N° 53 GR

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Copie exécutoire

délivrée à :

- M^e Revault,

le 24.02.2022.

Copie authentique

délivrée à :

- M^e Vergier,

le 24.02.2022.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 24 février 2022

RG 20/00270 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 20/235, rg n° 18/00277 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 22 mai 2020 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 9 septembre 2020 ;

Appelants :

M. I Y, né le […] à Papeete, de nationalité française, demeurant à […], face aux établissement […], nanti de l’aide juridictionnelle n° 2020/003155 du 7 août 2020 ;

Mme X, J A Veuve Y, née le […] à Papeete, de nationalité française, demeurant à […], face aux établissement […], nantie de l’aide juridictionnelle n° 2020/003156 du 7 août 2020 ;

Représentés par M^e AB-C VERGIER, avocat au barreau de Papeete ;

Intimés :

M. AB-AC Z, né le […] à Papeete, de nationalité française, demeurant à […] ; Mme G L épouse Z, née le […] à Ruutia, de nationalité française, demeurant à […] ;

Ayant pour avocat la Selarl Jurispol, représentée par M^e Esther REVAULT, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 10 septembre 2021 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 9 décembre 2021, devant M. AG, conseiller faisant fonction de président, M. SEKKAKIconseiller, M^me TISSOT, vice-présidente placée auprès du premier président, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me AD-AE ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M. AG, président et par M^me AD-AE, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

Faits, procédure et demandes des parties :

Par exploit signifié le 22 mars 2016, les époux Z ont signifié à X A veuve de M Y et à son fils I Y le congé d’un bail verbal donné à feu M Y au motif de leur intention de vendre la parcelle louée, avec offre d’acquérir et sommation de payer des arriérés de loyers.

À défaut de réponse, ils ont demandé en référé l’expulsion des consorts Y, demande qui a été rejetée par ordonnance en date du 2 décembre 2016 en raison de contestations sérieuses.

Les époux Z ont introduit la présente instance par requête en date du 20 juin 2018 pour voir valider le congé ou subsidiairement prononcer la résolution du bail pour non-paiement des loyers.

Les consorts Y ont excepté d’une prescription acquisitive trentenaire de la propriété de la parcelle en cause de leur chef et de celui de leur auteur.

Par jugement rendu le 22 mai 2020, le tribunal de première instance de Papeete a :

dit que X A épouse Y et I Y sont déchus de plein droit de tout titre d’occupation de la parcelle E du plan de division de la parcelle M444 située à Faa’a ;

débouté X A épouse Y et I Y de leur demande de prescription acquisitive de la parcelle E du plan de division de la parcelle M444 située à Faa’a ;

condamné solidairement X A veuve M Y et I S Y au paiement de la somme de 720.000 FCP au titre des loyers impayés arrêtés au mois de février 2018 ;
Ordonné l’expulsion de X A veuve M Y et de I S Y, et de toutes personnes de leur chef, de la maison qu’ils occupent sise Terre cadastrée M 444, située à Faa’a (parcelle E du plan de division), et au besoin avec le concours de la force publique ;

dit n’y avoir lieu à astreinte ;

débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

condamné solidairement X A veuve M Y et I S Y à payer la somme de 150.000 FCP au titre des frais irrépétibles ;

condamné X A veuve M Y et I S Y aux entiers dépens, en ce compris les actes d’huissier en date des 21 juillet 2015 et 22 mars 2016, dont distraction.

I Y et X A veuve Y ont relevé appel par requête enregistrée au greffe le 9 septembre 2020.

Il est demandé :

1° par I Y et X A veuve Y (les consorts Y), appelants, dans leur requête, de :

Dire l’appel de M^me A et M .Y régulier et bien fondé ;

Réformer le jugement du 22 mai 2020 entrepris, en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

Par application des articles 2228 et suivants du code civil, dans leur version applicable en Polynésie, constater que A X veuve Y et Y I occupent paisiblement la parcelle dont leur expulsion est requise, depuis 50 ans et en tout cas plus de 30 ans ;

En conséquence constater le jeu de la prescription acquisitive au profit de M^me A veuve Y et Y I ;

En conséquence, débouter M. Z AB-AC et M^me Z G de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner M. Z et M^me Z à payer la somme de 150.000 FCP aux appelants au titre de l’article 407 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Condamner M. Z AB-AC et M^me Z G aux dépens, au titre des articles 405 ; 406 ; 409 et suivants du Code de Procédure Civile de Polynésie dont distraction.

2° par les époux AB-AC Z et G L, intimés, dans leurs conclusions visées le 31 mars 2021, de :

Confirmer le jugement entrepris ;

Condamner solidairement les appelants au paiement de la somme de 1 290 000 FCP au titre des loyers impayés arrêtée à avril 2021 ;

Les condamner solidairement au paiement de la somme de 200 000 FCP à titre de dommages et intérêts pour appel abusif et de la somme de 226 000 FCP pour frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2021.

Il est répondu dans les motifs aux moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Motifs de la décision :

L’appel a été interjeté dans les formes et délais légaux. Il est recevable.

Le jugement dont appel a retenu que :

- Par acte en date du 7 juin 1983, les époux Z ont acheté à M^me N O le lot 4 du plan de partage des lots 7 (partie) et 8 du domaine de Pamatai, parcelle cadastrée à Faa’a M 89 d’une superficie de 3.040 m2.

Par acte en date du 5 février 1986, les époux Z ont acheté aux époux C une parcelle issue du plan de partage des lots 7 (partie) et 8 du domaine de Pamatai, cadastrée à Faa’a M 310 d’une superficie de 2.460 m2. Cette parcelle est issue d’une parcelle plus grande cadastrée à Faa’a M90 suivant document d’arpentage du 5 décembre 1985.

Selon document d’arpentage du 28 mars 1989, la parcelle M 89 était morcelée en plusieurs parcelles, dont deux parcelles cadastrées, M 352 (d’une superficie de 670 m2) pour l’une, la fiche de mutation mentionne que ce lot appartient à M. P Q et M353 (d’une superficie de 2.422 m2).

Selon document d’arpentage du 24 janvier 1992, les parcelles M 310 et M 353 étaient jointes pour être morcelées en deux parcelles cadastrées M 410 (d’une superficie de 531 m2) et M 411 (d’une superficie de 4.464 m2)

Selon acte du 18 mai 1992, les époux Z vendaient aux époux D la parcelle M 410.

Selon document d’arpentage du 14 janvier 1993, la parcelle M 411 était morcelée en deux parcelles cadastrées M 420 (d’une superficie de 530 m2) et M 421 (d’une superficie de 3.934 m2).

Selon acte de vente du 2 mars 1993, les époux Z vendaient aux époux E la parcelle M 420.

Les époux Z restaient propriétaires de la parcelle cadastrée M 421 (d’une superficie de 3.934 m2)

Le 15 mai 1995 le géomètre F réalisait un nouveau document d’arpentage aux fins de rectification de limites de propriétés cadastrées, de sorte que la parcelle anciennement numérotée M 421 est inscrite sous le numéro M 444, comme il ressort en particulier de l’extrait de plan cadastral versé au débat.

- Les époux Z exposent avoir conclu avec M Y un bail verbal sur la parcelle identifiée comme étant la parcelle E du plan de division de la parcelle M444, que sa veuve, X A épouse Y, et son fils I Y, occupent toujours cette parcelle, qu’ils ont fait délivrer un congé pour vendre à M^me X A épouse Y, et à M. I Y, mais que l’offre de vente n’a pas été acceptée, et qu’ils sont donc déchus de plein droit de tout titre d’occupation, et doivent par conséquent libérer les lieux, conformément aux dispositions de l’article LP 21 alinéa 2 de la Loi de Pays du 10 décembre 2012.
- En réponse les consorts Y R qu’ils occupent la parcelle dont s’agit depuis plus de cinquante ans et qu’ils doivent donc bénéficier de la prescription acquisitive.

- Or au terme du constat d’huissier réalisé le 21 juillet 2015 l’huissier instrumentaire relève que les consorts Y ont cessé de régler les loyers dus en suite du bail verbal les liant aux époux Z depuis février 2014.

En outre lors de la signification de lettre avec sommation de payer réalisée le 22 mars 2016 par huissier, à la demande des époux Z en qualité de propriétaires de la parcelle M 444, mettant en demeure les consorts Y de verser la somme de 360.000 francs au titre des loyers dus en application du bail verbal, ceux-ci exposaient qu’ils souhaitaient bénéficier d’un prix pour la parcelle qu’ils occupent, et que l’épouse G leur avait dit de stopper de payer les loyers.

- Ces éléments établissent donc qu’un bail verbal liait les parties, et que les consorts Y occupaient les lieux en application des termes de ce bail verbal.

Dès lors les consorts Y ne peuvent avancer qu’ils occupent la terre dont s’agit de façon non équivoque, alors même que leur occupation des lieux est fondée sur les termes d’un bail et qu’ils savaient donc dès leur installation sur place qu’ils ne pouvaient bénéficier de ce fait d’une prescription acquisitive, leur occupation étant par principe équivoque.

- Les consorts Y seront donc déboutés de leur demande de prescription acquisitive de la parcelle E du plan de division de la parcelle M444.

À l’opposé il sera fait droit à la demande principale présentée par les époux Z et les consorts Y, qui n’ont pas donné suite à l’offre de vente signifiée le 22 mars 2016, seront déchus de plein droit de tout titre d’occupation de ladite parcelle, et il sera fait droit à la demande d’expulsion présentée par les époux Z.

À 1'opposé aucun élément ne justifie le prononcé d’une astreinte.

Les consorts Y seront condamnés au paiement de la somme de 720.000 FCP au titre des loyers impayés arrêtés au mois de février 2018.

Les moyens d’appel des consorts Y sont : l’existence d’une prescription paisible, publique et non équivoque par leur famille depuis plus de 50 ans prouvée par des attestations ; l’inexistence du bail verbal invoqué par les époux Z et non prouvé.

Les époux Z concluent à la confirmation du jugement et à l’actualisation du montant des loyers dus.

Sur ce :

Il est de jurisprudence qu’en cas de conflit sur un droit de propriété immobilière entre un titre et une possession, le demandeur titré l’emporte si son titre est antérieur à l’entrée en possession du défendeur, à moins que ce dernier ne soit fondé à invoquer une usucapion antérieure au titre.

La possession d’un immeuble est acquisitive de propriété lorsqu’elle est exempte de vices, paisible, publique et non équivoque, et qu’elle a duré, par le possesseur ou par son auteur, depuis au moins trente ans en l’absence de juste titre (C. civ., art. 712 ss).

L’existence d’un bail se prouve par écrit, par serment ou aveu judiciaire ou extrajudiciaire, ou par l’existence d’un commencement d’exécution, lequel se prouve par tout moyen.
En l’espèce, au vu des pièces produites :

Les époux Z ont fait constater par huissier le 21 juillet 2015 que la famille de M Y, décédé en 2012, occupait sur la parcelle en cause une vieille maison d’habitation construite en bois, et ne payait plus les loyers depuis février 2014 à cause de difficultés financières.

En réponse à la sommation signifiée le 22 mars 2016, X A veuve Y et I Y ont déclaré : «Nous allons nous rapprocher d’un conseil pour défendre nos droits. Nous demandons si nous pouvons obtenir un prix pour la parcelle que nous occupons. Nous l’avons mise en valeur». I Y a ajouté : «C’est l’épouse G qui nous a dit de stopper de payer les loyers.»

Les époux Z produisent les photocopies de talons de reçus de loyer versés par M Y pour les mois d’avril 2011 à août 2013 et par S Y (2e prénom de I Y) pour les mois d’octobre 2013 à janvier 2014.

Des membres de la famille Y (Lorenza Y, Taiana Y, Mineldy Y) et des voisins (Sema TANE, T U, V H, W AA ép. H) ont attesté de l’habitation de la famille Y sur les lieux depuis les années 1960-1965.

Les consorts Y produisent la copie d’une déclaration de revendication foncière (tomite) de 1852 qui, n’étant ni traduite, ni assortie d’une généalogie qui la rattacherait à eux, n’est pas un élément de preuve suffisant.

Les époux Z ont acquis différentes parcelles des lots 3 et 4 du domaine de Pamatai lots 7 et 8 en 1983 et 1985.

Or, les actes de vente transcrits les 16 juin 1983 et 24 février 1986 mentionnent que l’immeuble était alors libre de toute location ou occupation.

Et les époux Z concluent justement qu’il ne s’était pas écoulé trente ans entre leur prise de possession à ce moment et celle alléguée par la famille Y depuis 1960-1965, laquelle n’est au demeurant pas justifiée par des documents permettant de constater que leur occupation était à titre de propriétaire (inscription au cadastre, avis d’imposition, factures, abonnements, assurances ou autres).

Les époux Z rapportent par tout moyen la preuve de versements de loyers par M Y ou sa famille en 2011-2014. Les talons de quittances qui sont produits n’encourent pas le grief qui leur est fait par les appelants d’être des pièces auto constituées, puisqu’il s’agit du procédé usuel d’utilisation d’un carnet de quittances à souches, dont la copie de la couverture intitulée «Reçus Y M Année 2011 loyer de Terrain» est aussi versée. Et ces quittances sont corroborées par les déclarations des consorts Y en réponse à la signification du congé en 2016, desquelles il s’évince, ainsi que l’a justement retenu la décision déférée, qu’ils ne contestaient pas être débiteurs de loyers.

Le jugement entrepris en a à bon droit déduit que ce fait est exclusif de l’existence d’une usucapion, l’occupation des lieux par les consorts Y et feu M Y n’ayant pas été faite à titre de propriétaire.

Il résulte des pièces produites et il n’est pas contesté que les lieux constituent l’habitation principale des consorts Y. Les dispositions d’ordre public de la loi du pays n° 2012-26 du 10 décembre 2012 sont par conséquent applicables.

Le congé du 22 mars 2016 a rappelé les dispositions de l’article LP 21 en matière de congé donné par le bailleur pour vendre. Il mentionne le prix et les conditions de la vente projetée et formule une offre de vente avec indication d’un préavis de deux mois pour y répondre.

L’article LP16 dispose qu’au décès du preneur, le bail est transféré au conjoint survivant et aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an, ce qui est le cas de X A veuve Y et de I Y.

L’article LP21 alinéa 2 dispose qu’à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le jugement dont appel a fait une exacte application de cette disposition à défaut de suite donnée à l’offre de vente par les consorts Y.

Le bail a donc pris fin le 22 mai 2016 et les loyers sont dus jusqu’à cette date. Leur montant est de 15 000 FCP par mois à compter de février 2014, soit 15 000 FCP x 27 mois = 405 000 FCP.

Le maintien dans les lieux des consorts Y après cette date a donné lieu à une indemnité d’occupation dont il échet de fixer le montant à celui du loyer. Le montant de la créance de ce chef arrêtée à avril 2021 est de 15 000 FCP x 59 mois = 885 000 FCP.

Il sera par conséquent fait droit à la demande en paiement des époux Z qui est d’un montant total de 1 290 000 FCP.

Il n’est pas démontré que les consorts Y aient abusé de leur droit d’exercer les voies de recours après que leurs contestations en référé aient été jugées suffisamment sérieuses pour qu’il soit statué sur le fond du litige. La demande reconventionnelle de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Il sera fait application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française au bénéfice des intimés. La partie qui succombe est condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

En la forme, déclare l’appel recevable ;

Au fond, confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant, condamne solidairement X A veuve M Y et I S Y à payer aux époux Z la somme supplémentaire de 570.000 FCP au titre des loyers impayés depuis mars 2018 arrêtés au mois de février 2018 ;

Déboute les époux Z de leur demande de dommages et intérêts pour appel abusif ;

Condamne solidairement X A veuve Y et I Y à payer aux époux AB-AC Z et G L ensemble la somme supplémentaire de 200 000 FCP en application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française devant la cour ;

Met à la charge de X A veuve Y et I Y les dépens de première instance et d’appel, lesquels, comprenant les frais des actes d’huissier en date des 21 juillet 2015 et 22 mars 2016, pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 409 du code de procédure civile de la Polynésie française.
Prononcé à Papeete, le 24 février 2022.

Le Greffier, Le Président,

M. AD-AE G. AG