Cour d'appel de Paris, 19 septembre 2012, n° 11/20830

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 19 septembre 2012

(n° 445, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/20830

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 21 Octobre 2011 -Tribunal de Grande Instance d’EVRY

APPELANTE

SAS Z Q R

SAS Unipersonnelle Représentée par son Président et tous représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité

XXX

XXX

Représentée par la SCP GARNIER (M^e Mireille GARNIER avocat au barreau de PARIS, toque : J136)

Assistée de M^e Josiane CARRIERE JOURDAIN (avocat au barreau de Paris, toque : E55)

INTIMES

Monsieur K Y

1, rue Saint E

XXX

Monsieur C Y

XXX

XXX

Madame S-T Y

XXX

XXX

Monsieur E N Y

XXX

XXX

Représentés par M^e Dominique C de la AARPI Dominique C – Sylvie KONG THONG (avocat au barreau de PARIS, toque : L0069)

Assistés de M^e Sylvie COLIN (avocat au barreau de Melun, toque : M31)

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Juin 2012, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Michèle GRAFF-DAUDRET, Conseillère faisant fonction de président

Madame G H, Conseillère

Monsieur Laurent DUVAL, Vice Président placé, délégué par ordonnance du 20 mars 2012

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me I J

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Michèle GRAFF-DAUDRET, conseiller faisant fonction de président et par M^me I J, greffier.

FAITS CONSTANTS :

Par acte authentique du 16 décembre 2009 les consorts Y (promettant) ont consenti à la SAS Z Q R (Z, bénéficiaire) une promesse unilatérale de vente portant sur une parcelle de terrain située sur la commune de XXX, cadastrée XXX, d’une superficie de 1Ha 12a 7ca, sur laquelle sont édifiés des constructions destinées à être démolies.

La promesse unilatérale de vente était notamment consentie pour une durée devant expirer le 30 mars 2010 et moyennant le prix principal (hors taxes) de un million quatre cent mille euros (1.400.000 €).

A titre d’indemnité d’immobilisation de l’immeuble, Z s’engageait à produire au plus tard le 31 janvier 2010, une caution bancaire d’un montant de trente mille euros (30 000 €), cette somme devant être versée dans tous les cas si, les conditions suspensives de la vente étant réalisées, le bénéficiaire ne régularisait pas la vente dans le délai fîxé.

L’indemnité d’immobilisation d’un montant de 30 000 € a été versée chez le notaire le 12 mars 2010.

La société SOLER ENVIRONNEMENT a été mandatée par Z avec pour mission l’établissement d’un diagnostic de pollution et d’un plan de gestion « reconversion d’un site industriel en lotissement» dont la version définitive a été remise le 20 avril 2010, mettant en évidence l’existence d’une pollution.

La durée de la promesse unilatérale de vente avait été prorogée au 15 mai 2010 par un avenant du 12 mars 2010.

Une estimation du coût de la dépollution des sols lui a été remis par la SARL A.T.I.C le 28 mai 2010, estimé à 275.080 €.

La promesse de vente a une nouvelle fois été prorogée jusqu’à la fin du mois de mai 2010, cela hors avenant et un accord a été trouvé pour ramener le prix à un million trois cents mille € (1.300.000 €) compte tenu de la contrainte de dépollution, accord pas davantage formalisé par avenant.

Sans nouvelles de Z, M^e X, notaire des consorts Y a proposé un rendez-vous pour signatures au plus tard, le 25 septembre 2010.

Maître MAHOT, notaire de Z, a une nouvelle fois repoussé la date de signature au mois d’octobre suivant, sans toutefois que l’option soit levée entre-temps.

Le 1^er avril 2011 par Maître X a constaté que :

— le délai fixé de la promesse unilatérale de vente porté au 30 mars 2010 puis au 15 mai 2010 était expiré sans que le bénéficiaire ait notifié au promettant sa décision de lever l’option d’achat soit par exploit d’huissier soit par lettre recommandée avec accusé de réception soit par écrit remis contre récépissé, dans le délai de réalisation de la promesse de vente, accompagnée de la consignation du prix de vente et des frais.

— les consorts Y entendaient se prévaloir de la caducité de l’avant contrat passé le 16 décembre 2009 et de ses avenants et reprendre leur entière liberté concernant les biens en cause.

Malgré l’absence de levée l’option, Z Q R (Z) a indiqué le 1^er avril 2011 vouloir acquérir l’immeuble objet de Ia promesse de vente, et considère avoir des droits sur ce terrain et les réaliser en demandant la publication de la promesse de vente.

Les consorts Y estiment ce comportement dilatoire car il rend leur bien indisponible, alors que l’Etablissement Public Foncier Ile de France (EPF) serait acquéreur du site.

Z a de plus concédé un contrat de réservation à un tiers le 5 juillet 2011, portant sur seulement une partie de l’immeuble, et cela alors que le Juge des référés avait été saisi par assignation du 29 juin 2011 afin de constater la caducité de la promesse de vente et condamner au paiement de l’indemnité d’immobilisation versée entre les mains du Notaire, Maître X.

Le juge des référés du tribunal de grande instance d’Evry, par ordonnance entreprise contradictoire du 21 octobre 2011 a:

— constaté la caducité de la promesse unilatérale de vente,

— condamné Z à payer aux consorts Y la somme de 30000€ à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’immobilisation et celle de 2000€ au titre de l’ article 700 du Code de Procédure Civile.

Z a relevé appel de cette ordonnance le 22 novembre 2011.

L’ordonnance de clôture est du 30 mai 2012.

MOYENS ET PRETENTIONS DE LA SOCIETE Z :

Par dernières conclusions récapitulatives du 22 février 2012 , auxquelles il convient de se reporter, Z fait valoir':

Sur les faits,

— que, les consorts Y souhaitant mettre en valeur leur terrain, en avaient dans un premier temps chargé un promoteur immobilier avec lequel une première promesse de vente avait été signée, que ce premier intervenant a été confronté à des difficultés pour monter l’opération immobilière et s’est désisté à son profit selon nouvelle promesse du 16 décembre 2009,

— qu’elle avait obtenu de la société d’HLM A une offre d’acquisition du terrain le 1^er février 2010 sous réserve d’une absence de pollution du sol, que l’étude de sol qu’elle avait fait réaliser avait mis en évidence une pollution importante et A avait dès lors renoncé à ce projet,

— qu’après validation de son plan de dépollution présenté à la Préfecture de l’Essonne, elle avait régularisé le 5 juillet 2011 un contrat de réservation portant sur la construction d’un ensemble immobilier de 52 logements, avec le groupe 3F,

En droit,

— que, le premier juge aurait dû retenir l’existence de contestations sérieuses tenant à l’interprétation de la promesse de vente litigieuse,

— que les consorts Y n’ont pas procédé aux formalités nécessaires lors de la cessation de leur activité et n’ont jamais procédé aux travaux de remise en état du site, comme la législation le leur imposait (Cr de réunion du 19 mai 2010, pièce des consorts Y n°17) alors qu’ils ne pouvaient ignorer l’existence de cuves enterrées et de diverses pollution du site,

— que la simple mention dans la promesse de vente que «'la présente convention est consentie sous la condition que la nature du sous-sol ne relève pas de pollution particulière''» constitue à l’évidence une réticence du promettant qui ne saurait leur causer préjudice,

— que malgré la découverte d’une importante pollution elle avait poursuivi ses efforts pour réussir la mise en valeur du bien envisagée avec le groupe d’HLM 3F, que c’est lorsque ses efforts ont été couronnés de succès que les consorts Y ont entendu en tirer profit pour eux-mêmes en invoquant la caducité de la promesse de vente,

— que si la Cour confirmait le pouvoir du juge des référés, elle ne pourrait que constater la non exécution de plusieurs conditions suspensives tenant notamment': à la délivrance d’une délibération du conseil municipal de la Commune afin d’accorder une subvention dans le cadre du dispositif foncier, et à l’agrément requis de l’autorité de tutelle en ce qui concerne le financement pour des logements sociaux, actuellement en cours d’instruction, ce qui fait obstacle à la conservation par les consorts Y de l’indemnité d’immobilisation qu’ils se sont appropriée par saisie attribution pratiquée le 8 février 2012 entre les mains du notaire constitué séquestre.

Elle demande à la cour, de':

— constater l’existence d’une difficulté sérieuse liée à l’interprétation de la promesse de vente intervenue entre les parties, compte tenu notamment de l’absence d’information liée à la pollution.

— en conséquence, réformer l’ordonnance en toutes ses dispositions, le juge des référés étant incompétent pour connaître du litige ;

— débouter les consorts Y de toutes leurs demandes ;

En toute hypothèse,

— réformer l’ordonnance en ce qu’elle l’a condamnée au paiement de la somme de 30.000 €,

— ordonner la restitution du montant de l’indemnité d’immobilisation versée entre les mains de Maître X, à la suite de la saisie attribution effectuée auprès du notaire par les consorts Y en date du 8 février 2012 ,

— condamner in solidum les intimés au paiement de la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile',

Les condamner in solidum en tous les dépens de première instance et d’appel.

MOYENS ET PRETENTIONS DES CONSORTS Y :

Par dernières conclusions récapitulatives du 12 avril 2012 , auxquelles il convient de se reporter, les consorts Y font valoir':

— que l’argument de l’appelante tenant à l’existence de contestation sérieuse est totalement contradictoire avec la demande au fond, devant le tribunal de grande instance d’Evry tendant à la réalisation forcée de la promesse de vente,

— que le premier juge a exactement retenu que Z avait eu la possibilité de faire effectuer tous les sondages pour pouvoir bénéficier de la condition suspensive, qu’il était stipulé qu’il devait produire le rapport d’études de sols qu’il aura effectué au premier temps au plus tard dans les deux mois de la promesse soit avant le 16 février 2010, ce qui n’a pas été fait, et que dès lors Z ne pouvait plus se prévaloir de cette condition suspensive,

— que la promesse avait été convenue avec un terme prorogé à fin mai 2010, qu’il incombait au bénéficiaire de la promesse de lever l’option avant cette date dans les formes requises par la promesse à peine de nullité', c’est-à-dire par exploit d’huissier de justice ou par lettre recommandée contre récépissé, cette notification devant parvenir au domicile élu au plus tard le jour de l’expiration du délai fixé,

— que contrairement à ce qu’elle soutient, Z n’a pas levé l’option mais s’est contentée de réitérer devant le notaire sa volonté d’acquérir, cela sans respecter les conditions de forme,

— que malgré une sommation du 28 janvier 2012 la justification du versement du prix et des frais n’a jamais été fournie, et qu’elle n’avait donc pas possibilité de revendre tout ou partie de l’immeuble objet de la promesse,

— que dans son acte du 5 juillet 2011 le notaire a évoqué la nécessité pour Z d’obtenir une prorogation de la promesse ou encore une nouvelle promesse, que Z reconnaissait ainsi la caducité de la promesse litigieuse, et ne peut agir en réitération forcée,

— qu’il est vain d’arguer du problème de pollution alors que cette circonstance avait donné lieu à une baisse du prix et une prorogation de la promesse à fin mai 2010,

— que le régime de l’indemnité d’immobilisation prévoit qu’elle reste acquise au promettant en cas d’extinction de la promesse par déchéance du terme, que Z devait en outre prendre les frais à sa charge,

— que malgré une sommation de fin janvier 2012, Z est toujours dans l’impossibilité de justifier de la deuxième condition de l’option (agrément de l’organisme de tutelle des logements sociaux).

Ils demandent à la cour de':

— confirmer en toutes dispositions l’ordonnance entreprise.

— constater qu’il n’existe pas de justification de l’existence des conditions stipulées au contrat.

En conséquence,

— constater la caducité de la promesse unilatérale de vente à la date du 31 mai 2010 faute de notification de la levée de l’option dans les délais et faute de justification du versement entre les mains du Notaire des sommes stipulées à l’acte,

— condamner Z au paiement de la somme de 30.000 € en deniers ou quittances au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— débouter Z de toutes ses demandes contraires,

— condamner Z au titre de son attitude abusive et dilatoire au paiement de la somme de 10.000€ à titre de dommages et intérêts,

— condamner Z au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Z aux entiers dépens d’appel avec recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

SUR QUOI LA COUR,

Considérant que l’appelante soutient qu’une contestation sérieuse s’oppose au constat de caducité du premier juge, et prétend que le litige échappe en conséquence aux pouvoirs du juge des référés';

Considérant que l’appelante ne précise cependant pas le fondement de ses demandes, lesquelles avaient été formées en première instance par les intimés au double visa des articles 808 et 809 du code de procédure civile';

Considérant que selon les dispositions de l’article 809 du code de procédure civile, le juge peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite';

Considérant qu’en l’espèce les promettants ont entendu voir remettre la situation de leur bien, et donc sa disponibilité, en l’état antérieur à la promesse de vente devenue caduque';

Considérant qu’il est constant que Z, société spécialisée dans l’aménagement et la promotion de biens immobiliers a manifesté l’intention d’acquérir la parcelle appartenant aux consorts Y en vue d’y réaliser une opération d’aménagement'; qu’elle a expressément réitéré son intention de l’acquérir malgré l’identification d’une pollution du sol, au demeurant non surprenante puisque la parcelle supportait une installation de garage automobile exploitée pendant de nombreuses années, ce qui rend sans intérêt l’allégation de Z quant à l’existence d’une réticence des promettants à son égard'; qu’il n’y a pas davantage matière à interprétation de la promesse de vente dont les clauses ne révèlent ni dispositions contradictoires, ni clauses obscures en lien avec la défaillance de Z à lever l’option entre le 25 septembre 2010 et le 1^er avril 2011, date à laquelle les consorts Y se sont expressément prévalus, à bon droit, de la caducité de la promesse';

Considérant en effet que la promesse de vente du 16 décembre 2009 avait été soumise à plusieurs conditions suspensives dont, au seul bénéfice du bénéficiaire, celle relative à la nature du sol, du sous-sol en ces termes':

«'La présente convention est consentie sous la condition que la nature du sous-sol ne révèle pas de pollution particulière.

La présente convention vaut autorisation immédiate pour le bénéficiaire de réaliser à ses frais et sous sa responsabilité tous sondages, études de sol, de sous-sol, tous prélèvements, toutes analyses, afin de vérifier que la construction ne nécessitera pas, au regard du projet du bénéficiaire tel que défini ci-dessous, de travaux de dépollution et d’évacuation des terres en décharge spécialisée. A défaut , les présentes seront nulles et non-avenues sans indemnité ni de part ni d’autre sauf accord entre les parties sur la répartition entre elles du surcoût, accord qu’elles s’engagent à rechercher. Etant observé qu’en cas de non réalisation des présentes pour quelque cause que ce soit, le bénéficiaire devra supprimer à ses frais toutes les traces d’études du sol effectuées.

Pour pouvoir bénéficier de la présente condition suspensive le bénéficiaire devra produire le rapport d’étude de sols qu’il aura effectué, au promettant, au plus tard dans les deux mois des présentes.

En contrepartie de la réalisation de ces campagnes géotechniques et de pollution le bénéficiaire s’engage à remettre en l’état l’accès au site, à ses frais exclusifs'»';

Qu’il était prévu qu’à titre d’indemnité d’immobilisation le bénéficiaire constituera une caution bancaire de 30.000€ au plus tard le 31 janvier 2012, à peine de nullité de la promesse';

Que le délai de réalisation de la promesse de vente du 19 décembre 2009 a été prorogé au 15 mai 2010, par avenant du 12 mars 2010, sans indication de motif, étant seulement mentionné qu’à la date de l’avenant, Z versait le montant de l’indemnité d’immobilisation soit 30.000€ entre les mains du notaire';

Qu’il est justifié de ce que E Y, dont la qualité à représenter l’indivision n’est pas contestée, a «'confirmé son accord pour proroger la promesse de vente jusqu’à fin mai 2010'» cela par mention manuscrite apposée sur la lettre de Z du 10 mai 2010 évoquant la découverte de la pollution et la nécessité d’obtenir le chiffrage du coût de dépollution';

Que par mention manuscrite en pied de la lettre de Z du 27 mai 2010 il est mentionné un accord pour ramener le prix à 1,3 millions d’euros';

Considérant que si les parties ont pu exprimer la volonté de réaliser la vente en ces termes, force est de constater que Z n’a pas donné suite au projet de rendez-vous de signature proposé pour le 25 septembre 2010, et que le 1^er avril 2011 , soit onze mois après le terme fixé, les consorts Y ont expressément entendu se prévaloir de la caducité de la promesse de vente';

Considérant que s’agissant d’une promesse établie en décembre 2009 pour laquelle il n’était pas donné suite à la proposition de signature au 25 septembre 2010, force est de constater, avec l’évidence requise en référé, que Z ne disposait plus d’aucun droit sur le bien litigieux’ lorsqu’elle a été assignée en référé par les promettants, l’indemnité d’immobilisation restant acquise à ces derniers';

Considérant que par son comportement, en immobilisant l’immeuble des consorts Y bien au-delà du terme convenu, Z a créé un trouble manifestement illicite';

Qu’il convient en conséquence de confirmer l’ordonnance entreprise';

Considérant qu’il serait contraire à l’équité de laisser à la charge des consorts Y les frais irrépétibles ; qu’il leur sera alloué la somme visée au dispositif ;

Considérant que Z, qui succombe en son appel, supportera les dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile';

PAR CES MOTIFS

CONFIRME l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

CONDAMNE la société Z Q R SAS à payer à MM. K Y, C Y, E Y et M^me S-T Y la somme de 2000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société Z Q R SAS aux dépens et en autorise le recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LE CONSEILLER FAISANT FONCTION DE PRÉSIDENT ,