COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 12/04/2021

la SELARL LEXAVOUE POITIERS – ORLEANS

M^e Estelle GARNIER

ARRÊT du : 12 AVRIL 2021

N° : 66/2021 – N° RG 19/01250 – N° Portalis DBVN-V-B7D-F5BF

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement Tribunal de Grande Instance de BLOIS en date du 14 Mars 2019

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 2530 5669 8951

Madame D-E Z épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

représentée par M^e Isabelle TURBAT de la SELARL LEXAVOUE POITIERS – ORLEANS, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉ : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 2436 5493 5927

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR ET DU DEPARTEMENT DES BOUCHES DU RHONE,

Agissant poursuites et diligences de son directeur domicilié en cette qualité au dit siège,

[…]

[…]

représentée par M^e Estelle GARNIER, avocat au barreau d’ORLEANS

D’AUTRE PART

• DÉCLARATION D’APPEL en date du :10 Avril 2019

• ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 17 novembre 2020 .

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

• Madame Laurence FAIVRE, Présidente de Chambre,

• M. Laurent SOUSA, Conseiller,

• M^me Fanny CHENOT, Conseiller,

Greffier :

• Madame E-Lyne EL BOUDALI, greffier lors des débats, et M^me Fatima HAJBI, greffier lors du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 DECEMBRE 2020, à laquelle ont été entendus Madame Fanny CHENOT , Conseiller de Chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 12 AVRIL 2021 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte authentique du 24 septembre 2009, Madame D-E Z épouse X a acquis, en qualité de marchand de biens et en plaçant cette acquisition sous le régime de faveur de l’article 1115 du code général des impôts, une propriété située sur la commune de Villeherviers (Loir-et-Cher), pour un prix de 3'300'000'euros.

Le 2 octobre 2010, Madame Z a cédé ce bien à son époux séparé de biens, Monsieur A X, pour le même prix de 3'300'000 euros.

Après une vérification de comptabilité sur la période du 1^er janvier 2008 au 31 décembre 2011, l’administration fiscale a constaté que l’achat réalisé par M^me Z n’avait pas un caractère spéculatif et ne répondait donc pas aux exigences fixées par la loi pour bénéficier du régime prévu pour les marchands de biens et, par proposition de rectification du 19 décembre 2013, a procédé à un rappel de droits d’enregistrement.

Le 15 avril 2014, l’administration fiscale a répondu aux observations de Madame Z en maintenant sa position et mis en recouvrement, le 18 janvier 2016, la somme de 230'423,00 euros correspondant aux droits d’enregistrement, pénalités et majorations de retard dus au titre de l’acquisition par Madame Z de cette propriété située à Villeherviers.

Après rejet de sa réclamation le 12 juillet 2017, Madame Z, estimant ne pas être redevable des sommes ainsi mises à sa charge par l’administration fiscale, a fait assigner par acte du 12 septembre 2017 le directeur régional des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’azur et du département des Bouches du Rhône devant le tribunal de grande instance de Blois qui, par jugement du 14 mars 2019, a :

— écarté l’exception de prescription du droit de reprise de l’administration

— débouté Madame D-E Z de l’ensemble de ses demandes en ce compris celle relative à l’article 700 du code de procédure civile

— condamné Madame D-E Z aux entiers dépens

— dit n’y avoir lieu a exécution provisoire

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a d’abord rappelé les dispositions des articles L. 180 et L. 186 du livre des procédures fiscales et retenu qu’au cas particulier, l’administration fiscale avait dû entreprendre des recherches pour voir révéler l’exigibilité des droits dans la mesure où les éléments lui permettant de contester la qualité de marchand de biens de M^me Z ne ressortaient pas de l’acte d’acquisition lui-même, mais de ce que l’intéressée n’avait pu présenter au service vérificateur les éléments de nature à établir une véritable activité de marchand de biens, ce dont il a déduit que le délai triennal de prescription n’était pas applicable et que la proposition de rectification du 19 décembre 2013, intervenue moins de six ans après l’acte authentique d’achat constituant le fait générateur de l’impôt, était recevable.

Sur le fond, le premier juge a ensuite rappelé que pour bénéficier de l’exonération de droits et taxes prévue à l’article 1115 du code général des impôts, l’acheteur doit avoir la qualité de marchand de biens, ce qui implique qu’il se livre à titre habituel à des opérations d’achat et de revente d’immeubles, telles que visées par l’article 35, I, 1° du même code.

Après avoir indiqué que l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés en qualité de marchand de biens et l’adhésion à un centre de gestion agréé ne suffisaient pas à établir le caractère habituel de l’activité d’achat pour revente, le tribunal a relevé que le seul bien acheté et revendu par M^me Z entre le 1^er janvier 2008 et le 31 décembre 2011 était l’immeuble litigieux, que M^me Z ne pouvait se prévaloir d’aucune intention spéculative à visée professionnelle alors qu’elle a revendu le bien en cause à son époux, au prix auquel elle l’a acquis, à peine plus d’un an après en avoir fait l’acquisition, sans justifier d’aucune recherche active d’acquéreurs, que la promesse de vente avait été établie, non pas au nom de M^me Z, marchande de biens, mais au nom des époux Z-X et que M^me Z, enfin, avait fixé sa résidence dans l’immeuble litigieux, ainsi qu’il résultait de l’adresse déclarée pour les besoins de l’instance.

