COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE CIVILE – TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX

EXPÉDITIONS le : 04/11/2025

COPIES aux PARTIES

[S] [N], [A] [G]

[L] [T]

ARRÊT du : 04 NOVEMBRE 2025

N° : – 25

N° RG 24/03629 – N° Portalis DBVN-V-B7I-HERV

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement Tribunal paritaire des baux ruraux de TOURS en date du 19 Novembre 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS

Monsieur [S] [N]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Comparant en personne

Madame [A] [G]

[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Non comparante ni représentée

D’UNE PART

INTIMÉ :

Monsieur [L] [T]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Comparant en personne

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du 17 Décembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 09 Septembre 2025 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant M^me Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel M^me Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Nathalie LAUER, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 04 novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Aux termes d’un acte authentique du 21 décembre 1981, Mme [D] [C] [J] [K] et ses cinq enfants ont donné à bail rural à long terme pour une durée de 18 ans ayant commencé à courir le 1er novembre 1981 à M. [O] [T] et Mme [H] [E] épouse [T] diverses parcelles de terre situées à Hommes et [Localité 5] d’une superficie totale de 103ha 13a 90ca.

Le bail a été renouvelé par tacite reconduction par périodes de 9 ans les 1er novembre 1999, 2008 et 2017.

Le bail a été cédé à M. [L] [T], descendant des preneurs.

M. [S] [N] et Mme [A] [G] sont devenus propriétaires de partie des parcelles situées à [Localité 5] pour une superficie de 19ha 92a 80ca.

Selon requête remise au greffe le 12 octobre 2023, M. [S] [N] et Mme [A] [G] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Tours en résiliation du bail au motif du défaut de paiement des fermages 2021, 2022 et de l’acompte au 1er mai 2021.

A l’audience de tentative de conciliation du 21 novembre 2023, un accord partiel est intervenu entre les parties sur :

— la libération des parcelles au plus tard le 30 novembre 2023,

— l’information par Maître [F] par courriel au plus tard 48 heures avant le 30 novembre 2023 de l’heure de l’état des lieux de sortie,

— cette libération officielle ne vaut pas reconnaissance par M. [T] de ce que le bail aurait couru jusqu’au 30 novembre 2023.

Par jugement du 31 mai 2024, le tribunal a,

Au fond,

— dit que le bail rural liant M. [S] [N] et Mme [A] [G], d’une part, et M. [L] [T], d’autre part, a été résilié au 30 novembre 2023,

— condamné M. [L] [T] à payer à M. [S] [N] et Mme [A] [G] la somme de 2 065,73 euros au titre du solde des fermages impayés arrêtés au 30 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Avant dire droit,

— ordonné la réouverture des débats à l’audience du 17 septembre 2024 à 14h30 afin que M. [S] [N] et Mme [A] [G] ou M. [L] [T] puisse (nt) produire l’original du bail rural afin que le tribunal paritaire soit en mesure de lire distinctement la mention en marge de l’article 12 dudit bail,

— réservé les dépens,

— sursis à statuer sur le surplus des demandes des parties.

Par jugement rendu le 17 septembre 2024, le tribunal a :

— rejeté l’ensemble des demandes formulées par M. [S] [N] et Mme [A] [G] contre M. [L] [T],

— dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens,

— rejeté la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par lettre recommandée du 20 décembre 2024 M. [S] [N] et Mme [A] [G] ont relevé appel de cette décision

Les parties ont été convoquées à l’audience du 9 septembre 2025 par des lettres recommandées dont elles ont accusé réception les 8 et 10 mars 2025 pour M. [N] et M. [T], Mme [A] [G], appelante n’ayant pas réclamé sa lettre.

M. [N] a comparu en personne. Il a déposé des conclusions écrites, soutenues oralement.

Mme [G] appelante, n’a pas comparu. Elle a déposé des conclusions écrites soutenues par M. [N].

M. [T] a comparu en personne. Il a déposé des conclusions écrites, soutenues oralement.

M. [N] demande à la cour de :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— juger M. [L] [T] entièrement responsable des dégradations commises sur l’ensemble des parcelles louées et constatées par Maître [U] commissaire de justice le 30 novembre 2023,

— condamner M. [L] [T] au paiement de la somme de 11 040 euros à titre de dommages et intérêts pour les dégradations commises et la remise en état à M. [S] [N] et Mme [A] [G], avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner M. [L] [T] à payer à M. [S] [N] et Mme [A] [G] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [L] [T] aux entiers dépens qui comprendront le coût de l’état des lieux de sortie pour un montant de 333,20 euros.

M. [T] demande la confirmation du jugement.

MOTIFS

Sur les dégradations des parcelles louées

Moyens des parties

M. [N] et Mme [G] font valoir que l’état des lieux a été établi contradictoirement et n’a pas été contesté par M. [T]. Ils rappellent que le preneur a une obligation générale d’entretien, l’article 8 du bail indique qu’il devra cultiver chaque parcelle jusqu’à la limite extrême, de façon à les rendre en bon état de culture à la fin du bail et empêcher les bois, ronces et épines à se développer. Il ne pourra faire disparaître les haies, talus, rigoles ou fossé. Ils prétendent que le constat établi par Maître [U], commissaire de justice prouve que le preneur n’a pas respecté ses obligations légales, les terres n’étant plus exploitées, de sorte que la végétation a très fortement poussé, les clôtures ne sont pas entretenues et sont détériorées ainsi que les fossés. Ils sollicitent le paiement d’une indemnité de 11 040 euros pour la remise en état des parcelles.

Ils relèvent que le premier juge a rouvert les débats uniquement pour la production de l’original du bail, sans signaler que le constat d’huissier lui semblait insuffisant alors qu’il le remet en cause dans son jugement, le privant de la possibilité de compléter la preuve, portant ainsi atteinte au principe du contradictoire et à l’équité de la procédure. Ils considèrent qu’exiger une localisation précise de chaque cliché revient à introduire une exigence artificielle, sans fondement juridique ni utilité pratique, dès lors que la totalité du fonds doit être entretenue, et que selon l’article 232 du code de procédure civile, le constat d’huissier fait foi jusqu’à inscription de faux.

Ils ajoutent que l’argument du tribunal selon lequel la dégradation du fond causée par les sangliers ne concerne pas le preneur est totalement illogique, le défaut d’entretien des clôtures ayant permis aux sangliers de pénétrer sur les terrains et ils en déduisent que la responsabilité du preneur est engagée ; par ailleurs, il importe peu de déterminer la propriété des clôtures puisqu’ils ne formulent aucune demande de changement ou d’entretien de celles-ci, la Fédération des chasseurs d’Indre et Loire leur ayant indiqué que les clôtures lui appartiennent et ont été prêtées à l’EARL Les Insoumis après signature d’une convention de prêt, l’agriculteur devant les entretenir afin qu’elles jouent leur rôle de protection contre l’intrusion du grand gibier dans les parcelles, la Fédération versant à M. [T] une subvention pour cet entretien.

Ils considèrent dénuée de sens et illogique le fait que le tribunal retienne que pendant la durée du bail, les clôtures étant la propriété du preneur, le bailleur ne pouvait exiger leur entretien, notamment le débroussaillage au pied de celles-ci alors que ces clôtures sont plantées dans la terre qui fait partie intégrante des prés loués.

M. [T] sollicite la confirmation de la décision.

Réponse de la cour

En l’absence d’état des lieux dressé lors de l’entrée en jouissance, les preneurs de parcelles de terre ne sont pas soumis à la règle de l’article 1731 du code civil (Cass. 3e civ., 8 janv. 1974 : Bull. civ. 1974, III, n° 1 ; Cass. 3e civ., 8 mars 1983 : JurisData n° 1983-700565) selon laquelle ils sont présumés les avoir reçues en bon état. Dès lors il appartient au bailleur de rapporter la preuve des détériorations invoquées.

Le bail du 21 décembre 1981 liant les parties a été produit en original par M. [T]. Il indique, en son article 12 'clôtures’ que 'les clôtures artificielles seront la propriété du preneur'. Il s’en induit que M. [T] n’avait pas l’obligation d’installer des clôtures et donc de les entretenir, étant relevé que les appelants ne versent au débat aucune pièce justifiant leur affirmation selon laquelle la Fédération des chasseurs d’Indre et Loire lui aurait versé une subvention pour leur entretien.

Pour ce qui concerne le constat de commissaire de justice, il faut préciser que cet acte est revêtu d’un caractère authentique pour diverses de ses mentions, comme l’auteur de l’acte, la date (Cass. 3e civ., 22 févr. 2006, n° 05-12.521), le lieu ou encore les diligences qu’il a accomplies (Cass. 2e civ., 11 mai 2017, n° 16-14.985 ), et ne pourrait être contesté que par la procédure d’inscription de faux pour celles-ci. En revanche, pour ce qui est les énonciations qu’il contient, celles-ci font foi jusqu’à preuve du contraire lui donnant ainsi une valeur supérieure à de simples attestations, mais non la valeur authentique. Il en résulte que le constat (amiable ou non) ne vaut pas jusqu’à inscription de faux quant au contenu des constatations réalisées : les constatations font foi jusqu’à preuve contraire, sa force probante étant souverainement appréciée par les juges du fond.

Par ailleurs, il ne peut être reproché au tribunal d’avoir 'rouvert les débats uniquement pour la production de l’original du bail, sans signaler que le constat d’huissier lui semblait insuffisant alors qu’il le remet en cause dans son jugement, le privant ainsi de la possibilité de compléter la preuve, portant ainsi atteinte au principe du contradictoire et à l’équité de la procédure’ alors que le jugement du 31 mai 2024, s’il a ordonné la réouverture des débats afin de permettre aux parties de produire l’original du bail rural afin de lui permettre de lire distinctement la mention en marge de l’article 12 de ce bail, il a aussi sursis à statuer sur le surplus des demandes des parties, à savoir, le mauvais entretien des parcelles et les demandes indemnitaires des bailleurs, étant précisé que les bailleurs étaient représentés par leur conseil, Maître Jérôme [F], lequel a transmis au tribunal un courrier du 11 avril 2024, en cours de délibéré. Le principe du contradictoire est donc parfaitement respecté.

En ce qui concerne les dégradations des parcelles ou leur défaut d’entretien mettant le fonds en péril, l’analyse faite par le tribunal, page 5, avant dernier et dernier paragraphe, et page 6, doit être approuvée, le seul état des lieux fait par le commissaire de justice le 30 novembre 2023 ne justifiant d’aucune dégradation indemnisable. En conséquence, la décision sera confirmée en ce qu’elle rejette l’ensemble des demandes formées par M. [N] et Mme [G].

Sur les demandes annexes

Les appelants qui succombent seront condamnés au paiement des entiers dépens d’appel et déboutés de leur demande d’indemnité de procédure formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement, par décision mise à disposition au greffe, rendue en dernier ressort ;

Confirme le jugement, en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Condamne M. [S] [N] et Mme [A] [G], in solidum, au paiement des entiers dépens d’appel ;

Les déboute de leur demande d’indemnité de procédure.

Arrêt signé par Madame Nathalie LAUER, Président de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT