COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 04/11/2025

la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS

la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE

ARRÊT du : 04 NOVEMBRE 2025

N° : – 25

N° RG 23/02278 – N° Portalis DBVN-V-B7H-G3R7

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ORLEANS en date du 30 Juin 2023

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265297107007766

Monsieur [S] [L]

né le 01 Septembre 1970 à [Localité 12]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par M^e Alexis LEPAGE de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

Madame [U] [L] née [K]

née le 09 Juillet 1973 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Alexis LEPAGE de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

D’UNE PART

INTIMÉES : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265293667738615

S.C.P. BERNARD DUPUY DENUS [W] [Y] XAVIER PELLEGRIN, désormais SARL NORIAL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 1]

[Localité 6]

ayant pour avocat postulant M^e Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant M^e Christophe LAVERNE de la SCP RAFFIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

S.A.R.L. FONTAINE BUILDING MANAGEMENT (FBM)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Non représentée, n’ayant pas constitué avocat

S.E.L.A.R.L. VILLA [C] en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL FONTAINE BUILDING MANAGEMENT (FBM) [Adresse 2] à [Localité 6]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Non représentée, n’ayant pas constitué avocat

PARTIE INTERVENANTE :

S.E.L.A.R.L. AJ ASSOCIES, assignée en intervention forcée le 12 mars 2025, en la personne de Me [F] [N], en qualité de mandataire ad’hoc de la société FONTAINE BUILDING MANAGEMENT dite FBM, dont le siège social était [Adresse 2] [Localité 6], immatriculée au RCS d’ORLEANS sous le n°505 088 476 et désigné à cette fonction par ordonnance du Président du tribunal de commerce d’ORLEANS en date du 4 février 2025,

[Adresse 4]

[Localité 6]

Non représentée, n’ayant pas constitué avocat

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du :14 Septembre 2023

ARRÊT ORDONNANT LA RÉOUVERTURE DES DÉBATS en date du 04 février 2025

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 16 juin 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

M^me Nathalie LAUER, Président de chambre,

M. Laurent SOUSA, Conseiller, en charge du rapport,

M^me Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.

Greffier :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 septembre 2025.

ARRÊT :

Prononcé le 04 novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 5 juin 1997, M. et Mme [X] ont acquis le [Adresse 10], comportant un rez-de-chaussée et deux niveaux, situé en zone inondable en bordure du Loiret à [Localité 11] (45), et ont modifié la destination de l’immeuble d’hôtel en logement à usage d’habitation.

Par arrêté préfectoral du 2 février 2001, le plan de prévention du risque d’inondation (PPRI) de la vallée de la Loire a été adopté, lequel classait l’immeuble de M. et Mme [X] dans la zone inondable A secteur d’aléa très fort.

Le 3 décembre 2010, le [Adresse 10] a fait l’objet d’un état descriptif de division et d’un règlement de copropriété reçu par Maître [P] [V], notaire à [Localité 6], membre de la SCP Stéphane [V]-[P] [V]-Frédéric Bourgery.

Par acte authentique en date du 8 décembre 2010, reçu par Me [P] [V], avec la participation de Me [Y], membre de la SCP Bernard Dupuy-Denus, [W] [Y], Xavier Pellegrin, les lots 6 à 9 du deuxième étage outre les lots n° 12 à 20 relatifs à des parkings extérieurs ont été cédés à la société Fontaine Building Management (la société FBM).

Puis, par acte du 31 décembre 2010, reçu par Me [W] [Y], notaire, la société FBM a cédé les lots n° 7 et 18 à M. et Mme [L] au prix de 97 000 euros.

Par acte d’huissier de justice du 28 décembre 2015, M. et Mme [L], ont fait assigner la société FBM, la SCP Bernard Dupuy, [W] [Y] et Xavier Pellegrin, notaires associés devant le tribunal de grande instance d'[Localité 6] aux fins d’annulation de la vente.

Par jugement du 31 octobre 2017, le tribunal de commerce d'[Localité 6] a placé la société FBM en liquidation judiciaire et désigné Me [M] en qualité de liquidateur. M. et Mme [L] ont déclaré une créance de 334 016,68 euros par courrier du 17 janvier 2018.

La SELARL Villa-[C] a été mise en cause en qualité de mandataire judiciaire, dans l’instance introduite par M. et Mme [L] devant le tribunal de grande instance d'[Localité 6].

Par jugement du 30 juin 2023, le tribunal judiciaire d'[Localité 6] a :

— ordonné la jonction de l’instance n° RG 22/03144 à l’instance n° RG 16/00039 ;

— déclaré M. et Mme [L] recevables en leurs demandes ;

— prononcé la nullité de la vente conclue le 31 décembre 2010 et portant sur les lots n° 7 et 18 dépendant de la copropriété le [Adresse 10], situé [Adresse 3] et [Adresse 9] à [Localité 11] entre la société Fontaine Building Management (FBM) d’une part et M. et Mme [L] d’autre part ;

— fixé la créance de M. et Mme [L] à inscrire au passif de la liquidation judiciaire de la société FBM aux sommes de :

o 97 000 euros au titre de la restitution du prix de vente ;

o 60 787,38 euros de coût du crédit immobilier ;

o 7 381,60 euros de coût de quote-part de charges de travaux de canalisation ;

— dit qu’à réception du remboursement du prix de vente, M. et Mme [L] devront restituer les lots acquis lors la vente du 31 décembre 2010 ;

— dit que la société FBM, la SCP Bernard Dupuy Denus, [W] [Y], Xavier Pellegrin, notaires associés sont tenus in solidum de payer à M. et Mme [L] les sommes de :

o 60 787,38 euros de coût du crédit immobilier ;

o 7 381,60 euros de coût de quote-part de charges de travaux de canalisation ;

— condamné in solidum la SCP Bernard Dupuy Denus, [W] [Y], Xavier Pellegrin, notaires associés au paiement des sommes de :

o 60 787,38 euros de coût du crédit immobilier ;

o 7 381,60 euros de coût de quote-part de charges de travaux de canalisation ;

— débouté M. et Mme [L] du surplus de leurs demandes d’indemnisation au titre de la perte du prix de vente, des droits d’enregistrement et frais d’acte, de la taxe foncière « de frais d’acte », des autres charges de copropriété, des pertes 'scales, des pertes locatives et du préjudice moral ;

— débouté M. et Mme [L] de leur demande subsidiaire tendant à être garantis par la SCP Bernard Dupuy Denus, [W] [Y], Xavier Pellegrin, notaires associés, en cas de défaillance de la société FBM dans la restitution du prix de vente ;

— fixé les dépens de l’instance au passif de la liquidation judiciaire de la société FBM ;

— dit que la société FBM, la SCP Bernard Dupuy Denus, [W] [Y], Xavier Pellegrin, notaires associés sont tenus in solidum au paiement des dépens ;

— condamné la SCP Bernard Dupuy Denus, [W] [Y], Xavier Pellegrin, notaires associés au paiement des entiers dépens et fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Arthur Da Costa, avocat près la cour d’appel d'[Localité 6] ;

— fixé la créance de M. et Mme [L] à inscrire au passif de la liquidation judiciaire de la société FBM à la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que la société FBM, la SCP Bernard Dupuy Denus, [W] [Y], Xavier Pellegrin, notaires associés sont tenus in solidum de payer à M. et Mme [L], la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum la SCP Bernard Dupuy Denus, [W] [Y], Xavier Pellegrin, notaires associés à verser à M. et Mme [L] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la société FBM, la SCP Bernard Dupuy Denus, [W] [Y], Xavier Pellegrin, notaires associés de leurs demandes fondées sur ces mêmes dispositions.

Par déclaration du 14 septembre 2023, M. et Mme [L] ont interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a :

— débouté les époux [L] de leur demande au titre des droits d’enregistrement pour 4 937 euros ;

— débouté les époux [L] de leur demande au titre des frais d’acte pour 7 800 euros ;

— fixé à la somme de 60 787,38 euros le montant des dommages et intérêts au titre du coût du crédit, et débouté les époux [L] du surplus de leur demande formée pour 67 221,15 euros ;

— débouté les époux [L] de leur demande au titre des travaux de réhabilitation pour 46 000 euros ;

— débouté les époux [L] de leur demande au titre du remboursement des taxes foncières pour 3 967 euros ;

— débouté les époux [L] de leur demande au titre des charges de copropriété pour 7 376,08 euros ;

— débouté les époux [L] de leur demande au titre de la perte de revenus locatifs pour 39 972,24 euros ;

— débouté les époux [L] de leur demande au titre de la perte fiscale pour 36 984,25 euros ;

— débouté les époux [L] de leur demande au titre du préjudice moral pour 20 000 euros

— et en ce que le tribunal n’a donc pas fixé la créance des époux [L] au passif de la société FBM pour l’ensemble de ces sommes et en ce que la SCP Bernard Dupuy Denus, [W] [Y], Xavier Pellegrin, notaire associé n’ont pas été condamnés au paiement de l’ensemble de ces sommes

— débouté les époux [L] de leur demande tendant à être garantis par la SCP Bernard Dupuy Denus, [W] [Y], Xavier Pellegrin, notaire associé à la restitution du prix de vente à hauteur de la somme de 97 000 euros.

Les appelants ont fait signifier la déclaration d’appel à :

— la société FBM, par acte d’huissier de justice délivré par procès-verbal de recherches infructueuses le 9 novembre 2023 ;

— la SELARL Villa-[C], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société FBM, par acte délivré à personne morale le 12 décembre 2023.

Ces sociétés n’ont pas constitué avocat. Par jugement du 23 octobre 2024, le tribunal de commerce d’Orléans a clôturé la procédure de liquidation judiciaire de la société FBM pour insuffisance d’actif.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2024, M. et Mme [L] demandent à la cour de :

— les juger recevables et bien fondés en leur appel ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la nullité de la vente intervenue le 31 décembre 2010 entre eux et la société Fontaine Building Management ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a fixé au passif de la liquidation judiciaire de la société Fontaine Building Management la somme de 97 000 euros au titre du remboursement du prix de vente et la somme de 7 381,60 euros, montant de la quote-part de charge des travaux de canalisation ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a : débouté les époux [L] de leur demande au titre des droits d’enregistrement pour 4 937 euros ; débouté les époux [L] de leur demande au titre des frais d’acte pour 7 800 euros ; fixé à la somme de 60 787,38 euros le montant des dommages et intérêts au titre du coût du crédit, et débouté les époux [L] du surplus de leur demande formée pour 67 221,15 euros ; débouté les époux [L] de leur demande au titre des travaux de réhabilitation pour 46 000 euros ; débouté les époux [L] de leur demande au titre du remboursement des taxes foncières pour 3 967 euros ; débouté les époux [L] de leur demande au titre des charges de copropriété pour 7 376,08 euros ; débouté les époux [L] de leur demande au titre de la perte de revenus locatifs pour 39 972,24 euros ; débouté les époux [L] de leur demande au titre de la perte fiscale pour 36 984,25 euros ; débouté les époux [L] de leur demande au titre du préjudice moral pour 20 000 euros ; et en ce que le tribunal n’a donc pas fixé la créance des époux [L] au passif de la société FBM pour l’ensemble de ces sommes et en ce que la SCP Bernard Dupuy Denus, [W] [Y], Xavier Pellegrin, notaire associé, et Maître [I] [A], notaire, n’ont pas été condamnés au paiement de l’ensemble de ces sommes ; et encore en ce que le tribunal a débouté les époux [L] de leur demande tendant à être garantis par la SCP Bernard Dupuy Denus, [W] [Y], Xavier Pellegrin, notaire associé, et Maître [I] [A] in solidum à la restitution du prix de vente à hauteur de la somme de 97 000 euros ;

— débouter la SARL Norial de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Statuant à nouveau,

— ordonner l’inscription au passif de la liquidation judiciaire de la SARL FBM de l’ensemble des sommes nécessaires au rétablissement du statu quo ante à raison de l’anéantissement de la vente, à savoir :

Droits d’enregistrement : 4 937 euros

Frais rédaction acte : 7 800 euros

Travaux de réhabilitation : 46 000 euros

Coût total du crédit : 67 737,38 euros

Quote-part des travaux de canalisations : 7 381,60 euros

Taxes foncières réglées depuis l’achat : 3 967 euros

Charges de copropriété hors travaux de canalisation : 7 376,08 euros du 28.11.2013 au 19.06.2017 plus 9 944,43 euros pour les charges pour la période du 1er janvier 2018 au mois de décembre 2023

En outre et constatant la qualité de vendeur professionnel de la société FBM, assimilé au vendeur de mauvaise foi,

— ordonner l’inscription au passif de la liquidation judiciaire de la SARL FBM de l’ensemble de leurs préjudices, à savoir :

Perte de revenus locatifs : 94 479,84 euros du 01.01.2012 au 31.12.2024

Perte fiscale : 36 984,25 euros

Préjudice moral : 20 000 euros

— dire et juger qu’ils ne seront tenus de restituer les lots de copropriété concernés qu’à réception de l’intégralité de ces sommes ;

— dire et juger que la responsabilité de la SARL Norial est engagée, au regard du manquement à ses obligations de conseil et d’efficacité de l’acte, sur le fondement de l’article 1382 du code civil ;

— condamner la SARL Norial in solidum avec la société FBM, au paiement de l’ensemble des sommes ci-dessus mentionnées, et ce sur le fondement de l’article 1382 du code civil, à savoir :

Droits d’enregistrement : 4 937 euros

Frais de rédaction d’acte : 7 800 euros

Travaux de réhabilitation : 46 000 euros

Coût total du crédit : 67 737,38 euros

Quote-part des travaux de canalisation : 7 381,60 euros

Taxes foncières réglées depuis l’achat : 3 967 euros

Charges de copropriété hors travaux de canalisation : 7 376,08 euros plus 9 944,43 euros

Perte de revenus locatifs : 94 479,84 euros

Perte fiscale : 36 984,25 euros

Préjudice moral : 20 000 euros

— condamner encore la SARL Norial in solidum avec la société FBM, au paiement de la somme de 97 000 euros au titre du remboursement du prix de vente ;

— condamner in solidum la société FBM et la SARL Norial à leur payer la somme de 3 000 euros au titre sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les défendeurs sous la même solidarité aux entiers dépens de l’instance.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 26 février 2024, la société Norial demande à la cour de :

— la mettre hors de cause en l’absence de demandes dirigées contre elle ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— prononcé la nullité de la vente conclue le 31 décembre 2010 et portant sur les lots n° 7 et 18 dépendant de la copropriété le [Adresse 10], situé [Adresse 3] et [Adresse 9] à [Localité 11] entre la société Fontaine Building Management (FBM) d’une part et M. et Mme [L] d’autre part ;

— dit que la société FBM, la SCP Bernard Dupuy Denus, [W] [Y], Xavier Pellegrin, notaires associés sont tenus in solidum de payer à M. et Mme [L] les sommes de :

o 60 787,38 euros de coût du crédit immobilier ;

o 7 381,60 euros de coût de quote-part de charges de travaux de canalisation ;

— condamné in solidum la SCP Bernard Dupuy Denus, [W] [Y], Xavier Pellegrin, notaires associés au paiement des sommes de :

o 60 787,38 euros de coût du crédit immobilier ;

o 7 381,60 euros de coût de quote-part de charges de travaux de canalisation ;

— dit que la société FBM, la SCP Bernard Dupuy Denus, [W] [Y], Xavier Pellegrin, notaires associés sont tenus in solidum au paiement des dépens ;

— condamné in solidum la SCP Bernard Dupuy Denus, [W] [Y], Xavier Pellegrin, notaires associés au paiement des entiers dépens et fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Arthur Da Costa, avocat près la cour d’appel d'[Localité 6] ;

— dit que la société FBM, la SCP Bernard Dupuy Denus, [W] [Y], Xavier Pellegrin, notaires associés sont tenus in solidum de payer à M. et Mme [L], la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum la SCP Bernard Dupuy Denus, [W] [Y], Xavier Pellegrin, notaires associés et Me [I] [A], notaires, à verser à M. et Mme [L] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la société FBM, la SCP Bernard Dupuy Denus, [W] [Y], Xavier Pellegrin, notaires associés de leurs demandes fondées sur ces mêmes dispositions ;

En conséquence :

— débouter les époux [L] de l’intégralité de leurs demandes fins et prétentions ;

— condamner in solidum les époux [L] à lui payer une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les époux [L] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Laval en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

Par arrêt du 4 février 2025, la cour a ordonné la réouverture des débats afin que les appelants puissent faire désigner et mettre en cause un représentant de la société FBM, et renvoyé l’affaire à la mise en état.

Le 12 mars 2025, les appelants ont fait assigner devant la cour la SELARL AJ Associés, en la personne de M. [N], en qualité de mandataire ad’hoc de la société FBM. L’acte a été délivré à personne morale et la SELARL AJ Associés n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

I- Sur la nullité de la vente immobilière

Moyens des parties

La société Norial soutient que le jugement doit être infirmé en ce qu’il a prononcé la nullité de la vente ; que le tribunal a commis plusieurs erreurs en jugeant que la mise en copropriété de l’immeuble et, partant, l’acte de vente, étaient contraires aux dispositions du PPRI de 2001 ; que les époux [L] ne peuvent sérieusement soutenir n’avoir pas eu connaissance de l’existence et des termes dudit PPRI ; qu’il n’y a pas de violation du PPRI s’agissant des appelants ; que le jugement sera dès lors infirmé en ce qu’il a annulé l’acte du 31 décembre 2010.

M. et Mme [L] indiquent que la société Norial ne conteste pas les termes du jugement de première instance sur la question du dol, qui est pourtant le fondement juridique sur lequel la nullité de la vente a été prononcée ; que l’immeuble [Adresse 10] était situé sur une zone couverte par un plan de prévention des risques d’inondation, et plus précisément sur une zone soumise à interdiction de créer plus d’un seul logement ; qu’il est donc acquis que la mise en copropriété a été réalisée au mépris des règles d’urbanisme ; que l’objectif recherché par le PPRI est d’éviter une extension de l’urbanisation et d’assurer la sécurité des personnes et des biens ; qu’aucun changement de destination ne pouvait avoir lieu, et d’autant plus avec création de plus d’un logement ; que l’immeuble était initialement exploité à usage d’hôtel, et le changement de destination était expressément limité à la création d’un seul logement et non d’une copropriété de 21 lots dont 9 à usage d’habitation ; que le vice tenant à la violation des règles d’urbanisme affectant les lots acquis est démontré tant par le constat effectué par la commune que par les dispositions du PPRI ; que les man’uvres et les réticences dolosives opérées par la société FBM ont indiscutablement vicié leur consentement ; que la cour ne pourra que confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la nullité de la vente.

Réponse de la cour

Le vendeur du bien litigieux, la société FBM, n’a pas interjeté appel du jugement de sorte que celui-ci est désormais irrévocable en ce qu’il a prononcé la nullité de la vente intervenue au profit de M. et Mme [L].

Le fait que la responsabilité délictuelle du notaire soit recherchée à l’occasion de la nullité de la vente, n’est pas de nature à lui conférer qualité pour s’opposer à la nullité de la vente non contestée par le vendeur.

La cour ne peut donc, sur le seul appel incident du notaire, statuer à nouveau sur la nullité de la vente sur laquelle le vendeur n’a pas interjeté appel incident.

II- Sur la responsabilité du vendeur et du notaire à l’égard de l’acquéreur

A- Sur la responsabilité du vendeur

En l’absence d’appel de la société FBM sur la nullité de la vente, il est irrévocablement jugé que le vendeur a commis un dol à l’égard de l’acquéreur, de sorte qu’il engage sa responsabilité civile et doit indemniser intégralement les préjudices subis par l’acquéreur.

B- Sur la faute du notaire

Moyens des parties

La société Norial soutient qu’en l’absence de violation du PPRI, aucune faute ne peut lui être reprochée ; que l’acte de vente fait expressément référence à la délivrance d’un certificat d’urbanisme d’information délivré le 4 novembre 2010 ; que l’acte rappelle que les parties reconnaissent avoir reçu de Maître [W] [Y] les informations nécessaires à la bonne compréhension du contenu dudit certificat et en avoir parfaitement saisi la portée ; que ce certificat d’urbanisme rappelle que l’immeuble vendu est situé dans le périmètre du PPRI de la vallée de la Loire « zone inondable » A4 d’aléa très fort et A3 d’aléa fort (plan et règlement joints) ; que la note de renseignements en date du 4 novembre 2011, annexée à l’acte, rappelle que l’immeuble est situé dans le périmètre d’un PPRN « zone inondable » ; qu’étaient également annexés à l’acte l’information sur les risques naturels et technologiques majeurs établie par la commune d'[Localité 11] le 14 septembre 2010 faisant état de l’existence d’un PPRI approuvé en date du 2 février 2001, outre l’arrêté préfectoral n°06-33 relatif à l’information des acquéreurs et des locataires de biens immobiliers sur les risques naturels et technologiques majeurs ; qu’enfin, le PLU de la commune d'[Localité 11] et ledit PPRI étaient également annexés à cet acte ; que dans ces conditions, les époux [L] ne peuvent sérieusement soutenir n’avoir pas eu connaissance de l’existence et des termes dudit PPRI ; que lors de la vente du 8 octobre 1964, le [Adresse 10] était à destination d’habitation et a par la suite été exploité en hôtel ; que l’acte du 5 juin 1997 entre la SCI L’hôtel du Plissay et les époux [X] précise que l’immeuble vendu est un bâtiment principal aménagé en hôtel et fait référence à un certificat d’urbanisme positif du 30 mai 1997 précisant « qu’il s’agit d’une vente en l’état avec possibilité de changer la destination actuelle (hôtel) en habitation principale (un seul logement) » ; que cette précision (« un seul logement ») ne constitue pas une prescription administrative, car elle ne résulte que de l’objet de la demande de certificat d’urbanisme en date du 14 mai 1997 telle que présentée par le géomètre à l’époque ; que si les changements de destination étaient limités à la création d’un seul logement, le terme « chaque logement » utilisé dans le certificat d’urbanisme aurait été remplacé par « le logement » ; que le changement de destination opéré en 1997 n’est pas critiquable puisqu’il ne s’est accompagné d’aucuns travaux, ni remaniement physique des locaux ; que l’immeuble est situé en secteur 4 de la zone A et que le PPRI précise expressément au titre des « dispositions spécifiques au secteur d’aléa 1 et 2 » que le changement de destination d’un bâtiment est autorisé sous réserve que celui-ci « n’entraîne pas la création de plus d’un logement par unité foncière par rapport à la situation existante au 30 juin 1994 » ; que cette disposition, spécifique au secteur d’aléas 1 et 2, n’a pas vocation à s’appliquer aux secteurs d’aléas 3 et 4, de sorte que le tribunal a procédé à un amalgame entre les dispositions relatives aux seuls secteurs 2 et 3 et celle des secteurs 3 et 4 ; qu’en tout état de cause, il n’est intervenu, en 2010, aucun changement de destination puisque, depuis 1997 et l’acquisition des époux [X], tout l’immeuble était déjà affecté à l’habitation ; que les courriers de la mairie ou de la Préfecture ne sont pas plus pertinents ; qu’il n’appartient pas à la commune de dire le droit, et sa position a été pour le moins fluctuante depuis près de dix ans ; que depuis maintenant dix ans, la commune n’a au surplus pas pris la moindre initiative pour faire cesser cette prétendue irrégularité, qui n’a au demeurant jamais été précisément motivée ; que la cour d’appel de céans a d’ailleurs d’ores et déjà eu à statuer en référé sur ces mêmes vaines allégations ; qu’il n’y a pas eu de violation du PPRI s’agissant des appelants dont le lot est, qui plus est, situé au deuxième étage de l’immeuble.

M. et Mme [L] indiquent que si l’intimée soutient qu’elle devrait être mise hors de cause en ce qu’aucune demande n’a été formée contre elle, il convient de rappeler que la SARL Norial était anciennement dénommée SCP Bernard Dupuy Denus, [W] [Y], Xavier Pellegrin, et que ces deux derniers notaires sont actuellement associés au sein de la SARL Norial ; que leurs demandes sont donc bien dirigées contre la SARL Norial ; que le fait que ce soit la SCP Bernard Dupuy Denus, [W] [Y], Xavier Pellegrin qui est mentionnée dans le dispositif des premières conclusions des appelants résulte d’une erreur matérielle, puisque d’ailleurs c’est bien la SARL Norial qui est visée dans les conclusions ; que l’acte de vente des époux [X] à la société FBM stipule expressément que les raccordements étaient à la charge des acquéreurs, tandis que les actes de vente de la société FBM aux copropriétaires du 2e étage stipulent que les lots étaient « raccordés à tous réseaux d’évacuation » ; qu’il n’y a eu aucune transformation et aucune vérification du réseau d’évacuation avant la vente aux copropriétaires du 2e étage ; qu’en qualité de vendeur professionnel, cette modification ne peut que démontrer l’existence de man’uvres tendant à dissimuler l’absence de raccordement, et pire encore, l’état du réseau de canalisations ; que cette modification de l’acte portant sur le raccordement au réseau d’eaux usées est bien constitutive d’une man’uvre destinée à vicier le consentement des acquéreurs ; que les informations relatives à l’existence d’un PPRI et à la zone sur laquelle est située le [Adresse 10] n’ont pas été reproduites in extenso dans l’acte de vente conclu avec la société FBM alors que l’information figurait de manière apparente sur l’acte de vente des époux [X] à la société FBM ; que la société FBM avait donc bien connaissance de l’existence d’un PPRI et des prescriptions applicables à l’immeuble, tout comme les notaires qui ont volontairement omis de reprendre les mêmes termes que ceux figurant à l’acte conclu entre la société FBM et les époux [X] ; que s’ils avaient eu connaissance de l’ensemble de ces éléments, ils n’auraient assurément jamais acquis les lots.

Réponse de la cour

En application de l’article 1382 du code civil dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, le notaire engage sa responsabilité au titre de l’acte qu’il a rédigé, en cas de preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité, dont la preuve incombe à celui qui s’en prévaut.

M. et Mme [L] ont acquis un appartement situé au 2e étage du [Adresse 10], outre une quote-part des parties communes, l’immeuble ayant fait l’objet d’un règlement de copropriété-état descriptif de division établi par Maître [P] [V], notaire associé à [Localité 6], le 3 décembre 2010.

L’acte authentique de vente mentionne que le bien vendu était situé en zone inondable A4 d’aléa très fort et A3 d’aléa fort du plan de prévention du risque d’inondation de la Vallée de la Loire arrêté le 2 février 2001. L’immeuble figure sur le plan annexé à l’acte de vente en zone A4 d’aléa très fort.

M. et Mme [X] avaient quant à eux préalablement acquis l’immeuble aménagé en hôtel dénommé « Le [Adresse 10] » formant le lot B de la division en deux parties d’une propriété plus importante, par acte authentique du 5 juin 1997 qui mentionne l’existence d’un certificat d’urbanisme positif précisant « qu’il s’agit d’une vente en l’état avec possibilité de changer la destination actuelle (hôtel) en habitation principale (un seul logement) ».

Le certificat d’urbanisme en date du 30 mai 1997 annexé à l’acte authentique de vente, vise une demande de certificat du 14 mai 1997 en vue de l’opération « vente en l’état avec possibilité de changer la destination actuelle (hôtel) en habitation principale (un seul logement) », à laquelle il a été émis un avis positif sous réserve du respect des prescriptions édictées dans les cadres dudit certificat.

Le cadre 13 du certificat d’urbanisme énonce les prescriptions particulières suivantes :

« Le présent certificat d’urbanisme concerne la possibilité de changer la destination actuelle des locaux (hôtel) en habitation principale (un seul logement).

Le terrain, lot B de la division suivant C.U. n° 0452329600035 délivré le 09/09/1996, est situé en secteurs inondables UC3n et NDb4 au P.O.S. où seuls peuvent être autorisés :

— l’extension limitée des constructions existantes à la date du 13/06/1994,

— les surélévations limitées au-dessus du niveau habitable des bâtiments existants à la dote précitée dans le but de permettre l’amélioration des conditions de confort et de sécurité de leurs occupants,

— les reconstructions de bâtiments sinistrés : […]

— les aménagements internes et les modifications de façade des bâtiments existants,

— les changements de destination de locaux à usage d’hébergement existants à la date du 13/06/1994 pour les affecter à l’habitation, à condition que chaque logement ainsi créé comporte au moins un niveau situé au-dessus des plus hautes eaux connues.

Le changement de destination est soumis à permis de construire s’il donne lieu à un remaniement physique des locaux.

Le terrain a déjà été recouvert par les eaux sur une hauteur d’environ + 2 mètres lors des crues de la Loire et un risque de submersion de même nature n’est pas à exclure en cas de crue exceptionnelle du fleuve. Le permis de construire ne pourra être délivré en l’absence de l’accord du Préfet, en application de l’article R 421.38.14 du code de l’urbanisme.

Le terrain est situé dans la Z.P.P.A.U.P. où tous travaux de construction, démolition, transformation ou modification de l’aspect des immeubles, d’abattage et élagage sont soumis à autorisation. À ce titre, les installations et modifications de clôtures devront faire l’objet d’une demande spécifique. L’hôtel du Plissay y est classé connue bâtiment d’intérêt patrimonial dont la démolition est interdite (article B.101) et la transformation régie par l’article B.111. I.es futurs acquéreurs sont donc invités à prendre connaissance de l’ensemble des dispositions et recommandations contenues dans la Z.P.P.A.U.P. »

Il résulte de ces éléments que le certificat d’urbanisme a été sollicité en vue du changement de destination de l’immeuble en habitation soit « un seul logement », que la commune d'[Localité 11] a autorisé au regard des prescriptions administratives en vigueur. Il s’ensuit que la commune n’a pas statué sur une demande de création de plusieurs logements qui n’était pas projetée lors de l’acquisition du bien par M. et Mme [X]. Il convient de relever que lors de la vente au profit de M. et Mme [X] les changements de destination de locaux à usage d’hébergement existants à la date du 13 juin 1994 pour les affecter à l’habitation étaient autorisés, à condition que chaque logement ainsi créé comporte au moins un niveau situé au-dessus des plus hautes eaux connues, de sorte que la création de plusieurs logements n’était pas prohibée si elle répondait à cette exigence de sécurisation des occupants.

Le changement de destination de l’immeuble avait donc été autorisé en vue de la vente de l’immeuble à M. et Mme [X] en 1997, qui en ont fait leur habitation principale avant de procéder à sa division en lots soumis au régime de la copropriété, suivant acte authentique établi le 3 décembre 2010 établi par Maître [P] [V]. L’acte portant division de l’immeuble en lots mentionne expressément que M. et Mme [X] avaient pour domicile l’immeuble de sorte que l’immeuble était déjà à usage d’habitation avant la vente par lots.

Il résulte de ces éléments que s’il ne résulte pas du certificat d’urbanisme du 30 mai 1997 que la création de logements était prohibée en cas de changement de destination des locaux, sous la condition que chaque logement ainsi créé comporte au moins un niveau situé au-dessus des plus hautes eaux connues, le notaire avait connaissance que, dès 1997 et avant adoption du plan de prévention du risque d’inondation, la création de nouveaux logements était dans la zone du [Adresse 10], soumis à une condition de sécurisation des occupants.

Le plan de prévention du risque d’inondation (PPRI) de la vallée de la Loire, adopté par arrêté préfectoral du 2 février 2001, qui n’était pas applicable lors de l’établissement du certificat d’urbanisme établi le 30 mai 1997, se trouvait applicable lors de l’établissement de l’état descriptif de division et de la vente du bien immobilier entre la société FBM et M. et Mme [L].

Pour considérer qu’il n’existe aucune violation du PPRI, le notaire ne peut arguer de l’arrêt rendu par la cour d’appel d’Orléans le 3 juin 2019, dès lors que cette décision statuant en matière de référé n’a pas autorité de chose jugée au principal, outre qu’il n’avait été produit qu’un extrait du PPRI applicable.

Le PPRI prévoit deux zones de risques d’inondation dont une zone A « à préserver de toute urbanisation nouvelle pour laquelle les objectifs sont, du fait de son faible degré d’équipement, d’urbanisation et d’occupation :

— la limitation d’implantation humaine permanente,

— la limitation des biens exposés,

— la préservation du champ d’inondation,

— la conservation des capacités d’écoulement des crues »

La zone A est divisée en sous-zones : 1- d’aléa faible ; 2- d’aléa moyen ; 3- d’aléa fort ; 4- d’aléa très fort.

L’article A.1 du PPRI fixe des mesures d’interdiction applicables à la zone A : « afin de ne pas compromettre la préservation des champs d’inondation ou l’écoulement des eaux, toutes les constructions, ouvrages, installations ou travaux à l’exception de ceux définis à l’article A.2. ci-après sont interdits ».

L’article A.2 du PPRI énumère limitativement les constructions, ouvrages, installations, et travaux admis en zone A. Ces dispositions ne sont toutefois pas applicables au cas d’espèce, puisque l’opération litigieuse réside en la division d’un immeuble à usage d’habitation en lots, et non en des travaux ou constructions susceptibles de faire obstacle à l’écoulement des eaux en cas de crue.

L’article A.3 du PPRI fixe les prescriptions applicables sur les biens et activités existants, et en particulier les prescriptions suivantes communes aux 4 secteurs d’aléa :

« Sont admis sous réserve des prescriptions suivantes : […]

— les travaux d’entretien et de gestion des constructions et installations existantes notamment les aménagements internes sans changement de destination, les traitements et modifications de façades et réfections de toitures.

— l’extension limitée des constructions existantes, implantées antérieurement au 30 juin 1994 dans la limite des plafonds suivants :

. 25 m² d’emprise au sol pour les constructions à usage d’habitation et leurs annexes comprises

. 30 % de leur emprise au sol pour les bâtiments à usage d’activités économiques autres qu’agricoles et piscicoles et pour les bâtiments publics. Lorsque ces bâtiments ont vocation à l’hébergement, cette extension limitée ne peut s’accompagner d’une augmentation de la capacité d’hébergement.

— les extensions successives sont admises à condition que le total des emprises complémentaires ne dépasse pas ces plafonds.

— les extensions autorisées des constructions à usage d’habitation devront respecter la règle de surélévation au-dessus du terrain naturel de l’article A.2.4 ci-dessus.

Cette obligation ne s’applique pas à condition qu’il n’y ait pas création de logement supplémentaire en cas :

— d’extension d’une construction non conforme à cette règle de surélévation.

— de réaménagement à vocation d’habitation de parties d’une construction existante ou d’une annexe proche, dont la con’guration rend difficile le respect de cette règle de surélévation ».

La règle de surélévation au-dessus du terrain naturel de l’article A.2.4 est ainsi formulée :

« les constructions à usage d’habitation admises à l’article 2.1 devront comporter un premier niveau de plancher à 0,50 mètre au moins au-dessus du terrain naturel en aléas 1, 2 et 3 et un second niveau habitable au premier étage en aléas 2 et 3. Ce dernier niveau devra être accessible de l’intérieur et de l’extérieur et permettre une mise en sécurité et une évacuation facile des occupants en cas d’inondation ».

Cette règle de surélévation ne fait référence qu’aux secteurs d’aléa 1, 2 et 3, car les constructions sont autorisées à l’article A.2.1 dans ces seuls secteurs, lorsqu’elles sont liées aux équipements sportifs, de loisirs de plein air ou de tourisme ou nécessaires aux terrains d’accueil des gens du voyage non susceptibles d’accueillir des personnes de façon permanente. Il n’en demeure pas moins que par renvoi de l’article A.3 au titre des dispositions communes aux 4 secteurs d’aléa, la règle de surélévation est bien applicable au secteur d’aléa 4.

Il résulte ainsi des dispositions communes à tous les secteurs d’aléa que le réaménagement à vocation d’habitation de parties d’une construction existante dont la con’guration rend difficile le respect de la règle de surélévation était autorisé, à condition qu’il n’y ait pas de création de logement supplémentaire.

Contrairement aux allégations du notaire, le tribunal n’a pas fait application des dispositions spécifiques aux secteurs d’aléa 1 et 2 prévoyant que le changement de destination des bâtiments maçonnés existants au 30 juin 1994 était admis sous réserve notamment « que ce changement de destination n’entraîne pas la création de plus d’un logement par unité foncière par rapport à la situation existant au 30 juin 1994 ».

En effet, il convient de constater que ces dispositions spécifiques aux secteurs d’aléa 1 et 2 ne constituaient qu’une application, au cas de changement de destination de l’immeuble, de la règle d’interdiction de création de logement, figurant également aux dispositions communes à tous les secteurs d’aléa s’agissant du réaménagement à vocation d’habitation de parties d’une construction existante dont la configuration rend difficile le respect de la règle de surélévation. Le tribunal a ainsi justement considéré que l’interdiction de création de logement supplémentaire était autant applicable aux secteurs d’aléa 1 et 2, qu’aux secteurs d’aléa plus forts et en particulier le secteur d’aléa 4 au sein duquel l’immeuble litigieux est situé.

En l’espèce, il est établi que l’immeuble appartenant à M. et Mme [X] a fait l’objet d’un réaménagement à vocation d’habitation, alors que la configuration rendait difficile le respect de la règle de surélévation, dès lors qu’il s’agissait d’un bâtiment à intérêt patrimonial régi par les dispositions de la zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager de la rivière du Loiret, interdisant toute modification de façade. Il ne pouvait donc être envisagé de surélever le plancher à 0,50 mètre au moins au-dessus du terrain naturel et d’installer des escaliers extérieurs d’accès au premier étage aux fins de sécurisation des occupants en cas d’inondation.

En conséquence, le réaménagement de l’immeuble à vocation d’habitation, par division en lots, ne pouvait prévoir la création de logement supplémentaire, à compter de l’entrée en vigueur de l’arrêté préfectoral du 2 février 2001 adoptant le PPRI de la vallée de la Loire.

Or, il est établi que le réaménagement de l’immeuble a conduit à la création de sept logements supplémentaires. L’état descriptif de division établi le 3 décembre 2010 par Maître [P] [V] a procédé à la division de l’immeuble en huit lots dont quatre appartements en rez-de-chaussée pour lesquels il n’est pas démontré que le plancher avait été surélevé à 0,50 mètre au moins au-dessus du terrain naturel. En outre, le lot numéro 1 est un appartement en rez-de-chaussée uniquement sans niveau habitable au premier étage, et les lots en rez-de-chaussée présentant un accès privatif à un local d’habitation au 1er étage ne comportent pas d’accès extérieur à celui-ci.

Il convient de relever que tant le maire de la commune d'[Localité 11] que le préfet du Loiret ont relevé à plusieurs reprises que le réaménagement du bâtiment du [Adresse 10] a conduit à augmenter le nombre de logements en divisant le bâtiment en lots, en méconnaissance des règles d’urbanisme alors que le PPRI applicable interdisait l’augmentation du nombre de logements a’n de ne pas exposer les habitants et leurs biens à un risque naturel prévisible. Il a été également rappelé aux propriétaires que la situation n’était pas régularisable.

Il appartenait aux notaires chargés d’établir l’acte de vente de s’assurer de l’efficacité de leur acte, en recherchant l’ensemble des dispositions d’urbanisme susceptibles d’avoir une influence sur la validité de l’acte. Or, les notaires n’ont pas examiné l’état descriptif de division qui venait d’être établi au regard des règles d’urbanisme existantes, et du changement de destination de l’immeuble intervenu, alors qu’ils avaient connaissance que la vente était réalisée dans un secteur à risque élevé d’inondations et aux contraintes réglementaires strictes.

Au regard de la multiplicité des ventes dont ils étaient chargés suite à l’établissement de l’état descriptif de division, les notaires connaissaient le projet de densification de l’habitat dans cette zone à fort risque d’inondation.

Le notaire a donc commis une faute en prêtant son concours à cette vente réalisée sur le fondement d’une division illicite du bien immobilier en lots, et le seul fait d’annexer à l’acte de vente le PPRI et le certificat d’urbanisme ne pouvait servir utilement à renseigner des acquéreurs profanes sur ce point. Sa responsabilité délictuelle est donc engagée à l’égard des acquéreurs.

Il n’y a donc pas lieu à mettre hors de cause la société Norial.

C- Sur les préjudices et le lien de causalité

1- Sur les droits d’enregistrement

Moyens des parties

Le notaire soutient que l’administration fiscale restitue, sur demande des acquéreurs, les droits d’enregistrement perçus sur une vente dont la nullité a été judiciairement prononcée, sur le fondement de l’article 1961 du code général des impôts ; que la demande indemnitaire formée à ce titre devra être rejetée.

M. et Mme [L] indiquent qu’ils se sont acquittés d’une somme de 4 937 euros au titre des frais d’enregistrement de l’acte de vente ; que pour les débouter de cette demande, le tribunal a considéré que lorsque survient l’annulation judiciaire d’une vente, les impositions visées perçues sur l’acte annulé sont restituables par l’administration fiscale ; que pourtant, cette somme a été engagée en pure perte ; que le jugement sera donc infirmé sur ce point.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article 1961, alinéa 2, du code général des impôts que, dans tous les cas où il y a lieu à annulation de la vente, les impositions visées au premier alinéa perçues sur l’acte annulé sont restituables si l’annulation a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée.

Il s’ensuit que les droits d’enregistrement ne sont pas restituables par le notaire, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la Cour de cassation (1re Civ., 7 décembre 2022, pourvoi n° 20-23.440).

M. et Mme [L] seront donc déboutés de leur demande formée à ce titre, et le jugement sera confirmé sur ce point.

2- Sur les frais d’acte

Moyens des parties

M. et Mme [L] expliquent que le tribunal les a déboutés de leur demande à ce titre, formée à hauteur de 7 800 euros, au motif que cette somme n’apparaît pas dans l’acte de vente ni aucun document annexe ; qu’ils versent aux débats un courrier de Maître [W] [Y] du 21 décembre 2010, lequel mentionne bien une provision sur frais d’acte d’un montant de 7 800 euros, dont ils se sont acquittés ; que le montant total de la vente, frais d’acte compris, s’élève en effet à la somme de 100 800 euros ; que la cour infirmera le jugement sur ce point et condamnera le notaire à leur payer la somme de 7 800 euros au titre des frais d’acte.

Le notaire demande d’infirmer le jugement sur ce point et de débouter M. et Mme [L] de leur demande indemnitaire au titre des frais d’acte.

Réponse de la cour

En raison de sa faute, le notaire a établi un acte nul, de sorte que son coût d’établissement a été supporté en pure perte par M. et Mme [L]. Le notaire doit donc être condamné à payer à M. et Mme [L] la somme de 7 800 euros à titre de provision des frais d’acte. Cette créance sera également fixée au passif de la procédure collective de la société FBM.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [L] de leur demande de dommages et intérêts formée à ce titre. La société Norial sera condamnée à leur verser la somme de 7 800 euros et cette somme sera fixée au passif de la procédure collective de la société FBM.

3- Sur le coût total du crédit

Moyens des parties

Les notaires soutiennent que les époux [L] ont fait le choix de ne pas mettre en cause leur prêteur de deniers aux fins de solliciter la nullité du contrat accessoire de prêt et, classiquement, d’obtenir l’anéantissement total de l’emprunt ; qu’ils ne sauraient donc être comptables de ce choix délibéré, les notaires n’ayant pas à supporter la charge d’un emprunt qui aurait été nécessairement annulé si les demandeurs en avaient fait la demande ; que ce choix résulte d’un motif de défiscalisation, les charges liées à cet emprunt ayant fait l’objet de déductions fiscales importantes ; que la jurisprudence prévoit qu’en l’absence d’annulation d’un contrat de prêt à la suite de l’annulation du contrat de vente du bien immobilier financé, liés à la souscription de ce prêt, qui sont la contrepartie de la jouissance du capital emprunté par l’acquéreur, ne constituent pas un préjudice réparable pouvant être mis à la charge du notaire fautif.

M. et Mme [L] indiquent que le tribunal a fixé ce poste de préjudice à la somme de 60 787,38 euros ; que cependant, ils ont contracté deux prêts auprès du Crédit agricole, dont le montant total s’élève à la somme de 67 221,15 euros ; que le jugement sera donc infirmé sur ce point et la cour condamnera le notaire à leur verser la somme de 6 433,77 euros au titre du coût du crédit, outre la somme de 60 787,38 euros déjà prononcée par le tribunal.

Réponse de la cour

En l’absence d’annulation d’un contrat de prêt à la suite de l’annulation du contrat de vente du bien immobilier financé, les frais liés à la souscription de ce prêt, qui sont la contrepartie de la jouissance du capital emprunté par l’acquéreur, ne constituent pas un préjudice réparable pouvant être mis à la charge du notaire fautif (1re Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 22-11.151 ; 1re Civ., 28 septembre 2022, pourvoi n° 20-16.499).

En l’espèce, le contrat de prêt et le contrat d’assurance lié au prêt n’ont pas été annulés. Il s’ensuit donc qu’en l’absence de préjudice réparable, le notaire ne peut donc être condamné au paiement du coût des prêts souscrits par M. et Mme [L], qui seront donc déboutés de leur demande en paiement formée à ce titre.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a dit que la SCP Bernard Dupuy Denus, [W] [Y], Xavier Pellegrin, notaires associés et Me [I] [A], notaires, sont tenus in solidum de payer à M. et Mme [L] la somme de 60 787,38 euros de coût du crédit immobilier et les ont condamnés à payer cette somme. Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu à fixer une créance complémentaire des acquéreurs à l’égard de la société FBM.

4- Sur les taxes foncières

Moyens des parties

M. et Mme [L] soutiennent qu’ils ont réglé la somme de 3 967 euros en pure perte à ce jour au titre des taxes foncières ; que le jugement sera donc infirmé sur ce point, et le notaire sera condamné au paiement de cette somme.

Le notaire indique que les taxes foncières et les charges de copropriété ne sont que la contrepartie de la qualité de propriétaire titré et seul ledit propriétaire a juridiquement vocation à les acquitter ; qu’en tout état de cause, les articles 1404 II du code général des impôts et R.196 II du livre des procédures fiscales prévoient que, dans l’hypothèse de la nullité judiciaire d’une vente immobilière, l’ancien propriétaire puisse se faire rembourser les taxes foncières réglées alors qu’il avait la qualité de propriétaire ; que ces charges n’ont par ailleurs été appelées de 2011 à 2015 que du fait du délai anormalement long qu’il a fallu aux demandeurs pour introduire la présente procédure alors que tous les faits leur permettant de l’exercer leur ont été révélés quatre mois après leur acquisition ; que les époux [L] indiquent avoir souscrit à une opération de défiscalisation sous l’empire de la loi Scellier et il est vraisemblable que tous ces charges et frais ont d’ores et déjà été déduits de leur revenu imposable, ce dont ils se gardent bien de justifier ; qu’il y a donc lieu de rejeter cette demande indemnitaire.

Réponse de la cour

L’article 1404 du code général des impôts ne prévoit pas une restitution des taxes foncières acquittées auprès de l’administration fiscale, en cas d’annulation d’une vente immobilière, mais une possibilité de dégrèvement lorsque au titre d’une année une cotisation de taxe foncière a été établie au nom d’une personne autre que le redevable légal, le dégrèvement de cette cotisation. Il ne peut donc être déduit de cette disposition que les taxes foncières réglées avant l’annulation d’une vente immobilière ne puissent être indemnisées par les responsables du fait dommageable.

Le paiement de la taxe foncière acquittée par l’acquéreur d’un bien immobilier dont la vente a été annulée constitue un préjudice indemnisable, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la Cour de cassation (1re Civ., 7 décembre 2022, pourvoi n° 20-23.440 ; 1re Civ., 1er février 2023, pourvoi n° 21-19.047).

En l’espèce, M. et Mme [L] sont réputés ne pas être propriétaires de l’immeuble litigieux dès l’origine, compte-tenu de l’annulation de la vente. En conséquence, les taxes foncières versées constitue un préjudice causé par la faute du notaire.

Il appartient donc au responsable d’indemniser intégralement l’acquéreur du préjudice subi sans qu’il ne puisse lui reprocher le délai de la procédure, ni même l’absence de demande auprès de l’administration fiscale aux fins de dégrèvement.

En conséquence, la société Norial sera condamné in solidum à payer à M. et Mme [L] la somme de 3 967 euros au titre des taxes foncières, telle que justifiée aux débats. Cette somme sera également fixée au passif de la procédure collective de la société FBM.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [L] de cette demande.

5- Sur les charges de copropriété

Moyens des parties

M. et Mme [L] soutiennent que le tribunal a rejeté cette demande en considérant de manière lapidaire que les charges de copropriété sont non seulement la contrepartie de la propriété, mais également de l’occupation des lieux ; que c’est oublier que la nullité de la vente a été prononcée, sur le fondement du dol, ce qui implique que ce contrat de vente a été annulé rétroactivement, et que donc, fictivement, il n’a jamais existé ; que si les charges de copropriété sont effectivement la contrepartie de la propriété, pour autant ils doivent être considérés comme n’ayant jamais été propriétaires du bien, et dès lors ils n’étaient pas tenus au paiement des charges de copropriété ; qu’au surplus, il n’y a jamais eu aucune occupation du bien, que ce soit à titre personnel ou dans le cadre d’une mise en location ; que le jugement sera donc infirmé sur ce point, et le notaire sera condamné à leur payer la somme de 7 376,08 euros au titre du remboursement des charges de copropriété suivant décompte arrêté à la fin 2017, outre la somme de 9 944,43 euros au titre des charges de copropriété réglées pour la période postérieure au 1er janvier 2018 et ce jusqu’à la fin de l’année 2023 ; qu’il y a également de fixer cette créance au passif de la procédure collective de la société FBM.

Le notaire réplique que les charges de copropriété ne sont que la contrepartie de la qualité de propriétaire titré et seul ledit propriétaire a juridiquement vocation à les acquitter ; que ces charges n’ont été appelées de 2011 à 2015 que du fait du délai anormalement long qu’il a fallu aux demandeurs pour introduire la présente procédure alors que tous les faits leur permettant de l’exercer leur ont été révélés quatre mois après leur acquisition, et les notaires ne sauraient être redevables de cet immobilisme ; que les époux [L] indiquent avoir souscrit à une opération de défiscalisation sous l’empire de la loi Scellier et il est vraisemblable que tous ces charges et frais ont d’ores et déjà été déduits de leur revenu imposable, ce dont ils se gardent bien de justifier ; que le jugement sera confirmé sur ce point.

Réponse de la cour

M. et Mme [L] ont réglé les charges de copropriété régulièrement votées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble au sein duquel ils ont acquis l’appartement litigieux. N’ayant pas la qualité de propriétaires dès l’origine par l’effet rétroactif de l’annulation de la vente, les charges de copropriété ne leur incombent pas.

En conséquence, les charges de copropriété versées depuis l’acquisition constituent un préjudice causé par l’annulation de la vente dont les notaires sont tenus à réparation.

En outre, la condamnation prononcée au titre du remboursement des charges de copropriété acquittées par l’acquéreur présente un caractère indemnitaire donnant lieu à garantie du notaire, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation (3e Civ., 12 octobre 2022, pourvoi n° 20-22.911 ; 3e Civ., 3 mai 2018, pourvoi n° 17-11.132, 17-14.090, Bull. 2018, III, n° 48).

En conséquence, la société Norial sera condamnée in solidum à payer à M. et Mme [L] la somme de 17 320,51 euros au titre des charges de copropriété, telle que justifiée aux débats. Cette somme sera également fixée au passif de la procédure collective de la société FBM.

6- Sur les travaux de réhabilitation

Moyens des parties

M. et Mme [L] soutiennent que le tribunal les a déboutés de leur demande à ce titre, faute selon lui de justificatifs probants ; qu’ils versent donc aux débats les justificatifs des dépenses de travaux ; que le jugement sera donc infirmé sur ce point, et le notaire sera condamné à leur verser la somme de 46 000 euros au titre des travaux de réhabilitation.

Le notaire réplique que cette demande doit être rejetée faute de production de justificatifs ; que s’agissant de la cuisine, il n’est produit qu’un simple bon de commande en date du mois de juin 2011 ; que ces travaux ont été réalisés à compter de l’été 2011 ; que la problématique relative prétendue irrégularité de la mise en copropriété de l’immeuble a été révélée aux acquéreurs au plus tard le 16 mai 2011 par un courrier que la mairie d'[Localité 11] a adressé à l’ensemble des copropriétaires ; que les notaires ne sauraient être déclarés comptables de cette décision délibérée de réaliser de tels travaux, nonobstant l’irrégularité prétendue de la mise en copropriété de l’immeuble soulevée par la mairie ; qu’en cas de nullité de la vente litigieuse, lesdits travaux bénéficieront exclusivement à la société FBM qui retrouvera la propriété de l’immeuble, et seule cette dernière devra en supporter la charge finale, sauf à lui faire bénéficier d’un enrichissement sans cause ; que ces travaux ne constituent de toutes façons pas un préjudice indemnisable ; que le jugement sera confirmé sur ce point.

Réponse de la cour

M. et Mme [L] justifient avoir effectué les travaux (isolation, électricité, plomberie, revêtements de sol, sanitaires, création de parking) dans le bien acquis auprès de la société FBM pour une somme totale de 46 000 euros.

Les travaux réalisés par l’acquéreur d’un bien immobilier sont des dépenses nécessaires et utiles donnant lieu à restitution du vendeur et, devant s’analyser en des dépenses de conservation du bien, de sorte que cette restitution ne peut donner lieu à garantie du notaire, cette condamnation ne correspondant pas à un préjudice indemnisable, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation (3e Civ., 12 octobre 2022, pourvoi n° 20-22.911).

Le coût des travaux de réhabilitation du bien acquis par M. et Mme [L] ne constitue pas un préjudice indemnisable par le notaire, de sorte qu’ils seront déboutés de leur demande indemnitaire formée à ce titre. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

En revanche, le coût des dépenses nécessaires et utiles doit être remboursée par le vendeur qui va se voir restituer l’immeuble, de sorte que la créance de M. et Mme [L] doit être fixée à la somme de 46 000 euros au passif de la procédure collective de la société FBM. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

7- Sur la quote-part des travaux de canalisations

Moyens des parties

M. et Mme [L] demandent la confirmation du jugement sur ce point.

Le notaire réplique que ce chef de préjudice sera également écarté, n’étant pas justifié du règlement effectif de cette somme ; que ces travaux ayant profité exclusivement à la société FBM qui aura donc, seule, vocation à en supporter la charge finale ; qu’en tout état de cause, on comprend mal que les appelants osent formuler une telle réclamation car soit la vente est rétroactivement annulée et cette charge n’est pas due par eux, soit la vente est confirmée et eux seuls doivent l’acquitter.

Réponse de la cour

Ainsi que le tribunal l’a relevé, M. et Mme [L] ont justifié s’être acquitté de charges de copropriété votées au titre de travaux portant sur les canalisations de l’immeuble. Or, les charges de copropriété constituent un préjudice indemnisable par le notaire responsable de l’annulation de la vente.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande de M. et Mme [L] au titre de leur quote-part de charges pour les travaux de canalisation.

8- Sur la perte de revenus locatifs

Moyens des parties

M. et Mme [L] soutiennent que l’absence de mise en location résulte avant tout de l’absence de conformité de la division foncière aux règles d’urbanisme, de telle sorte que ce poste de préjudice résulte bien de la nullité de la vente ; que la valeur locative de l’appartement est de l’ordre de 605,64 euros par mois ; qu’il en résulte une perte de revenus locatifs de 94 479,84 euros ; qu’ils produisent en outre leurs déclarations de revenus de 2012 à 2017, qui démontrent une absence totale de revenus locatifs ; que le jugement sera donc infirmé sur ce point, et le notaire sera condamné à leur payer la somme de 94 479,84 euros au titre de la perte de revenus locatifs.

Le notaire indique que les époux [L] reconnaissent qu’ils n’auraient incontestablement jamais acquis cet appartement s’ils avaient eu connaissance de l’ensemble des informations qu’ils reprochent aux notaires de ne pas leur avoir donné ; que dans ces conditions, ils n’auraient donc pas généré de revenus locatifs et ne peuvent donc se prévaloir d’une perte de ceux-ci ; qu’en tout état de cause, ce chef de préjudice relèverait de la perte de chance ; que l’indemnisation d’une telle perte n’est jamais intégrale, celle-ci ne se mesurant qu’à l’aune de la chance effectivement perdue ; que les époux [L] ne justifient en rien de leurs demandes à ce titre et ne démontrent donc pas le caractère à tout le moins raisonnable de la chance soi-disant perdue ; que le notaire ne saurait être tenus du temps qu’il a fallu aux demandeurs pour introduire la présente procédure ; que les appelants justifient d’autant moins d’un préjudice actuel et certain à ce titre que l’absence de mise en location de leur appartement provient exclusivement, non pas de la problématique relative à l’irrégularité prétendue de la copropriété, mais de l’état du réseau d’assainissement de l’immeuble et du conflit que cela a engendré entre copropriétaires ; que certains copropriétaires ont réussi à louer leurs lots en dépit de l’irrégularité alléguée ; que la demande formée à ce titre sera rejetée.

Réponse de la cour

La victime d’un fait dommageable doit être replacée dans la situation dans laquelle elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit.

En l’espèce, en l’absence de fait dommageable la division de l’immeuble n’aurait pas été effectuée au regard des dispositions du PPRI applicables et la vente de l’immeuble par lots n’aurait pas eu lieu. La faute des notaires, associée à celle du vendeur, a conduit M. et Mme [L] à acquérir un bien qui ne pouvait donner lieu à location au regard des règles d’urbanisme existantes.

Il s’ensuit que M. et Mme [L] n’ont pas subi de perte de revenus locatifs qui ne pouvaient avoir lieu, et ne justifient d’ailleurs pas d’avoir tenté de le mettre en location.

En conséquence, M. et Mme [L] ne démontrent pas l’existence du préjudice allégué. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire au titre de la perte de loyers.

9- Sur la perte de l’avantage fiscal

Moyens des parties

M. et Mme [L] soutiennent que le tribunal les a déboutés de cette demande en considérant qu’il n’était pas justifié de ce qu’ils auraient opté pour le dispositif Scellier, ni qu’ils n’auraient perçu aucun revenu foncier ; que dans un premier temps, ils ont effectué eux-mêmes leurs déclarations de revenus suite à l’acquisition jusqu’en 2014, puis ont ensuite fait refaire leurs déclarations de revenus par le cabinet Epie Patrimoine ; que ce cabinet a confirmé qu’ils n’avaient jamais bénéficié du dispositif Scellier ; qu’au surplus, les déclarations de revenus pour les années 2011 à 2014 démontrent l’absence de revenus locatifs ; que le jugement sera donc infirmé sur ce point, et la cour condamnera la société Norial à leur verser la somme de 36 984,25 euros au titre de la perte fiscale.

Le notaire affirme que les appelants ne produisent aux débats aucune réclamation de l’administration fiscale à ce titre donnant ainsi à ce chef de préjudice qu’un caractère purement hypothétique ; que l’on peut s’interroger sur le caractère achevé de l’immeuble dans la mesure où les appelants reconnaissent que les travaux seraient toujours en cours depuis la fin de l’année 2015 ; qu’à supposer que cette perte soit actuelle et certaine, elle ne serait due qu’à la défaillance du réseau d’assainissement qui ne présente aucun lien de causalité avec les griefs imputés aux notaires ; que mieux informés, les appelants n’auraient pas acquis le bien de sorte qu’ils n’auraient pas pu bénéficier du régime fiscal ; que cette problématique fiscale n’est pas entrée dans le champ des obligations des notaires, les demandeurs n’ayant en effet jamais précisé que l’immeuble était acquis aux fins de défiscalisation

Réponse de la cour

Le dispositif de défiscalisation dit « Scellier » n’était pas applicable au bien vendu, en raison de l’impossibilité de mettre le bien en location au regard des règles d’urbanisme existantes. En conséquence, M. et Mme [L] ne peuvent se prévaloir de la perte d’un avantage impossible à obtenir au titre de la vente litigieuse.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire formée au titre de la perte de l’avantage fiscal.

10- Sur le préjudice moral

Moyens des parties

M. et Mme [L] indiquent que le tribunal a rejeté leur demande de dommages et intérêts en subordonnant l’octroi de dommages et intérêts à la production notamment de certificats médicaux ; qu’il ne saurait être considéré qu’ils n’ont subi aucun préjudice moral au seul motif qu’ils n’ont pas fait établir de certificat médical, ce qui reviendrait à considérer que le préjudice moral se détermine exclusivement au regard d’une appréciation médicale, en dehors de toute autre considération ; qu’il ne peut être sérieusement contesté que les vicissitudes et les déboires subis par suite de la vente ne leur ont causé aucun préjudice ; que le tribunal a retenu la nullité de la vente pour dol et ils ont manifestement été manipulés, ce qui, en soi, constitue, un préjudice indemnisable ; qu’ils ont par ailleurs dû attendre l’issue de la procédure devant le tribunal judiciaire pendant plusieurs années, par suite de la mise en liquidation judiciaire de la société FBM ; que pendant toutes ces années, ils ont vécu dans l’incertitude de l’issue de cette procédure, étant rappelé qu’ils ont engagé des sommes considérables dans ce projet immobilier, en pure perte ; que ces circonstances sont évidemment de nature à créer un préjudice moral certain ; que la cour condamnera donc les notaires à leur verser la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice moral et fixera cette créance au passif de la procédure collective de la société FBM.

Les notaires exposent qu’outre que le principe du préjudice moral ne soit justifié par aucun élément, son existence est contredite par les cinq ans qu’il aura fallu aux demandeurs pour les faire assigner ; qu’un tel préjudice n’aurait pas été causé par la faute imputée aux notaires mais uniquement du fait du conflit opposant les copropriétaires de l’immeuble relativement à la réfection du réseau d’assainissement ; que les époux [L] seront en conséquence déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

Réponse de la cour

Il est établi que M. et Mme [L] se sont engagés dans une vente immobilière et ont engagé des dépenses importantes pour réaliser des travaux, alors que l’immeuble concerné avait fait l’objet d’une division et d’une vente en lots illicites au regard des dispositions d’urbanisme, rendant la location du logement impossible. En outre, les acquéreurs ont été confrontés aux multiples tracas liés à l’irrégularité de la situation, et au fait qu’ils ont dépensé des fonds importants dans l’opération qui n’ont pas pu être utilisés dans un autre projet.

En conséquence, M. et Mme [L] ont subi un préjudice moral qu’il convient d’indemniser en leur allouant une somme de 10 000 euros, à laquelle le notaire sera condamné. Il y a également lieu de fixer cette somme au passif de la procédure collective de la société FBM. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

11- Sur la garantie du notaire au titre de la restitution du prix de vente

Moyens des parties

M. et Mme [L] soutiennent qu’en se déterminant en fonction de la solvabilité ou non de la liquidation judiciaire de la société FBM, le tribunal a manifestement ajouté à la loi une condition qu’elle ne pose pas ; qu’en aucune manière, la question de la solvabilité du débiteur principal n’est une condition préalable au succès d’un appel ou d’une demande en garantie ; qu’en tout état de cause, par courrier du 5 avril 2024, Maître [C] a confirmé que la liquidation était impécunieuse, le passif s’élevant à la somme de 1 597 042,67 euros alors que les actifs s’élèvent à la somme de 1 018,51 euros ; que la société Norial aurait incontestablement dû les alerter sur les règles d’urbanisme applicables à la zone concernée et, se faisant, aurait dû constater l’irrégularité de la copropriété et en informer les acquéreurs ; que la jurisprudence n’exonère pas les notaires d’indemniser l’acquéreur du prix de vente, mais limite cette indemnisation à la défaillance du vendeur ; que la cour ne pourra dès lors que condamner le notaire au remboursement du prix de vente par la société FBM, pour le cas où celle-ci se trouverait défaillante, ce qui est justement le cas.

Le notaire indique que la restitution du prix de vente ne constitue pas un préjudice indemnisable et la liquidation de la société FBM ne change rien, puisque l’insolvabilité du vendeur ne peut se déduire du seul fait que la société a été mise en liquidation judiciaire ; que le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de garantie.

Réponse de la cour

Si la restitution du prix à laquelle le vendeur est condamné, par suite de l’annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, tel n’est pas le cas lorsque cette restitution est devenue impossible du fait de l’insolvabilité démontrée du vendeur, de sorte que les acquéreurs, privés de la contrepartie de la restitution du bien vendu, justifient ainsi d’une perte subie équivalant au prix de la vente annulée, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la Cour de cassation (1re Civ., 18 juin 2002, pourvoi n° 99-17.122, Bulletin civil 2002, I, n° 168 ; 1re Civ., 9 mars 2022, pourvoi n° 20-15.194).

En l’espèce, la société FBM a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce d'[Localité 6] en date du 31 octobre 2017. L’insolvabilité de la société FBM résulte du courrier du liquidateur judiciaire en date du 5 avril 2024, faisant état d’un actif de 1 018,51 euros pour un passif de 1 597 042,67 euros.

L’insolvabilité de la société FBM est d’autant plus établie que la procédure de liquidation judiciaire a été clôturée par jugement du 23 octobre 2024 prononcé par le tribunal de commerce d'[Localité 6], pour insuffisance d’actif.

En conséquence, le notaire doit être condamné à payer à M. et Mme [L] la somme de 97 000 euros au titre de la restitution du prix de vente. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

IV- Sur les frais de procédure

Compte-tenu de la solution donnée au litige, le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.

Il convient de condamner la société Norial aux dépens d’appel et à payer à M. et Mme [L] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La société Norial sera donc déboutée de sa demande au titre des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire d’Orléans du 30 juin 2023 en ce qu’il a :

— dit que la SCP Bernard Dupuy Denus, [W] [Y], Xavier Pellegrin, notaires associés est tenue de payer à M. et Mme [L] la somme de 60 787,38 euros de coût du crédit immobilier ;

— condamné in solidum la SCP Bernard Dupuy Denus, [W] [Y], Xavier Pellegrin, notaires associés, au paiement de la somme de 60 787,38 euros de coût du crédit immobilier ;

— débouté M. et Mme [L] du surplus de leurs demandes d’indemnisation au titre de la perte du prix de vente, des frais d’acte, de la taxe foncière, des autres charges de copropriété et du préjudice moral ;

— débouté M. et Mme [L] de leur demande subsidiaire tendant à être garantis par la SCP Bernard Dupuy Denus, [W] [Y], Xavier Pellegrin, notaires associés, en cas de défaillance de la société FBM dans la restitution du prix de vente ;

CONFIRME le jugement en ses autres dispositions critiquées ;

STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés et Y AJOUTANT :

DIT n’y avoir lieu à mettre hors de cause la société Norial ;

DÉBOUTE M. et Mme [L] de leurs demandes indemnitaires formées à l’encontre de la société Norial au titre du coût des crédits ;

CONDAMNE la société Norial à payer à M. et Mme [L] les sommes de :

—  7 800 euros au titre des frais d’acte ;

—  3 967 euros au titre des taxes foncières ;

—  17 320,51 euros au titre des charges de copropriété ;

—  10 000 euros au titre du préjudice moral ;

—  97 000 euros au titre de la restitution du prix de vente ;

DIT que la société Norial est tenue au paiement de ces sommes in solidum avec la société Fontaine Building Management ;

FIXE la créance de M. et Mme [L] au passif de la procédure collective de la société Fontaine Building Management, à hauteur des sommes suivantes :

—  7 800 euros au titre des frais d’acte ;

—  3 967 euros au titre des taxes foncières ;

—  17 320,51 euros au titre des charges de copropriété ;

—  46 000 euros au titre des travaux de réhabilitation ;

—  10 000 euros au titre du préjudice moral ;

DÉBOUTE la société Norial de ses demandes formées au titre des frais de procédure ;

CONDAMNE la société Norial à M. et Mme [L] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Norial aux entiers dépens d’appel.

Arrêt signé par Madame Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT