N° 51

CL

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Copie exécutoire

délivrée à :

— M^e Jacquet,

le 10.02.2016.

Copie authentique

délivrée à :

— M^e Quinquis,

le 10.02.2016.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 4 février 2016

RG 13/00575 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 324 – Rg n° 11/00910 – du Tribunal Civil de première instance de Papeete en date du 29 avril 2013 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 12 septembre 2013 ;

Appelants :

Monsieur J B, demeurant XXX

Madame H Q épouse B, demeurant XXX

La Sci Z, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis XXX

Représentés par M^e Thierry JACQUET, avocat au barreau de Papeete ;

Intimés :

Monsieur D A, XXX

Madame L I épouse A, XXX

Représentés par M^e François QUINQUIS, avocat au barreau de Papeete ;

La Scp Chan-X, office notarial à Punaauia, dont le siège social est sis XXX

Non comparante, assignée par exploit d’huissier en date du 1^er octobre 2013 ;

Ordonnance de clôture du 4 septembre 2015 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 12 novembre 2015, devant M. PANNETIER, président de chambre, M^me LEVY, conseiller et M^me TISSOT, vice-présidente placée auprès du premier président, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me C ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé publiquement ce jour par M. PANNETIER, président, en présence de M^me SUHAS-TEVERO, greffier, lesquels ont signé la minute.

A R R E T,

Par acte notarié du 10 juin 2005, M. J B et M^me H Q épouse B ont constitué la SCI Z ;

Par acte notarié du 25 janvier 2006, la SCI Z a acquis un terrain sis à Punaauia, lieu dit Outumaoro, formant le lot 28 du lotissement 'XXX’ , cadastré section XXX, d’une superficie de 1091 m², sur lequel elle a fait édifier une maison à usage d’habitation ;

Par acte sous-seing privé du 26 mai 2011, M. et M^me B ont cédé sous conditions suspensives à M. D A et à M^me H I épouse A leurs parts sociales dans la SCI Z ; ces derniers ont versé un dépôt de garantie d’un montant de 5 000 000 FCP entre les mains de la SCP CHAN X, office notariale.

Par jugement du 29 avril 2013, le tribunal civil de première instance de Papeete a :

— dit que la condition suspensive d’obtention d’un prêt par le cessionnaire ne s’est pas réalisée ;

— dit que la non réalisation de cette condition suspensive n’est pas imputable à M. et M^me A ;

— ordonne à la SCP CHAN X de restituer les fonds déposés en garantie entre ses mains, sous quinzaine à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamne M. J B a payé à M. D et à M^me L E la somme de 110 000 FCP chacun, soit la somme totale de 220 000 FCP, en application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile Polynésie française ;

— les condamne aux dépens.

Par requête enregistrée à la cour le 12 septembre 2013, M. et M^me B et la SCI Z demandent à la cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 22 avril 2013 ;

— débouter les époux E de leur demande de restitution du dépôt de garantie ;

— les condamner au paiement d’une somme de 220 000 FCP au titre des frais irrépétibles.

M. et M^me B soutiennent principalement qu’il a été stipulé dans l’acte de cession : «le cessionnaire déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition à un ou plusieurs prêts répondant aux caractéristiques suivantes :

— montant maximum de la somme empruntée : 55 000 000,

— durée minimum de remboursement : 20 ans,

— taux nominal d’intérêt maximum : 4,50 % l’an,

— prêteur : tous les établissements de crédit» ; qu’aux termes de la jurisprudence de la Cour de Cassation, la condition suspensive est réputée accomplie en application de l’article 1178 du Code civil à l’encontre du bénéficiaire d’une promesse de vente qui ne demande pas

l’octroi d’un prêt conforme aux stipulations de la promesse ; en l’espèce, les époux E n’ont pas justifié de ce qu’ils auraient formulé une demande de crédit conformément à l’acte de cession ; que la seule demande de prêt a été formulée auprès de la banque de Y, dans des termes différents de ceux prévus au titre de la condition suspensive puisque le prêt était sollicité avec un remboursement sur 10 ans et non 20 ans.

