CA Paris du 24 mars 2010 n° 08/06175 , Pôle 05 ch. 03

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Chambre 5 – 3

ARRET DU 24 MARS 2010

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 08/06175

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Juillet 2007 – Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 06/07184

APPELANTE

Maître Geoffroy ANDRE es qualités de mandataire ad hoc de la SCI DAN MARCEAU désigné à cette fonction par ordonnance du Président du TGI de PARIS en date du 12 Septembre 2007.

8 rue de l’Arrivée

75015 PARIS

représentée par M^e Rémi PAMART, avoué à la Cour

assistée de M^e Thierry GUILLEMINET, avocat au barreau de PARIS, toque : R 281

INTIMEE

Société ART MANIAC

10 ruelle Dordet

95400 VILLIERS LE BEL

représentée par la SCP BERNABE – CHARDIN – CHEVILLER, avoués à la Cour

assistée de M^e Fanny AUDRAIN plaidant et intervenant en tant que collaboratrice de M^e Pascal WINTER, avocat au barreau de PARIS, toque : J 09

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 novembre 2009, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame PORCHER, conseiller et Madame DEGRELLE CROISSANT, conseiller.

Madame PORCHER a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame GABORIAU, Présidente

Madame PORCHER, Conseiller

Madame DEGRELLE CROISSANT, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Madame GABORIAU, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*************

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 14 octobre 1994, la SCI MARMON, aux droits de laquelle se trouve la SCI DAN MARCEAU, a donné à bail à la société ART MANIAC un local de 295 m² environ à usage d’activités (175 m² environ) et de bureaux (120m² environ) situé 18 rue Marceau à MONTREUIL (93100 ) pour une durée de neuf années commençant à courir le 1^er novembre 1994.

Le 24 mars 2003, la SCI DAN MARCEAU a notifié à la SARL ART MANIAC un congé pour le 31 octobre 2003 avec refus de renouvellement du bail.

Le 26 mars 2004, la SCI DAN MARCEAU a saisi le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY d’une demande en validation du congé, expulsion de la locataire, paiement d’une indemnité d’occupation et subsidiairement en désignation d’un expert aux fins d’évaluation du montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation

Par ordonnance du 2 juillet 2004, le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY, a commis Monsieur R. . en qualité d’expert aux fins de fournir tous éléments permettant d’apprécier le montant de l’indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 31 août 2004, le magistrat chargé du contrôle des expertises auprès de ce tribunal a pourvu au remplacement de l’expert commis en désignant Monsieur Antonio V. D. C.

Par ordonnance du 28 novembre 2005 le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY saisi le 26 octobre 2005 par la SCI DAN MARCEAU, a étendu la mission de Monsieur Antonio V. D. C. aux éléments de fixation de l’indemnité d’occupation éventuellement due jusqu’à la libération par la société ART MANIAC des lieux.

Le 13 janvier 2006, Monsieur V. D. C. a déposé un rapport dans lequel il estime à 60 705 € l’indemnité d’éviction et conclut à un solde en faveur du locataire de 92,14 € au titre de l’indemnité d’occupation.

Le 4 juillet 2006, la société ART MANIAC a fait assigner la SCI DAN MARCEAU en paiement de la somme de 115 305 € au titre de l’indemnité d’éviction devant le Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY.

Par jugement rendu le 11 juillet 2007, le Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY a condamné la SCI DAN MARCEAU représentée par son mandataire ad’hoc, Maître Geoffroy

ANDRE, à payer à la société ART MANIAC la somme de 60 705 € au titre de l’indemnité d’éviction avec intérêts au taux légal à compter du 1^er avril 2004 et exécution provisoire ainsi que la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 26 mars 2008, la SCI DAN MARCEAU, représentée par son mandataire ad’hoc, Maître Geoffroy ANDRE, a interjeté appel de cette décision.

Par arrêt du 9 avril 2009, la Cour a ordonné la réouverture des débats aux fins de recueillir les explications des parties sur le caractère éventuellement suspensif de l’ordonnance de référé étendant la mission de l’expert prononcée le 28 novembre 2005.

000

Dans ses dernières conclusions signifiées et déposées le 13 octobre 2009, la SCI DAN MARCEAU, représentée par son mandataire ad’hoc, Maître Geoffroy ANDRE invoque la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, conteste l’existence du droit au bail en l’état des modalités de fixation du loyer initial justifiant un déplafonnement en fin de bail, des frais d’agence immobilière et d’un trouble commercial et tout abattement relatif à l’indemnité d’occupation.

Elle demande d’infirmer le jugement déféré, de déclarer la demande de la société ART MANIAC irrecevable, subsidiairement de dire que l’indemnité d’éviction ne saurait être supérieure à 23 687,04 € et encore plus subsidiairement que le droit au bail ne peut excéder la somme de 16 800 € .

Elle sollicite la condamnation de la société ART MANIAC au paiement de 2 173,29 € au titre de l’indemnité d’occupation, la compensation entre l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation et une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées et déposées le 16 septembre 2009, la société ART MANIAC invoque la reconnaissance par le bailleur de ce qu’il est redevable d’une indemnité d’éviction et en conséquence le défaut de forclusion et de prescription de sa demande, les différents actes interruptifs de prescription, l’absence de modification du loyer et une sous évaluation du droit au bail, l’absence d’indemnité d’occupation due puisque le loyer a été régulièrement acquitté jusqu’au départ des lieux.

Elle demande de confirmer le jugement déféré sauf à porter le montant de l’indemnité d’éviction à 115 305 € et à condamner la SCI DAN MARCEAU à lui payer la somme complémentaire de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la prescription

En application de l’article L 145-60 du code de commerce la demande en paiement d’une indemnité d’éviction est soumise à la prescription biennale quand bien même le droit du preneur à cette indemnité n’est pas contesté.

Cette prescription peut être interrompue conformément aux dispositions des anciens articles 2242 et suivants du Code Civil applicables au moment du congé et, notamment, en vertu de l’article 2248, par la reconnaissance que le débiteur fait du droit de celui contre lequel il prescrivait.

Il n’est pas contesté que l’ordonnance du 2 juillet 2004 désignant un expert aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction a interrompu la prescription de l’action en paiement de cette indemnité.

L’assignation délivrée le 26 octobre 2005 par la SCI DAN MARCEAU fait état de ce que par

ordonnance de référé de Monsieur Le Président du Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY en date du 02 juillet 2004, un expert a été désigné pour réunir tous les éléments d’appréciation permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due à la locataire pour solliciter une extension de la mission de Monsieur V. D. C. aux éléments permettant d’apprécier le montant de l’indemnité d’occupation due par la société ART MANIAC, soit sur la base de l’article L 145-28 du code de commerce qui prévoit expressément que l’indemnité d’occupation due par le preneur qui use de son droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction doit être fixée à la valeur locative.

Elle contient ainsi reconnaissance expresse par la SCI DAN MARCEAU du droit à indemnité d’éviction de la locataire interrompant le délai de prescription et faisant courir un nouveau délai de deux ans de sorte que l’action introduite le 4 juillet 2006 par la société ART MANIAC n’est pas prescrite.

Sur l’indemnité d’éviction

L’indemnité d’éviction doit, conformément à l’article L 145-14 du code de commerce, être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

En l’espèce, la société ART MANIAC ayant transféré ses activités, l’indemnité principale d’éviction doit correspondre à la valeur du droit au bail soit à la différence entre la valeur locative de marché et ce qu’aurait été le loyer en cas de renouvellement du bail commercial affectée d’un coefficient de situation.

Au regard des références produites concernant les prix pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents, c’est à juste tire que l’expert a retenu une valeur locative de 80 € le m² pour l’entrepôt et de 110 € le m² pour les bureaux soit une valeur locative globale annuelle de 27 200 € .

Le motif de déplafonnement du loyer en cas de renouvellement du bail invoqué par le bailleur et tiré des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé et plus précisément de l’instauration d’un loyer progressif et d’une franchise accordés en raison des travaux d’installation de la société ART MANIAC est inopérant dès lors qu’en l’espèce ces modalités ont été fixées dans le bail à renouveler et n’ont pas été modifiées au cours de celui ci.

Le montant du loyer si le bail avait été renouvelé s’élevant par application des indices à la somme de 21 600, 44 € et le coefficient 3 de situation retenu par l’expert n’étant pas critiqué, l’indemnité principale d’éviction correspondant à la valeur du droit au bail se monte à 16 800 € .

Il n’est pas justifié des frais d’agence immobilière engagés par la société ART MANIAC pour la recherche de nouveaux locaux et le temps passé pour ce faire est pris en compte au titre du trouble commercial.

C’est à juste titre que les premiers juges ont retenu l’évaluation faite par l’expert et alloué une somme de 18 690 € pour le préjudice du chef du trouble commercial correspondant aux pertes de temps encourues notamment du fait du déménagement et la réinstallation.

Les autres indemnités accessoires retenues par l’expert au titre du double loyer, des frais de mailing et frais annexes ne font l’objet d’aucune critique.

L’indemnité globale d’éviction s’élève par conséquent à 49 970,90 € (16 800 € +18 690 € +5 404,18 € +2 267 € +1 000 € +5 809,72 € ) à laquelle les parties ont rajouté le remboursement du dépôt de garantie de 4 206,14 € soit un total de 54 177,04 € .

Sur l’indemnité d’occupation

L’article L 145-28 du code de commerce prévoit expressément que l’indemnité d’occupation due par le preneur qui use de son droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction doit être fixée à la valeur locative.

Compte tenu de la valeur locative de 27 200 € déterminée par l’expert et après application d’un abattement usuel de 10% pour tenir compte des difficultés d’exploitation liée à la précarité découlant du refus de renouvellement il convient de fixer l’indemnité d’occupation à 24 480 € par an.

La société ART MANIAC ayant quitté les lieux le 9 avril 2004 soit cinq mois et neuf jours après la date d’effet du congé, le montant de l’indemnité d’occupation due pour cette période s’élève en conséquence à 10 730,95 € soit après déduction de la somme de 9 750 € versée par cette dernière un solde en faveur de la SCI DAN MARCEAU de 980,95 € .

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant en dernier ressort,

I – Infirme le jugement déféré sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

II – Condamne la SCI DAN MARCEAU, représentée par son mandataire ad’hoc, Maître Geoffroy ANDRE à payer à la société ART MANIAC la somme de 49 970,90 € au titre de l’indemnité d’éviction outre le remboursement du dépôt de garantie de 4 206,14 € soit la somme totale de 54 177,04 € .

III – Condamne la société ART MANIAC à payer à la SCI DAN MARCEAU, représentée par son mandataire ad’hoc, Maître Geoffroy ANDRE la somme de 980,95 € au titre de l’indemnité d’occupation.

IV – Ordonne la compensation entre les sommes dues au titre de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

IV – Confirme le jugement déféré pour le surplus,

V – Condamne la SCI DAN MARCEAU, représentée par son mandataire ad’hoc, Maître Geoffroy ANDRE aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés, sur sa demande par la SCP BERNABE CHARDIN conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

VI – Dit n’y avoir lieu à allocation de sommes en application des dispositions de l’article 700 de ce même code.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,