N° 66 SE

--------------

Copies authentiques

délivrées à :

- M^e Guédikian

- M^e Quinquis,

le 01.03.2022.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 24 février 2022

RG 20/00235 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n°124, rg 17/00173 du Tribunal Civil de Première Instance du 27 février 2019 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 18 août 2020 ;

Appelante :

La Caisse de Prévoyance Sociale de la Polynésie française (C.P.S.), organisme de gestion des régimes de protection sociale de Polynésie française, n° Tahiti 183 707, dont le siège se trouve […], […], prise en la personne de son directeur général, domicilié ès-qualité audit siège ;

Représentée par M^e Gilles GUEDIKIAN, avocat au barreau de Papeete ;

Intimée :

La Sci Pollux, immatriculée au Rcs de Papeete sous le numéro 8503 C, […], dont le siège social se trouve, […], […], prise en la personne de son gérant, domicilié ès-qualité audit siège ;

Ayant pour avocat la Selarl Jurispol, représentée par M^e François QUINQUIS, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du12 novembre 2021 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 27 janvier 2022, devant M. X, conseiller faisant fonction de Président, M^me SZKLARZ, conseiller et M^me TEHEIURA, magistrat honoraire de l’ordre judiciaire aux fins d’exercer à la cour d’appel de Papeete en qualité d’assesseur dans une formation collégiale, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M. X, président et par M^me SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

Exposé du litige :

Faits :

La Caisse de Prévoyance Sociale de la Polynésie française, ci-après désignée «la CPS», est propriétaire d’un terrain situé à Papeete, à l’angle du boulevard Pomare et de […], d’une superficie de 4569 m², composé de deux parcelles référencées AC29 et AC30.

Jusqu’à peu, ce terrain faisait l’objet d’une convention d’occupation au bénéfice de la Commune de Papeete et servait de parking public, en face de la Clinique Paofai.

La société civile immobilière POLLUX, ci-après désignée «la SCI POLLUX», est propriétaire de la parcelle de terrain cadastrée AC31 jouxtant ces deux parcelles, sur laquelle a été édifié un immeuble de type R+2.

Le 19 décembre 2016, la CPS faisait délivrer à la SCI POLLUX une sommation de «combler les ouvertures pratiquées sur les façades de l’immeuble, en cours d’édification, contigu au parking, se situant en face de la Clinique Paofai (appartenant à la Caisse de Prévoyance Sociale de la Polynésie française), tant en ce qui concerne celles donnant sur la partie front de mer que celles donnant à l’arrière du parking côté Faa’a».

Procédure :

Par requête enregistrée au greffe le 5 avril 2017 et suivant acte d’huissier délivré le 28 mars 2017, la CPS a assigné la SCI POLLUX devant le tribunal civil de première instance de Papeete aux fins de :

- Lui enjoindre de combler les ouvertures se situant sur les façades Nord, à savoir front de mer et Ouest côté Faa’a, afin de supprimer les ouvertures donnant une vue directe ou oblique sur le fonds appartenant à la CPS, cadastré AC 29 et AC 30, sous astreinte de 100 000 FCP par jour de retard,

- Ordonner l’exécution provisoire du jugement,

- La condamner à lui verser la somme de 250 000 FCP au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Par jugement n° RG 17/00173 en date du 27 février 2019, le tribunal civil de première instance de Papeete a :
- Rejeté toutes les demandes de la CPS,

- Débouté pour le surplus,

- Condamné la SCI POLLUX aux dépens.

Au visa des articles 676 et 677 du code civil, le tribunal a constaté que si l’immeuble de la SCI POLLUX n’était pas conforme au projet qui avait été déposé pour l’obtention du permis de construire, les ouvertures litigieuses, donnant sur le fonds de la CPS, étaient montées sur des châssis fixes et les vitres rendues opaques permettant d’assurer la discrétion du fonds servant.

La CPS a relevé appel de ce jugement par requête enregistrée au greffe le 19 août 2020.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2021, et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 27 janvier 2022.

A l’issue de celle-ci, les parties ont été informées que la décision, mise en délibéré, serait rendue le 24 février 2022 par mise à disposition au greffe.

Prétentions et moyens des parties :

La CPS, appelante, demande à la Cour par dernières conclusions régulièrement transmises le 9 août 2021, de :

- Infirmer le jugement du 27 février 2019 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

- Enjoindre à la SCI POLLUX de combler d’occulter de manière définitive les ouvertures situées au rez-de-chaussée de son immeuble donnant sur le fonds voisin appartenant à la CPS cadastré AC 29 et AC 30 et ce sous astreinte de 100 000 FCP par jour de retard,

- Enjoindre à la SCI POLLUX de combler les fenêtres ayant une vue directe sur le fonds voisin en façade Nord et Ouest de l’immeuble et notamment les fenêtres composées de trois pans se situant au premier et deuxième étage de l’immeuble,

- Condamner la SCI POLLUX à payer à la CPS une somme de 400 000 FCP au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir qu’un constat d’huissier établi le 16 juin 2020, en présence du gérant de la SCI POLLUX, a permis de constater de nombreuses ouvertures ne respectant pas les prescriptions des articles 676 à 678 du code civil, et détaille ces manquements.

Elle expose que la SCI POLLUX n’a obtenu aucune autorisation du fonds voisin. Elle conteste que l’opacification des fenêtres litigieuses au moyen d’une peinture grossièrement appliquée confère au fonds servant les garanties de discrétion suffisantes.

Elle expose que deux ouvertures permettant de laisser passer l’air se situent à moins de 1,90 m de son fonds et n’entrent pas dans les prescriptions de l’article 678 du code civil. En tout état de cause elles ne font l’objet que d’un comblement provisoire et non d’un obturation complète.

La SCI POLLUX, intimée, par dernières conclusions régulièrement transmises le 2 juin 2021 demande à la Cour de :
- Confirmer la décision rendue par le tribunal civil de première instance de Papeete sous le numéro de rôle RG 17/00173, en date du 27 février 2019.

- Condamner la CPS à lui verser la somme de 400 000 FCP, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

- Condamner la CPS aux entiers dépens dont distraction.

Elle relève que les articles 676 et 677 du code civil laissent une large marge d’appréciation aux juges du fond, la détermination du caractère des ouvertures pratiquées constituant une question de fait.

Elles jugent que les ouvertures qui ont été rendues opaques par un revêtement de peinture et reposent sur un châssis fixe répondent aux prescriptions légales de garanties de discrétion suffisante.

S’agissant des deux ouvertures visées par la CPS au titre de l’article 678, la SCI POLLUX expose qu’elles sont condamnées comme le dernier constat d’huissier le décrit et le caractérise à travers les photos.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions et moyens dont la Cour est saisie, il est renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions d’appel des parties.

Motifs de la décision :

Les articles 676 et 677 du code civil, dans leur rédaction d’origine, créée par la loi 1804-01-31 promulguée le 10 février 1804, toujours applicable en Polynésie française, disposent : «Le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant. Ces fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d’ouverture au plus et d’un châssis à verre dormant. Ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu’à vingt-six décimètres (huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu’on veut éclairer, si c’est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.»

L’article 678 du même code prévoit quant à lui qu’on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

Ces dispositions sont visées par l’appelante, et il convient de distinguer, conformément à la loi, les réalités différentes concernées par ces textes.

En effet, les articles 676 et 677 du code civil concernent les jours, ouvertures qui laissent passer la lumière mais pas l’air et ne peuvent s’ouvrir, tandis que l’article 678 du code civil concerne les vues, ouvertures qui laissent pas la lumière et l’air et peuvent être ouvertes.

A l’inverse, une ouverture qui ne laisse passer ni l’air, ni la lumière, constituant un ouvrage en verre non transparent, ou encore une ouverture qui laisse passer l’air et la lumière sans permettre une quelconque indiscrétion sur le fonds voisin, ne constituent pas des jours ou vues et n’ont pas à respecter les prescriptions des articles 676 et 677 ou 678 du code civil.

L’appelante s’est attachée, notamment par la production d’un constat d’huissier réalisé le 16 juin 2020, à démontrer que les prescriptions des articles 676, 677 et 678 n’étaient pas respectées.

Il résulte des constats d’huissier fournis à la cour, qu’il existe des ouvertures sur deux des façades du bâtiment bâti sur la parcelle de la SCI POLLUX et donnant sur le fonds de la CPS.

Le procès-verbal de constat le plus récent, du 16 juin 2020, fournit par l’appelante, se référant au constat du 13 janvier 2017, permet de constater :

- Au second étage, toutes les ouvertures (5) en façade NORD sont équipées d’huisseries en aluminium fixe avec vitrage opaque, cette opacité empêchant tout vue vers l’extérieur,

- Au 1er étage, toutes les ouvertures (14) en façades Nord et Ouest, sont équipées d’huisseries en aluminium fixe avec vitrage opaque, cette opacité empêche toute vue vers l’extérieur,

- Au rez-de-chaussée, les impostes sont obstruées par des planches fixées à des encadrements en bois, le portail métallique a été condamné.

Cette description permet à la cour de juger que l’ensemble des ouvertures litigieuses ne sont ni des vues pour celles des étages, faute de transparence quelconque, ni des jours pour le rez-de-chaussée, pour avoir été obstruées et/ou condamnées, et en tout état de cause ne permettent aucune indiscrétion sur le fonds voisin, de sorte qu’en raison de leurs caractéristiques, confirmées à la vue des photographies figurant au constat de l’huissier, elles n’entrent pas dans les prescriptions des articles 676,677 et 678 du code civil.

Par conséquent, les moyens tirés de l’application de ces dispositions sur le non-respect des distances par rapport au plancher ou au sol ou de distance par rapport à l’héritage voisin ne trouvent pas à s’appliquer.

La cour note de manière incidente que la disposition de ces ouvertures ne créé aucune atteinte à l’intimité du fonds de la CPS.

Il convient par conséquent de confirmer le jugement du tribunal de première instance qui l’a déboutée de ses demandes.

Sur les frais et dépens :

Aucun élément ne permet de juger qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, il convient par conséquent de débouter les parties de leurs demandes au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Les dépens de première instance ont été justement mis à la charge de la SCI POLLUX et la décision en ce sens sera confirmée et les dépens d’appel seront supportés par la CPS qui succombe conformément aux dispositions de l’article 406 du code de procédure civile de la Polynésie française et pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 409 du code de procédure civile de la Polynésie française.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition, en matière civile et en dernier ressort ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement n° RG 17/00173 en date du 27 février 2019 du tribunal civil de première instance de Papeete ;

Y ajoutant,
Déboute les parties de leurs demandes au titre des frais d’appel non compris dans les dépens ;

Déboute les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;

Condamne la Caisse de Prévoyance Sociale de la Polynésie française aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 409 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Prononcé à Papeete, le 24 février 2022.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : K. X