COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 23.01.24

la SAS ENVERGURE AVOCATS

la SCP REFERENS

ARRÊT du : 23 JANVIER 2024

N° : – 24

N° RG 21/00653 – N° Portalis DBVN-V-B7F-GJ67

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement Tribunal de Grande Instance de TOURS en date du 02 Février 2021

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265260588405086

S.C.I. ASIE 18 prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 1]

[Localité 3]

ayant pour avocat M^e Corinne BAYLAC de la SAS ENVERGURE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

D’UNE PART

INTIMÉS : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265258973796436

S.A.S.U. FONCIA VAL DE LOIRE Société par actions simplifiée à associé unique, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de TOURS sous le numéro de SIREN 307 213 249, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié es-qualité audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 2]

ayant pour avocat M^e Laurent LALOUM de la SCP REFERENS, avocat au barreau de BLOIS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE GRAND PASSAGE agissant poursuites et diligences par son Syndic en exercice, la Société FONCIA VAL DE LOIRE, Société par actions simplifiée à associé unique,

immatriculée au registre du commerce et des sociétés de TOURS sous le numéro de SIREN 307 213 249, dont le siège social est sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié es-qualité au siège,

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 2]

ayant pour avocat M^e Laurent LALOUM de la SCP REFERENS, avocat au barreau de BLOIS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du :26 Février 2021

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 2 octobre 2023

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

M^me Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre,

M. Laurent SOUSA, Conseiller,

M^me Laure Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.

Greffier :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 4 décembre 2023, ont été entendus Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 23 janvier 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCEDURE :

La société Asie 18 est propriétaire des lots 5, 26 et 43 de l’immeuble dénommé 'Le Grand Passage’ sis [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété.

Le syndic en exercice est la société Foncia Val de Loire.

La SCI Asie 18 ne s’étant pas acquittée de l’intégralité de ses chargesen dépit de plusieurs mises en demeure et d’un commandement de payer, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du Grand Passage représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Val de Loire et la société Foncia Val de Loire l’ont faite assigner, par acte d’huissier du 14 septembre 2018, devant le tribunal de grande instance de Tours.

Par jugement en date du 2 février 2021, le tribunal judiciaire de Tours a :

— condamné la société Asie 18 à verser :

— au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du grand passage représenté par son syndic en exercice la société Foncia Val de Loire la somme de 24 343,86 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété arrêté au 31 décembre 2019 inclus, appel du premier trimestre 2020 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— à la société Foncia Val de Loire, la somme de 922,60 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires,

— fait partiellement droit à la demande reconventionnelle,

— dit et jugé que la société Foncia Val de Loire a comis une faute en proposant, à tort, aux copropriétaires un prêt collectif destiné à financer les travaux,

— condamné société Foncia Val de Loire à verser à la société Asie 18 la somme de 10 202 euros en réparation de son préjudice lié à la perte de chance,

— ordonné la compensation entre la somme de 922,60 euros pour les frais de recouvrement dus à la société Foncia Val de Loire et celle de 10 202 euros due à titre de dommages et intérêts à la société Asie 18,

— rejeté les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes autres demandes,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— condamné la société Asie 18 aux entiers dépens en compris le coût du commandement de payer du 5 avril 2018 d’un montant de 227,94 euros.

Par déclaration en date du 26 février 2021, la société Asie 18 a relevé appel de l’intégralité des chefs de ce jugement sauf en ce qu’il a fait partiellement droit à la demande reconventionnelle, dit et jugé que la société Foncia Val de Loire a commis une faute en proposant, à tort, aux copropriétaires un prêt collectif destiné à financer les travaux, condamné société Foncia Val de Loire à verser à la société Asie 18 la somme de 10 202 euros en réparation de son préjudice lié à la perte de chance.

Les parties ont constitué avocat et ont conclu.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 3 mai 2021, la société Asie 18 demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Asie 18 à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 24 343,86 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété arrêté au 31/12/2019 et à la société Foncia Val de Loire la somme de 868 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires et en ce qu’il a ordonné la compensation entre la somme de 868 € pour les frais de recouvrement de la société Foncia Val de Loire et celle de 10 202 euros à titre de dommages et intérêts à la société Sapatos Baia et rejeté les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que la société Foncia Val de Loire a commis une faute en proposant , à tort, aux copropriétaires un prêt collectif destiné à financer les travaux et condamné la société Foncia Val de Loire à verser à la société Asie 18 la somme de 10 202 euros en réparation de son préjudice lié à la perte de chance.

Y ajoutant :

— voir constater que la société Foncia Val de Loire a commis des fautes dans l’exécution de son mandat de syndic qui ont causé un préjudice aux copropriétaires et à la société Asie 18 en particulier et de nature à engager sa responsabilité.

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du grand passage, [Adresse 6] et la société Foncia Val de Loire à verser à la société Asie 18 la somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice commercial et de jouissance.

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du grand passage, [Adresse 6] et la société Foncia Val de Loire de toutes demandes plus amples ou contraires .

— subsidiairement voir ordonner le sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire ayant vocation à déterminer les désordres affectant les travaux réalisés dans l’immeuble en copropriété et les responsabilités encourues et à faire les comptes entre les entreprises de travaux et le syndicat des copropriétaires.

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du grand passage, [Adresse 6] et la société Foncia Val de Loire à verser à la société Asie 18 la somme de 4 000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 16 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis le Grande Passage et la société Foncia Val de Loire demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Asie 18 à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du grand passage représenté par son syndic en exercice la société Foncia Val de Loire la somme de 24 343,86 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété arrêté au 31 décembre 2019 inclus, appel du premier trimestre 2020 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; à la société Foncia Val de Loire, la somme de 922,60 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires,

— infirmer le jugement en ce qu’il a dit et jugé que la société Foncia Val de Loire a commis une faute en proposant, à tort, aux copropriétaires un prêt collectif destiné à financer les travaux ; condamné la société Foncia Val de Loire à verser à la société Asie 18 la somme de 10 202 euros en réparation de son préjudice lié à la perte de chance,

En tout état de cause,

— débouter la société Asie 18 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées tant à l’encontre du syndicat des copropriétaires que de la société Foncia Val de Loire,

— condamner la société Asie 18 à verser au syndicat des copropriétaires d’une part et à la société Foncia Val de Loire d’autre part la somme de 3 000 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 outre aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2023.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d’une somme de 24.343,86 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 31 décembre 2019 inclus, en ce compris l’appel de provisions du premier trimestre 2020. Il fait valoir que la SCI Asie 18 ne s’est pas acquittée de ces sommes, pourtant dûment justifiées.

La SCI Asie 18 s’oppose à cette demande. Elle fait valoir que :

— le décompte des charges produit aux débats se contente de faire référence à des 'appels de provision’ sans aucune relation avec le décompte général de charges ;

— le vote des travaux et du budget prévisionnel ne saurait dispenser le syndicat des copropriétaires de justifier du décompte général des travaux réalisés pour le compte de la copropriété et du paiement des entreprises ;

— la contestation des travaux litigieux dans le cadre d’une expertise judiciaire à laquelle le syndicat a refusé de s’associer sur les recommandations du syndic justifiait à tout le moins d’opposer aux demandes en paiement de l’entreprise une fin de non-recevoir ou une demande de sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire ;

— le syndic, qui a favorisé le vote, par l’assemblée générale des copropriétaires, des travaux litigieux en affirmant qu’ils pourraient bénéficier du dispositif WARSMAN alors que cela ne pouvait pas être le cas et qui s’est abstenu non seulement de procéder à une réception en bonne et due forme du chantier mais également de contester les factures des entrepreneurs alors que les travaux étaient soit inachevés soit non conformes aux règles de l’art, a manifestement engagé sa responsabilité pour manquement au devoir de conseil et pour engagement d’actions en paiement d’une légèreté blâmable, à l’encontre des copropriétaires.

— les travaux réalisés à l’initiative du syndicat sont affectés de nombreux désordres, ainsi qu’il résulte des premières constatations de l’expert judiciaire et de ses notes aux parties, désordres qui ne sont pas mineurs contrairement à ce qu’a retenu le tribunal puisqu’ils portent sur l’ensemble des travaux de réfection esthétique de la galerie marchande ;

— la société Foncia a failli à sa mission de suivi des travaux de réhabilitation puisqu’elle a négligé non seulement d’émettre des réserves lors de la réception des travaux mais elle a en outre procédé au paiement intégral des travaux litigieux sans effectuer la retenue minimum de 5%. au titre des désordres et défauts d’achèvement ; elle n’a pas justifié du paiement effectif des travaux litigieux, n’a pas produit les procès-verbaux de réception signés par les entreprises ni justifié avoir émis des réserves quant aux désordres ou inachèveùents constatés, et n’a pas justifié des diligences entreprises dans l’intérêt de la copropriété pour s’opposer au paiement des travaux non achevés ou non conformes.

