COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 19/06/2025

la SAS ENVERGURE AVOCATS

M^e Estelle GARNIER

la SELARL LE CERCLE AVOCATS

ARRÊT du : 19 JUIN 2025

N° : 143 – 25

N° RG 22/01168 -

N° Portalis DBVN-V-B7G-GSMW

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 11] en date du 24 Février 2022

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265283951890561

S.A.R.L. HOTEL DE FRANCE-[Localité 8]

Agissant par l’intermédiaire de son représentant légal,

[Adresse 5]

[Localité 2]

Ayant pour avocat M^e Philippe OTTAVY, membre de la SAS ENVERGURE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

D’UNE PART

INTIMÉS : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265282585373379

Monsieur [H] [T]

né le 15 Avril 1941 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Ayant pour avocat postulant M^e Estelle GARNIER, avocat au barreau d’ORLEANS et pour avocat plaidant M^e Florent RENARD, membre de la SARL RENARD PIERNE, Avocat au barreau de TOURS

Madame [R] [O] épouse [T]

née le 22 Mars 1946 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Ayant pour avocat postulant M^e Estelle GARNIER, avocat au barreau d’ORLEANS et pour avocat plaidant M^e Florent RENARD, membre de la SARL RENARD PIERNE, Avocat au barreau de TOURS

S.C.I. CHEZLUI

Agissant en la personne de son Gérant Monsieur [C] [U] domicilié en sa qualité audit siège,

[Adresse 7]

[Localité 3]

Ayant pour avocat M^e Sophie FERREIRA DOS SANTOS, membre de la SELARL LE CERCLE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 13 Mai 2022

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 30 Janvier 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du JEUDI 13 FEVRIER 2025, à 14 heures, Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS et Monsieur Damien DESFORGES, en charge du rapport, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l’article 805 et 907 du code de procédure civile.

Après délibéré au cours duquel Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS et Monsieur Damien DESFORGES, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :

Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS,

Madame Fanny CHENOT, Conseiller,

Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller,

Greffier :

Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,

ARRÊT :

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 19 JUIN 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :

La Sarl Hôtel de France-[Localité 8] exploite un hôtel restaurant situé [Adresse 6] à [Localité 8] dont les murs appartenaient aux époux [T] qui ont exploité le fonds de commerce jusqu’au 14 mars 2004. Elle s’est vue consentir un bail commercial en date du 10 mars 2004 portant sur les murs de l’hôtel et du restaurant ainsi que son matériel.

Le 15 juillet 2010, à la suite d’un violent orage, la société Hôtel de France-[Localité 8] a subi un sinistre important.

Une expertise judiciaire ordonnée par le juge des référés le 19 juillet 2011, sur demande de la société Hôtel de France-[Localité 8], a été confiée à M. [E] et M. [P].

Au cours des opérations d’expertise, en janvier 2012, les époux [T] ont cédé l’immeuble à la SCI Chez Lui.

Les experts ont déposé un rapport définitif le 20 février 2014, en ouverture duquel la société Hôtel de France-[Localité 8] a fait assigner son propriétaire la SCI Chez Lui en exécution de travaux et en réparation de ses préjudices commercial, matériel et moral par acte introductif d’instance du 6 juin 2014. La SCI Chez Lui a appelé en intervention forcée et garantie les époux [T]. Ces deux procédures ont été jointes.

M. [D], expert judiciaire désigné par le juge de la mise en état aux fins de complément d’expertise, a déposé son rapport le 14 mars 2019.

Parallèlement, par actes des 6 juin 2018 et 5 avril 2019, la société Hôtel de France-[Localité 8] a fait assigner la SCI Chez Lui devant le tribunal de grande instance de Tours en opposition à deux commandements de payer les loyers délivrés les 27 avril 2018 et 26 mars 2019. Cette nouvelle cause a été jointe avec la procédure en cours entre les mêmes parties.

La SCI Chez Lui a changé de forme sociale en cours de procédure, le 18 novembre 2019, pour devenir une Sarl.

Par jugement du 24 février 2022, le tribunal judiciaire de Tours a :

— condamné la Sarl Chez Lui à procéder aux travaux suivants :

* la partie de la couverture du bâtiment C abritant uniquement la grange et non la partie habitation pour laquelle il n’est pas démontré l’existence d’aucune fuite,

* le ravalement du mur du parking lequel a été chiffré en mars 2013 à la somme de 46 513 euros HT et identifié comme désordre n° 5,

* la reprise de la coursive sur toute sa longueur,

* l’achèvement du mur extérieur de la cuisine (désordre n°4) selon les préconisations de l’architecte des bâtiments de France,

— accordé à la Sarl Chez Lui un délai de deux ans à compter de la signification du jugement afin de réaliser les travaux de reprise des murs du parking identifiés comme désordre n° 5 au rapport [Z],

— dit que les travaux d’achèvement du mur extérieur de la cuisine et la reprise des coursives devront être réalisés dans un délai d’un an à compter de la signification de la décision,

— dit n’y avoir lieu à prévoir une astreinte,

— condamné in solidum les époux [T] et la Sarl Chez Lui à verser à la Sarl Hôtel de France au titre des préjudices d’exploitation la somme de 129 047,24 euros en denier ou quittance compte tenu des provisions allouées par ordonnances des 30 juillet 2015 et 5 juillet 2018,

— dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné les époux [T] à payer à la Sarl Hôtel de France la somme de 1 550,77 euros TTC au titre de la pose de filets de protection,

— débouté la Sarl Hôtel de France de ses demandes au titre du préjudice moral et d’image ainsi que de sa demande d’expertise,

— condamné in solidum les époux [T] et la Sarl Chez Lui à verser à la Sarl Hôtel de France au titre de la perte d’exploitation des quatre chambres desservies par la coursive du bâtiment A la somme de 208 129,48 euros,

— dit que les époux [T] doivent garantie au titre du dommage prévisible et du dol au titre des préjudices matériels et économiques jusqu’au 20 février 2014,

— condamné en conséquence les époux [T] à garantir la Sarl Chez Lui pour les sommes suivantes :

* 159 783,02 euros TTC au titre du préjudice matériel

* 89 391,27 euros au titre du préjudice économique,

— dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— dit que la Sarl Chez Lui est fondée à invoquer, en application de l’article 1347-6 du code civil, la compensation avec la dette de loyers due par la Sarl Hôtel de France ce qui aura pour effet de déduire sa part divise dans le total de la dette,

— rejeté le moyen tiré de la nullité du commandement de payer du 27 avril 2018,

— dit et jugé que la Sarl Hôtel de France est bien fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution,

— débouté en conséquence la Sarl Chez Lui de sa demande de résiliation du bail commercial,

— condamné la Sarl Hôtel de France à verser à la Sarl Chez Lui la somme de 98 036,35 euros TTC arrêtée au 1er février 2021 avec intérêts au taux légal sur la somme de 45 704,31 euros à compter du 3 mai 2018 et sur le surplus à compter du jugement,

— dit que la Sarl Chez Lui pourra réclamer à la Sarl Hôtel de France le remboursement de la taxe foncière sur présentation des justificatifs des sommes acquittées auprès du service des impôts,

— débouté la Sarl Hôtel de France de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— déclaré inopposable à la Sarl Hôtel de France la transformation de la SCI Chez Lui en Sarl Chez Lui,

— condamné la Sarl Chez Lui à verser à la Sarl Hôtel de France une indemnité de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire,

— dit et jugé que les frais de l’expertise [Z] seront à la charge des époux [T] conformément à la clause litige insérée dans l’acte de vente du 30 janvier 2012 et que les frais d’expertise de M. [D] seront uniquement supportés par la Sarl Chez Lui,

— condamné in solidum les époux [T] et la Sarl Chez Lui aux entiers dépens en ce compris ceux exposés en référé,

— dit que la Sarl Chez Lui sera garantie par les époux [T] de l’ensemble des sommes dues au titre des dépens qui ont été exposés antérieurement à la date du 20 février 2014,

— rejeté toutes autres demandes,

— accordé à M^e Thierry Chas, membre de la Sarl Arcole, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant déclaration du 13 mai 2022, la Sarl Hôtel de France-[Localité 8] a interjeté appel de ce jugement au contradictoire de la SCI Chez Lui et de M. et Mme [T], le critiquant en ce qu’il a :

— accordé à la Sarl Chez Lui un délai de deux ans à compter de la signification du jugement afin de réaliser les travaux de reprise des murs du parking identifiés comme désordre n° 5 au rapport [Z], sans prévoir d’astreinte,

— dit que les travaux d’achèvement du mur extérieur de la cuisine et la reprise des coursives devront être réalisés dans un délai d’un an à compter de la signification de la décision,

— dit n’y avoir lieu à prévoir une astreinte,

— limité la condamnation in solidum des époux [T] et de la Sarl Chez Lui à indemniser la Sarl Hôtel de France au titre des préjudices d’exploitation à la somme de 129 047,24 euros,

— débouté la Sarl Hôtel de France de ses demandes au titre du préjudice moral et d’image ainsi que de sa demande d’expertise,

— limité la condamnation in solidum des époux [T] et de la Sarl Chez Lui à indemniser la Sarl Hôtel de France au titre de la perte d’exploitation des quatre chambres desservies par la coursive du bâtiment A à la somme de 208 129,48 euros,

— condamné la Sarl Hôtel de France à verser à la Sarl Chez Lui la somme de 98 036,35 euros TTC arrêtée au 1er février 2021 avec intérêts au taux légal sur la somme de 45 704,31 euros à compter du 3 mai 2018 et sur le surplus à compter du jugement.

Suivant déclaration du 14 juin 2022, M. et Mme [T] ont interjeté appel de ce même jugement au contradictoire de la Sarl Hôtel de France-[Localité 8] et de la Sarl Chez Lui, le critiquant en ce qu’il a :

— condamné in solidum les époux [T] et la Sarl Chez Lui à verser à la Sarl Hôtel de France au titre des préjudices d’exploitation la somme de 129 047,24 euros en denier ou quittance compte tenu des provisions allouées par ordonnances des 30 juillet 2015 et 5 juillet 2018,

— dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné les époux [T] à payer à la Sarl Hôtel de France la somme de 1 550,77 euros TTC au titre de la pose de filets de protection,

— condamné in solidum les époux [T] et la Sarl Chez Lui à verser à la Sarl Hôtel de France au titre de la perte d’exploitation des quatre chambres desservies par la coursive du bâtiment A la somme de 208 129,48 euros,

— dit que les époux [T] doivent garantie au titre du dommage prévisible et du dol au titre des préjudices matériels et économiques jusqu’au 20 février 2014,

— condamné en conséquence les époux [T] à garantir la Sarl Chez Lui pour les sommes suivantes :

* 159 783,02 euros TTC au titre du préjudice matériel

* 89 391,27 euros au titre du préjudice économique

— dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— ordonné l’exécution provisoire,

— dit et jugé que les frais de l’expertise [Z] seront à la charge des époux [T] conformément à la clause litige insérée dans l’acte de vente du 30 janvier 2012 et que les frais d’expertise de M. [D] seront uniquement supportés par la Sarl Chez Lui,

— condamné in solidum les époux [T] et la Sarl Chez Lui aux entiers dépens en ce compris ceux exposés en référé,

— dit que la Sarl Chez Lui sera garantie par les époux [T] de l’ensemble des sommes dues au titre des dépens qui ont été exposés antérieurement à la date du 20 février 2014,

— rejeté toutes autres demandes,

Les deux procédures ont été jointes sous le présent n°22/1168.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 janvier 2025, la société Hôtel de France-[Localité 8] demande à la cour de :

Vu la décision du tribunal judiciaire de Tours en date du 24 février 2022,

Vu l’appel de la Sarl Hôtel de France [Localité 8],

Vu les pièces versées aux débats,

Vu le rapport d’expertise judiciaire [Z] et le rapport judiciaire [D],

— juger l’appel de la Sarl Hôtel de France [Localité 8] recevable et bien fondé,

— réformer la décision déférée en ce qu’elle a :

* accordé à la Sarl Chez Lui un délai de deux ans à compter de la signification de la décision pour réaliser les travaux de reprise des murs du parking identifiés comme désordre n°5 du rapport [Z], et sans prévoir d’astreinte,

* dit que les travaux d’achèvement du mur extérieur de la cuisine et la reprise de la coursive devront être réalisés dans le délai d’un an à compter de la signification,

* dit n’y avoir lieu à prévoir une astreinte,

* limité la condamnation in solidum des époux [T] et de la Sarl Chez Lui à verser à la Sarl Hôtel de France [Localité 8] au titre des préjudices d’exploitation à la somme de 129 047,24 euros,

* débouté la Sarl Hôtel de France [Localité 8] de ses demandes, tant au titre du préjudice moral et d’image que de sa demande d’expertise,

* limité la condamnation in solidum des époux [T] et de la Sarl Chez Lui aux sommes à verser à la Sarl Hôtel de France [Localité 8] à titre de la perte d’exploitation des quatre chambres de service et des coursives du bâtiment A, à la seule somme de 208 129,48 euros,

* condamné la Sarl Hôtel de France [Localité 8] à verser à la Sarl Chez Lui la somme de 98.036,35euros arrêtée au 1/02/2022 avec intérêts au taux légal sur la somme de 45704,31 euros à compter du 3 mai 2018 et sur le surplus à compter du jugement,

Et jugeant de nouveau,

— débouter la Sarl Chez Lui du délai de deux ans pour la réalisation des travaux de reprise des murs du parking identifiés désordre n° 5 et de la toiture C du rapport [Z],

— débouter la Sarl Chez Lui du délai d’un an pour la réalisation des travaux d’achèvement du mur extérieur de la cuisine et la reprise de la coursive,

— condamner la Sarl Chez Lui à réaliser les travaux sans délai et avec astreinte financière de 1 000 euros par semaine de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— ordonner la suspension du paiement des loyers dus au titre de la clause du bail sur les conditions interrompues de réalisation de travaux, conclu entre la Sarl Chez Lui et la Sarl Hôtel de France [Localité 8], et ce jusqu’à complète réalisation par la Sarl Chez Lui des travaux,

— condamner in solidum les époux [T] et la Sarl Chez Lui à payer à la Sarl Hôtel de France [Localité 8] la somme de 27 572,24 euros au titre de la perte d’exploitation de la chambre n°35,

— condamner in solidum les époux [T] et la Sarl Chez Lui à payer à la Sarl Hôtel de France [Localité 8] la somme de 7 917 euros au titre de la perte d’exploitation de la chambre n°15, arrêtée à janvier 2025, somme à parfaire jusqu’à la résolution des désordres c’est-à-dire la fin des travaux,

— condamner in solidum les époux [T] et la Sarl Chez Lui à payer à la Sarl Hôtel de France [Localité 8] la somme de 22 617,50 euros au titre du préjudice d’exploitation lié à l’inutilisation d’une partie du parking, arrêtée à janvier 2025, somme à parfaire jusqu’à la résolution des désordres, c’est-à-dire la fin des travaux,

— condamner in solidum les époux [T] et la Sarl Chez Lui à payer à la Sarl Hôtel de France [Localité 8] la somme de 225 475 euros au titre du préjudice global d’exploitation, arrêtée à janvier 2025, somme à parfaire jusqu’à la résolution des désordres, c’est-à-dire la fin des travaux,

— condamner in solidum la Sarl Chez Lui et les époux [T] à payer à la Sarl Hôtel de France [Localité 8] la somme de 783 379,27 euros au titre de la perte d’exploitation des 4 chambres desservies par la coursive du bâtiment A, arrêtée à janvier 2025 somme à parfaire jusqu’à la résolution des désordres, c’est-à-dire la fin des travaux,

— condamner in solidum la Sarl Chez Lui et les époux [T] à payer à la Sarl Hôtel de France [Localité 8] la somme de 15 000 euros pour résistance abusive,

— condamner in solidum la Sarl Chez Lui et les époux [T] à payer à la Sarl Hôtel de France [Localité 8] la somme de 15.000 euros pour atteinte à son image,

— condamner in solidum les époux [T] et la Sarl Chez Lui à payer à Sarl Hôtel de France [Localité 8] la somme de 2 835,08 euros au titre du coût des constats d’huissiers,

— dire que les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— dire que, conformément à l’article 1343-2 du code civil, les intérêts courus depuis plus d’une année porteront eux-mêmes intérêts,

— confirmer la condamnation de la Sarl Chez Lui à la somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et condamner in solidum les époux [T] et la Sarl Chez Lui à payer à la Sarl Hôtel de France [Localité 8] la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 27 janvier 2023, les époux [H] et [R] [T] demandent à la cour de :

— déclarer le chef du jugement ayant rejeté :

* la demande de condamnation de la Sarl Hôtel de France [Localité 8] en paiement d’une somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure (ou résistance) abusive,

* la demande de condamnation de la Sarl Hôtel de France [Localité 8] en remboursement des frais de constat, pour 2.835,08 euros,

non dévolu la cour, qui n’en est pas saisie,

— déclarer mal fondé l’appel de la Sarl Hôtel de France Loches à l’encontre d’un jugement rendu le 24/02/2022 par le tribunal judiciaire de Tours RG 14/02225 et l’en débouter,

— déclarer recevable et bien fondé l’appel des époux [T] à l’encontre d’un jugement rendu le 24/02/2022 par le tribunal judiciaire de Tours RG 14/02225,

— y faisant droit, vu l’ultra petita commis de ce chef, annuler cette décision du chef de la condamnation en paiement de la somme de 208 129,48 euros ; à tout le moins, réformer cette décision,

Statuant à nouveau,

— déclarer la Sarl Hôtel de France [Localité 8] et la Sarl Chez Lui irrecevables, en tous cas mal fondées, en toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes, et les en débouter,

Subsidiairement,

— rejeter la demande de condamnation in solidum contre la Sarl Chez Lui et les époux [T] et statuer distinctement à l’égard de chacun d’eux en distinguant la période avant le 30 janvier 2012 – subsidiairement le 17 février 2014 – et celle postérieure,

— limiter à la somme de 662,31 euros l’indemnisation allouée au titre de la pose de filets de protection,

— vu notamment les articles 1156 et 1162 anciens du code civil, limiter la garantie des époux [T] à la situation existante au 30 janvier 2012, subsidiairement, au 20 février 2014,

En toutes hypothèses,

— rejeter toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes, ainsi que tout appel incident dirigé à l’encontre des époux [T],

— condamner toute partie succombante, in solidum en cas de pluralité, à payer aux époux [T] la somme de 5 000 euros, par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de la première instance, en ce compris les frais de référé et d’expertise, ainsi que d’appel et accorder à Maître Estelle Garnier le droit prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 janvier 2025, la Sarl ChezLui demande à la cour de :

Vu les articles 562 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Vu les articles 1150 et 1156 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016,

Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile,

— déclarer le chef du jugement ayant rejeté :

* la demande de condamnation de la Sarl Hôtel de France [Localité 8] en paiement d’une somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure (ou résistance) abusive,

* la demande de condamnation de la Sarl Hôtel de France [Localité 8] en remboursement des frais de constat, pour 2.835,08 euros,

* les autres demandes au titre des préjudices complémentaires invoqués par la Sarl Hôtel de France [Localité 8],

non dévolu la cour, qui n’en est pas saisie,

— juger la Sarl Hôtel de France [Localité 8] mal fondée en son appel à l’encontre du jugement déféré à la censure de la cour, en tous cas en ce qu’il est dirigé à l’encontre de la Sarl Chez Lui,

— juger M. [H] [T] et Mme [R] [O] épouse [T] mal fondés en leur appel à l’encontre du jugement déféré à la censure de la cour, en tous cas en ce qu’il est dirigé à l’encontre de la Sarl Chez Lui,

— infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Tours du 24 février 2022 uniquement en ce qu’il a limité la condamnation de la Sarl Hôtel de France Loches à verser à la Sarl Chez Lui la somme de 98 036,35euros TTC arrêtée au 1er février 2021 avec intérêts au taux légal sur la somme de 45.704,31 euros à compter du 3 mai 2018 et sur le surplus à compter du présent jugement,

— le confirmer pour le surplus,

En conséquence, statuant de nouveau :

— condamner la Sarl Hôtel de France [Localité 8] à verser à la Sarl Chez Lui la somme de 211.419,38 euros TTC arrêtée au 17 octobre 2022 avec intérêts au taux légal sur la totalité de cette somme à compter du jugement rendu en première instance,

— débouter la Sarl Hôtel de France [Localité 8] et M. [H] [T] et Mme [R] [O] épouse [T] de l’intégralité de leurs demandes dirigées à l’encontre de la Sarl Chez Lui,

— condamner la partie succombante à payer à la Sarl Chez Lui la somme de 20 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [H] [T] et Mme [R] [O] épouse [T] aux dépens de l’instance incluant les frais de l’expertise initiale et de l’expertise complémentaire.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions récapitulatives.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 30 janvier 2025. L’affaire a été plaidée le 13 février suivant.

MOTIFS :

La réalité des désordres constatés aux termes des rapports d’expertise n’est pas contestée par les bailleurs, anciens et actuels, qui discutent essentiellement du chiffrage des préjudices et de la répartition de leur prise en charge.

Sur les chefs du jugement du 24 février 2022 dévolus à la cour :

Aux termes des deux déclarations d’appel et des écritures des parties, la cour ne se trouve saisie, en vertu l’article 562 du code de procédure civile, que des chefs du jugement ayant :

— accordé à la Sarl ChezLui des délais pour l’accomplissement de travaux de reprise et rejeté la demande d’astreinte formée à cet égard par la Sarl Hôtel de France [Localité 8],

— condamné in solidum les époux [T] et la Sarl ChezLui à verser à la Sarl Hôtel de France [Localité 8] une somme de 129'047,24 euros en deniers ou quittances outre intérêts au titre des préjudices d’exploitation,

— condamné les époux [T] à payer à la Sarl Hôtel de France la somme de 1 550,77 euros TTC au titre de la pose de filets de protection,

— condamné in solidum les époux [T] et la Sarl Chez Lui à verser à la Sarl Hôtel de France au titre de la perte d’exploitation des quatre chambres desservies par la coursive du bâtiment A la somme de 208 129,48 euros,

— débouté la Sarl Hôtel de France de ses demandes au titre du préjudice moral et d’image ainsi que de sa demande d’expertise,

— dit que les époux [T] doivent garantie au titre du dommage prévisible et du dol au titre des préjudices matériels et économiques jusqu’au 20 février 2014,

— condamné en conséquence les époux [T] à garantir la Sarl Chez Lui pour les sommes suivantes :

* 159 783,02 euros TTC au titre du préjudice matériel

* 89 391,27 euros au titre du préjudice économique,

outre intérêts,

— condamné la Sarl Hôtel de France à verser à la Sarl Chez Lui la somme de 98 036,35 euros TTC arrêtée au 1er février 2021 avec intérêts,

— dit et jugé que les frais de l’expertise [Z] seront à la charge des époux [T] conformément à la clause litige insérée dans l’acte de vente du 30 janvier 2012 et que les frais d’expertise de M. [D] seront uniquement supportés par la Sarl Chez Lui,

— condamné in solidum les époux [T] et la Sarl Chez Lui aux entiers dépens en ce compris ceux exposés en référé,

— dit que la Sarl Chez Lui sera garantie par les époux [T] de l’ensemble des sommes dues au titre des dépens qui ont été exposés antérieurement à la date du 20 février 2014,

— rejeté toutes autres demandes des époux [T].

La cour n’a pas été saisie par la Sarl Hôtel de France [Localité 8] des chefs du jugement ayant :

— rejeté sa demande de prise en charge des frais de constat d’huissier (rejet motivé en page 18 des motifs du jugement et repris dans la disposition finale rejetant « toutes autres demandes »),

— rejeté sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Au demeurant la Sarl Hôtel de France [Localité 8] ne conclut pas à l’infirmation de tels chefs, qui sont aujourd’hui définitifs.

Aussi il n’y a pas lieu de statuer à nouveau sur ses prétentions formulées devant la cour afin de condamnation in solidum des époux [T] et de la Sarl ChezLui à lui payer les sommes de 15'000 euros pour résistance abusive et de 2 835,08 euros au titre du coût des constats d’huissier.

Sur les indemnisations sollicitées par la Sarl Hôtel de France [Localité 8] :

* sur la somme de 27 572,24 euros sollicitée au titre de la perte d’exploitation de la chambre n°35 :

Aux termes de ses dernières écritures, la Sarl Hôtel de France Loches se range à l’évaluation de la perte d’exploitation telle qu’arrêtée par le tribunal à hauteur de 27'572,24 euros. Elle ne sollicite plus d’indemnisation supérieure à ce titre. L’évaluation des premiers juges n’est pas davantage contestée par les époux [T], ni par la Sarl ChezLui. Il y a donc lieu à confirmation du jugement de ce chef.

* sur la perte d’exploitation de la chambre n°15 – désordre n°6 :

Il ne ressort pas des termes du jugement critiqué que le tribunal ait retenu une perte d’exploitation à ce titre.

La Sarl Hôtel de France [Localité 8] sollicite une indemnité de 7 917 euros arrêtée au mois de janvier 2025, à parfaire jusqu’à la résolution des désordres.

Les époux [T] soulignent de leur côté qu’il a été remédié au défaut d’étanchéité de la terrasse de la chambre n°15 durant le cours de l’expertise [Z], avec des travaux à hauteur de 5705,84 euros qu’ils ont pris en charge sans difficulté.

Si la Sarl Hôtel de France [Localité 8] reconnaît que les travaux ont été réalisés le 3 février 2013, elle fait état d’une non-conformité en ce que le balcon de la chambre 15 comporterait une contre-pente renvoyant l’ensemble de l’eau qui, lorsqu’elle dépasserait 2,5 cm, pénétrerait par le seuil de la baie vitrée dans la chambre. Elle s’appuie sur un constat d’huissier en date du 16 mars 2021, lequel met seulement en exergue la présence de traces noirâtres d’humidité sur l’ensemble du sol du balcon-terrasse avec présence d’une pellicule d’eau stagnante résiduelle en côté gauche et droit.

Un tel constat est insuffisant à démontrer que les fortes pluies provoqueraient régulièrement des pénétrations d’eau dans cette chambre et en empêcheraient l’usage ainsi que celui du petit balcon-terrasse dans son prolongement à raison de 10 jours par an en moyenne, comme l’appelante le soutient.

La réalité d’une perte d’exploitation sur la chambre n°15 n’est donc pas suffisamment caractérisée, et cette prétention indemnitaire sera dès lors rejetée.

* sur le préjudice d’exploitation lié à l’inutilisation d’une partie du parking :

Le tribunal a évalué le préjudice subi par la Sarl Hôtel de France Loches à ce titre sur la période du 4 avril 2011 au 4 avril 2016 à la somme de 8 175 euros.

La Sarl Hôtel de France [Localité 8] fait grief aux premiers juges d’avoir arrêté cette indemnisation au 4 avril 2016 alors que le préjudice s’est poursuivi jusqu’à ce jour puisque le ravalement du mur du parking n’a toujours pas eu lieu, comme a pu le constater l’expert judiciaire [D] dans son rapport du 11 mars 2019. Tout en sollicitant confirmation du jugement en ce qu’il a évalué son préjudice à la somme de 8 175 euros sur la période précitée, l’appelante réclame une indemnisation complémentaire de 14'442,50 euros pour la période courant du 4 avril 2016 au 4 février 2025, soit un préjudice global de 22'617,50 euros au titre de ce désordre.

La Sarl ChezLui soulève l’irrecevabilité d’une telle prétention au visa de l’article 564 du code de procédure civile, au titre de l’interdiction des demandes nouvelles, en faisant observer, sans être contredite, que le tribunal a fait entièrement droit à la demande formée de ce chef par la Sarl Hôtel de France Loches, que celle-ci limitait expressément à 8 175 euros au titre d’une inutilisation d’une partie du parking du 4 avril 2011 jusqu’au 4 avril 2016.

Les époux [T] s’interrogent également dans leurs dernières écritures sur la recevabilité de la demande de la Sarl Hôtel de France [Localité 8] devant la cour dès lors que le premier juge a intégralement accueilli sa prétention. Sur le fond, ils contestent le chiffrage de l’expert et l’existence même d’un préjudice, au motif que l’impossibilité d’utiliser le parking ne serait pas avérée. Ils estiment qu’un simple coup de balai aurait permis de pouvoir garer à nouveau les véhicules, ou qu’il suffirait tout au plus de neutraliser une bande de 50 cm voire d’un mètre, considérant que les morceaux susceptibles de tomber du mur chutent au droit du sol. Ils soulignent par ailleurs qu’il n’a jamais été justifié de ce que ce parking destiné aux clients de l’hôtel ferait l’objet d’une facturation propre.

Suivant l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 566 du code de procédure civile indique encore que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises aux premiers juges que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Si la demande additionnelle de la Sarl Hôtel de France [Localité 8] portant sur le préjudice lié à la persistance de l’inutilisation d’une partie du parking pour la période postérieure au jugement constitue le complément de sa demande initiale et doit être admise, en revanche les faits permettant à la demanderesse de réclamer une indemnisation de son préjudice au-delà du 4 avril 2016 et jusqu’à la clôture des débats de première instance étaient déjà connus, de sorte que celle-ci, qui n’explique pas pourquoi elle n’a pas formé sa prétention indemnitaire devant les premiers juges au-delà du 4 avril 2016, n’est pas recevable à élever une nouvelle prétention devant la cour au titre de cette période antérieure à la clôture des débats de première instance.

Sur le fond, les photographies et constats d’huissier versés au débat par la Sarl Hôtel de France [Localité 8] confirment le constat de l’expert [E] suivant lequel dès lors que les tuffeaux se désagrègent et que l’enduit restant a tendance à tomber, la mise en place de véhicules sur une partie du parking équivalant à deux places est compromise. La réalité d’un préjudice d’exploitation, fût-il modéré, est avérée, justifiant son évaluation sur la base d’un coût forfaitaire d’emplacement de 5 euros par jour et d’un taux d’occupation de 49,5 %, pour une perte annuelle de 1 635 euros.

Aussi convient-il d’une part de confirmer l’admission par le tribunal de la demande indemnitaire à hauteur de 8 175 euros pour la période du 4 avril 2011 au 4 avril 2016, d’autre part de faire droit à la demande complémentaire de la Sarl Hôtel de France Loches pour la période postérieure au jugement, soit trois années entre février 2022 et janvier 2025, à hauteur de 4 905 euros (3 x 1 635).

* sur le préjudice global d’exploitation :

Le tribunal a évalué le préjudice d’exploitation impactant l’activité de restauration sur une période de 6 ans courant du 10 juillet 2010 au mois de juillet 2016 à la somme de 93'300 euros, en reprenant l’évaluation de l’expertise judiciaire retenant une perte de 10 % d’un chiffre d’affaire annuel moyen de 155 471 euros calculé sur la base du chiffre d’affaires des 3 dernières années, soit un préjudice annuel de 15 550 euros.

La Sarl Hôtel de France [Localité 8] reproche aux premiers juges d’avoir arrêté ce préjudice au mois de juillet 2016, alors que selon elle les travaux partiels réalisés n’ont pas remédié à la situation. La campagne de travaux n’ayant toujours pas été reprise à ce jour, elle sollicite le calcul de son indemnisation également sur la période de juillet 2016 jusqu’à ce jour, représentant une somme de 132'175 euros à raison de 15'550 euros par an, soit un préjudice d’exploitation total de 225'475 euros (93 300 + 132 475) à parfaire jusqu’à la résolution des désordres.

Tandis que la Sarl ChezLui se borne à solliciter le rejet de cette demande indemnitaire formée au-delà du montant retenu par les premiers juges, les époux [T] font quant à eux valoir qu’un tel préjudice de 15'550 euros par an ne peut être validé tant dans le pourcentage retenu que dans son assiette, soulignant qu’il conviendrait à tout le moins de raisonner en marge brute dès lors qu’un chiffre d’affaires n’est pas un bénéfice.

Reprenant le rapport d’expertise [Z] de 2014 (p 19 à 23), la cour relève que le préjudice qualifié de « préjudice global d’exploitation » résulte à la fois de l’impossibilité d’exploiter la terrasse par beau temps (désordre n°1) et des traces d’humidité dans la salle de restaurant de nature à perturber l’occupation des tables à l’aplomb (désordre n° 6). Les époux [T] observent à raison qu’un chiffre d’affaires n’est pas un bénéfice et qu’il convient de raisonner en termes de perte de marge brute. Aussi la cour, tout en admettant la réalité du préjudice global d’exploitation de l’activité restauration au regard des désordres décrits par les experts, fixera ce préjudice à hauteur de 6,7 % du chiffre d’affaires annuel et non pas 10 %, de manière à évaluer plus justement la perte de marge brute qui selon le propre comptable de l’appelante s’établit à environ 67 % pour la restauration (pièce 278 Sarl Hôtel de France [Localité 8]).

S’agissant de la période durant laquelle ce préjudice a été subi, il est constant, et il ressort d’ailleurs du rapport d’expertise [D] de 2019, que la couverture du bâtiment A a fait l’objet d’une réfection totale courant 2016. Dès lors, le désordre n° 1 n’est plus d’actualité, et il n’est pas davantage prétendu que le désordre n° 6 aurait perduré. Si la Sarl Hôtel de France [Localité 8], pour prétendre à une indemnisation au-delà du mois de juillet 2016, se prévaut de l’affaissement du sol de l’arrière-cuisine et de la présence d’étais empiétant sur la terrasse, le seul constat d’huissier qu’elle produit à cet égard, en date du 15 juin 2022, ne démontre pas la persistance de troubles dans son activité de restauration.

Aussi, l’appelante sera déboutée de sa demande tendant à l’octroi de dommages et intérêts au titre du préjudice global d’exploitation au-delà du mois de juillet 2016, et l’indemnité retenue par les premiers juges à ce titre sur une période de 6 ans entre juillet 2010 et 10 juillet 2016, sera ramenée, en considération de la seule perte de marge brute, à 6,7 % du chiffre d’affaire annuel moyen, soit 10'418 euros par an, pour un préjudice final de 62'508 euros (10 418 x 6) et non pas de 93'300 euros comme retenu par le tribunal.

* sur la perte d’exploitation des 4 chambres desservies par la coursive du bâtiment A :

À l’appui de ce chef de demande indemnitaire, la Sarl Hôtel de France [Localité 8] fait état de désordres mis en exergue par le rapport d’expertise [D], affectant la coursive du bâtiment A donnant accès à 4 chambres d’une part (chambres 8 à 11), et le sol de l’arrière-cuisine d’autre part. Elle ne chiffre toutefois son préjudice qu’au regard de la perte d’exploitation des 4 chambres, au titre de laquelle le tribunal lui a alloué une indemnité de 208'129,48 euros. L’appelante fait grief aux premiers juges d’avoir circonscrit la période de son trouble d’exploitation entre le 1er mai 2019 et le 9 décembre 2021, date à laquelle l’affaire a été retenue devant le tribunal judiciaire de Tours. Elle fait valoir que les chambres ne sont plus exploitées depuis le mois de mars 2015, ce qui justifierait selon elle une indemnisation à compter de cette date et jusqu’au mois de janvier 2025 à hauteur de 783'379,27 euros, montant à parfaire jusqu’à la résolution des désordres.

La Sarl ChezLui conclut de son côté au rejet de cette demande complémentaire au motif que rien ne démontre que les 4 chambres concernées n’auraient pas pu être exploitées en dehors de la période retenue par les premiers juges.

Si le constat d’huissier du 16 mars 2021 montre que la coursive et les entrées des chambres 8,9, 10 et 11 étaient à cette date étayées (pièce 274 Sarl Hôtel de France [Localité 8]), ce qui conforte l’affirmation de l’appelante suivant laquelle la commercialisation des 4 chambres n’était alors pas envisageable, et si une attestation de son comptable en date du 26 février 2021 mentionne une perte d’exploitation de ces chambres « fermées depuis le 1er mai 2019 (date de la précédente attestation) […] » (pièce 278 Sarl Hôtel de France [Localité 8]), aucune pièce ne vient suffisamment démontrer que la commercialisation de ces chambres n’était plus possible dès avant le 1er mai 2019, point de départ du trouble d’exploitation retenu par les premiers juges.

En revanche il est constant que la Sarl ChezLui n’a toujours pas procédé à ce jour aux travaux de reprise de la coursive auxquels elle a été condamnée par le jugement du 24 février 2022. Un nouveau constat en date du 16 juin 2023 montre la présence persistante des étais sous la coursive et devant les portes-fenêtres des chambres, et met en exergue la détérioration avancée de la coursive, confirmant l’observation de l’huissier suivant laquelle l’utilisation de toutes les pièces distribuées par celle-ci est totalement impossible (pièce 320 Sarl Hôtel de France [Localité 8]).

La Sarl Hôtel de France [Localité 8] justifie donc à ce stade d’un trouble d’exploitation lié à l’impossibilité de commercialiser ces 4 chambres du mois de mai 2019 au mois de janvier 2025, soit sur une période de 5 ans et 8 mois. La cour observe au besoin, au vu de la remarque de la Sarl ChezLui suivant laquelle il s’agirait là d’une demande nouvelle en cause d’appel, que la Sarl Hôtel de France [Localité 8] est recevable, en application de l’article 566 du code de procédure civile, à réclamer devant la cour une indemnisation pour la période postérieure au jugement.

S’agissant du montant de cette indemnisation, l’attestation du cabinet comptable de la Sarl Hôtel de France [Localité 8] du 26 février 2021 sur laquelle les premiers juges se sont fondés (pièce 278 Sarl Hôtel de France [Localité 8]) opère un calcul à partir d’un taux d’occupation moyen des chambres de 49,5 %, lequel apparaît cohérent. En revanche cette attestation comporte plusieurs anomalies : il s’y est manifestement glissé une erreur matérielle en ce qu’il est noté une marge brute moyenne « de 67 % pour la restauration et de 67 % pour la restauration (y compris petit déjeuner) », tandis que le comptable n’a appliqué ce taux de réfaction que sur les repas et parking, et non sur la chambre ; par ailleurs l’application du taux de 67 % sur la ligne « repas et petit-déjeuner » est manifestement erronée au vu des calculs reportés. Aussi la cour retient, sur la base des prix indiqués dans cette attestation comptable, une perte hors taxes de 100 euros par jour et par chambre, incluant la chambre elle-même, le petit déjeuner, le parking, et le repas éventuellement pris sur place. Après application du taux d’occupation moyen de 49,5 %, puis d’un taux de marge brute moyen de 67 % sur les prestations d’hôtellerie et de restauration attachées aux chambres, la perte de marge brute ressort, sur une base de 360 jours annuels retenus par le comptable de Sarl Hôtel de France [Localité 8], à environ 12'000 euros par année et par chambre, soit 48 000 euros annuels pour les 4 chambres considérées.

Dans ces conditions, la cour fera droit à la demande indemnitaire actualisée par la Sarl Hôtel de France [Localité 8] mais dans la limite de 272 000 euros, somme correspondant à un préjudice d’exploitation annuel de 48'000 euros sur la période de 5 ans et 8 mois courant de mai 2019 à janvier 2025.

Le jugement déféré sera réformé en ce sens.

* sur l’atteinte à l’image :

En réponse à la demande indemnitaire formée par l’appelante de ce chef, la Sarl ChezLui reproduit les commentaires de clients entre 2012 et 2018 critiquant le manque d’entretien et de rénovation intérieure des chambres, qui incombent à la Sarl Hôtel de France [Localité 8] en sa qualité de preneur.

Il n’en demeure pas moins que l’absence de réalisations des grosses réparations par les propriétaires a, indépendamment de ces critiques, été source d’un préjudice d’image pour la Sarl Hôtel de France [Localité 8], qui produit notamment un courrier de l’association départementale Logis de Touraine en date du 13 octobre 2015 l’informant du retrait du classement « deux cheminées » au vu d’un rapport de visite notant la présence d’étais supportant différentes structures, des filets sur les toitures, des balcons manquants en façade sur rue, et des pénétrations d’eau laissant entrevoir de gros problèmes de toiture, autant de désordres relevant de la responsabilité des propriétaires.

Ce préjudice d’image justifie l’allocation d’une indemnité de 10 000 euros, et le jugement déféré sera réformé en ce sens.

Sur la répartition de la prise en charge des indemnisations entre les époux [T] et la Sarl ChezLui :

Les époux [T] contestent les condamnations in solidum prononcées à leur encontre et à l’encontre de la Sarl ChezLui s’agissant des préjudices d’exploitation. Ils demandent à la cour de statuer distinctement à l’égard de chacun d’eux, en distinguant la période avant le 30 janvier 2012 -subsidiairement avant le 17 février 2014, et la période postérieure.

Il convient dès lors d’examiner la responsabilité des propriétaires successifs, les époux [T] puis la Sarl ChezLui, dans la réalisation des différents préjudices pour lesquels la Sarl Hôtel de France [Localité 8] se voit indemnisée.

* s’agissant de l’indemnisation de la perte d’exploitation de la chambre n°35 :

Il a été vu qu’il y avait lieu à confirmation du jugement en ce que le tribunal a alloué à la Sarl Hôtel de France Loches une indemnité de 27 572,24 euros de ce chef.

Compte tenu de l’origine de ce désordre n°2, antérieure à la cession des murs par les époux [T] à la Sarl ChezLui le 30 janvier 2012, la condamnation in solidum prononcée de ce chef est fondée.

* s’agissant de l’indemnisation du préjudice d’exploitation lié à l’inutilisation d’une partie du parking :

Les éboulements de l’enduit recouvrant le mur en pierre de tuffeau sont antérieurs à la cession de l’hôtel par les époux [T]. Ils ont été constatés dans un procès-verbal du 4 avril 2011 et figurent au titre des désordres invoqués par la Sarl Hôtel de France [Localité 8] au soutien de sa demande d’expertise ordonnée le 19 juillet 2011 au contradictoire des époux [T] (pièces 53 et 262 Sarl Hôtel de France [Localité 8]). Aussi la condamnation in solidum de ces derniers aux côtés de la Sarl ChezLui au paiement d’une indemnité de 8 175 euros au titre de l’inutilisation d’une partie du parking du 4 avril 2011 jusqu’au 4 avril 2016, telle que retenue par les premiers juges, est fondée.

En revanche, la Sarl ChezLui ayant été condamnée par les premiers juges à procéder au ravalement du mur du parking et n’ayant toujours pas procédé à ces travaux, pourtant chiffrés depuis 2014 par le rapport d’expertise judiciaire [Z], elle doit être jugée seule responsable à l’égard de la Sarl Hôtel de France [Localité 8] de la persistance de leur préjudice d’exploitation au-delà du jugement de première instance, entre février 2022 et janvier 2025, évalué plus haut à 4 905 euros, et sera donc seule condamnée au règlement de cette somme.

* s’agissant de l’indemnisation du préjudice global d’exploitation :

Le préjudice global d’exploitation retenu pour la seule période comprise entre le 10 juillet 2010 et le mois de juillet 2016 et ramené par la cour à hauteur de 62'508 euros a été dénoncé par la Sarl Hôtel de France [Localité 8] dès le départ de la procédure et décrit par les experts [Z] dans leur rapport de 2014. Il résulte de l’impossibilité d’exploiter la terrasse par beau temps du fait de l’état de la toiture (désordre n°1) et des traces d’humidité dans la salle de restaurant de nature à perturber l’occupation des tables à l’aplomb (désordre n° 6). Ces deux désordres étant antérieurs à la cession du 30 janvier 2012, la condamnation in solidum des deux propriétaires successifs de l’immeuble est également justifiée.

* s’agissant de l’indemnisation de la perte d’exploitation des 4 chambres desservies par la coursive du bâtiment A :

La Sarl Hôtel de France [Localité 8] ne se plaignant d’une impossibilité d’exploiter les 4 chambres desservies par la coursive du bâtiment A qu’à partir de 2015, et son préjudice n’ayant été admis que pour la période courant de mai 2019 à janvier 2025, celui-ci puise en tout état de cause son origine dans une période largement postérieure à la cession de l’hôtel-restaurant par les époux [T] le 30 janvier 2012. Ces derniers ne sauraient dès lors voir leur responsabilité engagée à ce titre, et seule la Sarl ChezLui sera condamnée au paiement de l’indemnité réparant ce préjudice, réévaluée par la cour à 272 000 euros.

* s’agissant de l’indemnisation de l’atteinte à l’image :

La cour a retenu plus haut que l’absence de réalisation des grosses réparations par les deux propriétaires successifs a été source d’un préjudice d’image pour la Sarl Hôtel de France [Localité 8]. Aussi l’indemnité allouée de ce chef devra-t-elle être supportée in solidum par les époux [T] et par la Sarl ChezLui.

En définitive, la cour, réformant le jugement déféré :

— condamnera in solidum les époux [T] et la Sarl ChezLui à payer à la Sarl Hôtel de France [Localité 8] la somme de 108'255,24 euros (27 572,24+8175+62'508+10 000), en deniers ou quittances, en réparation de son préjudice résultant à la fois de la perte d’exploitation de la chambre n°35, de l’impossibilité d’utiliser une partie du parking du 4 avril 2011 au 4 avril 2016, du trouble dans l’exploitation du restaurant (« préjudice global d’exploitation »), et de l’atteinte à son image,

— condamnera la Sarl ChezLui seule à payer à la Sarl Hôtel de France [Localité 8] la somme de 4905 euros en réparation de son préjudice résultant de l’impossibilité d’utiliser une partie du parking entre février 2022 et janvier 2025,

— condamnera la Sarl ChezLui seule à payer à la Sarl Hôtel de France [Localité 8] la somme de 272 000 euros en indemnisation de la perte d’exploitation des 4 chambres desservies par la coursive du bâtiment A de mai 2019 à janvier 2025.

Ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du présent arrêt, et les intérêts courus depuis plus d’une année porteront eux-mêmes intérêts.

Sur la garantie due par les époux [T] à la Sarl ChezLui :

Dans le dispositif de leurs écritures, les époux [T] demandent à la cour de limiter leur garantie à la situation existante au 30 janvier 2012, date de cession de leur hôtel-restaurant, et subsidiairement au 20 février 2014, date de dépôt du rapport [Z], sans autre précision chiffrée.

La Sarl ChezLui qui rappelle, factures à l’appui, avoir d’ores et déjà réalisé des travaux pour un montant total de 136'436,66 euros HT soit 161'323 euros TTC (pièce 41 Sarl ChezLui), demande de son côté à la cour de confirmer les chefs du jugement ayant statué sur son recours en garantie.

Ce recours a été admis par les premiers juges à hauteur de :

—  159'783,02 euros TTC au titre du préjudice matériel, dont 151'783,02 euros correspondant aux travaux relevant des obligations du bailleur tels que chiffrés dans le rapport [Z], et 7683 euros correspondant au coût des travaux de neutralisation de la fosse découverte sous le sol de la cuisine et de reprise du carrelage fendu chiffré par M. [B] en 2016,

—  89'391,27 euros au titre du préjudice économique, incluant la perte d’exploitation de la chambre 35, la perte d’exploitation lié à l’inutilisation d’une partie du parking, et le préjudice global d’exploitation, arrêté par le tribunal au 20 février 2014, date du dépôt du rapport d’expertise.

* sur la demande en garantie de la Sarl ChezLui au titre des travaux effectués ou restant à réaliser:

L’acte de vente du 30 janvier 2012 comprend une clause « litige en cours », faisant état du litige sur travaux avec la locataire Sarl Hôtel de France [Localité 8], et de l’ordonnance de référé du 19 juillet 2011, jointe à l’acte. Il est stipulé : « D’un commun accord entre les parties, l’acquéreur n’est pas subrogé dans les droits et obligations du vendeur relativement à ce litige avec le locataire, dont l’origine est antérieure à la date des présentes.

Par suite, le vendeur s’engage à assumer seul l’ensemble des conséquences judiciaires et financières de cette procédure, de façon à ce que l’acquéreur ne puisse être ni recherché ni inquiété à ce sujet.

En conséquence, Monsieur et Madame [T] supporteront seul le coût des éventuels travaux auxquels ils pourraient être condamnés ».

Compte tenu de cette clause, et en vertu de l’article 1150 ancien du code civil suivant lequel « le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n’est point par dol que l’obligation n’est point exécutée », c’est à bon droit que le tribunal, analysant le dommage prévisible pour les époux [T] comme étant celui qui a été chiffré lors de l’expertise [Z], a admis la demande en garantie de la Sarl ChezLui au titre des travaux par

elles réalisés ou restant à réaliser à partir des montants retenus par les experts sur devis, dans la limite de :

—  32'351,85 euros HT de la réfection de la couverture du bâtiment A, l’expert judiciaire ayant pu détailler au vu des premiers constats établis par l’expert [S] dans un rapport du 1er février 2011 et de ses propres observations pourquoi la reprise totale de la couverture était en réalité nécessaire depuis plusieurs années,

—  14'326,58 euros HT au titre de la reprise des verrières pour mettre fin à la pénétration d’eau dans le bâtiment B antérieure au 30 janvier 2012, comme le montre au besoin un procès-verbal de constat du 8 novembre 2010 (pièce 50 Sarl Hôtel de France [Localité 8]),

—  28'946,68 euros HT au titre des désordres affectant la porte de la cuisine antérieurement au 30 janvier 2012 et entraînant un affaissement de l’ouverture du premier étage, du linteau, et de la corniche nécessitant des travaux de réfection de gros murs,

—  46'513 euros HT au titre du ravalement du mur du parking en cours de désagrégation, ce qu’un constat d’huissier mettait en exergue dès 2011,

soit un total de 122'138,11 euros HT représentant une somme de 146'565,73 euros TTC, le jugement comportant une erreur matérielle sur ce point.

Dès lors qu’il est constant que la Sarl ChezLui ne s’est pas encore engagée à ce jour dans les travaux de ravalement du mur du parking en cours de désagrégation, chiffrés par les experts 46'513 euros HT soit 55 815,6 euros TTC, les époux [T] seront condamnés à payer dès à présent à la Sarl ChezLui la somme de 90'750,13 euros (146'565,73 – 55'815,6) au titre de leur obligation de garantie des travaux par elle effectués, puis la somme restante de 55'815,6 euros au titre de cette même obligation de garantie des travaux incombant à la Sarl ChezLui sur présentation par cette dernière d’une facture intermédiaire ou définitive qui attestera de l’engagement effectif des travaux de ravalement du mur du parking.

En revanche, et contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, les pièces versées aux débats ne permettent pas de considérer que les époux [T] auraient sciemment caché l’existence d’une fosse dans le sous-sol de la cuisine et de leur faire supporter, en application de l’article 1150 précité, le coût de neutralisation de cette fosse et de reprise du carrelage fendu à hauteur de 7683 euros. Aussi le jugement sera infirmé sur ce point.

* sur la demande en garantie de la Sarl ChezLui au titre des préjudices immatériels :

Comme jugé plus haut, la cour condamne in solidum les époux [T] et la Sarl ChezLui à payer à la Sarl Hôtel de France [Localité 8] la somme de 108'255,24 euros (27 572,24+8175+62'508+10 000), en deniers ou quittances, en réparation de son préjudice résultant à la fois de la perte d’exploitation de la chambre n°35, de l’impossibilité d’utiliser une partie du parking du 4 avril 2011 au 4 avril 2016, du trouble dans l’exploitation du restaurant (« préjudice global d’exploitation ») et de l’atteinte à son image.

En vertu des anciens articles 1213 et 1214 du code civil, lorsqu’il a condamné in solidum deux débiteurs, le juge doit, sur le recours en garantie dont il est saisi, déterminer la contribution de chacun des coobligés dans la réparation du dommage (Civ 3e, 28 mai 2008, n°06-20.403 ; Com, 11 déc. 2012, n°11-25.493).

Le tribunal ayant jugé à bon droit que le dommage prévisible pour les époux [T] devait être limité à la date du dépôt du rapport d’expertise soit le 20 février 2014, la contribution respective des époux [T] et de la Sarl Hôtel de France Loches dans la réparation des préjudices immatériels de la Sarl Hôtel de France Loches s’établira ainsi :

Préjudices immatériels

Montant condamnation in solidum en euros

Part époux [T]

Part Sarl ChezLui

exploitation ch. 35

27 572,24

(arrêtée au 15.02.12)

27 572,24

0

exploitation parking

8175

(du 4.04.11 au 4.04.16)

5191,12

(du 4.04.11 au 20.02.14)

2983,88

(du 20.02.14 au 4.04.16)

exploitation restaurant

62 508

(de juil. 2010 à juil. 2016)

37 331

(juil. 2010 à fév. 2014 : 3 ans 7 mois)

25 177

(mars 2014 à juil. 2016 : 2 ans 5 mois)

image

10 000

5000

5000

Total

108 255,24

75 094,36

33 160,88

La cour dira ainsi que la contribution des époux [T] et de la Sarl ChezLui dans la réparation des préjudices immatériels à hauteur de 108'255,24 euros s’établit respectivement à 75 094,36 euros pour les époux [T], et 33 160,88 euros pour la Sarl ChezLui, et condamnera donc les premiers à garantir la seconde du paiement in solidum de cette dette dans la limite de 75 094,36 euros.

Le jugement sera réformé en ce sens.

Sur la somme due par les époux [T] au titre de la pose de filets de protection :

Le tribunal a retenu à bon droit que la mise en place de filets de protection en raison de la chute de morceaux de pierres provenant du faîtage a été rendue nécessaire par la carence des époux [T] dans l’entretien du gros 'uvre de l’immeuble.

En revanche la Sarl Hôtel de France [Localité 8], à qui incombe la charge de la preuve, ne vise ni dans ses écritures ni dans sa liste des 323 pièces versées devant la cour la facture qui a conduit les premiers juges à retenir un coût de 1550,77 euros TTC au titre de la pose de ces filets. Par ailleurs elle ne conteste pas les indications des époux [T] suivant lesquelles elle a d’une part nécessairement récupéré la TVA sur le montant HT 1291,31 euros, et a d’autre part fait figurer dans sa facture une somme de 630 euros, au titre des « frais de recherche de la comptable », qu’elle ne saurait évidemment répercuter sur ces derniers. Aussi les époux [T] seront condamnés par réformation du jugement déféré au paiement de la seule somme de 661,31 euros (1291,31 – 630) à ce titre.

Sur les sommes dues par la Sarl Hôtel de France [Localité 8] à la Sarl ChezLui au titre des loyers et sur sa demande en suspension des paiements desdits loyers :

La Sarl Hôtel de France [Localité 8] demande à la cour d’ordonner la suspension du paiement des loyers dus au titre de son bail en cours avec la Sarl ChezLui jusqu’à complète réalisation par cette dernière des travaux mis à sa charge, en se prévalant de l’exception d’inexécution. De son côté la Sarl ChezLui souligne qu’elle a précisément besoin des revenus locatifs qu’elle ne perçoit plus depuis plusieurs années pour pouvoir reprendre et mener à bien l’ensemble des travaux qu’elle se voit contrainte d’exécuter dans le cadre du présent litige.

S’il est constant que la Sarl ChezLui n’a toujours pas entamé à ce jour les travaux de réfection auquel elle a été condamnée à procéder par le jugement du 24 février 2022, le préjudice en résultant pour la Sarl Hôtel de France [Localité 8] se voit aujourd’hui indemnisé et réévalué par la cour pour certains postes à la date du mois de janvier 2025. Il y a lieu par ailleurs de prendre en considération les sommes importantes déjà engagées par la Sarl ChezLui pour mener à bien les travaux les plus urgents et importants au titre de la réfection du clos et du couvert de l’immeuble depuis son acquisition le 30 janvier 2012, et le fait qu’il n’est pas contesté qu’elle ne perçoit plus de loyer de la part de la Sarl Hôtel de France [Localité 8] depuis 2017.

Dans ce contexte, l’inexécution de ses obligations de bailleur, bien qu’elle persiste partiellement à ce jour, ne justifie pas la suspension du paiement des loyers. Aussi la demande formée par la Sarl Hôtel de France [Localité 8] de ce chef sera rejetée.

De son côté, la Sarl ChezLui, qui formulait devant le tribunal une demande en paiement d’arriérés de loyer arrêtés au 1er février 2021, actualise sa demande devant la cour en portant celle-ci à hauteur de 211'419,38 euros, comprenant les loyers dus du mois de mars 2017 au mois d’octobre 2022, ainsi que les taxes foncières de 2017 à 2022, dont le remboursement est dû par le locataire en vertu du bail signé entre les parties.

Si l’attestation comptable en date du 17 octobre 2022 qu’elle produit prend en considération un loyer mensuel de 2 888,31 euros jusqu’au mois de février 2022, la Sarl ChezLui ne remet pas en cause l’analyse que le tribunal a effectuée à partir des attestations de son expert-comptable mais également de celles de l’expert-comptable de la Sarl Hôtel de France Loches, et en considération des clauses du bail stipulant un loyer variable évoluant en fonction du chiffre d’affaires réalisé par le preneur. Cette analyse des premiers juges fait ressortir :

— antérieurement au 1er avril 2017, un loyer de 2 888,31 euros,

— à compter du 1er avril 2017, un loyer de 2 698,56 euros,

— à compter du 1er avril 2019, un loyer de 2 688,11 euros.

Aussi la cour, reprenant à la fois les calculs opérés par le tribunal et l’attestation actualisée au 17 octobre 2022 de l’expert-comptable de la Sarl ChezLui (pièce 100 Sarl ChezLui), non discutée par la Sarl Hôtel de France Loches, retient le décompte suivant:

— solde loyer février 2017 : 938,79 euros,

— loyer mars 2017 : 2 888,31 euros,

— loyer avril 2017 à mars 2018 : 32 382,72 euros (2 698,56x12),

— loyer avril 2018 à mars 2019 : 32 382,72 euros (2 698,56x12),

— loyer avril 2019 à février 2022 : 91 395,74 euros (2 688,11x34)

— mars 2022 à octobre 2022 : 15 079,2 euros (1 884,90x8),

pour un total arrêté au 31 octobre 2022 de 175 067,48 euros.

S’agissant de la taxe foncière dont le remboursement est réclamé par la Sarl ChezLui, celle-ci justifie devant la cour du montant appelé par l’administration fiscale et de celui refacturé à la Sarl Hôtel de France [Localité 8] avec TVA pour les années 2017 à 2022 :

—  2017 : 3 300 euros

—  2018 : 3 547,20 euros

—  2019 : 3 610,80 euros

—  2020 : 3 744 euros

—  2021 : 3 870 euros

—  2022 : 4 030,80 euros

soit 22 102,80 euros.

Au total, la Sarl Hôtel de France [Localité 8] sera condamnée à payer à la Sarl ChezLui la somme de 197'170,28 euros (175 067,48 + 22 102,80) avec intérêts au taux légal sur la somme de 45'704,31 euros à compter du 3 mai 2018, sur celle de 52 332,04 euros à compter du jugement du 24 février 2022 (ayant limité la condamnation au titre des arriérés de loyer à 98'036,35 euros, soit 45 704,31 + 52 332,04) et sur le surplus, soit 99'133,93 euros, à compter du présent arrêt.

Sur les délais accordés par le tribunal à la Sarl ChezLui pour l’accomplissement des travaux de réparation et sur la demande d’astreinte :

Si le tribunal a pu motiver, à la date de sa décision, l’octroi à la Sarl ChezLui d’un délai de deux ans à compter de la signification du jugement afin de réaliser les travaux de reprise des murs du parking, compte tenu du coût de cette réfection, et a pu par ailleurs octroyer un délai d’un an à la bailleresse pour réaliser les travaux d’achèvement du mur extérieur de la cuisine et la reprise de la coursive après avoir constaté qu’aucun projet précis de travaux n’était produit de sorte que l’architecte des bâtiments de France n’avait pas fait connaître ses observations et ses exigences, force est de constater que le jugement était revêtu de l’exécution provisoire et que ces délais octroyés à la Sarl ChezLui sont aujourd’hui expirés.

Or cette dernière, qui sait devoir réaliser ces travaux depuis plusieurs années au regard des dates de remise des rapports d’expertise, et qui n’a d’ailleurs pas contesté le chef du jugement la condamnant à leur réalisation, ne justifie à ce jour d’aucun commencement d’étude préparatoire ou établissement de devis démontrant une intention réelle de se conformer à son obligation de propriétaire, devenue condamnation depuis le 24 février 2022.

Aussi convient-il de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à prévoir une astreinte, et d’ordonner une telle astreinte dans les termes qui seront fixés au dispositif du présent arrêt.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement sera confirmé en l’ensemble de ses dispositions statuant sur les dépens et frais irrépétibles, y compris celles relatives à la prise en charge des frais des deux expertises judiciaires.

En revanche, les appels de chacune des parties, principaux et incident, s’avérant partiellement fondés, il apparaît conforme à l’équité de rejeter l’ensemble des demandes formées au titre des frais irrépétibles à hauteur de cour et de dire que chacune des parties gardera la charge des dépens qu’elle a exposés pour les besoins de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

Constate que les chefs du jugement du 24 février 2022 du tribunal judiciaire de Tours ayant débouté la Sarl Hôtel de France Loches de ses prétentions indemnitaires au titre des frais de constat d’huissier et d’une procédure abusive n’ont pas été déférés à la cour et sont aujourd’hui définitifs et qu’il n’y a pas lieu de statuer à nouveau de ces chefs,

Infirme le jugement entreprise en ce qu’il a :

— dit n’y avoir lieu à prévoir une astreinte à l’encontre de la Sarl ChezLui pour la réalisation des travaux,

— condamné in solidum les époux [T] et la Sarl ChezLui à verser à la Sarl Hôtel de France au titre des préjudices d’exploitation la somme de 129 047,24 euros en denier ou quittance compte tenu des provisions allouées par ordonnance des 30 juillet 2015 et 5 juillet 2018,

— dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné les époux [T] à payer à la Sarl Hôtel de France la somme de 1 550,77 euros TTC au titre de la pose de filets de protection,

— débouté la Sarl Hôtel de France de sa demande au titre du préjudice d’image,

— condamné in solidum les époux [T] et la Sarl ChezLui à verser à la Sarl Hôtel de France au titre de la perte d’exploitation des quatre chambres desservies par la coursive du bâtiment A la somme de 208 129,48 euros,

— dit que les époux [T] doivent garantie au titre du dommage prévisible et du dol au titre des préjudices matériels et économiques jusqu’au 20 février 2014,

— condamné en conséquence les époux [T] à garantir la Sarl ChezLui pour les sommes suivantes :

* 159 783,02 euros TTC au titre du préjudice matériel

* 89 391,27 euros au titre du préjudice économique,

— dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— condamné la Sarl Hôtel de France à verser à la Sarl Chez Lui la somme de 98 036,35 euros TTC arrêtée au 1er février 2021 avec intérêts au taux légal sur la somme de 45 704,31 euros à compter du 3 mai 2018 et sur le surplus à compter du jugement,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande complémentaire formée par la Sarl Hôtel de France [Localité 8] devant la cour au titre du préjudice d’exploitation lié à l’inutilisation partielle du parking pour la période comprise entre le 4 avril 2016 et le 24 février 2022,

Déclare recevable la demande formulée à ce titre pour la période postérieure au jugement critiqué jusqu’au mois de janvier 2025 inclus,

Condamne in solidum les époux [T] et la Sarl ChezLui à payer à la Sarl Hôtel de France [Localité 8] la somme de 108'255,24 euros, en deniers ou quittances, en réparation de son préjudice résultant à la fois de la perte d’exploitation de la chambre n°35, de l’impossibilité d’utiliser une partie du parking du 4 avril 2011 au 4 avril 2016, du trouble dans l’exploitation du restaurant (« préjudice global d’exploitation ») et de l’atteinte à son image,

Dit que la contribution respective des époux [T] et de la Sarl ChezLui dans la réparation de ce préjudice s’établit à 75 094,36 euros pour les époux [T], et à 33 160,88 euros pour la Sarl ChezLui, et condamne par conséquent les premiers à garantir la seconde du paiement in solidum de cette dette de 108 255,2 euros dans la limite de 75 094,36 euros,

Condamne la Sarl ChezLui à payer seule à la Sarl Hôtel de France [Localité 8] la somme de 4905 euros en réparation du préjudice de cette dernière résultant de l’impossibilité d’utiliser une partie du parking entre février 2022 et janvier 2025,

Condamne la Sarl ChezLui à payer seule à la Sarl Hôtel de France [Localité 8] la somme de 272 000 euros en indemnisation de la perte d’exploitation des 4 chambres desservies par la coursive du bâtiment A de mai 2019 à janvier 2025,

Condamne les époux [T] à payer à la Sarl Hôtel de France [Localité 8] la somme de 661,31 euros au titre de la pose de filets de protection,

Dit que les condamnations prononcées au profit de la Sarl Hôtel de France [Localité 8] porteront intérêt au taux légal à compter du présent arrêt, et que les intérêts courus depuis plus d’une année porteront eux-mêmes intérêts,

Dit les époux [T] sont tenus de garantir la Sarl ChezLui du montant des travaux par elle effectués ou qu’elle doit encore effectuer en exécution de la condamnation prononcée par le tribunal le 24 février 2022, le tout à concurrence de 146'565,73 euros,

Condamne par conséquent les époux [T] à payer à la Sarl ChezLui, au titre de cette garantie globale de 146'565,73 euros, la somme de 90'750,13 euros en remboursement des travaux d’ores et déjà effectués par cette dernière,

Les condamne à lui payer le surplus, soit la somme de 55'815,60 euros, sur présentation par la Sarl ChezLui d’une facture intermédiaire ou définitive attestant de l’engagement effectif des travaux de ravalement du mur du parking,

Déboute la Sarl ChezLui de sa demande tendant à se voir garantir par les époux [T] des travaux de neutralisation de la fosse du sous-sol de la cuisine et de reprise du carrelage fendu,

Condamne la Sarl Hôtel de France [Localité 8] à payer à la Sarl ChezLui la somme de 197'170,28 euros, en deniers ou quittances, au titre à la fois des loyers échus jusqu’au mois d’octobre 2022 inclus et du remboursement des taxes foncières de 2017 à 2022, avec intérêts au taux légal sur la somme de 45'704,31 euros à compter du 3 mai 2018, sur celle de 52 332,04 euros à compter du jugement du 24 février 2022, et sur le surplus, soit 99'133,93 euros, à compter du présent arrêt,

Prononce pour la réalisation des travaux de reprise de la coursive et d’achèvement du mur extérieur de la cuisine à laquelle la Sarl ChezLui a été condamnée par les premiers juges une astreinte de 2 500 euros par mois de retard passé un délai de 4 mois à compter de la signification du présent arrêt,

Prononce pour la réalisation des travaux de ravalement du mur de parking à laquelle la Sarl ChezLui a été condamnée par les premiers juges une astreinte de 1 000 euros par mois de retard passé un délai de 6 mois à compter de la signification du présent arrêt,

Confirme le surplus des dispositions du jugement soumises à la cour,

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour,

Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle a exposés pour les besoins de la procédure d’appel.

Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT