COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

la SCP STOVEN PINCZON DU SEL

la SCP SIMARD VOLLET OUNGRE CLIN

ARRÊT du : 27 AOUT 2025

n° : N° RG 24/01488 – N° Portalis DBVN-V-B7I-HAJS

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 11] en date du 23 Février 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 3017 3509 8635

SA [Adresse 7], immatriculée au RCS d'[Localité 11] sous le n° 086 180 387, venant aux droits de la SA D’HLM BATIR CENTRE et de la société VALLOGIS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Clémence STOVEN de la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, avocat au barreau d’ORLEANS

INTIMÉE : timbre fiscal dématérialisé: exonération

Madame [K] [W]

née le 05 Juillet 1977 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Didier CLIN de la SCP SIMARD VOLLET OUNGRE CLIN, avocat au barreau d’ORLEANS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2024-003625 du 13/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 11])

' Déclaration d’appel en date du 07 Mai 2024

' Ordonnance de clôture du 1er avril 2025

Lors des débats, à l’audience publique du 21 MAI 2025, Madame Cécile DUGENET, Conseiller a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré :

Madame Hélène GRATADOUR, président de chambre,

Madame Cécile DUGENET, conseiller,

Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller,

Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

ARRÊT :

L’arrêt devait initialement être prononcé le 27 juin 2025, à cette date le délibéré a été prorogé au02 juillet 2025, au 13 août 2025, au 20 août 2025 puis au 27 août 2025,

Arrêt : prononcé le 27 AOUT 2025 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Par acte sous seing privé en date du 22 décembre 2006, la société [Adresse 6] a donné à bail à Madame [K] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] ' n° A 10 2d étage, moyennant un loyer mensuel, charges comprises, de 368,49 euros.

Dans le cadre d’un nouveau bail du 27 mars 2018, la société VALLOGIS a donné en location à Madame [K] [W] un local à usage de parking situé [Adresse 15] (parking n°14).

Suivant procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 22 juin 2012, la société [Adresse 6] est devenue la société VALLOGIS, celle-ci étant elle-même devenue la société [Localité 16] HABITAT, selon procès-verbal de l’assemblée générale mixte de la société VALLOGIS du 26 juin 2019, contenant notamment changement de dénomination.

Par acte du 7 avril 2023, la société [Localité 16] HABITAT a fait délivrer à Madame [K] [W], un commandement de justifier d’une attestation d’assurance et de payer, visant la clause résolutoire, au titre d’un arriéré de loyers, la somme de 916,99 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice signifié le 5 juillet 2023, la société [Localité 16] HABITAT a fait assigner Madame [K] [W] devant le juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins notamment de constater l’acquisition de la clause résolutoire de chacun des baux signés par les parties, ordonner l’expulsion de Madame [K] [W], condamner cette dernière au paiement des loyers impayés pour un montant de 1144,38 euros, outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux.

Par jugement rendu le 23 février 2024, le juge des contentieux de la protection d'[Localité 11] a :

— déclaré recevable la demande de constat de résiliation du bail ;

— débouté la société [Localité 16] HABITAT de ses demandes relatives au constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux des 22 décembre 2006 et 27 mars 2018 consentis à Madame [K] [W] et portant respectivement sur un logement n°A 10 2d étage sis [Adresse 1] et un local accessoire à usage de parking n°14 sis [Adresse 14], le tout [Localité 5] ;

— débouté la société [Localité 16] HABITAT de ses demandes conséquentes relatives à l’expulsion de Madame [K] [W] et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

— condamné Madame [K] [W] à payer à la société [Localité 16] HABITAT la somme de 1377,80 euros au titre des loyers et charges, terme du mois de novembre 2023 inclus en principal, portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— autorisé Madame [K] [W] à se libérer de sa dette en 26 mensualités successives de 50 euros, la 27ème mensualité sera du montant du solde de la dette, qui seront versées avant le 10 de chaque mois en sus du loyer courant et pour la première fois au plus tard le 10 du mois suivant le jour où la présente décision acquerra son caractère définitif ;

— dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera que la totalité de la somme non réglée sur la condamnation au paiement de 1377,80 euros devienne immédiatement exigible ;

— dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné Madame [K] [W] aux dépens lesquels comprendront le coût du commandement et de l’assignation ;

— rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Par déclaration au greffe le 7 mai 2024, la société [Localité 16] HABITAT a interjeté appel dudit jugement, dans les termes suivants :

Objet / portée de l’appel : Infirmation/réformation du jugement susvisé en ce qu’il a :

— débouté la société [Localité 16] HABITAT de ses demandes relatives au constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux des 22 décembre 2006 et 27 mars 2018 consentis à Madame [K] [W] et portant respectivement sur un logement n°A 10 2d étage sis [Adresse 1] et un local accessoire à usage de parking n°14 sis [Adresse 14], le tout [Localité 5] ;

— débouté la société [Localité 16] HABITAT de ses demandes conséquentes relatives à l’expulsion de Madame [K] [W] et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

— autorisé Madame [K] [W] à se libérer de sa dette en 26 mensualités successives de 50 euros, la 27ème mensualité sera du montant du solde de la dette, qui seront versées avant le 10 de chaque mois en sus du loyer courant et pour la première fois au plus tard le 10 du mois suivant le jour où la présente décision acquerra son caractère définitif ;

— dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté le surplus des demandes.

Par conclusions récapitulatives reçues au greffe le 31 mars 2025, la société [Localité 16] HABITAT sollicite de voir :

Infirmer le jugement rendu le 23 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, en ce qu’il a débouté [Localité 16] HABITAT de sa demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes aux fins d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation et de condamnation à son paiement.

En conséquence, statuant à nouveau,

Prononcer l’acquisition de la clause résolutoire au 7 juin 2023 contenue dans le bail du 22 décembre 2006 consenti à Madame [K] [W], pour un logement situé à [Adresse 10] ;

Constater que Madame [W] a restitué le 9 décembre 2023 le local accessoire au logement à usage de parking, [Adresse 13] à [Localité 9].

Condamner Madame [W] à verser à [Localité 16] HABITAT les sommes de 896,49 euros (au titre du logement) et 56,43 euros (au titre du parking), et l’autoriser à se libérer de sa dette en mensualités de 50 euros.

Suspendre les effets de la clause résolutoire tant que Madame [W] respecte le plan d’apurement judiciaire.

En revanche, dans le cas d’une mensualité impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par LRAR : Dire que la clause résolutoire retrouvera son plein effet, que la totalité de la somme restant due devienne immédiatement exigible, qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 16] HABITAT pourra faire procéder à son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin, et que Madame [W] sera condamnée à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges qui auraient été facturés si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à complète libération des locaux.

Confirmer le jugement pour le surplus.

Débouter Madame [K] [W] de l’ensemble de ses demandes et de son appel incident.

Condamner Madame [K] [W] à payer à [Localité 16] HABITAT une indemnité de 1.500 € au titre de l’article 700 CPC.

Condamner Madame [K] [W] aux dépens.

Par conclusions signifiées par RPVA le 11 septembre 2024, Madame [K] [W] sollicite de voir :

Dire non fondé l’appel interjeté par la société d'[Adresse 8]

Dire recevable et bien fondé l’appel incident de madame [K] [W]

En conséquence,

Confirmer la décision du Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d’Orléans du 23 février 2024, en toutes ses dispositions

A titre subsidiaire, s’il était jugé que la clause résolutoire est acquise faute de paiement des causes du commandement dans les délais requis,

Confirmer la décision en ce qu’elle a autorisé Madame [K] [W] à se libérer de sa dette en 26 mensualités successives de 50 euros, la 27ème mensualité devant être du montant du solde de la dette, qui seront versées avant le 10 de chaque mois en sus du loyer courant et pour la première fois au plus tard le 10 du mois suivant le jour ou la présente décision acquerra son caractère définitif

En conséquence,

Suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

Débouter la société d’HLM [Localité 16] HABITAT de toutes ses demandes, fins et prétentions contraires

Condamner la société d'[Adresse 8] aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions citées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er avril 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience rapporteur de la chambre des urgences du 21 mai 2025.

* * * * * * *

MOTIFS

Sur la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et la demande en paiement

La société [Localité 16] HABITAT soutient que c’est à tort que le premier juge a considéré que les règlements d’APL et RLS à hauteur de 532,14 euros, ajoutés au règlement des locataires, entrainaient l’extinction des causes du commandement de payer, en rappelant que l’APL ne peut être assimilée à un règlement effectué par le locataire et ne peut par conséquence être imputée sur le principal réclamé dans le commandement de payer. La société appelante ajoute que le versement de l’APL ne peut s’imputer que sur les loyers correspondant aux périodes pour lesquelles les aides ont été versées et non pas sur une dette de loyer plus ancienne, selon une jurisprudence constante sur ce point.

Pour sa part, Madame [K] [W] fait valoir que c’est par une juste appréciation que le premier juge a considéré que devaient être portés au crédit de la locataire, les versements de la CAF au titre de la RLS et de l’APL, en l’absence de précision sur la date les concernant et qu’ajoutés au règlement effectué par ses soins pour un montant de 515 euros, les causes du commandement de payer ont été éteintes.

Madame [K] [W] précise que s’il était jugé que le versement des APL ne pouvait être considéré omme règlement des causes du commandement, la partie de la décision de première instance lui ayant accordé des délais de paiement, sera confirmée, avec pour conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeure infructueux ».

En l’espèce, les baux en date des 22 décembre 2006 et 27 mars 2018 contiennent une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le contrat sera résilié de plein droit.

Un commandement de justifier d’une assurance et de payer visant la clause résolutoire de chacun des baux, a été signifié à Madame [K] [W] le 7 avril 2023, pour un montant total en principal de 916,99 euros.

Il résulte des pièces versées aux débats, que durant la période de deux mois suivant ledit commandement, un versement de 85,52 euros au titre de la RLS et un versement de 446,62 euros au titre de l’APL, ont été effectués par la CAF, outre des règlements pour un montant de 515 euros, versés par la locataire elle-même.

Or, il est nécessaire de rappeler qu’en application des articles L. 832-2 (ancien L. 351-9) et R. 823-8 (ancien R. 351-28) du code de la construction et de l’habitation, lorsque l’aide personnalisée au logement est versée entre les mains du bailleur, celui-ci doit déduire l’aide ainsi reçue du montant du loyer et des dépenses accessoires du logement. Ce versement intervient mensuellement à terme échu. En conséquence, l’aide personnalisée au logement correspond à une prise en charge partielle du loyer courant et les sommes versées à ce titre au bailleur ne s’imputent pas sur une dette de loyer plus ancienne, peu importe que ces versements ne mentionnent pas de date afférente.

C’est donc à tort que le premier juge a considéré que ces versements pouvaient être imputés sur les arriérés de loyers et s’ajouter aux règlements effectués par la locataire, pour éteindre les causes du commandement de payer.

S’il est constant que Madame [K] [W] a effectivement versé la somme de 515 euros durant la période de deux mois consécutive au commandement, force est de constater que cette somme ne couvre pas la totalité de l’arriéré de loyers visé par ledit commandement de payer, et que les conditions de la clause résolutoire sont réunies.

La clause résolutoire est donc acquise au 8 juin 2023.

La décision déférée sera donc infirmée sur ce point.

Madame [K] [W] reste redevable des loyers jusqu’au 7 juin 2023 et à compter du 8 juin 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité d’occupation.

En effet, Madame [K] [W], occupant sans droit ni titre depuis le 8 juin 2023 a causé un préjudice à son bailleur qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il ressort du décompte locatif que la dette locative arrêtée au 31 juillet 2024, s’élève à la somme de 1229,20 euros pour le logement et à la somme de 56,43 euros pour le local à usage de parking. Un second décompte actualisé au 31 mars 2025, fait apparaître une dette locative de 896,49 euros pour le logement.

Par conséquent, la dette locative de Madame [K] [W] s’élève à la somme totale de 952,92 euros, correspondant aux loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus ; il convient de condamner cette dernière au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 916,99 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Force est de constater que Madame [K] [W] ne conteste pas le montant des sommes dues.

Par ailleurs, la société [Localité 16] HABITAT sollicite qu’il soit constaté que la locataire a restitué le local à usage de parking le 9 décembre 2023. En l’absence d’opposition de la part de l’intimée sur ce point, il sera fait droit à cette demande.

Sur la demande de délais de paiements

Il convient au préalable de préciser que la demande de délais de paiement formée par Madame [K] [W], est postérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. En conséquence, il y a lieu d’appliquer les dispositions issues de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Ainsi, aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, «  Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Les parties s’accordent sur la confirmation de la décision de première instance qui a accordé des délais de paiement à Madame [K] [W], pour apurer le règlement de la dette locative.

Les conditions d’octroi des délais de paiement étant réunies, notamment en ce que la locataire a repris le paiement régulier et intégral du loyer courant avant la date de l’audience, soit dès le mois de septembre 2023, la décision déférée sera confirmée sur ce point.

En conséquence, le bénéfice de la clause résolutoire au profit de la société [Localité 16] HABITAT sera suspendu, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise.

Dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion de Madame [K] [W] et de tout occupant de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Madame [K] [W], occupante sans droit ni titre causant ainsi un préjudice à son bailleur qui ne pourra disposer du bien à son gré sera dès lors condamnée au paiement de l’indemnité d’occupation due à compter du 8 juin 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux qui sera matérialisée par la remise des clés au bailleur.

Sur les demandes accessoires

Madame [K] [W], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens d’appel.

Pour des raisons d’équité et compte tenu de la bonne foi de l’intimée, il ne sera pas fait droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 23 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, en ce qu’il a autorisé Madame [K] [W] à se libérer de sa dette en 26 mensualités successives de 50 euros, la 27ème mensualité sera du montant du solde de la dette, qui seront versées avant le 10 de chaque mois en sus du loyer courant et pour la première fois au plus tard le 10 du mois suivant le jour où la présente décision acquerra son caractère définitif ;

INFIRME le jugement rendu le 23 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans chacun des baux signés les 22 décembre 2006 et 27 mars 2018 entre Madame [K] [W] et la société [Localité 16] HABITAT, pour un local à usage d’habitation et un local à usage de parking situés [Adresse 2] ' n°A 10 2d étage, sont réunies à la date du 8 juin 2023 ;

SUSPEND les effets de cette clause ;

CONSTATE que Madame [K] [W] a restitué le 9 décembre 2023, le local à usage de parking, place n°33 situé [Adresse 2] ' n°A 10 2d étage ;

CONDAMNE Madame [K] [W] à payer à la société [Localité 16] HABITAT la somme de 952,92 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, soit le 7 avril 2023 sur la somme de 916,99 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [K] [W] à se libérer de sa dette en 26 mensualités successives de 50 euros, la 27ème mensualité sera du montant du solde de la dette, qui seront versées avant le 10 de chaque mois en sus du loyer courant et pour la première fois au plus tard le 10 du mois suivant le jour où la présente décision acquerra son caractère définitif ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la société [Localité 16] HABITAT sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Madame [K] [W] se libère des sommes dues dans le délai précité ;

A défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance :

— DIT que la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— ORDONNE faute par Madame [K] [W] de ne pas avoir quitté les lieux de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, qu’il soit procédé à son expulsion des lieux sis [Adresse 2] ' n°A 10 2d étage et à celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant ;

— FIXE le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

— DIT que la totalité de la somme non réglée sur la condamnation au paiement de 952,92 euros deviendra immédiatement exigible ;

— CONDAMNE Madame [K] [W] à payer à la société [Localité 16] HABITAT l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée, à compter du 8 juin 2023 jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE [K] [W] aux dépens d’appel ;

DÉBOUTE la société [Localité 16] HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Arrêt signé par Madame Hélène GRATADOUR, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,