Réponse de la cour

Le syndicat des copropriétaires sollicite, au terme d’un décompte arrêté au 31 décembre 2019 (sa pièce n°12), le paiement non seulement de charges de copropriété et de provisions au titre des charges courantes de la copropriété, mais également le paiement de charges au titre des travaux de réhabilitation de l’immeuble. Il convient de les examiner séparément.

1 – S’agissant des charges hors travaux

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de sa créance, notamment par la production des procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice considéré et d’un décompte individuel de charges du copropriétaire concerné, établi après la régularisation annuelle.

Or en l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit que des appels de provision mais ne produit aucun décompte individuel de charges pour la SCI Asie 18, alors pourtant qu’apparaissent dans son décompte arrêté au 31 décembre 2019 des soldes de régularisation de charges, dont il n’est donc pas justifié. Les provisions pour charges appelées au cours de l’année 2019 ont par ailleurs été réglées.

Il en résulte que les justificatifs produits par le syndicat des copropriétaires sont insuffisants pour justifier sa créance au titre des charges hors travaux. Il sera débouté de sa demande à ce titre.

2 – S’agissant des charges réclamées au titre des travaux de réhabilitation de la galerie

Le syndicat des copropriétaires sollicite également, au terme du décompte produit en pièce n°12, le paiement des sommes suivantes :

—  1er janvier 2017 : 1er appel provision réfection : 10 202,66 euros ;

—  1er février 2017 : 2ème appel provision réfection : 10 202,66 euros ;

—  15 juillet 2018 : 3ème appel provision réfection : 2 884,54 euros ;

Sont versés aux débats :

— le procès-verbal de l’assemblée générale du du 25 janvier 2016 ; au terme de sa résolution n°14 a été décidé du principe de travaux de remise en état esthétique de la galerie pour un budget de 300 000 euros ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 octobre 2016, qui a, en sa résolution n°12, décidé de procéder à des travaux de remise en état esthétique de la galerie pour un montant de 520 000 euros ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 décembre 2016, qui a, en sa résolution n°6, fixé le budget définitif de l’opération à 486 000 euros, et prévu le règlement en deux appels de fonds :

— le premier exigible à partir du 1er janvier 2017 pour 243 000 euros TTC

— le second exigible à partir du 10 février 2017 pour 243 000 euros TTC.

Cette décision a été adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents.

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 juin 2018 qui a, en sa résoution n° 14, décidé d’un appel de fond dit 'de carence’ en date du 15 juillet 2018, pour un montant total de 68 701,98 euros afin de financer le solde de l’entreprise PEINTEX et autres entreprises ayant participé aux travaux pour les montants non encore recouvrés auprès de la SCI 18, de M. [L], Mme [L] et la SCI Sapatos, et au paiement duquel le syndicat des copropriétaires a été condamné judiciairement.

Il en résulte que tant le principe que le montant des travaux entrepris dans l’immeuble et les modalités de leur règlement par les copropriétaires ont été régulièrement décidés au cours d’assemblées générales qui n’ont pas été contestées. Les appels de fonds dont le paiement est sollicité respectent les modalités prévues, le fait que le second appel de fonds ait été fait le 1er février au lieu du 10 étant sans incidence puisque ces dates sont de longue date dépassées, de sorte que le syndicat des copropriétaires est fondé à en réclamer le paiement sans avoir à justifier du décompte général des travaux réalisés et du paiement des entreprises, à défaut de tout élément laissant à penser qu’elles n’auraient pas été réglées.

La SCI Asie 18 s’oppose au paiement de cette somme au motif que la contestation des travaux litigieux dans le cadre d’une expertise judiciaire à laquelle le syndicat des copropriétaires a refusé de s’associer justifiait à tout le moins d’opposer aux demandes en paiement des entreprises une fin de non-recevoir ou une demande de sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciare.

Néanmoins, force est de constater qu’il apppartenait le cas échéant au syndicat des copropriétaires, partie au contrat, de refuser d’acquitter les factures des entreprises intervenues au motif des désordres ou non façons constatées, et non pas au seul syndic qui n’est que le mandataire du syndicat des copropriétaires, et que loin d’avoir pris une telle décision, le syndicat des copropriétaires a au contraire, lors de l’assemblée générale du 25 juin 2008, résolution n°13, refusé de s’associer à la procédure d’expertise judiciaire en cours contre les entreprises intervenues pour les travaux de la galerie du Grand Passage. Cette décision n’a pas été contestée.

Il sera ajouté qu’à supposer des désordres ou défaut d’exécution caractérisés, ceux-ci sont de nature à justifier une demande de dommages et intérêts dans le cadre d’une procédure qu’il lui appartenait de diligenter, et dont il n’est pas justifié qu’elle ait été introduite, mais n’obligeaient nullement le syndicat des copropriétaires, et encore moins le syndic seul, à opposer à la demande en paiement une exception d’inexécution en refusant de s’acquitter des factures. Ils ne justifiaient en tout état de cause nullement le refus par certains copropriétaires de s’acquitter de la quote-part des travaux leur incombant, sauf à mettre le syndicat des copropriétaires en difficulté de trésorerie et à entraîner des condamnations en justice, ce qui est d’ailleurs survenu à la demande de la société PEINTEX.

La SCI Asie 18 fait encore valoir, pour s’opposer à la demande en paiement, que le syndic a manifestement engagé sa responsabilité pour manquement au devoir de conseil et engagement d’actions en paiement d’une légèreté blâmable à l’encontre des copropriétaires. Toutefois, la responsabilité du syndic, à la supposer engagée, ne saurait en tout état de cause faire obstacle à la demande en paiement par le syndicat des copropriétaires des charges qui lui sont dues, s’agissant de deux personnes morales parfaitement distinctes.

En conséquence, il résulte des pièces produites que les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, au titre des charges relatives aux travaux de réfection, sont dues de sorte que la SCI Asie 18 sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 23 389,86 euros.

Sur la demande en paiement par la société Foncia Val de Loire d’une somme de 922,60 euros

Moyens des parties

La société Foncia sollicite également le paiement d’une somme de 922,60 euros correspondant au montant des frais qu’elle a exposés pour le recouvrement des sommes dues par la SCI, frais nécessaires qui sont imputables, selon l’article 10-1, au seul copropriétaire concerné, donc à la SCI. Elle rappelle que le décret du 26 mars 2015, qui définit le contrat type de syndic, prévoit des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires, et notamment les frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965.

La SCI Asie 18 répond que la demande en paiement de cette somme, qui émane de la société FONCIA, devra nécessairement être rejetée puisque le syndic n’a nullement vocation à percevoir des fonds en remboursement de dépenses exposées pour le compte du syndicat et qui ont nécessairement transité par la comptabilité de ce dernier. La société Foncia n’a pas qualité pour agir en paiement de dépenses exposées par le syndicat.

Elle ajoute que même si la demande avait été formulée par le syndicat des copropriétaires, elle ne saurait pour autant être accueillie, dès lors que la procédure de recouverment engagée à son encontre est mal fondée.

Réponse de la cour

La somme réclamée, d’un montant de 922,60 euros, correspond aux factures suivantes, émises par la société FONCIA et intitulées 'Factures frais de recouvrement'

— mise en demeure du 11 mai 2016 : 34,20 euros ;

— relance du 26 mai 2016 : 20,40 euros ;

— mise en demeure du 16 mai 2017 : 35 euros ;

— relance du 16 juin 2017 : 21 euros ;

— mise en demeure du 21 novembre 2017 : 35 euros ;

— relance du 27 novembre 2017 : 21 euros ;

— mise en dmeure du 9 février 2018 : 35 euros ;

— relance du 26 févier 2018 : 21 euros ;

— constitution d’huisser du 27 février 2018 : 350 eruos ;

— constitution d’avocat du 27 août 2018 : 350 euros :

— constitution d’huissier du 20 Novembre 2017 : 350 euros ;

— constitution d’avocat du 27 août 2018 : 350 euros.

Il est exact qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi du 24 mars 2014, applicable en 2017 et 2018, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur, de sorte que si le syndicat a exposé de tels frais, il est en droit d’en obtenir le recouvrement auprès du copropriétaire concerné.

Toutefois, la société Foncia sollicite en l’espèce non pas le paiement de frais qui ont été exposés par le syndicat mais le paiement des honoraires contractuellement prévus par le contrat de syndic pour les prestations que le syndic effectuent au titre du recouvrement des créances.

En l’espèce, le contrat de syndic versé aux débats prévoit, en son article 9, les 'frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires’ et précise que 'le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné :

— pour une mise en demeure par lettre recommandée avec accusée de rception , tarification de 35 euros TTC,

— pour une 'relance après mise en demeure’ : 21 euros TTC ;

— pour la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles ) : 350 euros TTC'.

Ce contrat de syndic est conforme au modèle type prévu par le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, lequel est applicable en l’espèce. En effet, ce décret prévoit, en son annexe 1, un contrat type de syndic, dont l’article 9 est en tous points similaires au contrat de syndic de la société Foncia.

Il n’est nullement établi que la société Foncia Val de Loire a parallèlement recouvré ces sommes auprès du syndicat des copropriétaires alors qu’il est également dans la cause et s’associe à cette demande en paiement de la société Foncia.

Il en résulte que le syndic, en l’espèce la société Foncia, est fondé à solliciter du copropriétaire concerné le paiement des frais et honoraires conformément aux stipulations prévues par ce contrat.

Une tarification de 35 euros TTC est prévue pour l’envoi d’une mise en demeure, et une tarification de 21 euros pour la relance après mise en demeure de sorte que les sommes rélcamées à ce titre sont bien dues.

Il n’est nullement justifié en revanche d’une tarification de 34,20 euros et 20,40 euros pour les mises en demeure et relances adressées en 2016, et la tarification de 350 euros pour la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice est prévue 'uniquement en cas de diligences exceptionnelles'. Or les factures versées aux débats ne font état d’aucune diligence exceptionnelle et il n’en est pas autrement justifié. Les demandes à ce titre seront en conséquence rejetées, de sorte que la SCI Asie 18 sera condamnée à payer les sommes des 35 + 35 + 35 + 21 + 21 +21 = 168 euros à la société Foncia Val de Loire.

Sur la responsabilité du syndic

Moyens des parties

La SCI Asie 18 reproche au syndic :

— un manquement à son obligation de conseil lors du vote des travaux en assemblée générale, en garantissant aux copropriétaires l’éligibilité des travaux envisagés au dispositf d’emprunt collectif Warsman alors que celui-ci n’était pas applicable. Elle explique que le syndic a fait voter le 25 janvier 2016 des travaux en affirmant que le budget de 300 000 euros serait intégralement financé par le recours au dispositif de l’emprunt collectif copropriété prévu par la loi Warsman du 22 mars 2012 avec une durée d’amortissement de 15 ans, puis a mandaté un maître d’oeuvre et commandé des travaux dont le budget a explosé pour atteindre la somme de 550 000 euros pour finalement informer, a posteriori, les copropriétaires que le prêt sollicité auprès du Crédit Foncier avait été refusé en raison de ce que l’organisme de caution avait refusé d’intervenir en raison de la composition de lots destinés à un usage exclusivement commercial, de sorte que la société Foncia a engagé la copropriété dans des travaux somptuaires en induisant les copropréitaires en erreur sur l’éligilibilité au dispositif Warsman.

— une succession de fautes et négligences dans l’accomplissement de sa mission :

— un manquement à son obligation de surveillance des travaux et de l’accomplissement de sa mission par la société GM Concept ;

— un défaut de mention de réserves sur le PV de réception quant aux travaux mal ou non exécutés ;

— il a conseillé à l’assemblée générale des copropriétaires de ne pas s’associer aux opérations d’expertise en cours ;

— le paiement des travaux sans aucune contestation ou déduction pour les travaux non exécutés ou présentant des désordres, l’absence de présentation de contestations sérieuses à la demande de provision présentée judiciairement par les entrepreneurs de travaux alors même qu’une procédure d’expertise judiciaire était en cours à l’initiative de plusieurs copropriétaires.

La société Foncia Val de Loire répond que :

— le choix de réaliser les travaux, selon un budget déterminé, ne résulte pas d’une décision personnelle de la société Foncia mais d’une décision de l’assemblée générale, qu’il appartenait au syndic de faire exécuter ;

— la SCI Asie 18 affirme de façon erronée qu’elle aurait conseillé aux copropriétaires de ne pas s’associer aux opérations d’expertise en cours, alors que l’assemblée générale en a souverainement décidé ainsi dans la résolution n°13 de l’assemblée générale du 25 juin 2018;

— elle ne peut être tenue pour responsable du prétendu préjudice commercial et de jouissance invoqué par la SCI Asie 18 comme résultant des désordres affectant les travaux réalisés, qu’elle n’a pas vocation à indemniser.

Réponse de la cour

* s’agissant du manquement allégué à l’obligation de conseil concernant l’emprunt collectif

Le syndic, qui est responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires sur un fondement contractuel, doit également répondre à l’égard des copropriétaires eux-mêmes, sur un fondement quasi-délictuel, du préjudice qu’ils subissent en raison des manquements qu’il commet dans l’exercice de sa mission.

En l’espèce, il résulte en premier lieu :

— du procès-verbal d’assemblée générale du 25 jnavier 2016 que les copropriétaires ont voté le principe des travaux pour la remise en état de la galerie, moyennant un budget de 300 000 euros (résolution 14-A) et sur le recours à un emprunt collectif pour les copropriétaires qui le souhaitent (résolution 14-B) ;

— du procès-verbal du 19 octobre 2016 que les copropriétaires ont :

— décidé de valider le coût des travaux pour un montant de 520 000 euros (résolution n°12) ;

— adopté le principe d’un financement par le biais du recours à un emprunt collectif pour les copropriétaires qui le souhaitent (résolution n°13) ;

— du procès-verbal d’assemblée générale du 14 décembre 2016 que les travaux ont commencé et seront achevés aux alentours du 1er décembre 2016 et que l’organisme prêteur a refusé, après le début des travaux, d’acccorder un emprunt collectif ; qu’après renégociation des devis, les dépenses définitives seront comprises dans un budget de 485 000 euros TTC.

Aucune pièce ne permet d’imputer à faute au syndic l’augmentation du coût des travaux entre les deux assemblées générales, et en tout état de cause, l’assemblée générale, à qui a été soumis le montant de 520 000 euros et qui était libre de le refuser, a au contraire accepté un tel coût, de sorte qu’il ne saurait être reproché au syndic une faute à ce titre.

En revanche, il est établi qu’au cours de la même assemblée générale à laquelle il a été décidé de procéder aux travaux moyennant un coût de 520 000 euros, le syndicat des copropriétaires a décidé de recourir à un emprunt collectif d’une durée de 15 ans et a missionné le conseil syndical pour retenir l’organisme prêteur.

Or il il résulte du procès-verbal du 14 décembre 2016 (point 4), que le recours à un emprunt collectif n’a pas été possible faute d’accord des banques consultées, et que ce refus est intervenu après le commencement des travaux de sorte que 'le chantier était in-arrêtable'.

Les copropriétaires ont donc été privés de la possibiltié de prendre en considération cet élément nouveau au soutien de leur décision de réaliser, ou non, ces travaux et se sont trouvés dans l’obligation de financer ces travaux sans recours à un emprunt.

Le syndic, tenu d’une obligation d’information et de conseil a commis une faute en faisant voter, lors de l’assemblée générale du 19 octobre 2016, une résolution n°12 validant le coût des travaux pour un montant de 520 000 euros, puis une seconde résolution relative à l’adoption d’un prêt collectif destiné à financier les travaux par un emprunt sur 15 ans, sans avoir de certitude sur la possibilité pour la copropriété de recourir à un tel emprunt, et en ne s’assurant pas, avant le début des travaux, que les modalités de financement décidées par le syndicat des copropriétaires étaient réalisables de sorte qu’elle a laissé les travaux commencer avant que les modalités de leur financement ne soient arrêtées de façon certaine, interdisant aux copropriétaires de revenir le cas échéant sur leur décision en considération de cet élément nouveau.

C’est à bon droit que le premier juge a retenu que sa responsabilité se trouvait engagée à ce titre.

La SCI Asie 18 estime que les fautes commises par la société Foncia lui ont causé un préjudice matériel et professionnel important :

— puisqu’elle doit faire face à des demandes en paiement pour des travaux somptuaires et désastreux et qui sont de nature à déséquilibrer sa trésorerie ;

— qu’en outre l’importance des désordres et non-façons sont de nature à réduire la chalandise de la galerie et donc la fréquentation des commerces ;

— puisqu’elle n’aurait pas voté les travaux si elle avait su qu’il n’était pas possible de recourir à un financement bancaire avantageux, comme cela avait été prévu.

Elle estime que son préjudice est donc équivalant non seulement à la perte de chance de ne pas avoir contracté ces travaux si elle avait su qu’ils ne pouvaient être financès au moyen d’un prêt, justement évalué par le jugement entrepris, mais également au préjudice commercial et de jouissance résultant des désordres affectant les travaux de la galerie marchande.

La société Foncia fait valoir :

— que le tribunal ne justifie nullement le pourcentage retenu au titre de la perte de chance, et qu’en outre en tout état de cause, la SCI Asie 18 a voté contre la décision de validation du coût définitif des travaux pour un montant de 520 00 euros, de sorte que la faute qu’elle lui reproche n’a pas eu d’incidence sur son vote ;

— qu’elle ne peut nullement être tenue pour responsable du prétendu préjudice commercial et de jouissance invoqué par M. [L], non démontré, résultant des désordres affectant les travaux de la galerie marchande.

Il convient de relever que les travaux réalisés étaient destinés, ainsi qu’il résulte de l’intitulé de la résolution n°14 de l’AG du 25 janvier 2016, à la 'remise en état esthétique de la galerie’ et portaient sur le remplacement des couvertures en verre ou plexis pour améliorer la luminosité, la signalétique, l’éclairage de la galerie, la peinture, le déplacement des grilles de fermeture. Ils étaient estimés initialement à environ 300 000 euros.

Il n’est pas établi que ces travaux étaient des travaux indispensables à la conservation de l’immeuble, de sorte que le syndicat des copropriétaires aurait pu s’en dispenser.

Le budget initial est par ailleurs passé de 300 000 euros envisagé début 2016 à près de 500 000 euros fin 2016.

Il en résulte que la quote-part de travaux incombant à chaque copropriétaire était conséquente, pour des travaux de réfection de nature esthétique.

En considération de ces éléments, la possibilité de recourir, pour leur financement, à un emprunt collectif a pu jouer un rôle dans leur décision de les réaliser. Le fait que la SCI Asie 18 n’était ni présente ni représentée lors des assemblée générales de 25janvier 2016 et 19 octobre 2016 au cours desquelles les travaux ont été votés de sorte qu’elle n’ a pas pris part au vote est inopérant puisque la possibilité de recourir à un emprunt a pu influencer le vote d’autres copropriétaires et est de nature à avoir eu une incidence sur le résultat final du vote et donc sur la décision du syndicat de procéder à ces travaux.

Dans ces conditions, le tribunal a à bon droit estimé à 50% la perte de chance pour la SCI, résultant de la faute du syndic, que les travaux n’aient pas été votés. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a condamné la société Foncia Val de Loire à payer à la SCI Asie 18 une somme de 10 202,66 euros à ce titre.

* s’agissant des manquements allégués concernant la gestion et le suivi des travaux

S’agissant en second lieu des griefs qui lui sont faits concernant la gestion et le suivi des travaux, il est constant que le syndic doit veiller à la protection des intérêts du syndicat des copropriétaires et est notamment tenu de s’assurer de la bonne exécution des décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires, et notamment d’assurer le suivi des travaux commandés.

La SCI Asie 18 lui fait grief d’avoir 'validé un dépassement de plus de 45% du budget initial des travaux'. Ce n’est toutefois pas le syndic, mais le syndicat des copropriétaires qui a validé l’augmentation du budget initialement envisagé.

La SCI Asie 18 lui reproche également d’avoir manqué à son obligation de surveillance des travaux et de l’accomplissement de sa mission par la société GM Concept et d’avoir omis des réserves dans le procès-verbal de réception quant aux travaux mal ou non exécutés.

Toutefois, les pièces produites, et notamment les notes aux parties rédigées par l’expert judiciaire versées aux débats par la SCI, sont insuffisantes à démontrer un défaut de surveillance des travaux par le syndic, les désordres et non-façons affectant le cas échéant ces travaux ne lui étant pas imputables, et le procès-verbal de réception en date du 6 décembre 2016 comportant une liste de 24 réserves dont il n’est pas démontré, en l’état des pièces produites, qu’elles étaient inusffisantes ou inadaptées.

La SCI Asie 18 lui reproche encore d’avoir conseillé à l’assemblée générale des copropriétaires de ne pas s’associer aux opérations d’expertise en cours. Toutefois, il n’est nullement démontré que c’est le syndic qui a conseillé au syndicat des copropriétaires de ne pas s’associer aux opérations d’expertise en cours, aucun élément n’étayant cette allégation et la rédaction de la résolution en cause, dont l’annulation n’a pas été demandée, ne permettant pas d’induire un tel état de fait.

La SCI Asie 18 lui fait grief d’avoir payé des travaux sans aucune contestation ou déduction pour les travaux non exécutés ou présentant des désordres et de n’avoir pas opposé de contestations sérieuses à la demande de provision présentée judiciairement par les entrepreneurs en dépit de la procédure d’expertise judiciaire en cours à l’initiative de plusieurs copropriétaires.

Toutefois, les contestations émanant de certains copropriétaires quant aux désordres affectant les travaux, auxquelles ne s’est pas associé le syndicat des copropriétaires lui-même, ne pouvaient justifier que le syndic, qui est le mandataire du syndicat des copropriétaires, s’oppose au paiement des sommes réclamées par les entreprises chargées de l’exécution des travaux, étant précisé que l’exception d’inexécution, que la SCI Asie 18 reproche au syndic de n’avoir pas opposée pour refuser d’acquitter l’intégralité des sommes dues aux entrepreneurs, n’est qu’une faculté et que le fait qu’elle n’ait pas été mise en oeuvre n’interdit nullement une action en responsabilité ultérieure du syndicat contre les entrepreneurs si les désordres ou non-façons s’avèrent caractérisés.

En considération de ces éléments, et sans qu’il y ait lieu de surseoir à statuer jusqu’au dépôt d’un rapport d’expertise ordonné par ordonnances de référé des 17 octobre 2017 et 26 juin 2018 soit il y a plus de cinq ans, il convient de retenir que la preuve d’une faute de la société Foncia dans la gestion et le suivi des travaux n’est pas rapportée.

En outre, il convient surabondamment de relever que la SCI, qui sollicite l’allocation de dommages et intérêts d’un montant de 20 000 euros en réparation de son préjudice commercial et de jouissance, ne verse aux débats aucun élément établissant la réalité d’un quelconque préjudice commercial, pas plus que d’un préjudice de jouissance sur lequel elle ne fournit aucune précision.

Sa demande à ce titre sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de compensation

Il convient d’ordonner la compensation entre les condamnations prononcées respectivement contre la SCI Asie 18 au profit de la société Foncia Val de Loire et contre la société Foncia Val de Loire au profit de la SCI Asie 18.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les demandes accessoires.

La SCI Asie 18 sera condamnée à supporter les dépens de la procédure d’appel et à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu’il condamne la SCI Asie 18 à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 24 343,86 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 31 décembre 2019 et à la société Foncia Val de Loire la somme de 922,60 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires et ordonne la compensation entre cette somme et celle de 10 202 euros dûe à titre de dommages et intérêts à la SCI Asie 18 ;

L’INFIRME de ces chefs ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

CONDAMNE la SCI Asie 18 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le grand passage une somme de 23 389,86 euros au titre des appels de fonds afférents aux travaux de réhabilitation de l’immeuble, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE la SCI Asie 18 à verser à la société FONCIA VAL DE LOIRE la somme de 168 euros au titre de ses frais et honoraires de recouvrement ;

ORDONNE la compensation entre cette somme et celle de 10 202 euros que la société Foncia Val de Loire est condamnée à payer à la SCI Asie 18 ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SCI Asie 18 à verser une somme de 500 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'Le Grand Passage’ et rejette les autres demandées fondées sur les dispositons de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Asie 18 aux dépens de la procédure d’appel.

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT