Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 24 novembre 2010, n° 09/09668

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Chronologie de l’affaire

Sur la décision

Sur les parties

Texte intégral

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 24 NOVEMBRE 2010

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 09/09668

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Avril 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 08/17615

APPELANTE

S.A. SFI DU CROISSANT – SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE DU CROISSANT agissant poursuites et diligences en la personne de son Président Directeur Général

XXX

XXX

représentée par Me Louis-Charles HUYGHE, avoué à la Cour

assistée de Me Anne PORTIER plaidant et intervenant en tant que collaboratrice du Cabinet PEYNEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : L 0092

INTIMEE

S.A.S. ED pris en la personne de son Président

XXX

XXX

représentée par Me D E, avoué à la Cour

assistée de Me Christian FEDDAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1624

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 octobre 2010, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame C, Présidente chargée du rapport et Madame BLUM, conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame C, Présidente

Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller

Madame BLUM, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Madame C, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*************

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure :

Par acte authentique sous conditions suspensives en date du 24 septembre 1997, la SA SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE DU CROISSANT (ci-après « SA SFI DU CROISSANT ») a donné à bail commercial à la société ED L’ÉPICIER aux droits de laquelle est venue la SAS ED, des locaux dépendant d’un immeuble sis XXX, à destination de « commerce d’alimentation générale et de tous produits vendus ensemble ou séparément dans les magasins de type supermarchés » ;

Les locaux se composent au rez-de-chaussée de locaux à usage de boutique d’une superficie d’environ 500 m² dont 400 m² environ de surface de vente ;

Le bail est devenu définitif le 30 avril 1998 et a pris effet pour une durée de 9 ans à compter du 1er mai 1998 moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 550 000 F (83 846,96 €) :

Par acte extra-judiciaire en date du 25 octobre 2006, la SA SFI DU CROISSANT a fait délivrer à la SAS ED un congé pour le 30 avril 2007 avec offre de renouvellement pour un loyer annuel de 298 800 € hors taxes et hors charges à compter du 1er mai 2007 ;

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er décembre 2006, la SAS ED a accepté le principe du renouvellement mais a refusé la fixation du loyer au montant proposé par la SA SFI DU CROISSANT ;

Le 15 octobre 2008, la SA SFI DU CROISSANT a notifié à la SAS ED son mémoire en demande afin que soit fixé le loyer du bail renouvelé au montant annuel déplafonné de 298 800 € hors taxes et hors charges à compter du 1er mai 2007 ;

La SAS ED n’a notifié aucun mémoire en réponse dans le délai légal d’un mois de l’article R 145-27 du Code de commerce ;

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 décembre 2008, la SA SFI DU CROISSANT a saisi la Commission Départementale de Conciliation de Paris qui a rendu un avis par lequel elle a constaté l’absence de conciliation, l’impossibilité de déterminer la surface pondérée des locaux et, enfin, le fait que la valeur locative des locaux pourrait se situer aux environs de 400 €/ m² hors taxes et hors charges ;

Par acte extra-judiciaire en date du 11 décembre 2008, la SA SFI DU CROISSANT a alors saisi le Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Paris aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé au montant annuel déplafonné de 298 800 € hors taxes et hors charges à compter du 1er mai 2007 ;

Dans son mémoire en réplique, la SAS ED a contesté qu’au cours du bail expiré soit intervenue une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant pu bénéficier au commerce exercé et que le ravalement de l’immeuble effectué par la bailleresse comme prévu au bail ait pu constituer une modification notable des caractéristiques des locaux justifiant un déplafonnement du loyer ;

Par jugement rendu le 10 avril 2009, le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Paris a :

Constaté que par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 25 octobre 2006 par la SA SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE DU CROISSANT, le bail concernant les locaux situés à Paris, 2e arrondissement, XXX, s’est renouvelé à compter du 1er mai 2007 ;

Dit que le loyer du bail renouvelé le 1er mai 2007 est fixé conformément aux dispositions de l’article L 145-34 du Code de commerce en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées;

Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

Ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Dit que la SA SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE DU CROISSANT supportera les dépens de l’instance ;

Le premier juge a retenu que la SA SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE DU CROISSANT ne produisait, aucune pièce probante au soutien de sa demande de déplafonnement du loyer ;

La SA SFI DU CROISSANT a interjeté appel de cette décision le 22 avril 2009 ;

Dans ses dernières conclusions signifiées le 2 septembre 2010, la SA SFI DU CROISSANT, appelante, demande à la Cour de :

Infirmer le jugement du 10 avril 2009 en toutes ses dispositions ;

Sur le déplafonnement :

A titre principal :

Dire et juger qu’il y a eu modification notable des facteurs locaux de commercialité pendant le cours du bail échu ;

Dire en conséquence que le loyer du bail renouvelé au 1er mai 2007 doit être fixé à la valeur locative des lieux ;

A titre subsidiaire:

Dire et juger qu’il y a eu modification notable des caractéristiques des lieux loués pendant le cours du bail échu ;

Dire en conséquence que le loyer du bail renouvelé au 1er mai 2007 doit être fixé à la valeur locative des lieux ;

Sur le montant du loyer du bail renouvelé :

A titre principal :

Fixer le loyer annuel en principal à la somme de 283 000 € hors taxes et hors charges, à compter du 1er mai 2007, toutes autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées, sous réserve du réajustement du dépôt de garantie ;

Dire et juger que le preneur doit payer, sur les arriérés de loyers du bail renouvelé, les intérêts au taux légal, à compter rétroactivement, de chacune des échéances contractuelles ;

A titre subsidiaire :

Ordonner une mesure d’instruction ;

Fixer dans cette hypothèse le montant du loyer provisionnel annuel au montant du loyer actuellement payé par le preneur ;

Mettre à la charge de la SAS ED les frais et honoraires d’expertise ;

En tout état de cause :

Condamner la SAS ED au paiement d’une somme de 5 980 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître HUYGHE, Avoué à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Dans ses dernières conclusions signifiées le 16 décembre 2009, la SAS ED, intimée, demande à la Cour de :

Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit que le loyer du bail renouvelé le 1er mai 2007 portant sur les locaux sis XXX à XXX, sera fixé conformément aux dispositions de l’article L 145-34 du Code de commerce en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE ;

Y ajoutant :

Condamner la SA SFI DU CROISSANT à verser à la société ED une indemnité de 3 800¿ pour frais non répétibles en justice ;

La condamner aux dépens de première instance et d’appel, dont recouvrement par Maître D E conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure civile ;

SUR CE,

La SA SFI DU CROISSANT sollicite le déplafonnement du loyer et sa fixation à la somme annuelle de 283 000 € hors taxes et hors charges, à compter du 1er mai 2007pour une surface pondérée de 475, 90 m², toutes autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées, sous réserve du réajustement du dépôt de garantie ; elle invoque à l’appui de sa demande une modification notable des facteurs locaux de commercialité et une modification notable des caractéristiques des locaux .

Alors que le premier juge avait retenu que la SA SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE DU CROISSANT ne produisait, aucune pièce probante au soutien de sa demande de déplafonnement du loyer, elle produit, pour la première fois en cause d’appel, un rapport d’expertise amiable réalisé par M. Z A (communiqué le 3 décembre 2009).

Elle sollicite du reste à titre subsidiaire une mesure d’expertise judiciaire ;

La SAS ED demande la confirmation du jugement ayant dit que le loyer du bail renouvelé devait être plafonné (faute de pièces probantes au soutien de la demande de déplafonnement) en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE.

Elle remet en cause tant l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité que la modification notable des caractéristiques des locaux loués.

Elle conteste les conclusions du rapport d’expertise amiable en ce qui concerne tant la pondération des locaux qui ne serait pas conforme aux usages que la valeur locative retenue à défaut d’élément objectif de comparaison.

Alors que les parties s’opposent tant sur la surface pondérée que sur l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité et des caractéristique des lieux loués, que l’expertise produite qui conclut à une telle modification n’a pas été menée de façon contradictoire tout en constituant un commencement de preuve, que la cour ne dispose donc pas d’élément suffisant d’appréciation pour se prononcer sur le principe du déplafonnement et partant s’il y lieu sur la valeur locative, il est nécessaire d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire dans les termes du dispositif ;

Le loyer provisionnel sera fixé au montant du dernier loyer contractuel ; il sera sursis à statuer sur les autres demandes ;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré uniquement en ce qu’il a dit que le bail portant sur les locaux sis XXX à XXX, s’est renouvelé le 1er mai 2007 ;

Avant dire droit au fond sur le prix du loyer,

Ordonne une mesure d’expertise ;

Commet pour y procéder

M. X Y

XXX

XXX

tel : 01 42 55 07

Fax :01 45 61 10 10

avec mission, après avoir convoqué les parties et leur conseil, de :

— se rendre sur les lieux, les décrire, entendre les parties, se faire communiquer tous documents utiles,

— donner tous éléments d’information sur l’existence au cours du bail expiré d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité pour le commerce considéré et /ou une modification des caractéristiques des lieux loués ;

— donner son avis sur la valeur locative des lieux loués à la date de renouvellement du bail soit le 1er mai 2007, au vu des éléments mentionnés aux articles L 145-33 et suivants et R 145-2 à R 145-8 du code de commerce dans l’hypothése d’un déplafonnement et indiquer dans le cas d’un maintien du loyer plafonné le montant de celui-ci à la date du renouvellement ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport au greffe de cette cour d’appel, service de la mise en état, avant le 31 mai 2011 ;

Fixe à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur les honoraires de l’expert qui devra être consignée par la société SFI DU CROISSANT auprès du régisseur d’avances et de recettes de la cour d’appel de Paris 34 quai des Orfèvres (XXX, avant le 15 janvier 2011 sous peine de caducité de la désignation de l’expert ;

Dit que l’affaire sera appelée à l’audience de mise en état du 9 février 2011 à 13 heures pour vérification de la consignation ou constatation de la caducité de la mesure ;

Désigne Mme B C pour contrôler les opérations d’expertise ;

Fixe le loyer provisionnel au montant du dernier loyer contractuel ;

Sursoit à statuer les autres demandes ;

Réserve les dépens.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

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