Soulignant qu’il était indifférent que M^me Z se soit acquittée des droits d’enregistrement à l’occasion de la revente du bien à son époux, le premier juge a conclu que la transaction du 24 septembre 2009 était exclusive de l’activité habituelle de marchand de biens et que M^me Z ne pouvait donc se prévaloir de l’exonération de droits prévue à l’article 1115 du code général des impôts.

M^me Z a relevé appel de cette décision par déclaration du 10 avril 2019, en critiquant expressément tous les chefs du jugement en cause, hormis celui ayant dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 9 juillet 2019, M^me Z demande à la cour, au visa des articles 1115 et 1649 du code général des impôts et L. 180 et suivants du livre des procédures fiscales, de':

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

— infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Blois du 14 mars 2019 en toutes ses dispositions,

A titre principal,

— dire et juger qu’elle avait la qualité de marchand de biens à la date de l’acquisition de l’ensemble immobilier sis « La petite ville » à Villeherviers (41), soit le 24 septembre 2009,

— dire et juger qu’en sa qualité de marchand de biens, elle peut se prévaloir de la prescription abrégée de trois ans de l’article L. 180 du Livre des procédures fiscales,

— constater que l’acte ayant donné lieu aux droits d’enregistrement litigieux est daté du 24 septembre 2009,

— constater que la proposition de rectification de l’administration fiscale a été adressée le 19 décembre 2013,

— dire et juger que Monsieur le directeur régional des finances publiques ne démontre pas avoir été contraint d’effectuer des recherches complémentaires lui permettant de se prévaloir de la prescription de six ans de l’article L. 186 du Livre des procédures fiscales,

— dire et juger que le droit de reprise de l’administration fiscale est prescrit,

— condamner en conséquence Monsieur le directeur régional des finances publiques à lui payer la somme de 230'423'euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2016, date de son paiement,

A titre subsidiaire,

— dire et juger qu’elle avait la qualité de marchand de biens à la date de l’acquisition de l’ensemble immobilier sis « La petite ville » à Villeherviers (41), soit le 24 septembre 2009,

— dire et juger qu’elle a fait preuve d’une intention spéculative lors de l’acquisition de cet ensemble immobilier

— dire et juger que la taxation sur les droits d’enregistrement est injustifiée,

— condamner en conséquence Monsieur le directeur régional des Finances publiques à lui payer la somme de 230'423'euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2016, date de son paiement,

— débouter Monsieur le directeur régional des finances publiques de toutes ses demandes fins et conclusions,

— condamner Monsieur le directeur régional des finances publiques à lui payer la somme de 5'000'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Dans ses dernières conclusions notifiées le 29 juillet 2019, l’administration des finances publiques demande à la cour de':

— déclarer M^me Z épouse X mal fondée en son appel et ses demandes, et l’en débouter

— confirmer le jugement du 14 mars 2019,

— confirmer le bien-fondé de l’imposition mise à la charge de Madame Z épouse X,

— condamner M^me Z épouse X à lui payer la somme de 3'000'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame Z épouse X aux entiers dépens

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières écritures.

SUR CE, LA COUR :

Sur l’exception tirée de la prescription du droit de reprise de l’administration fiscale :

M^me Z, qui maintient en cause d’appel que le droit de reprise de l’administration fiscale était prescrit, ne fait que reprendre devant la cour les moyens qu’elle avait développés en première instance.

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs particulièrement pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties.

Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en ce qu’elle a écarté l’exception tirée de la prescription du droit de reprise de l’administration fiscale.

Sur le fond :

L’article 1115 du code général des impôts, pris dans sa rédaction applicable au litige, énonce que sous réserve des dispositions de l’article 1020, les achats effectués par les personnes qui réalisent les affaires définies au 6° de l’article 257 sont exonérés des droits et taxes de mutation à condition :

a. d’une part, qu’elles se conforment aux obligations particulières qui leur sont faites par l’article 290 ;

b. d’autre part, qu’elles fassent connaître leur intention de revendre dans un délai de quatre ans,

Il est constant que pour relever de l’activité de marchand de biens soumise à la TVA au sens de l’article 257, 6°, les opérations d’achat et revente doivent revêtir un caractère habituel.

Si, comme le fait valoir M^me Z, l’intention spéculative s’apprécie au moment de l’acquisition, encore faut-il que cette intention soit bien réelle et pas seulement affichée.

L’immatriculation de M^me Z au registre du commerce et des sociétés en qualité de marchand de biens et son adhésion à un centre de gestion agréé depuis 1990-1991 ne peuvent suffire à établir le caractère habituel d’une activité d’achat pour revente ni le caractère spéculatif de l’acquisition réalisée en 2009.

M^me Z ne conteste pas que, ainsi que l’a établi l’administration fiscale en procédant à une vérification de sa comptabilité, elle n’a acheté et revendu, entre le 1^er janvier 2008 et le 31 décembre 2011, qu’un seul bien, qui est précisément l’immeuble litigieux de Villeherviers.

L’appelante ne conteste pas davantage que, préalablement à cette acquisition réalisée par acte authentique, elle avait signé une promesse de vente sous seing privé, c’est-à-dire un acte préparatoire à la vente, non pas à son nom et en sa qualité de marchand de biens, mais avec son époux, et l’administration fiscale a établi que dès le 9 décembre 2009, soit moins de trois mois après l’acquisition litigieuse, l’entreprise B C, qui avait été chargée de réaliser des travaux dans l’immeuble en cause, les a facturés, non pas à M^me Z, marchande de biens, mais pour plus de 40'% à M^me Z et M. X, son époux.

M^me Z, qui assure avoir revendu cet immeuble à son époux faute d’avoir trouvé un acquéreur, ne produit aucun justificatif de ses démarches pour vendre à un tiers l’immeuble qu’elle a cédé à son mari séparé de biens à peine plus d’un an après l’avoir acquis, alors qu’elle disposait d’un délai de quatre ans pour le revendre, et ne peut utilement soutenir, pour expliquer cette absence de justificatifs, que ce type de bien ne se vend que par relations et sans aucune publicité, alors que l’administration fiscale a établi que l’appelante avait elle-même acquis l’immeuble litigieux par l’entremise d’une agence immobilière, qu’il existe des supports publicitaires idoines qu’utilisent de manière habituelle les professionnels de l’immobilier de prestige, et qu’il était de surcroît loisible à M^me Z, si comme elle l’affirme sans la moindre offre de preuve, de produire les justificatifs de cette négociation même inachevée avec un tiers potentiel acquéreur ou le témoignage de celui-ci.

Il apparaît encore que le 2 octobre 2010, date à laquelle elle a revendu l’immeuble litigieux à son époux, M^me Z et M. X ont l’un et l’autre déclaré au notaire instrumentaire, ainsi qu’il résulte de l’acte authentique qu’il a dressé, demeurer à Villeherviers, lieudit «'[…]'», c’est-à-dire dans l’immeuble en cause, au sein duquel l’administration fiscale établit que les époux Z-X ont fixé leur résidence principale dès le 1^er janvier 2011.

La vérification de la comptabilité de l’appelante a par ailleurs révélé que l’immeuble prétendument acquis dans un intention spéculative, revendu 3'300'000 euros à M. X, avait été inscrit en stock pour une valeur de 3'511'680,43 euros compte tenu du prix de son acquisition (3'300'000'euros), des frais d’acte (405,49 euros), des frais de notaire (60'774,85 euros), des honoraires de l’agence immobilière (130'000 euros) et de la part des travaux réglés par M^me Z (20'500,09 euros) et dans sa proposition de rectification, l’administration fiscale avait relevé de manière pertinente que M^me Z, qui explique avoir dû s’installer dans l’immeuble avec son époux dès après son acquisition dans le seul but de préserver la qualité du bien qui se serait détérioré s’il avait été fermé et laissé sans chauffage, n’a enregistré dans sa comptabilité de marchand de biens aucune charge relative à l’électricité et au chauffage de l’immeuble.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, M^me Z ne peut sérieusement soutenir qu’elle avait effectivement acquis l’immeuble litigieux en vue de le revendre en qualité habituelle de marchand de biens, alors qu’elle n’a exercé aucune activité effective d’achat et revente entre le 1^er janvier 2008 et le 31 décembre 2011, qu’elle ne justifie d’aucune intention spéculative, que le fait que son mari séparé de biens se soit acquitté des droits d’enregistrement lors de sa propre acquisition est indifférent et que «'l’absurdité financière'» à laquelle aboutit l’opération, postérieurement au redressement opéré par l’administration fiscale selon ses allégations, est sans emport sur l’appréciation de la situation de l’appelante au regard de la loi méconnue.

C’est donc à raison que l’administration fiscale a invoqué la déchéance du régime de faveur de l’article 1115 du code général des impôts et procédé au rappel des droits d’enregistrement.

Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en toutes ses dispositions critiquées.

Sur les demandes accessoires :

M^me Z, qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, devra supporter les dépens de l’instance et sera déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur ce même fondement, M^me Z sera condamnée à régler à l’administration fiscale, à qui il serait inéquitable de laisser la charge de ses frais irrépétibles, une indemnité de 3'000 euros.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement en dernier ressort,

CONFIRME en tous ses chefs critiqués la décision entreprise,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE M^me D-E Z épouse X à payer à M. le directeur des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône la somme de 3'000'euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de M^me Z formée sur le même fondement,

CONDAMNE M^me Z aux dépens.

Arrêt signé par Madame Laurence FAIVRE, Président de Chambre et Madame Fatima HAJBI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT