa locataire qui ne maintiendrait pas les lieux dans un bon état d'entretien et de réparations locatives, M. Y sollicite reconventionnellement la condamnation de l'intimée à lui régler une somme de 1'500'euros en réparation du préjudice que lui a causé ses multiples actions judiciaires, qu'il estime abusives dès lors qu'il assure avoir spontanément fait exécuter les travaux préconisés par l'expert , lequel aurait conclu à l'absence de préjudice de la locataire.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 12 novembre 2019, auxquelles il est pareillement renvoyé pour l'exposé détaillé de ses moyens, la société LQL 45 demande à la cour de':

-déclarer l'appel interjeté par Monsieur Y, à le supposer recevable, mal fondé

-recevoir la société LQL 45 en son appel incident du chef du montant des dommages et intérêts qui lui ont été alloués en réparation de son préjudice de jouissance, et le dire bien fondé

En conséquence,

-confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf à porter à 20'000 € les dommages et

intérêts alloués à la société LQL 45 en réparation de ses préjudices commercial et de jouissance

-rejeter toutes les demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, autant irrecevables que mal fondées

-condamner Monsieur Y à verser à la société LQL 45 une somme de 6'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile

-le condamner aux entiers dépens d'appel, distraits au profit de la SCP Cabinet Leroy et Associés

La société LQL 45, qui fonde ses prétentions sur les articles 1719 et suivants du code civil, fait valoir que M. Y a failli à ses obligations dès le commencement du contrat de bail, en faisant réaliser à l'économie les travaux de reprise auxquels il s'était engagé à l'article 36 du bail, dont le résultat s'est révélé incompatible avec les exigences attachées à la destination des lieux, puis ajoute, concernant les infiltrations de la toiture, que le bailleur ne pouvait ignorer la vétusté de cette couverture vieille de quarante ans, alors qu'elle-même et les experts des compagnies d'assurance intervenus à l'occasion de plusieurs dégâts des eaux l'avaient alerté sur la vétusté de la toiture et que, en toute hypothèse, le remplacement de la toiture relève des grosses réparations de l'article 606 du code civil dont M. Y ne peut s'exonérer.

Sur la réparation de son préjudice, la SARL LQL 45 sollicite une indemnisation forfaitaire à hauteur de 9'300 euros au titre des travaux de reprise exposés pour remédier aux dommages occasionnés par les infiltrations, en exposant avoir supporté une dépense de 398,72 euros TTC pour le remplacement des extincteurs corrodés, une dépenses de 462'euros TTC pour le remplacement des cartes épaules de ses gilets LQX, elles aussi endommagées par l'humidité, puis en produisant des devis de remplacement des dalles de plafond, des dalles de sol et de réfection des peintures pour un montant total de 12'154,80 euros, en précisant qu'elle n'a perçu de sa compagnie d'assurance, ensuite des sinistres déclarés à l'occasion de dégâts des eaux, qu'une indemnisation de 4'430'euros.

L'intimée sollicite par ailleurs le remboursement de la facture de 199 euros réglée pour le déblocage de la porte, en faisant valoir que cette dépense ne relève pas de l'entretien courant des lieux mais que l'intervention a été imposée par la vétusté de la porte, qui s'est trouvée bloquée.

Sur son préjudice de jouissance, la société LQL 45 explique que pendant quatre ans, elle a dû accueillir ses clients dans des locaux dont le sol était inadapté aux activités récréatives proposées, dont l'aspect, qui renvoyait une très mauvaise image, lui a valu les récriminations de certains clients, et fait valoir que le bailleur ne peut se prévaloir de l'article 1724 du code civil ou de l'article 7 du bail pour limiter son droit à indemnisation, alors qu'il s'était engagé à exécuter les travaux de reprise prévus à l'article 36 de manière à ne pas contrarier l'ouverture de l'établissement au 1er septembre 2011.

Elle ajoute avoir également subi un préjudice financier, que son expert-comptable a chiffré à hauteur de 9'548'euros s'agissant du surcroît de travail généré par les heures passées à éponger et nettoyer plusieurs fois par jour les traces d'infiltration et les flaques d'eau, et à 15'000'euros pour ce qui concerne la perte de chiffres d'affaires pendant la durée d'exécution des travaux de reprise.

L'intimée souligne qu'en lui accordant une indemnité de 5'000 euros en réparation d'un préjudice de jouissance qui a duré plus de quatre ans, puisque les travaux de reprise n'ont été réalisés qu'entre septembre et décembre 2015, le premier juge n'a pas réparé l'intégralité de son préjudice, et sollicite en conséquence une indemnité globale de 20'000'euros en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice commercial.

La société LQL 45 s'oppose enfin fermement aux demandes reconventionnelles de son bailleur, qu'elle qualifie d'audacieuses en relevant que M. Y affirme sans la moindre offre de preuve, et

contrairement à la réalité, qu'elle n'entretiendrait pas correctement les lieux loués, ce qui ne ressort ni de l'expertise, ni des photographies qu'elle verse aux débats.

L'instruction a été clôturée par ordonnance du 5 mars 2020, pour l'affaire être plaidée à l'audience du 14 mai 2020.

Compte tenu de l'état d'urgence sanitaire déclaré par la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020, l'audience du 14 mai 2020 n'a pu être tenue mais, conformément aux dispositions de l'article 8 de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, sans opposition des parties, toutes deux représentées, dans les quinze jours du courrier qui leur a été adressé le 7 avril 2020 pour les aviser que la cour envisageait que la procédure se déroule sans audience, l'affaire a été mise en délibéré au 27 août 2020.

SUR CE, LA COUR :

La cour observe à titre liminaire qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la recevabilité de l'appel, qui n'est pas contestée.

I- Sur la responsabilité du bailleur

L'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, énonce que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Au cas particulier, le contrat de bail conclu entre les parties contient à son article 36 la stipulation suivante':

«'Travaux à la charge du bailleur':

-ragréage du sol aux endroits nécessaires dans la partie labyrinthe

-dans la partie accueil (250 m2 environ), remise en état durable du sol avec nettoyage karsher, peinture de sol pour le rendre propre et convenable à l'accueil du public

-réparation bardage côté Nord, si les délais sont suffisants

-remise en bon état de la porte coulissante

-extérieur': remise en état dallage et poteau

Le bailleur s'engage à effectuer ces travaux dans les meilleurs délais, de façon à ne contrarier en aucun cas l'ouverture de l'établissement prévue pour le 1er septembre 2011'»

M. Y ne peut sérieusement soutenir qu'il aurait satisfait à ses obligations, alors qu'il ne produit aucune facture des travaux qu'il s'était engagé à réaliser avant le 1er septembre 2011, que l'expert indique en pages 9 à 11 de son rapport que pour remplir ses obligations, M. Y a sollicité en août et décembre 2012 des devis pour l'exécution du ragréage et de la remise en état de la porte et que les entreprises, qui n'ont pas été réglées, ont procédé, selon les termes du technicien, à «'des prestations a minima'», inadaptées à la destination des locaux et mal exécutées, sans résultat satisfaisant.

Il est établi que M. Y a fait réaliser, avec retard et à l'économie, des travaux qui n'ont pas permis à sa locataire de jouir à compter du 1er septembre 2011 d'un local muni d'un sol et d'une porte en bon état, puisque le 14 octobre 2014, lors d'une réunion contradictoire sur les lieux, l'expert a constaté que le ragréage présentait des défauts de planimétrie et de nombreuses fissures multidirectionnelles avec décollements évolutifs rendant le sol inadapté au passage quotidien du public, puis que la porte

coulissante, vétuste, ne fonctionnait plus dans des conditions normales d'étanchéité.

Les manquements de M. Y aux engagements qu'il avait expressément souscrits lors de la conclusion du bail sont donc indiscutables.

Concernant la couverture, il convient de rappeler que le bailleur est obligé de délivrer et d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, telle qu'elle résulte, par la nature même du contrat, des articles 1719 et 1720 du code civil, étant relevé qu'au cas particulier, le bail conclu entre les parties laisse expressément à la charge du bailleur les travaux de grosses réparations de l'article 606 du code civil.

Lors de la réunion d'expertise d'octobre 2014, en dépit de trois déclarations de sinistre de la locataire auprès de son assureur, des recherches de fuites menées à l'initiative des experts des compagnies d'assurance et de quelques reprises effectuées par l'entreprise Mothu, l'expert a constaté une infiltration dans l'entrée, quatre infiltrations dans la salle commune où se situe le bar, trois infiltrations au droit des aérothermes dans le labyrinthe, cinq infiltrations en basse pente de la façade arrière dans le labyrinthe, quatre infiltrations dans la mezzanine où des seaux étaient disposés au sol et une infiltration dans le débarras en mezzanine.

Précisant sans équivoque en page 12 de son rapport que ces infiltrations n'étaient en aucun cas consécutives à de quelconques interventions de la locataire, l'expert a indiqué que la couverture vieille de quarante ans, composée de plaques ondulées en fibrociment amianté, était très vétuste, qu'elle n'assurait plus le couvert du bâtiment et que la récurrence des infiltrations compromettait la destination des lieux.

A supposer même que, personne, avant l'expert, ne lui ait préconisé de remplacer la toiture en cause, dont il n'ignorait pas qu'elle était vétuste, ni qu'elle était fuyarde, ainsi que l'avait déjà signalé dans l'état de lieux de sortie le locataire ayant précédé la société LQL 45, M. Y, tenu des grosses réparations de l'article 606 du code civil, parmi lesquelles celles des couvertures entières, a failli aux obligations que lui imposent les articles 1719 et 1720 du code civil en délivrant à l'intimée un local dont le couvert n'était pas assuré, et qui ne se trouvait donc pas en état de servir à l'usage pour lequel il avait été loué.

M. Y ne peut sérieusement reprocher à la société LQL 45 d'avoir retardé la réalisation des travaux de reprise de la toiture en sollicitant l'organisation d'une expertise judiciaire puis en refusant l'intervention de l'entreprise de couverture qu'il lui avait proposée en juin 2015 alors qu'en imputant les problèmes d'étanchéité de la toiture à sa locataire, dans un courrier de son conseil du 19 mars 2013, il a contraint cette dernière à solliciter l'organisation d'une expertise pour déterminer la cause des infiltrations litigieuses et que, postérieurement au dépôt du rapport d'expertise, la société LQL 45 a légitimement refusé que l'entreprise de couverture choisie par M. Y G en juin 2015 dès lors que, contrairement aux préconisations de l'expert, le bailleur avait décidé de faire procéder à ces travaux de couverture sans l'assistance d'un maître d''uvre et sans coordonnateur SPS, alors que le technicien avait très clairement indiqué que les travaux ne pouvaient être exécutés dans le local occupé sans coordination de sécurité.

M. Y, qui ne justifie d'aucune cause étrangère exonératoire, c'est-à-dire d'aucun fait qui puisse revêtir les caractères de la force majeure, sera donc tenu d'indemniser sa locataire des conséquences dommageables de ses manquements, dans les limites éventuellement fixées au contrat de bail.

II- Sur les dommages réparables

A) sur les dommages matériels occasionnés par les désordres

Sur ces premiers chefs, la société LQL 45 sollicite, par confirmation du jugement entrepris, le

remboursement d'une facture de 199'euros au titre du déblocage de la porte coulissante et, à titre forfaitaire, une indemnité de 9'300 euros pour la reprise des désordres occasionnés par les infiltrations.

Concernant la porte coulissante à vantaux, il est exact que la société LQL 45 a accepté pendant les opérations d'expertise que cette porte vétuste, dont elle a indiqué ne pas avoir l'utilité, ne soit pas remplacée comme le préconisait l'expert et reste condamnée.

Il n'en demeure pas moins qu'en mai 2012, la société LQL 45 justifie avoir exposé une somme de 199'HT pour faire débloquer les coulissants de cette porte. Contrairement à ce qu'indique M. Y, la facture produite en pièce 8 ne correspond pas aux factures d'entretien de la porte de l'entrée à châssis aluminium, qui ont été examinées par l'expert, mais se rapporte bien à la porte coulissante à vantaux que le bailleur s'était expressément engagé à remettre en état.

C'est donc à raison que le premier juge a accordé à la locataire une indemnité de 199'euros sur ce premier chef.

S'agissant des dommages matériels occasionnés par les infiltrations de la toiture, ceux-ci ne peuvent être réparés par l'allocation d'une indemnité forfaitaire de 9'300'euros.

Contrairement à ce que soutient M. Y, l'expert n'a pas indiqué que les infiltrations n'avaient occasionné aucun dommage à la société LQL 45, mais simplement précisé que la locataire n'avait justifié d'aucune perte d'exploitation et rappelé qu'il ne lui appartenait de toute façon pas de quantifier les éventuels préjudices.

L'intimée justifie de ce que le 15 mai 2015, lors d'une visite de maintenance intervenue postérieurement au dépôt du rapport d'expertise, la société de protection et sécurité incendie chargée de la vérification de ses extincteurs a constaté que les trois extincteurs situés dans le labyrinthe étaient corrodés et devaient être remplacés.

Alors que l'expert avait constaté cinq infiltrations en basse pente de la façade arrière du labyrinthe, M. Y ne peut soutenir sans aucune offre de preuve, en reprenant l'analyse du technicien mandaté, dans son seul intérêt, par son assureur de protection juridique, que la corrosion des extincteurs proviendrait de chocs lors des déplacements des enfants dans les lieux ou d'une ambiance humide qui ne serait pas imputable aux infiltrations d'eau mais à une absence de ventilation du local imputable à la locataire.

La société LQL 45, qui justifie avoir exposé une dépense HT de 332,27 euros pour procéder au remplacement de ces trois extincteurs sera indemnisée à hauteur de cette dépense.

L'intimée, qui justifie avoir par ailleurs exposé en septembre 2015 une dépense HT de 385'euros pour procéder au remplacement des «'cartes épaules LQX '» qui équipent les gilets qu'utilisent ses clients pour jouer aux jeux de laser, détériorées par une corrosion excessive, sera également indemnisée à hauteur de cette dépense.

La société LQL 45 produit enfin des devis de réfection des sols, des dalles de plafond et des peintures murales, pour un total HT de 10'129'euros (12'154,80'euros TTC).

Ces devis, qui n'ont pas été présentés par l'expert, portent sur des travaux de reprise des embellissements qui n'ont pas non plus été préconisés par l'expert.

S'agissant du remplacement des dalles de plafond, il est établi que les infiltrations litigieuses ont endommagé les plafonds qui avaient été refaits par la société LQL 45 lors de son entrée dans les lieux, mais il résulte également des pièces versées aux débats qu'ensuite de la déclaration de sinistre

qu'elle avait régularisée auprès de son assureur, l'intimée a perçu le 10 janvier 2014 puis le 2 décembre 2016 deux indemnités représentant un total de 4'430'euros. Dès lors qu'elle ne justifie d'aucune manière pas que ces indemnités n'auraient pas permis de réparer l'entier dommage causé aux plafonds, la société LQL 45 ne peut qu'être déboutée de ses demandes indemnitaires formées sur ce chef.

L'expert n'ayant nullement indiqué que les infiltrations en provenance de la toiture avaient endommagé les sols et les peintures des murs, la société LQL 45, qui relève elle-même, en page 17 de ses écritures, que les sols et les peintures étaient déjà détériorés et hors d'usage lors de son entrée dans les lieux, et qui ne justifie d'aucune manière avoir fait procéder à la réfection de ces embellissements qui, alors seulement, auraient pu être détériorés par les infiltrations en cause, ne peut qu'être déboutée de ses demandes indemnitaires formées sur ce chef.

Au titre des désordres matériels occasionnés par les infiltrations, M. Y sera donc condamné à régler à la société LQL, à titre de dommages et intérêts, la somme totale de 717,27'euros ( 332,27 + 385).

B) sur le préjudice de jouissance et le préjudice commercial

Le préjudice de jouissance dont la société LQL 45 sollicite réparation, en sus de son préjudice commercial, concerne à la fois la gêne occasionnée par les désordres et celle occasionnée par les travaux de reprise.

En son article 7, alinéa 2, le bail prévoit que «'le preneur devra souffrir et laisser faire, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni diminution de loyer, tous travaux de réparation, construction, surélévation, agrandissements que le bailleur serait obligé de faire exécuter en cours de bail dans les lieux loués ainsi que dans l'immeuble dont ils dépendent, qu'elles qu'en soient la nature et la durée, qui ne pourraient être différés jusqu'à la fin du bail'».

Si cette clause dit de souffrance interdit à la société LQL 45 de réclamer réparation du préjudice de jouissance et du préjudice commercial subi pendant les trois semaines durant lesquelles ont été exécutés les travaux de réfection de la toiture, ladite clause est en revanche sans emport sur les préjudices occasionnés par les désordres eux-mêmes, comme sur les préjudices occasionnés par les travaux de reprise des sols qui auraient dû être réalisés avant le début de l'exploitation, 1er septembre 2011, et dont l'expert a évalué la durée d'exécution, temps de séchage compris, à trois semaines.

Les travaux de reprise préconisés par l'expert ayant été réalisés entre septembre et décembre 2015, la société LQL 45 a subi durant quatre années un préjudice de jouissance qui s'est traduit, non pas seulement par l'immobilisation d'une partie de ses locaux durant les trois semaines de reprise des sols de l'accueil, mais aussi par la gêne qui lui a été constamment occasionnée durant ces quatre ans.

En sus d'être disgracieuses, les infiltrations ont obligé l'intéressée à disposer des seaux dans la majeure partie de ces locaux, ont rendu les sols glissant, donc dangereux pour ses clients à l'occasion de chaque épisode pluvieux, et même entraîné la chute de dalles de plafond qui, sans entraîner d'accident, ont assurément terni la réputation de la société LQL 45, dont certains clients se sont légitimement inquiétés pour la sécurité de leurs enfants.

En considération de tous ces éléments, le préjudice de jouissance de l'intimée sera réparé, sur la base de 2'500 euros par année de trouble, par l'allocation d'une indemnité 10'000 euros.

En réparation de son préjudice financier, la société LQL 45 explique que ne disposant pas des moyens de faire intervenir une entreprise de nettoyage pour éponger les flaques d'eau et nettoyer les traces d'infiltrations plusieurs fois par jour, elle a assumé elle-même un surcroît de travail que son expert-comptable a quantifié sur la période écoulée du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2015 à

9'548'euros sur une base de 670 heures de main d''uvre valorisées 14,25 euros de l'heure, charges comprises.

La surcharge de travail n'ayant été effective que durant les épisodes pluvieux, les jours durant lesquels l'établissement accueille sa clientèle, essentiellement les mercredis, les fins de semaines et durant les vacances scolaires, le préjudice financier subi par la société LQL 45 à raison de ce surcroît de travail sera indemnisé sur une base de 75 heures de ménage rendues nécessaires chaque année pour remédier aux infiltrations récurrentes dans ses locaux. Pour les quatre années de gène, il sera donc accordé à l'intimée une indemnité de 4'275 euros (75 h X 4 ans X 14,25'€).

Concernant la perte d'exploitation subie pendant la durée des travaux de reprise des désordres, il a déjà été dit que la clause dite de souffrance insérée au contrat de bail interdisait à la société LQL 45 de réclamer une réparation au titre des travaux de reprise de la toiture. S'agissant des travaux de reprise du sol, la société LQL 45 ne conteste pas que ceux-ci ont été réalisés, conformément à l'accord dont avait pris acte le juge des référés, en dehors des vacances scolaires, entre le 17 et le 22 septembre 2015.

La société LQL 45 verse aux débats une attestation de son expert-comptable de laquelle il ressort que sur les exercices de 2012 à 2014, ladite société a toujours réalisé au mois de septembre un chiffre d'affaires supérieur d'environ 10'% à celui du mois d'août, alors qu'en 2015, l'intimée, qui avait réalisé un chiffre d'affaires de 14'500'euros au mois d'août, n'a réalisé qu'un chiffre d'affaires de 13'250 euros au mois de septembre.

Il apparaît donc que, durant la période de réalisation des travaux de reprise du sol de l'accueil, à propos desquels l'expert avait indiqué qu'ils entraîneraient une immobilisation partielle du rez-de-chaussée pendant trois semaines, compte tenu du temps de séchage, la société LQL 45 a subi une perte d'exploitation.

La perte de chiffre d'affaires n'étant pas en soi un préjudice réparable, l'évaluation du préjudice financier de la société LQL 45 doit être faite par référence à son manque à gagner, c'est-dire à la perte de marge brute correspondant à la période de perte d'exploitation.

Sur la base d'un taux de marge brut moyen de 10'% pour une activité de loisirs telle que celle exercée par l'intimée, la perte d'exploitation subie les trois semaines du mois de juin 2015 durant lesquelles les locaux ont été en partie inexploitables sera évaluée à 500 euros.

M. Y sera donc condamné à régler à la société LQL 45, en réparation de son préjudice commercial, la somme totale de 4'775 euros.

III- Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive

Compte tenu de la solution du litige, l'action engagée par la société LQL 45, en grande partie bien fondée, ne présente aucun caractère abusif.

Par confirmation du jugement entrepris, M. Y sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

IV- Sur les demandes accessoires

M. Y, qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, devra supporter les dépens de l'instance et régler à la société LQL 45, à qui il serait inéquitable de laisser la charge de la totalité de ses frais irrépétibles, une indemnité de 3'000'euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

INFIRME les dispositions critiquées de la décision entreprise, mais seulement en ce qu'elle a condamné M. Y à payer à la société LQL 45 la somme de 5'000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, celle de 9'300'euros au titre des désordres occasionnés par les infiltrations et en ce qu'elle a rejeté le surplus des demandes indemnitaires de la société LQL 45,

STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés':

CONDAMNE M. E Y à payer à la société LQL 45':

> la somme de 10'000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance

> la somme de 717,27'euros à titre de dommages et intérêts en réparation des dommages matériels occasionnés par les infiltrations

>la somme de 4'775 euros en réparation de son préjudice commercial

CONFIRME la décision pour le surplus de ses dispositions critiquées,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE M. E Y à payer à la société LQL 45 la somme de 3'000'euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. E Y aux dépens,

ACCORDE à la SCP d'avocats Cabinet Leroy et Associés le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Madame Carole CAILLARD, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT