Cour d'appel de Paris, 27 novembre 2014, n° 12/05042

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 27 Novembre 2014

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : S 12/05042

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 16 Janvier 2012 par le tribunal de grande instance de PARIS – RG n° 10/00325

APPELANTE

LA SOCIETE HOTELIERE PARIS LES HALLES

XXX

XXX

Représentée et assistée de Maître Olivier PERSONNAZ de la SCP UGGC Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : B1098.

INTIMEES

MONSIEUR LE MAIRE DE LA VILLE DE PARIS, agissant au nom et comme représentant ladite ville.

XXX

XXX

Représenté et assisté de M^e Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131

DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DÉPARTEMENT DE PARIS

Commissariat du gouvernement

XXX

XXX

Représenté par M. Yves DUPUIS, commissaire du gouvernement, en vertu d’un pouvoir général.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 Septembre 2014, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Christian HOURS, Président de chambre, spécialement désigné pour présider cette chambre par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de PARIS,

Monsieur Paul André RICHARD, Conseiller hors classe, Conseiller désigné par Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de PARIS

Madame Y Z, Juge de l’expropriation au Tribunal de Grande Instance de Créteil, désignée conformément aux dispositions de l’article L. 13-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

GREFFIÈRE : Madame Amandine CHARRIER, lors des débats

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Monsieur Christian HOURS, Président de la chambre et par Madame Corinne de SAINTE MARÉVILLE, greffière à laquelle la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.

*

* *

La cour statue sur l’appel formé par la société hôtelière Paris les Halles (SHPH) et l’appel incident de la Ville de Paris d’un jugement du juge de l’expropriation de Paris, en date du 16 janvier 2012, fixant l’indemnisation due par la Ville de Paris à la société SHPH au titre de l’expropriation de ses droits tirés du bail emphytéotique dont elle bénéficie sur les lots 32.045 et 35.089, abritant un parking de 61 places sous l’hôtel-bar-restaurant Novotel, édifié sur XXX, dont 2 souterrains, situé XXX à Paris 1^er, dans le quartier des Halles.

La décision attaquée a fixé l’indemnité à revenir à la société SHPH de la façon suivante :

' Indemnité principale: 2.800.000,00 €

(sur la base de 61 places x 45.000 €)

' Indemnité accessoire :

1°) Indemnité de remploi': 281.000, 00 €

2°) Indemnité pour trouble commercial de manière alternative':

' Première hypothèse : la société SHPH est privée des 61 emplacements et pour une raison qui ne lui est pas imputable, ne peut en aucune manière et jamais, reconstituer son parc de stationnement, l’indemnité est fixée à la somme globale de': 583.200,00 €

' Deuxième hypothèse : l’hôtel reconstitue un parc de stationnement de 26 places sur 61 places, l’indemnité est fixée à : 334.623,00 €

' Troisième hypothèse : l’hôtel reconstitue un parc de stationnement de 61 places, l’indemnité est fixée à': 58.300,00 €

Soit une indemnité totale de':

1^re hypothèse': 3.664.200,00 €

2^e hypothèse': 3.415.623,00 €

3^e hypothèse': 3.139.300,00 € .

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux mémoires :

— déposé par l’appelant le 18 mai 2012 au greffe, qui l’a notifié le 22 à l’expropriant, ainsi qu’au commissaire du gouvernement (AR respectivement datés des 25 mai 2012 et 23 mai 2012) ;

— adressé au greffe par l’expropriant, appelant incident, le 19 juin 2014, communiqué à la société SHPH et au commissaire du gouvernement le 25 juin 2014 (AR signés le 27 juin 2012),

— adressé par le commissaire du gouvernement le 18 juin 2014 et notifié le19 juin 2014 à l’appelant et à l’intimé (AR datés du 21 juin 2012),

étant précisé que l’appelant a déposé le 22 juillet 2014 un mémoire complémentaire reçu le 28 juillet 2014, assorti de pièces supplémentaires numérotées 31 à 38 et que l’intimée a déposé à la cour un mémoire de déchéance dudit mémoire, le 11 septembre 2014.

La société SHPH demande à la cour d’infirmer le jugement sauf sur le montant de l’indemnité allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et, statuant à nouveau, de fixer l’indemnité lui revenant du fait de la résiliation anticipée du bail emphytéotique relatif aux volumes 32.045 et 35.089, aux sommes suivantes':

' Indemnité principale': 3.538.000,00 €

' Indemnités accessoires':

1°) Indemnité de remploi': 354.800,00 €

2°) Indemnité pour trouble commercial':1.453.000,00 €

3°) Indemnité pour dépréciation du surplus de l’hôtel': 1.353.000,00 €

Soit une indemnité totale de': 6.698.800,00 € .

Elle sollicite, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 15.000,00€, en cause d’appel.

La Ville de Paris a formé un appel incident et demande à la cour de statuer comme suit:

—  61 places de parking X 30 000 euros = 1 830 000 euros

— remploi : 184 000 euros ; (20 % jusqu’à 5 000 euros = 1 000 euros ; 15 % de 5 à 15 0000 euros = 1 500 euros ; 10 % pour le surplus, soit 1 815 000 euros = 181 500 euros).

Elle conteste l’existence d’un préjudice commercial et, subsidiairement, sollicite la confirmation du jugement sur la valorisation du préjudice commercial, sous forme alternative.

En tout état de cause, elle réclame la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le commissaire du gouvernement conclut à la confirmation du jugement sur la partie foncière, ( 2 800 000 euros), sur l’indemnité de remploi (281 000 euros) et à l’augmentation de l’indemnité du trouble commercial qu’il valorise à la somme de 270 000 euros.

SUR CE

Considérant à titre liminaire que le jugement a été notifié le 24 février 2012 à la société SHPH et que l’appel formé le 19 mars 2012 est dès lors recevable ; qu’il est aussi régulier; qu’il en va de même de l’appel incident ;

Considérant s’agissant de la recevabilité des mémoires complémentaires, que l’article R13-49 du code de l’expropriation est d’ordre public et que le juge doit relever la déchéance prévue à l’alinéa 1^er ou l’irrecevabilité prévue aux alinéas 2 et 3 en cas de dépôt de mémoires ou de pièces au-delà des délais ouverts à l’appelant, à l’intimé et au commissaire du gouvernement pour conclure ;

Considérant qu’aucun mémoire, aucune pièce n’est admis après l’expiration des délais prévus aux alinéas 1,2 et 3 de l’article R 13-49 , quel que soit leur contenu ;

Considérant qu’ainsi, à peine d’irrecevabilité, l’appelant doit, à peine de déchéance, déposer ou adresser son mémoire et les documents qu’il entend produire au greffe de la chambre dans un délai de deux mois à dater de l’appel ; que l’intimé doit déposer ou adresser son mémoire en réponse et les documents qu’il entend produire au greffe de la chambre dans le mois de la notification du mémoire de l’appelant ; que le commissaire du gouvernement doit dans les mêmes conditions et à peine d’irrecevabilité, déposer ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans les mêmes délais ;

Considérant qu’en l’espèce le mémoire de la société SHPH en date du 28 juillet 2014, accompagné des pièces 31 à 38, est postérieur de plus de deux mois à l’appel et de plus d’un mois à la notification de l’appel incident formé par la Ville de Paris ; qu’en conséquence, il convient d’en prononcer la déchéance et de l’écarter des débats, ainsi que les pièces qui y étaient jointes ;

' Sur le bien exproprié

Considérant que la société SNPH, qui exploite, place Marguerite de Navarre, un hôtel sous l’enseigne Novotel, dispose actuellement d’un parking souterrain de 61 places, les parties acceptant ce chiffre, en vertu d’un bail emphythéotique dont 71 années restent à courir ;

Considérant que, dans le cadre des travaux de restructuration du Forum et du quartier des Halles, il est prévu de créer un accès aux transports en commun souterrains à partir de la place Marguerite de Navarre, avec un tunnel piéton en sous-sol permettant de se rendre à la station Chatelet-les Halles ;

Considérant que ces travaux entraîneront la condamnation complète du parking souterrain de de la société SNPH pendant leur réalisation et partiellement ensuite, puisque la Ville ne s’est engagée à reconstruire que 26 places de parking sous l’hôtel, d’où une perte définitive sur le site de la place Marguerite de Navarre de 35 places de stationnement ;

Considérant que l’arrêté préfectoral déclarant d’utilité publique l’opération de réaménagement du quartier des Halles à Paris1er est en date du 8 juillet 2010 ;

Considérant que l’arrêté préfectoral déclarant cessibles les volumes et fractions de volumes nécessaires à la réalisation du projet de réaménagement du quartier des Halles à Paris 1^er est en date du 19 septembre 2011 et concerne, en l’espèce, les lots 32 045, niveau – 1, surface de base 2 250,90 m² (les 61 emplacements de stationnement) et lot 35 089, niveau 0, surface de base 96,40 m² (la voie d’accès aux 61 emplacements) ;

Considérant que les parties sont d’accord sur la teneur et l’usage effectif des biens à prendre en considération ;

' Sur le prix

1) l’indemnité principale du fait de la résiliation anticipée du bail emphytéotique,

Considérant que, conformément aux dispositions de l’article L313-15 du code de l’expropriation, les biens expropriés doivent être estimés au jour du jugement de première instance, soit le 16 janvier 2012 ;

Considérant que l’indemnité doit réparer l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain occasionné par la perte des droits réels résultant de la résiliation anticipée du bail emphytéotique;

Considérant que les parties sont d’accord pour évaluer, eu égard au très grand nombre d’années restant à courir sur le bail emphytéotique (71 ans), la perte des places de parking à hauteur de leur valeur de marché en pleine propriété, étant indiqué que la société SHPH a acquitté, dès 1983, le loyer intégral du bail emphytéotique et ne règle plus chaque année que l’équivalent de frais d’entretien ;

Considérant que la société SHPH, au vu de sept nouveaux éléments de comparaison, demande à la cour de retenir comme valeur unitaire des emplacements de stationnement expropriés la valeur moyenne de ces sept mutations ressortissant à 58 857 € (arrondi à 58 000 €), sans que soit appliqué un abattement injustifié, du fait qu’il ne s’agit pas, en l’espèce de boxes fermés mais d’emplacements de stationnement, larges, confortables et sécurisés, largement équivalents à la valorisation d’un box fermé ;

Considérant sur ce point que la Ville de Paris se prévaut d’une recherche faite sur la base BIEN, faisant, selon elle, apparaître un prix moyen de boxes fermés vendus dans le centre de Paris de novembre 2010 à 2011, de l’ordre de 30 000 euros, à l’exception de quelques références des 1^er et 6^e arrondissements qui doivent, selon elle, être écartées ;

Considérant que le commissaire du gouvernement demande la confirmation du jugement ayant chiffré la valeur de chaque emplacement à 45 000 euros, d’autant qu’aucune réfaction pour vente en bloc n’a été effectuée et qu’il est, selon lui, à peu près certain que le rachat des nouveaux emplacements par la société SHPH se fera au prix fixé par la décision de justice, de sorte qu’il n’y a pas de raison de donner à la société SHPH un avantage de trésorerie injustifié ;

Considérant qu’il convient de recourir à la méthode d’évaluation par comparaison qui se réfère directement au marché immobilier et permet d’obtenir des résultats plus fiables ;

Considérant qu’il convient de prendre en compte les 20 termes proposés par la Ville de Paris, mais aussi ceux apportés par la société SHPH, qui fournit toutes précisions à leur sujet (date de mutation antérieures au jugement de première instance, références hypothécaires, adresses, type de garage, référence cadastrale et prix ;

Considérant que la valeur moyenne des mutations proposées par la société SHPH en cause d’appel est identique à celle résultant des vingt termes qui étaient proposés par la Ville de Paris, soit 58 000 euros ;

Considérant que la qualité des emplacements, relevée dans le procès verbal de transport du juge de l’expropriation, est reconnue par les parties ; qu’il existe en outre une surface annexe, lot 35 089, permettant l’accès aux emplacements ;

Considérant toutefois qu’il convient de tenir compte d’une part qu’il ne s’agit pas de boxes fermés et aussi du fait qu’en raison du grand nombre d’emplacements en jeu, un abattement doit nécessairement être pratiqué pour vente en bloc ;

Considérant qu’au vu de l’ensemble de ces éléments, il sera pratiqué une abattement global de 20 % sur la somme de 58 000 euros, de sorte qu’une valeur unitaire de 46 400 euros sera retenue;

L’indemnité principale pour 61 places est par conséquent de 46 800 euros x 61 = 2 854 800 euros;

2) l’indemnité de remploi

Considérant que doit nécessairement être prévue une indemnité de remploi, liée au montant de l’indemnité principale et calculée de la façon suivante :

—  20 % sur 5 000 = 1 000 euros ;

—  15% entre 5 000 et 15 000 euros = 1 500 euros

—  10 % au delà = 283 980 euros

Total = 286 480 euros

3) le préjudice commercial

Considérant qu’en outre, la société SHPH réclame une indemnité accessoire pour compenser la perte de loyers directement liée à l’opération d’expropriation ; qu’elle soutient que cette indemnité doit être calculée sur une période minimale de 4 années qui se seront écoulées entre la date de prise de possession de ces places de parking privatives par l’expropriant, soit le 26 mars 2012 et la date à laquelle les places seront reconstituées après l’achèvement des travaux en 2016 et seront exploitables ; '

Qu’elle soutient que l’indemnité doit être calculée sur la base du ratio bénéfice d’exploitation des parkings /chiffre d’affaires moyen des trois dernières années provenant exclusivement des parkings en tenant compte de la quote-part des charges détaillées, affectées exclusivement aux parkings et dégageant un ratio de 75,84 % du chiffre d’affaires pour les années 2008-2009-2010;

Considérant que la Ville de Paris estime que le trouble commercial allégué n’est pas établi, aux motifs que les personnes se rendant à Paris se déplacent de moins en moins en voiture et qu’il existe, à proximité de l’hôtel, des parkings publics tels que le parking Berger et le parking Rambuteau ; qu’elle rappelle son offre de reconstituer 26 places de parking au sein du volume actuel du parc de stationnement après achèvement des travaux et 40 places de parking au sein du parking Berger ; qu’elle considère son offre satisfactoire ;

Qu’à titre subsidiaire, elle considère qu’il ne saurait être alloué à la société SHPH plus qu’en première instance, souligne les variations importantes du quantum de ses demandes et leur caractère excessif, la somme réclamée correspondant à 25 % du bénéfice moyen, alors que l’activité exploitée est celle d’hôtel et non de parking ;

Considérant que le commissaire du gouvernement soutient que la période de privation d’emplacement doit être limitée à 3 ans et non à 4 ; qu’il n’existe pas de comptabilité propre à l’exploitation du parking ; qu’il propose de retenir le rapport entre les chiffres d’affaires moyens spécifiques au parking et les chiffres d’affaires globaux, déterminant un ratio de 2,42 % et d’appliquer ce taux au bénéfice global réalisé pour déterminer la perte annuelle afférente à l’exploitation du parking, soit 70 283 euros, d’où pour 3 ans, 210 849 euros ; qu’il ajoute à cette somme celle de 58 300 euros, déterminée par le juge de l’expropriation dans l’hypothèse de la reconstitution totale du nombre de places (26 places sous l’hôtel, 40 places dans un parking voisin), d’où une indemnisation totale de 269 149 euros ;

Considérant que la proposition de la Ville de Paris de recréer 26 places de parking sous l’hôtel Novotel et de lui permettre d’accéder à 40 places dans le parking Berger voisin, ne supprime pas l’existence d’un préjudice commercial, les travaux nécessaires pour les 26 places devant prendre plusieurs années ;

Considérant, ainsi que l’observe le commissaire du gouvernement, qu’il convient, en l’absence de toute comptabilité analytique vérifiable de l’activité parking, de s’en tenir à ce qui apparaît non sérieusement contestable dans les chiffres fournis par la société SHPH, à savoir les montants de ses chiffres d’affaires globaux et de ceux afférents à la seule activité de parking, permettant, sur les années 2008 à 2010, de déterminer un ratio moyen de 2,42% ;

Considérant qu’il convient d’appliquer ce même ratio aux bénéfices globaux réalisés, ce qui détermine, sur cette période de 3 ans, un préjudice moyen annuel de 70 283 euros ;

Considérant qu’il y aura lieu de multiplier par le nombre d’années ou de fractions d’année écoulées entre la prise de possession des lieux et l’achèvement des travaux de reconstitution des 26 places et la mise à disposition d’au moins 35 emplacements de parking dans un parking voisin;

Considérant qu’il n’y a pas lieu d’y ajouter, sauf à indemniser deux fois ce même préjudice, la somme de 58 300 euros, laquelle correspondait selon l’appréciation du juge de l’expropriation à l’indemnisation du préjudice découlant de l’impossibilité de mettre à la disposition de ses clients un parking privé pendant une durée limitée à trois ans, cette somme équivalant à un millième de la valeur du fonds, telle que déterminée en faisant la moyenne des évaluations fournies par le cabinet Deloitte et l’expert X ;

4) l’indemnité pour dépréciation du surplus,

Considérant que la société SHPH se prévaut d’un préjudice tenant à la dépréciation du surplus en ce que la disparition de 35 places de parking en sous-sol emporte une dépréciation de la valeur de l’immeuble qui se trouve au-dessus et qui bénéficiait de la jouissance de 61 places avec accès direct avant l’expropriation ; qu’elle ne disposera plus en effet, à l’issue des travaux, que de la reconstitution de 26 places en dessous de l’hôtel et de 35 places éloignées dans le parking Berger; qu’elle affirme que cette diminution des places de stationnement directement accessibles sous l’hôtel entraîne nécessairement une dépréciation du surplus de la valeur de l’hôtel dont il n’a pas été suffisamment tenu compte par le premier juge contrairement au principe de la réparation intégrale du préjudice prévu par l’article L.13-13 du code de l’expropriation ;

Qu’elle réclame une dépréciation partielle de la valeur de son fonds de commerce d’hôtel à hauteur de'4% de la valeur moyenne de son fonds de commerce d’hôtel, telle que calculée par les experts du cabinet X et du cabinet Deloitte et pondérée par le ratio du nombre de places qui ne seront pas situées sous l’hôtel, soit le ratio de 26/61 ou de 58% ;

Considérant que la Ville de Paris considère qu’un tel poste de préjudice, qui était amalgamé avec le préjudice commercial en première instance, mais dont elle ne soutient pas l’irrecevabilité, ne saurait être alloué de manière cumulative à la valeur vénale pleine et entière des places de parking et à une prétendue perte de loyer au titre de la location de ces places de parking ;

Considérant que le commissaire du gouvernement fait valoir que cette perte de valeur commerciale ne peut se différencier de la demande d’indemnisation du trouble commercial;

Considérant cependant que le fait pour la société SHPH de ne plus pouvoir faire profiter sa clientèle d’un nombre égal d’emplacements de parking dans des conditions strictement équivalentes à celles existant avant l’expropriation, constitue un handicap certain; qu’il n’est en effet pas sérieusement contestable qu’il sera moins pratique, pour les clients venus avec un véhicule, dès lors que les 26 places recréées sous l’hôtel seront occupées, d’aller garer leur automobile dans un parking, même voisin, que de le faire dans l’hôtel proprement dit ; que cet inconvénient influe nécessairement négativement, même si c’est à la marge, sur la valeur de l’hôtel ;

Considérant que l’indemnisation de ce préjudice, nécessairement modeste, ne saurait excéder la somme de 58 300 euros correspondant au 1/1000 ème de la valeur du fonds, évaluée comme indiqué supra ;

Considérant qu’il convient, dans ces conditions, d’infirmer le jugement sur le montant des indemnités allouées, hormis celle sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens ;

Considérant que la Ville de Paris devra, en cause d’appel, verser à la société SHPJ la somme de 5 000 euros pour compenser ses frais irrépétibles et supporter les dépens de première instance et d’appel ;

PAR CES MOTIFS

la cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

— déclare recevables l’appel de la société SHPH et l’appel incident de la Ville de Paris,

— prononce la déchéance du mémoire de la société SHPH en date du 28 juillet 2014 et l’écarte des débats, ainsi que les pièces jointes, 31 à 38,

— infirme le jugement du 16 janvier 2012 du juge de l’expropriation de Paris, sauf sur l’indemnité pour frais irrépétibles allouée à la société SHPH et la condamnation de la Ville de Paris aux dépens,

— statuant à nouveau, fixe comme suit les indemnités allouées à la société SHPH :

— indemnité principale :2 854 800 euros

— indemnité de remploi : 286 480 euros

— préjudice commercial : 70 283 euros par an,

qu’il y a lieu de multiplier par le nombre d’années ou fraction d’années écoulées entre la prise de possession par la Ville de Paris des lieux expropriés et l’achèvement des travaux de reconstitution des 26 emplacements de stationnement sous l’hôtel Novotel, ainsi que la mise à disposition de la société SHPH d’au moins 35 emplacements de parking dans un parking voisin,

— indemnité pour dépréciation du surplus : 58 300 euros ;

— y ajoutant condamne la Ville de Paris à payer à la société SHPH la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT