Cour d'appel de Paris, 21 mai 2014, n° 13/11236

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Chronologie de l’affaire

Sur la décision

Sur les parties

Texte intégral

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 21 MAI 2014

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/11236

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Février 2013 -Tribunal de Grande Instance d’EVRY – RG n° 11/06411

APPELANTS

Monsieur D Y

XXX

XXX

Monsieur Z X

XXX

XXX

représentés par Me Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

INTIMÉS

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE GRAND CLOS, sis XXX, représenté par son syndic B C SAS, ayant son siège social

XXX

XXX

représenté par Me Ilan TOBIANAH, avocat au barreau de PARIS, toque : D0718

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Février 2014, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Claudine ROYER, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller

Madame Claudine ROYER, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Président, et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé et auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

***

Monsieur Z X et Monsieur D Y sont copropriétaires au sein de la Résidence LE GRAND CLOS composée de 10 bâtiments sis XXX à XXX comprend 4 bâtiments appartenant exclusivement à la CNP. Les autres bâtiments comprennent des lots appartenant à des particuliers.

Le 4 mai 2011, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté à la majorité une résolution 13.1 a) décidant de remplacer les deux postes de gardiens par un gardien à temps complet et un poste d’employé de ménage en complément avec l’entreprise l’OISEAU BLANC.

Par acte d’huissier du 18 juillet 2011, Messieurs X et Y ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence le GRAND CLOS devant le Tribunal de grande instance d’Evry aux fins de voir :

— annuler la résolution 13.1 a) de l’assemblée générale du 4 mai 2011,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser chacun la somme de 1000 euros,

— rappeler la dispense des frais de procédure prévue par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Par jugement du 28 février 2013, le Tribunal de grande instance d’EVRY a:

— débouté Messieurs Z X et D Y de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné Messieurs Z X et D Y à payer chacun la somme de 800 euros au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE GRAND CLOS au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Messieurs Z X et D Y aux dépens avec distraction au profit de l’avocat qui en a fait la demande,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Messieurs Z X et D Y ont relevé appel de ce jugement par déclaration d’appel du 5 juin 2013, cet appel étant dirigé contre le syndicat des copropriétaires LE GRAND CLOS et « Me B C » (sic).

Vu les dernières conclusions signifiées par :

— Messieurs Z X et D Y le XXX

— Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble LE GRANDCLOIS le 8 janvier 2014

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux dernières conclusions d’appel des parties.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 8 janvier 2014.

CELA ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR,

La société B C, syndic de copropriété de la Résidence LE GRAND CLOS, mis en cause à titre personnel par la déclaration d’appel, n’a pas constitué avocat. L’avocat des appelants a par courrier du 3 septembre 2013, précisé que celui-ci n’était que le syndic du syndicat des copropriétaires et n’avait pas à constituer avocat. Il lui a été confirmé qu’il n’avait pas à signifier la déclaration d’appel.

Ces éléments sont suffisants pour établir que la SAS B C n’est pas mise en cause à titre personnel, et que celle-ci ne doit être mentionnée dans le présent arrêt qu’en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires, seul intimé dans le cadre de la présente procédure.

Messieurs Y et X demandent à la Cour d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement attaqué, et en conséquence :

— d’annuler la résolution 13.1 a) de l’assemblée générale du 4 mai 2011,

— de condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser chacun la somme de 2500 euros,

— de rappeler la dispense des frais de procédure prévue par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— de condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, avec distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les appelants font valoir en substance au soutien de leur appel que la résolution litigieuse avait un caractère définitif ; que la suppression du poste de gardien constituait une atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives et que cette décision requérait l’unanimité. Ils prétendent en outre que la résolution figurant à l’ordre du jour a été dénaturée et ne correspondait pas à la résolution votée et que tous les documents nécessaires (notamment le contrat avec l’entreprise l’Oiseau Blanc) ne leur avaient pas été communiqués avec l’ordre du jour; qu’un projet de résolution aurait dû leur être proposé pour la modification du règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LE GRAND CLOS demande à la Cour de confirmer le jugement dont appel et de débouter les appelants de toutes leurs demandes, irrecevables et à tout le moins infondées. Ils demandent la condamnation de Messieurs Y et X à lui payer la somme de 3000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le vote de la résolution contestée ne nécessitait pas l’unanimité, mais la majorité des deux-tiers des voix de l’article 26 de loi du 10 juillet 1965. Ils contestent le grief relatif à la modification de l’ordre du jour et à l’absence de notification de documents en même temps que l’ordre du jour, en s’appuyant sur la décision des premiers juges.

* * *

La résolution 13 était intitulée de la façon suivante :

« SI LA RÉSOLUTION N°12 EST REJETÉE, MISE EN PLACE D’UN GARDIEN ET D’UNE SOCIÉTÉ EN COMPLEMENT. SOLUTION MIXTE »

La résolution n°12 était relative au maintien pour un an du contrat d’entretien passé avec l’entreprise l’OISEAU BLANC pour les parties communes du square des paulownias et cèdres. Cette résolution ayant été rejetée, les copropriétaires ont pris deux décisions : l’une sur le gardiennage (n°13.1a), qui a été adoptée à la majorité de 71097 sur 10000 tantièmes, soit 66 copropriétaires sur 129, l’autre sur le logement du gardien au square des Paulownias (13.2 b), qui a été rejetée à la majorité de 22807 sur 39889 tantièmes.

La résolution 13.1, contestée, était ainsi libellée :

« L’assemblée générale décide de remplacer les deux postes de gardien par un poste de gardien à temps complet et un poste d’employé de ménage en complément avec l’entreprise OISEAU BLANC. (coût estimé du gardien 35000 € et entreprise : 33000 €)

Cette décision entraîne la modification du règlement de copropriété en supprimant un poste de loge. »

Sur la majorité requise

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, les décisions concernant:

.. .f) la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat, sous réserve qu’elles ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l’immeuble ».

Le règlement de copropriété de l’immeuble prévoyait dans certains bâtiments des appartements/loges réservés au gardiennage, lesquels étaient des parties communes, et par ailleurs que le syndic faisait assurer les services communs de la copropriété par deux gardiennes qu’il recrutait et pouvait congédier.

Il résulte des explications des parties que les deux gardiens de la copropriété sont partis à la retraite fin août 2009 et fin janvier 2010 et que depuis leur départ, leurs tâches étaient provisoirement assurées par une entreprise extérieure qui assurait notamment le nettoyage des parties communes, et la C des poubelles. Lors de l’assemblée générale du 4 mai 2011, il a été demandé aux copropriétaires de prendre une décision sur la question du gardiennage et des loges en leur proposant :

— soit de conserver une entreprise extérieure en supprimant le service de loge (objet de la résolution 12)

— soit une solution mixte (conservation d’un gardien avec service complémentaire d’un employé de ménage) supprimant un poste de loge (objet de la résolution 13.1a)

— soit d’embaucher deux gardiens à temps complet (objet de la résolution 15, non votée puisque la solution mixte avait été retenue).

La solution mixte ayant été retenue, il reste à déterminer si cette décision, qui supprimait un poste de gardien sur deux, mais prévoyait le service d’un employé de ménage par une entreprise extérieure, portait atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l’immeuble. La réponse à cette question conditionnait les règles de majorité requise pour l’adoption d’une telle décision.

Les appelants soutiennent que la résolution adoptée privait trois immeubles (square des paulownias) de gardien et de loge, remplacés par une entreprise, tandis que ces mêmes immeubles participeraient aux charges communes générales au coût d’un gardien affecté unique à trois autres immeubles (square des cèdres). Ils contestent l’argumentation selon laquelle le gardien et l’entreprise avaient vocation à travailler de façon indifférenciée pour chaque groupe de bâtiment, aucun contrat ou document relatif à la répartition des tâches n’ayant été préalablement communiqués.

Ils prétendent en outre que le GRAND CLOS est une résidence de standing et que la suppression de la loge de gardien prévue au règlement de copropriété constitue une atteinte à la destination de l’immeuble ; que cette suppression porte également atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives, les tâches du gardien ne se limitant pas aux seules fonctions de nettoyage. Ils estiment que la fonction de surveillance générale des bâtiments n’est plus assurée.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, qui prétend que la décision votée n’était que provisoire, la résolution contestée supprimait bien, telle qu’elle était libellée, la suppression de l’un des postes de gardiens prévus au règlement de copropriété (Cette décision entraîne la modification du règlement de copropriété en supprimant un poste de loge.). Cette suppression ne porte pas en soi atteinte à la destination des parties communes ou aux modalités de jouissance privative, si les solutions de substitution mises en place apportent à la copropriété des avantages équivalents.

Les appelants n’ont fourni aucun éléments permettant d’apprécier le standing de la résidence.

Par ailleurs il ressort des éléments produits que le poste de gardien supprimé se trouve être compensé :

— par les services d’un homme de ménage fourni par l’entreprise L’OISEAU BLANC dont les prestations détaillées ont été fournies aux copropriétaires, ces prestations comprenant notamment le ménage dans les parties communes, bâtiments, sous-sols, cabines d’ascenseur, et la réalisation de petits travaux de maintenance,

— par le fait que les tâches de distribution du courrier ont été très largement réduites depuis l’installation des interphones et des boîtes aux lettres,

— que les contrats de maintenance ont été revus et allègent d’autant un certain nombre de tâches antérieurement dévolues aux gardiens,

— que les tâches de liaison avec le syndic, les entreprises de maintenance, peuvent être assurées par le gardien dont le poste a été maintenu,

— que la rupture d’égalité entre les copropriétaires alléguée n’est établie par aucun élément, les copropriétaires ayant, lors d’une assemblée générale postérieure du 11 juin 2012, adopté une résolution approuvant le recrutement d’un gardien dans le cadre la solution mixte consistant à combiner à la fois un gardien et une entreprise extérieures, avec la précision qu’ils « travailleraient de façon indifférenciée pour tout bâtiment du square des Cèdres et du square des Paulownias »;

Il ressort de cet ensemble d’éléments, que la suppression d’un poste de gardien (sur deux) est compensée par les solutions de substitution mises en place et envisagées apportant à la copropriété des avantages équivalents à ceux dont ils disposaient antérieurement.

Dans ce contexte, il ne peut être soutenu que la décision adoptée portait atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives. C’est donc à juste titre que les premiers juges ont considéré que le vote de la résolution 13.1a) pouvait intervenir à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la modification de l’ordre du jour et la dénaturation de la résolution prévue

Les moyens invoquées par Messieurs Y et X au soutien de ces griefs ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Les premiers juges ont en effet rappelé que l’assemblée générale pouvait toujours amender, compléter ou améliorer sans les dénaturer les résolutions qui lui étaient soumises et qu’en l’espèce, le fait de modifier le montant du coût estimé du gardien et de l’entreprise, et de préciser le lieu de logement du gardien, entrait bien dans les pouvoirs de l’assemblée et ne dénaturait pas les points mis à l’ordre du jour.

Sur le défaut de notification des documents en même temps que l’ordre du jour

Les appelants soutiennent comme en première instance que les conditions essentielles du contrat de ménage et le projet de modification du règlement de copropriété ne leur ont pas été soumis.

Il convient d’observer que Messieurs Y et X n’apportent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause la décision des premiers juges, lesquels ont fait une juste appréciation des circonstances de la cause tant en droit qu’en fait par des motifs pertinents que la cour fait siens, étant observé :

— que le contrat de l’entreprise L’OISEAU BLANC communiqué aux copropriétaires avec l’ordre du jour était suffisant pour permettre à ceux-ci de se prononcer sur la résolution 13.1 a),

— que la modification du règlement de copropriété n’étant envisagée que comme une conséquence de l’adoption de la solution mixte (objet de la résolution), il n’était pas nécessaire à ce stade de la procédure de communiquer le projet d’une modification encore à venir.

Il y a donc lieu en définitive de confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré et de débouter Messieurs Y et X de l’intégralité de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires et les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles exposés par eux en cause d’appel.

Les appelants seront donc condamnés chacun à leur verser une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Messieurs Y et X qui succombent supporteront les entiers dépens de première instance et d’appel. Ces dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

Constate que la SAS B C n’apparaît dans la présente procédure qu’en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la Résidence du GRAND CLOS, sise XXX à XXX,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Monsieur Z X et Monsieur D Y à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence du GRAND CLOS, la somme de 1000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

Condamne Monsieur Z X et Monsieur D Y aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,



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