M. D A et M^me L I épouse A demandent à la cour de :

— confirmer le jugement du 29 avril 2013 ;

— ordonner à la SCP X CHAN de restituer les fonds déposés en garantie entre ses mains sous quinzaine à compter de la signification de la

décision à intervenir et ce sous astreinte de 100 000 FCP par jour de retard passé ce délai ;

— condamné J B au paiement de la somme de 330 000 FCP au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Les époux A soutiennent, en substance que :

— la condition suspensive relative à l’obtention d’un crédit au plus tard le 26 août 2011 n’a pu être réalisée ; que cette défaillance ne peut leur être imputée ; qu’en effet, ils ont sollicité plusieurs banques, mais retenu que l’offre la plus intéressante de la banque de Y ; que cette banque leur a envoyé l’établissement des offres de prêts par message électronique du 11 juillet 2001, reçu le 19 juillet 2000; qu’ils avaient un délai pour donner leur accord jusqu’au 29 juillet 2011, la remise des offres devant intervenir au plus tard le 10 août 2011; que la banque de Y a finalement émis un avis défavorable, en raison de l’incertitude sur la situation administrative de M. D A, ingénieur du contrôle et de la navigation aérienne à l’aéroport de Y – FAA’A ; que ce dernier, n’ayant pas l’assurance d’être maintenu en poste en Polynésie française après le mois de mars 2012, risquait de perdre l’indexation de son traitement autour de 1,84 prévu pour les fonctionnaires servant en Polynésie française ; qu’en l’absence de réponse de son administration concernant le prolongement de son affectation, il formalisait une demande de reconnaissance du centre de ses intérêts moraux et matériels en Polynésie française le 26 mai 2011 ; qu’une décision implicite de rejet de sa demande était réputée lui être opposée en application de l’article 21 de la loi du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec l’administration, cette décision de rejet prenant effet le 26 juillet 2011 ; qu’en conséquence, la banque émettait un avis défavorable, M. A, âgé de 50 ans, étant contraint de faire valoir ses droits à la retraite dès 57 ans compte contenu de la réglementation particulière concernant sa profession, et ceci ayant pour conséquence une perte substantielle de sa rémunération ; que la banque de Y a attesté le 29 août 2011 «qu’après examen des données financières de M. et M^me A, nous avons émis un avis défavorable à cette demande de crédit, et ce quelque soit la durée de remboursement » ; qu’en conséquence, le prêt sollicité ne pouvait leur être consenti compte tenu de leurs données financières, qu’il porte sur une durée de 10 ans ou de 20 ans ; que la jurisprudence de la Cour de Cassation est constante sur ce point ;

Dans leurs conclusions en réplique du 13 juin 2014, les appelants demandent à la cour outre leurs demandes initiales, de dire que le dépôt de

garantie de 5 millions FCP séquestré entre les mains de la SCP Julien CHAN – F G sera versé aux époux B à titre d’indemnité pénale, et de condamner solidairement les époux A au paiement de la somme de 550 000 FCP au titre des faits irrépétibles, sur la base des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Ils font valoir qu’aux termes de l’acte sous seing privé en date des 26 mai et 1^er juin 2011, contenant cession de parts et de créances sous conditions suspensives, conclu entre les parties, il est stipulé dans le paragraphe concernant la réalisation des conditions suspensives : «chaque partie a la possibilité de renoncer à une condition suspensive stipulée dans son intérêt, par une manifestation de volonté expresse et écrite. Il est rappelé que, conformément à l’article 1178 du Code civil, la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement » ; que, dans un arrêt du 13 novembre 1993, confirmé à de multiples reprises, la Cour de Cassation dit que la condition suspensive doit être réputée accomplie en application de l’article 1178 du Code civil à l’encontre du bénéficiaire d’une promesse de vente qui ne demande pas l’octroi d’un prêt conforme aux stipulations de la promesse ; qu’il appartient au demandeur de faire la preuve qu’il a effectivement demandé un crédit conforme à ce qui avait été prévu au contrat ; qu’à l’obligation négative de faire obstacle à la réalisation de l’événement, la jurisprudence a substitué de véritables obligations positives de diligence lorsque la condition porte sur la décision d’un tiers, comme c’est le cas de

l’octroi d’un crédit ; que l’appréciation jurisprudentielle du comportement du bénéficiaire de la condition est donc menée au regard du contrat lui-même ; qu’en l’espèce, il résulte du contrat liant les parties que les conditions devaient être réalisées aux plus tard le 26 août 2011 ; que l’acquéreur devait justifier au vendeur de toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt et de l’assurance, par la production d’une attestation des établissements sollicités dans un délai de 30 jours à compter du 1^er juillet 2011 ; qu’aucune attestation n’a été remise au vendeur ou au notaire, malgré un mail adressé par ce dernier le 11 août 2011 aux intimés ; que les époux A ne démontrent pas qu’ils ont sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis ; que les trois attestations établies par la banque de Y les 10 août, 22 août et le 9 août 2011, prouvent, au contraire, qu’ils ont demandé non un prêt de 55 000 000 FCP au taux maximum de 4,5 % sur 20 ans, mais un prêt de 52 000 000 FCP autour de 4 % sur 10 ans, ce qui n’est pas conforme aux caractéristiques définies dans le compromis ; qu’en conséquence, la condition doit être réputée accomplie par application de l’article 1178 du Code civil; qu’en réalité, par mail du 23 juin 2011 adressé au notaire, il apparaît que les époux A avaient obtenu un prêt de la banque de Y et qu’ils tentent par des man’uvres dolosives d’obtenir la restitution du dépôt de garantie, ce qui démontre qu’ils n’ont jamais eu l’intention d’acheter les biens situé à Green Valley ; qu’ils connaissaient la situation de M. A au moins depuis le 16 février 2011, date de l’arrêté de prolongation pour une durée de 18 mois à compter du 12 mars 2011 en Polynésie française, soit jusqu’au 12 mars 2012 ; qu’ils avaient besoin d’un compromis en vu de déposer une demande de reconnaissance du transfert du centre de leurs intérêts moraux et matériels, afin de pouvoir s’installer définitivement en Polynésie française ; qu’il n’ont jamais soumis l’acquisition de ce bien à l’obtention de ce transfert ou à une prolongation des fonctions de M. A en Polynésie ; que le rejet implicite de la demande de transfert ne constituait en aucun cas le non renouvellement dans sa fonction de contrôleur aérien de M. A ; que ce dernier est d’ailleurs toujours en fonction en Polynésie, trois ans après les faits ;

Dans leurs écritures du 29 août 2014, les époux A réitèrent leurs entières prétentions et demandent à la cour de dire :

— que le dépôt de garantie produit des intérêts au taux légal depuis le 29 septembre 2011, date de la demande de restitution de garantie ;

— que ces intérêts produiront également des intérêts en application de l’article 1154 du code civil.

Les époux A rappellent qu’ils ont rempli leur obligation de loyauté et de diligence, conformément à la convention signée le 26 mai et 1^er juin 2011, en entamant leur démarche dés le trois juin 2011 ; que la décision implicite de l’administration de ne pas reconnaître le transfert du CIMM de M. D A à changé les données financières initiales, ce qui a conduit la banque a refuser le prêt qui avait été initialement accordé ; que les époux B ont été averti de cette situation dès le 3 août 2011, ce qui leur a permis de contacter d’autres acheteurs et de signer un compromis de vente en septembre 2011 pour un montant de 80 millions de francs ; que le 8 novembre 2011, l’administration a finalement reconnu le transfert du centre des intérêts matériels et moraux (CIMM) de M. A en Polynésie française, date tardive pour la réalisation de la vente ; que la non réalisation de la condition suspensive résulte de la modification de la décision de la banque de Y, suite à l’examen des capacités financières des emprunteurs ; que ces faits ne leur sont pas imputables ; que la défaillance visée à l’article 1178 du Code civil doit résulter d’une faute du

débiteur, à savoir qu’elle est un caractère «délibéré » ; qu’il appartient au créancier de prouver la faute du débiteur, qui serait à l’origine de la non réalisation de la condition suspensive.

Dans leurs conclusions du 27 février 2015, les époux B et la société Z ajoutent que les intimés devaient justifier des démarches nécessaires à l’obtention du prêt et de l’assurance par la production d’une attestation des établissements sollicités, soit la banque de Y, la banque de Polynésie, la banque Socrédo, avant le 1^er juillet 2011, ce qu’ils n’ont pas fait ; qu’ils n’ont pas sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis ; qu’en conséquence, la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l’article 1178 du Code civil ; que les trois attestations de la banque de Y sont datées des 10, 22 et 29 août 2011, soit postérieure au 1^er juillet 2011 ; que les intimés confirment avoir effectivement reçu les offres de prêt de la banque de Y le 19 juillet

2011, de même que la proposition d’assurance de la part de la société GENERALI, par mail du 23 juin 2011 ; que la remise de cette offre de prêt dans le délai imparti caractérise la réalisation de la condition suspensive avant le 10 août 2011 qui permettait de signer immédiatement l’acte définitif de cession ; qu’enfin, l’acquisition de ce bien n’a jamais été soumis à la condition suspensive de l’obtention du transfert du centre de leurs intérêts moraux et financiers en Polynésie française et à une prolongation des fonctions de M. A dans ce territoire.

L’affaire a été clôturée le 4 septembre 2015.

MOTIFS :

La recevabilité de l’appel n’est pas discutée.

Il résulte des dispositions de l’article 1134 du code civil que «les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites».

En l’espèce, aux termes du contrat signé entre les parties le 26 mai 2011, la cession des parts sociales de la SCI Z a été conclue sous conditions suspensives, et notamment sous la condition d’obtention d’un prêt par le cessionnaire répondant aux caractéristiques suivantes :

— montant maximum de la somme empruntée : 55.000.000 FCP,

— durée minimum de remboursement : 20 ans,

— taux nominal d’intérêt maximum : 4,50% l’an «hors assurances»,

— prêteur : tous établissements de crédit.

Il y est aussi stipulé :

— que le cessionnaire s’oblige à faire les démarches nécessaires à l’obtention du prêt et de l’assurance, dans un délai de 30 jours à compter du 1^er juin 2011, la remise de ces offre et proposition devant ;

intervenir au plus tard le 10 Août 2011;

— que, passé ce délai ,sans que le cessionnaire ait justifié avoir obtenu son prêt et l’assurance correspondante, la condition sera censée défaillie.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’à la date du 10 août 2011, les époux E n’avaient procédé à aucune remise d’offres ou de proposition de crédit, ni à aucune remise de propositions d’assurance ; qu’il résulte de la lecture des e-mails échangés entre M^me A et la banque de Y qu’à la date du 1^er juillet 2011, les offres de prêts émises par la banque de Y n’avaient toujours pas été remises aux époux A, aucune attestation bancaire n’étant, par ailleurs, produite dans les délais fixés par le contrat.

En conséquence, il convient de constater que la condition suspensive ne s’est pas réalisée.

Il résulte aussi du contrat susvisé liant les parties que, conformément à l’article 1178 du Code civil, la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, l’attestation émise par la banque de Y le 29 août 2011 indique que les époux A ont bien effectué le 3 juin 2011 les démarches pour une demande de crédit de 52.000.000 FCP à rembourser sur 10 ans, au taux de 4 %, destiné à acquérir une propriété bâtie, sise à Punaauia, ce qui ne correspond pas aux caractéristiques définies dans la promesse de vente ;

Les époux A ne rapportant pas la preuve qu’ils ont sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, dans aucun établissement bancaire sont à l’origine de la défaillance de la condition qui, en application de l’article 1178 du Code civil, doit être réputée accomplie, et, ce aussi, en application de la jurisprudence constante de la

Cour de cassation sur le respect des conditions contractuelles liant les parties.

En conséquence, le jugement du 29 avril 2013 rendu par le tribunal civil de première instance de Papeete sera infirmé, et les époux A déboutés de leur demande de restitution du dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie de 5.000.000 FCP, séquestré entre les mains de la SCP Julien CHAN – F G sera versé aux époux B, à titre d’indemnité pénale.

Il sera fait application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française au bénéfice des intimés.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

Infirme le jugement du 29 avril 2013 rendu par le Tribunal de première instance de Papeete ;

Dit que le dépôt de garantie de 5.000.000 FCP séquestré entre les mains de la SCP Julien CHAN – F G sera versé aux époux B, à titre d’indemnité pénale.

Déboute M. D A et M^me L I épouse A de leur demande de restitution du dépôt de garantie ;

Les condamne à payer à la société Z, M. J B et M^me H Q épouse B la somme de 200 000 FCP au titre des frais irréductibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

Prononcé à Papeete, le 4 février 2016.

Le Greffier, Le Président,

Signé : M. SUHAS-TEVERO Signé : D. PANNETIER