Cour d'appel de Paris, 4 juillet 1977, n° 999

PARIS, 2 CH.

4 juillet 1977

. S Epoux X c

.C.I

. Le Nid d 'Aigl e

.- V^ente d’imme VENTE D’IMMEUBLE uble à

^construi l’état futur d’achèvement

. Achèv re

. Vent e

^ement d Constatation. e l’im en

^meuble

.

Aux termes de l'^article 2 du déc

^ret du 22 dé

^cembre 196 la constatation par l^es parties de l'

^achève 7

^ment d

, e l’im doit, si les parties sont d’accord

, fair

^meuble e ^l'^objet d’ un a notaire qui a reçu la ^vente et si les

^cte du p^arties n e sont cord sur cet achèvement, elle doit êt pas d’ac

^re faite p^ar une qualitiée désignée par o^rdonnanc p^ersonne e sur re q^uête d du tribunal de grande instance d u p^résid u lieu d

^ent e l’imm

^euble déclaration devant le notaire q^ui en q^ui a reç u la vent f^era e.

. Construction ANNOTER J.-Cl

, Fasc

. 82

.- J

.-Gl

. Nota rial (2 P.: Formul^aire)

, Vo Ventes d’i

^mmeubles à cons truire, Fase. A-2.

LA COUR; Stat^uant sur l’appel i

^nterj^eté par le s épou X du j^uge^ment ^rendu le 9 j x

^anvier 1976 p^ar le tri bunal de grande instance de Ver

^sai^lles (2 Ch

^ambre) qui a constaté que la clause résolutoire

^contenue dan s l’acte du 30 mai 1973 portant v^ente par la S

.C

.I

. Le Nid d’Ai gle aux époux X de divers biens et droits immobi liers sis commune de l’Etang-la-Ville était acquise depuis le 5 janvier 1974, constaté la résolution de cette vente et déclaré les époux X irrecevables en leur demande reconventionnelle; Considérant que suivant acte de MX…, notaire à…, le 30 mai 1973, les époux X ont acquis en l’étal futur d’achèvement de la S.C.I. Le Nid d’Aigle, conformément aux dispositions de la loi du 3 jan vier 1967 et du décret du 22 décembre 1967, une maison individuelle dépendant d’un ensemble immobilier sis à PEtang-la-Ville, moyennant le prix de 390.000 F payable à raison de 97.500 F au jour de l’acte, 175.000 F à la mise hors d’eau, 58.500 F lors de l’achèvement et 58.500 F à la mise à disposition ; qu’il était stipulé qu’à défaut de payement à son exacte échéance d’une somme quelcon que faisant partie du prix, la vente serait résolue de plein droit si bon semblait à la société venderesse un mois

---

¹¹1 ^Paprès un commandement de payer resté infructueux indi quant l’intention de ladite société de se prévaloir de cette

^clause Considérant que suivant exploit du 5 décem bre 1973 de Z, huissier de justice à Sèvres, la S.C.I. Le Nid d’Aigle a notifié aux époux X un com mandement visant la clause résolutoire, d’avoir à lui payer la somme de 117.000 F représentant les deux der nières échéances; que le 4 janvier 1974 les époux C D ont versé entre les mains de l’huissier susindiqué la somme de 58.500 F; que le 14 août 1974 la S.C.I. Le Nid d’Aigle les a assignés pour voir constater l’acquisi lion de la clause résolutoire et la résolution de la vente; que le tribunal a fait droit à cette demande ; qu’il a estimé, e soulenaient les époux Yⁿ.

^contraire

^ment à ce qu onstruction devait être considérée comme ach^e q^ue la c

, malgré la liste des m^al

^vée à l a date d u commandement ravaux non réalisés ou non conform^es ^au fac ons

^et des t

, constatés par l’expert Letail devi s des criptif c ontractuel

, dans un rappo^rt leu

, dési r r ordonnance de référé gⁿé pa dép septembre 1975 ; que les premiers juges ^ont

^osé le 15 que les époux X étant entré^s égal em

^ent estimé on litigieux le 7 septembre 1973 avec l’accord da

ⁿs le p^avill

, il en résultait que le terme consi^s de l a ^société

^venderesse sition était venu à échéance bi^en tant

^en la

^mi^se à dispo cédé à la réception des travaux, cett^e qu’il

ⁿ'ait p^as été pro as un terme prévu au contrat; que rel^e

^réce ption

ⁿ'étant p rniers termes de payement étaie^nt

^vant q^ue le s deux de do ance et que les conditions d’acquisit^ion nc venu s à éché de l olutoire étaient remplies, les premiers j^ug^es a cl

^ause rés a résolution de la vente; que par voie d^e

^ont con

^staté l

---

Page 251c^onséq

^uence ils

^ont déclaré l es époux X E^vables

^en leur d

^emande r econventionnelle qui tendait àl’exé

^cution d u ^contrat p

.Le Nid d’Aigle au paiement de div

^ar la condamnation de la S

.C

.1 erses sommes pournon faç ons , malfaçons et dommages-intérêts; – Considérant que les époux X demandent à la Courd’infirmer ce j ugement, de dire qu’ils ont toujours r égléscrupuleusement les échéanc es qui leur incombaient etqu’ils ont toujours soutenu qu’ils étaient disposés à ré glerles ultimes versements dès que la ré ception serait effective, que leur bonne foi est évidente; constater que l’entrée des époux X n’entraînait pas de leur part accep tation ou réception et que cette entrée était acceptée par la S.C.I. pour compenser le préjudice dont étaient victi mes les époux X du fait des retards abusifs dans l’exécution des travaux; constater que les travaux inexé cutés étaient substantiels et qu’ils rendaient l’immeuble impropre à son utilisation dans des conditions normales de confort minimum; que les conditions de l’article 1" du décret du 22 décembre 1967 ne pouvaient pas être rem plies, constater que da S.C.I. Le Nid d’Aigle a reconnu elle-même lors de la sommation interpellative du 25 février que la réception n’était pas intervenue puisqu’elle se dé clarait prête à la faire; dire que les époux X sont les justes propriétaires des locaux litigieux; leur donner acte de ce qu’ils sont prêts à régler le solde de leur acquisition sous contrôle de la Cour et sous réserve de leurs droits pour l’achèvement des travaux; ordonner la réception des travaux et ceci de façon contradictoire et dans les termes du contrat de vente; constater que les manoeuvres de la S.C.1. Le Nid d’Aigle sont constitutives de mauvaise foi et qu’il convient de la débouter de l’en semble de ses demandes; la condamner au surplus à 10.000 F de dommages-intérêts pour procédure abusive et maligne et, recevant les époux X en leur demande reconventionnelle, les y juger bien fondés; Ordon ner que les travaux soient dûment terminés sous astreinte de 100 F par jour et sous surveillance de tel architecte qu’il plaira à la Cour de dician n

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va uumem termines sous astreinte de 100 F par jour et sous surveillance de tel architecte qu’il plaira à la Cour de désigner, aux frais prélevés au besoin sur les fonds consignés à cet effet chez M Z; dire que c’est par malice que la S.C.I., se refusant à faire les travaux dlus, a mis les époux X dans l’obliga tion de retenir les derniers paiements dans le but évident de réaliser un enrichissement sans cause, en reprenant possession plusieurs années après la vente d’un immeu ble dont la valeur a augmenté en fonction de la déprécia tion de la monnaie, ne proposant même pas si, par impos sible, la résolution était prononcée, le remboursement des sommes versées scrupuleusement par les acquéreurs > ; de dire encore à titre tout à fait subsidiaire, et très éventuel qu’au cas où la résolution serait définitivement constatée, la S.C.I. Le Nid d’Aigle devrait restituer les sommes par elle reçues en indexant lesdites sommes suivant l’indice des prix à la construction; – Considérant que la S.C.I. Le Nid d’Aigle conclut à l’irrecevabilité et au mal fondé de l’appel des époux X, à l’adjudication de ses conclusions de première instance et à la confirma tion du jugement; Considérant que la clause résolutoire invoquée par la S.C.I. Le Nid d’Aigle ne peut être déclarée acquise que si les sommes réclamées paar elle dans son commandement du 5 décembre 1973 au titre des deux der nières échéances de l’e achèvement et de la mise à dis position étaient devenus exigibles; qu’il convient im médiatement d’indiquer que la mise à disposition> cons tituant le dernier/terme de paiement elle ne pouvait pas précéder celui de l’ achèvement du pavillon, que cette mise à disposition qui obligeait l’acquéreur à effectuer son dernier versement et à parfaire le paiement du prix, obli geait réciproquement la société venderesse à exécuter tota lement son obligation de délivrance ; qu’elle impliquait une livraison de la chose vendue conforme au contrat; qu’en d’autres termes et contrairement à ce qu’ont admis les pre miers juges elle nécessitait une acceptation de l’acquéreur par une réception; que la S.C.I. Le Nid d’Aigle reconnais sant elle-même que l’emménagement précipité et préma turé le 7 septembre 1973 des époux X avait eu lieu avant l’achèvement des derniers travaux >, il est acquis que

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cet emménagement, en absence d’une réception ultérieure, ne pouvait pas valoir « mise à disposition rendant exigi ble la dernière portion du prix; Considérant qu’en ce qui concerne l’achèvement, il était prévu dans l’acte de vente que la société venderesse notifierait à l’acquéreur un certificat attestant ledit achèvement et qu’elle invite rait l’acquéreur à constater sa réalité à jour et heure fixés ; qu’il serait alors procédé contradictoirement à la consta tation de l’achèvement et à l’établissement d’un procès verbal dans lequel l’acquéreur aurait la faculté d’insérer ses réserves; Considérant que le procès-verbal daté du 12 octobre 1973 de réception provisoire et de constat d’achèvement produit par la S.C.1. Le Nid d’Aigle ne porte que les signatures de son propre repré sentant et de son architecte; qu’il est dénué de toute valeur à l’égard des époux X qui, estimant que le pavillon n’était pas terminé et qu’il présentail des mal façons, avaient refusé de le signer; que cet acte n’est pas conforme aux exigences du contrat; Considerant sur tout qu’il méconnait totalement des dispositions impéra tives de l’article 2 du décret du 22 décembre 1967, selon lesquelles la constatation par les parties de l’achèvement de l’immeuble doil, si les parties sont d’accord, faire l’objet d’un acte du notaire qui a reçu la vente; et que si les parties ne sont pas d’accord sur cet achèvement -- ce qui est le cas de l’espèce la constatation est faite par une personne qualifiée désignée par ordonnance sur requête du Président du tribunal de grande instance du dieu de l’immeuble et ferait l’objet d’une déclaration de cette personne devant le notaire qui a reçu la vente; – Considérant que la Cour ne peut que relenir qu’aucune constatation régulière d’achèvement de l’immeuble n’a été faite; que c’est à tort qu’en l’absence d’accomplisse ment des formalités de l’article 2 du décret du 22 décem bre 1967 et en présence des contestations existantes, que le Tribunal a pu décider qu’il y avait eu achèvement de l’immeuble à la date du commandement, valider ledit commandement et déclarer acquise la clause résolutoire qu’il visail; qu’il convient en conséquence de débouter la S.C.I. Le Nid d’Aigle de ses demandes contre les époux M .:— . ant ans la venta ulitent nos slan

---

GupHaumin; – Considerant que la vente meiami pas reso lue, il y a lieu d’examiner la demande reconventionnelle des époux X qui tend à faire ordonner la récep tion des travaux dans les termes du contrat, à condamner la S.C.I. Le Nid d’Aigle au paiement de la somme de 10.000 F à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et ordonner que les travaux soient dûment ter minés sous astreinte de 100 F par jour et sous surveillance d’un architecte à désigner el ce aux frais prélevés au besoin sur les fonds consignés à cet effet chez M A tel; Considérant que la S.C.I. Le Nid d’Aigle ne dis cutant pas et ne contestant pas les constatations de l’ex pert Letailleur relatives aux malfaçons et aux travaux non conformes ou omis, la Cour ne peut que condamner la S.C.I. Le Nid d’Aigle à réaliser, sous le contrôle de l’expert qui sera désigné et sous astreinte provisoire de 100 F par jour, les travaux nécessaires; qu’en revanche, il n’y a pas lieu pour la Cour d’ordonner la réception des travaux, celle-ci étant du domaine contractuel et l’achè vement de l’immeuble devant être constaté dans les for mes prévues à l’article 2 du décret du 22 décembre 1967:

- Considérant qu’il n’est pas établi que la S.C.I. Le Nid d’Aigle ait formé sa demande dans l’intention de nuire aux époux X; qu’il convient de débouter ceux-ci de leur demande de dommages-intérêts;

Par ces motifs: – Réforme le jugement attaqué; Déboute la S.C.1. Le Nid d’Aigle de ses demandes; La condamne à exécuter dans les trois mois de la significa tion du présent arrêt, et, passé ce délai sous peine d’une astreinte provisoire de 100 F par jour de retard, les tra vaux de mise en conformité avec le devis descriptif con tractuel, des travaux prévus à ce devis mais non encore exécutés et les travaux nécessaires à la réfection des malfaçons, tels qu’énumérés dans le rapport déposé de 15 septembre 1975 par l’expert Letailleur; dit que ces travaux seront exécutés sous la surveillance et le contrôle

---

Edmond-Rostand de F G, architecte, 8, ^rue

,

Le Chesnay (78150), que la Cour désigne à c^et ^effet; les dépenses nécessitées par ces ^travaux, y ^com

, seront à la charge de la pris la rémunération de l’expert S.C.I. Le Nid d’Aigle et qu’elles seront par priorité effec Dit q^ue des fonds éventuellement restés consignés entre les mains de M Z, huissier de justice à S^èvres ;

- Fixe à la somme de 2.500 F le montant de la pro^vision tuées au moy^en la rémunération de l’expert, qui ^se^ra ^consi gnée au secrétariat greffe de la Cour avant le 15 aout 1977

Déboule les époux G^uil à valoir s^ur par da S.C.I. Le Nid d’Aigle ; demandes; Cond^amne la

- dépens de première instance et D du surplus de le^urs

S.C.I. Le Nid d’Aigle ^aux MM. B, prés., Hauss, av. gen. ; M" Potrier et Chau. d’appel.

manel, av.