COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 09/01/2025

M^e Amélie TOTTEREAU – RETIF

la SCP DELHOMMAIS, MORIN

ARRÊT du : 09 JANVIER 2025

N° : 13 – 25

N° RG 24/01319

N° Portalis DBVN-V-B7I-G76O

DÉCISION ENTREPRISE : Ordonnance du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7] en date du 27 Février 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265301618719684

S.A.S. AMNESIA

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège social

[Adresse 4]

[Localité 2]

Ayant pour avocat postulant M^e Amelie TOTTEREAU – RETIF, avocat au barreau d’ORLEANS, et pour avocat plaidant M^e Olivier TARTERA, avocat au barreau de CAEN

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265307807493120

S.C.I. EURO PIERRE INVESTISSEMENTS

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Ayant pour avocat M^e Hélène DELHOMMAIS, membre de la SCP DELHOMMAIS, MORIN, avocat au barreau de TOURS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 22 Avril 2024

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 21 Novembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du JEUDI 28 NOVEMBRE 2024, à 14 heures, Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, en charge du rapport, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, et Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l’article 805 et 907 du code de procédure civile.

Après délibéré au cours duquel Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, et Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :

Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS,

Madame Fanny CHENOT, Conseiller,

Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller,

Greffier :

Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,

ARRÊT :

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 09 JANVIER 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 30 avril 2021, la SCI Euro Pierre Investissements a donné à bail à la SAS Amnesia des locaux à usage commercial situés [Adresse 3] à Tours 37000, consistant en rez-de-chaussée en un local commercial avec vitrine sur l'[Adresse 6] avec réserve et sanitaire, en entresol en une remise, à destination de 'achat vente de thés, confiseries, boissons non alcoolisées, fleurs, textiles à base de chanvre', pour une durée de neuf ans à compter du 1er mai 2021, moyennant un loyer annuel en principal de 10 800 euros payable en 12 termes égaux de 900 euros par mois d’avance.

Suivant acte extrajudiciaire du 23 mai 2023, la SCI Euro Pierre Investissements a fait délivrer à la SAS Amnesia un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail portant sur la somme de 5 832,14 euros, représentant les loyers et charges des mois de janvier, février, mars, avril 2023, une pénalité de 10 % et desfrais annexes, à régler dans le délai d’un mois.

Les causes du commandement n’ayant pas été réglées dans le délai imparti, la SCI Euro Pierre Investissements a, par acte du 27 octobre 2023, fait assigner la société Amnesia en résiliation du bail commercial devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Tours.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 27 février 2024, le tribunal judiciaire de Tours a :

— constaté le principe de l’acquisition de la clause résolutoire, stipulée au bail commercial du 30 avril 2021 liant les parties, et la résiliation du bail à effet du 24 juin 2023,

— ordonné à la SAS Amnesia de libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance,

— autorisé, faute pour la SAS Amnesia de le faire à l’expiration de ce délai, la SCI Euro Pierre Investissements à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes pécuniaires au titre des loyers et charges impayés et de la clause pénale,

— condamné la SAS Amnesia à payer à la SCI Euro Pierre Investissements une provision de 7 000 euros à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la SAS Amnesia au jour de la présente ordonnance,

— rejeté le surplus des demandes des parties,

— condamné la SAS Amnesia à régler à la SCI Euro Pierre Investissements une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SAS Amnesia aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 mai 2023.

Suivant déclaration du 22 avril 2024, la SAS Amnesia a interjeté appel de l’ensemble des chefs expressément énoncés de cette ordonnance.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 18 novembre 2024, la société Amnesia demande à la cour de :

Vu le code de procédure civile,

Vu la jurisprudence de la cour de cassation et notamment l’arrêt Cass. 2è Civ., 3 octobre 2024, n° 21-24.102,

Vu les conclusions de l’intimé,

Vu l’article 1104 du code civil,

Vu la jurisprudence en matière de baux, ci-dessus rappelée,

Vu la situation de fait démontrée,

Vu l’ensemble des pièces,

— juger recevable la déclaration d’appel de la société Euro Pierre Investissements et écarter ainsi la demande de caducité de celle-ci formulée par l’intimé,

— infirmer la décision de première instance en ce qu’elle a accordé à la SCI Euro Pierre Investissements l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 30 avril 2021, la résiliation dudit bail au 24 juin 2023, a ordonné la libération des locaux, a autorisé la

SCI à faire procéder à celle-ci, et a condamné la société Amnesia à 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

et de statuer à nouveau afin de ne pas accorder l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 30 avril 2021 et sa résiliation au 24 juin 2023 à la SCI Euro Pierre Investissements, de ne pas ordonner la libération des locaux et de ne pas autoriser la SCI Euro Pierre Investissements à faire procéder à celle-ci, à ne pas condamner la société Amnesia à 7 000 euros au titre d’une indemnité provisionnelle d’occupation, ainsi qu’à 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— confirmer qu’il ne saurait y avoir lieu à référé sur les demandes pécuniaires de la SCI Euro Pierre Investissements relatives aux loyers et charges impayés et à la clause pénale,

En tout état de cause,

— condamner la SCI Euro Pierre Investissements à la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 8 novembre 2024, la SCI Euro Pierre Investissements demande à la cour de :

A titre principal,

— déclarer l’acte de signification de la déclaration d’appel nul,

— déclarer l’acte de signification des conclusions d’appelant nul,

— déclarer la déclaration d’appel 24/885 en date du 22 avril 2024 caduque,

A titre subsidiaire,

— confirmer l’ordonnance rendue par la présidente du tribunal judiciaire de Tours le 27 février 2024,

En tout état de cause,

— condamner la SAS Amnesia à verser à la SCI Euro Pierre Investissements la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS Amnesia aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 novembre 2024 pour l’affaire être plaidée à l’audience du 28 novembre suivant.

MOTIFS :

Sur la caducité de la déclaration d’appel :

La SCI Euro Pierre Investissements fait valoir qu’un avis de fixation de l’affaire à bref délai est intervenu le 17 juin 2024 ; que l’acte de signification de la déclaration d’appel en date du 28 juin 2024 est entaché de nullité pour ne pas mentionner les délais adéquats pour conclure et ne pas renvoyer à l’article 905-2 du code de procédure civile fixant un délai pour conclure d’un mois pour l’intimé, mais à l’article 909 du même code qui prévoit un délai de trois mois ; que la signification des conclusions de l’appelant en date du 17 juillet 2024 est entaché de la même irrégularité, renvoyant une fois encore à tort à l’article 909 ; que la mention erronée figurant au sein des actes de signification entraîne la nullité de la signification de la déclaration d’appel et la caducité de la déclaration d’appel.

La société Amnesia se prévaut de la dernière jurisprudence de la Cour de cassation (2ème Civ., 3 octobre 2024, n° 21-24.102) selon laquelle la caducité de la déclaration d’appel ne peut être encourue, en raison d’un vice de forme affectant l’acte de signification, qu’en cas d’annulation de cet acte, sur la démonstration, par celui qui l’invoque, du grief que lui a causé l’irrégularité.

Elle soutient qu’en l’espèce l’irrégularité soulevée ne relève pas de l’article 117 du code de procédure civile mais que s’agissant d’un vice de forme, aucun grief n’est invoqué de la part de l’intimé qui a conclu au fond à titre subsidiaire.

Il s’avère que l’affaire a été fixée à bref délai conformément à l’article 905 du code de procédure civile, s’agissant de l’appel d’une ordonnance de référé.

Il n’est pas contesté que les actes de signification de la déclaration d’appel et des conclusions de l’appelant respectivement en date des 28 juin et 17 juillet 2024 comportent l’indication d’un délai erroné de trois mois pour conclure, ces actes citant l’article 909 du code de procédure civile, au lieu de l’article 905-2 applicable, lequel prévoit un délai pour conclure pour l’intimé d’un mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant.

La SCI Euro Pierre Investissements a constitué avocat le 16 octobre 2024 et conclu le 17 octobre 2024.

Elle n’invoque pas de grief quant à la mention erronée du délai pour conclure figurant sur les actes de signification et l’irrecevabilité de ses conclusions remises au-delà du délai d’un mois n’a pas été relevée ni même été évoquée, de sorte que, la cour étant en mesure de statuer sur les conclusions de l’intimée, il n’y a pas lieu en l’absence de grief de déclarer nuls les actes de signification de la déclaration d’appel et des conclusions de l’appelant, ni par voie de conséquence de déclarer caduque la déclaration d’appel.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Il est constant que le bailleur doit mettre en oeuvre la clause résolutoire de bonne foi.

Il ressort des pièces produites que le wc sanibroyeur équipant les locaux loués -figurant à l’état des lieux d’entrée sous la seule mention 'un wc'- est raccordé au réseau d’eaux pluviales, via un repiquage au niveau de la gouttière, en violation de la réglementation applicable, alors qu’il doit impérativement être raccordé au réseau de type tout à l’égout, selon l’attestation de l’entreprise PM Mongis Plomberie du 26 avril 2022 et un courrier de [Localité 7] Métropole du 11 août 2022, obligeant ainsi les salariés de la société locataire à trouver des solutions alternatives telles celles consistant à se rendre dans les commerces voisins.

Suivant trois courriers recommandés avec accusé de réception en date des 21 décembre 2022, 28 janvier 2023 et 27 février 2023, la société Amnesia a demandé à la bailleresse d’effectuer les travaux de raccordement nécessaires pour lui permettre d’utiliser le wc, lui précisant qu’à défaut elle 'procèderait au versement des loyers sur un compte bloqué, qui sera débloqué à votre bénéfice, les travaux effectués', et ce à compter du mois de janvier 2023.

La société Amnesia justifie du versement des loyers sur un compte séquestre CARPA Normandie à concurrence de la somme de 7 744,70 euros au 22 juin 2023.

La SCI Euro Pierre Investissements n’a pas autrement réagi que par la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 mai 2023 d’avoir à lui payer la somme de 5 832,14 euros correspondant aux loyers et charges des mois de janvier, février, mars et avril 2023, outre divers pénalité et frais annexes.

L’état des lieux d’entrée ne relève pas le mauvais raccordement du wc et partant l’impossibilité d’utiliser les toilettes équipant le local et la lecture du bail ne permet pas de considérer à l’évidence que les travaux sollicités incombent au locataire, ce qu’au demeurant la bailleresse ne soutient pas dans ses écritures concernant le raccordement du wc.

Eu égard à l’absence de jouissance paisible des locaux liée à l’impossibilité d’utiliser le wc faute de raccordement conforme, à l’absence de toute réaction de la bailleresse face aux demandes légitimes de travaux de la locataire autre que la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, et à l’absence de contestation étayée de la SCI Euro Pierre Investissements dans ses écritures se limitant à 'cette exception (prétendue mauvaise foi du bailleur) est infondée et ne saurait rendre sérieusement contestable pour la totalité de l’obligation de paiement de la société locataire', il apparaît que la clause résolutoire n’a pas été mise en oeuvre de bonne foi par la bailleresse et ne saurait par voie de conséquence produire ses effets.

Par infirmation de l’ordonnance entreprise, il convient de rejeter les demandes de résiliation du bail, expulsion des lieux loués et paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel formées par la SCI Euro Pierre Investissements.

Sur le paiement des loyers et charges :

La SCI Euro Pierre Investissements sollicite dans le dispositif de ses écritures la confirmation de l’ordonnance du 27 février 2024 sans distinguer selon ses dispositions.

La société Amnesia demande précisément à la cour de confirmer la disposition de l’ordonnance disant n’y avoir lieu à référé sur les demandes pécuniaires au titre des loyers et charges impayés et de la clause pénale.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

La SCI Euro Pierre Investissements, qui succombe, supportera la charge des dépens de première instance et d’appel et sera condamnée à verser à la société Amnesia la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Déboute la SCI Euro Pierre Investissements de sa demande tendant à voir déclarer caduque la déclaration d’appel,

Confirme l’ordonnance de référé du 27 février 2024 du tribunal judiciaire de Tours en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes pécuniaires au titre des loyers et charges impayés et de la clause pénale ; l’infirme en ses autres dispositions,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Constate que la clause résolutoire n’a pas été mise en oeuvre de bonne foi par le bailleur,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes afférentes en résiliation du bail, expulsion des lieux loués et paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel formées par la SCI Euro Pierre Investissements,

Condamne la SCI Euro Pierre Investissements aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne la SCI Euro Pierre Investissements à payer à la société Amnesia la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT