RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 20 Octobre 2016

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : S 15/05848

Décision déférée à la Cour :
jugement rendu le 02 Février 2015 par le tribunal de grande instance de
CRETEIL RG n° 14/00050

APPELANTE

SOCIÉTÉ D’AMÉNAGEMENT ET DE DEVELOPPEMENT
DES VILLES ET DU
DEPARTEMENT DU VAL DE MARNE

RCS de Créteil n° B 341 214 971

XXX

XXX

Représentée par M^e Michaël MOUSSAULT, substitué par M^e X Y, avocats au barreau de PARIS, toque : T07

INTIMÉS

Monsieur Z A B

Né le XXX à XXX (Aisne)

XXX

XXX

Représenté par M^e Pierre CLOIX, substitué par
M^e C D, avocats au barreau de
PARIS, toque : P0173

Monsieur E F B

Né le XXX à XXX (Aisne)

XXX

XXX

Représenté par M^e Pierre CLOIX, substitué par
M^e C D, avocats au barreau de
PARIS, toque : P0173

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE
MARNE -
COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

XXX

XXX

Représenté par M. G
H en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Septembre 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant
Christian HOURS, président de chambre, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

— Christian HOURS, président de chambre

— Maryse LESAULT, conseillère

— Agnès DENJOY, conseillère

Greffier : Isabelle THOMAS, lors des débats

ARRÊT : – contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Christian HOURS, président et par
Isabelle THOMAS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé :

Par arrêté préfectoral du 11 juillet 2011, les acquisitions foncières par la SADEV 94, en vue de la création de la ZAC Ivry-Confluences sur le territoire de la commune d’Ivry sur Seine ont été déclarées d’utilité publique.

Parmi les biens concernés figure l’immeuble en copropriété sis 113 boulevard Paul Vaillant
Couturier, dont les lots 35 (quatre appartements) et 36 (cave et jouissance exclusive de la cour) appartiennent à MM. Z et
E B (les consorts B), édifié sur la parcelle cadastrée section AY numéro 12.

Faute d’accord de la SCI sur sa proposition d’indemnisation, la SADEV 94 a saisi, le 20 mai 2014, le juge de l’expropriation du Val de Marne.

L’arrêté préfectoral de cessibilité est en date du 25 juillet 2014.

L’ordonnance d’expropriation est du 2 mars 2015.

La cour statue sur l’appel formé par la SADEV 94, le 13 mars 2015, de la décision de la juridiction de l’expropriation du Val de Marne du 2 février 2015, ayant :

— fixé l’indemnité principale de dépossession revenant aux consorts B à la somme de 431 676 euros se décomposant comme suit :

—  325 332 euros pour les trois appartements libres (77,46 m² x 4 200 euros le m²) ;

—  106 344 euros pour l’appartement occupé (31,65 m² x 4 200 euros le m² x 0,8) ;

— fixé l’indemnité de remploi à la somme de 44 167 euros ;

— fixé l’indemnité pour la perte de revenus locatifs à la somme de 5 693,28 euros ;

— condamné la SADEV 94 à verser aux consorts
B la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté chacune des parties de ses autres demandes ;

— condamné la SADEV 94 aux dépens.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures qui avaient été :

— adressées au greffe, le 11 juin 2015, par la SADEV 94, aux termes desquelles elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de fixer à la somme de 362 785,60 euros l’indemnité totale de dépossession revenant aux consorts
B et se décomposant comme suit :

— indemnité principale de dépossession : 328 896 euros (sur la base de 3 200 euros le m²);

— indemnité de remploi : 33 889,60 euros ;

— adressées au greffe, les 6 août 2015 et 11 mai 2016, par les consorts B, aux termes desquelles ils demandent en définitive à la cour :

— de déclarer irrecevable l’appel interjeté par la
SADEV 94 ;

— de rejeter ses conclusions ;

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté l’application d’un abattement pour vente en bloc et, statuant à nouveau, le fixer à 10 % ;

— d’infirmer le jugement et, statuant à nouveau, de fixer à 666 132 euros le montant de l’indemnité de dépossession se décomposant comme suit :

— indemnité principale de 523 073 euros (sur la base de 4 794 euros le m² et sans abattement pour l’appartement occupé) ;

— indemnité de remploi de 53 307 euros ;

— indemnité pour perte de loyers de 84 282 euros ;

— remboursement des charges et dépenses exposées après la date de l’ordonnance d’expropriation pour 5 470 euros ;

— de condamner la SADEV 94 à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— adressées au greffe, le 15 juillet 2015, par le commissaire du gouvernement, aux termes desquelles il demande à la cour de confirmer le jugement attaqué.

Motifs de l’arrêt :

Considérant que la SADEV 94 fait état à l’audience d’une mémoire qu’elle aurait adressé au greffe, le 6 juin 2016 ; que les consorts B répliquent que ce deuxième mémoire n’a jamais été déposé ;

Considérant que force est de constater qu’il n’existe aucune trace au dossier de la cour d’un mémoire de la SADEV 94 qui aurait été déposé ou envoyé au greffe ,le 6 juin 2016 ; qu’aucune justification d’un tel dépôt ou envoi n’est versé aux débats par la SADEV 94, de sorte qu’il convient de s’en tenir à son mémoire adressé le 11 juin 2015 ;

Considérant que les consorts B soulèvent à titre liminaire l’irrecevabilité de l’appel de la
SADEV 94, au motif que le délai d’un mois prévu à l’article R 311-24 du code de l’expropriation pour interjeter appel a été dépassé, dès lors que le jugement a été signifié à la SADEV 94, le 6 mai 2015, de sorte que le délai d’appel expirait le 8 juin 2015 (le 7 juin n’étant pas un jour ouvré) et que le mémoire d’appel, daté du 11 juin 2015 et reçu le 18 juin, ne permettait pas de régulariser un appel ;

Mais considérant qu’il ressort des pièces du dossier que la SADEV 94 a interjeté appel du jugement du 2 février 2015, par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 mars 2015 et en conséquence, bien avant l’expiration du délai d’un mois après la signification du jugement, faite le 6 mai 2015, peu important que le greffe de la cour d’appel ait par erreur délivré un certificat de non-appel ; qu’il sera observé en outre que le mémoire d’appel du 11 juin 2015 est bien intervenu dans le délai de trois mois prévu par l’article R13-49 du code de l’expropriation, devenu l’article R 311-26, de sorte que la SADEV 94 n’encoure pas davantage la déchéance de son appel ;

Considérant dans ces conditions que l’appel de la SADEV 94 et les écritures des parties, dont les dates sont indiquées dans l’exposé du litige, sont recevables ;

Considérant sur le fond que la SADEV 94, appelante, soutient que :

— l’état d’entretien de l’immeuble exproprié est très médiocre, la façade étant fortement dégradée et la cour mal entretenue, ce qui constitue, comme le premier juge l’a estimé, un élément de moins-value ;

— les appartements des intimés étaient, lors de la visite des lieux, en état correct d’entretien, à l’exception de l’appartement de 31,65 m² du premier étage, dont les murs étaient délabrés et où régnait une forte odeur d’humidité ;

— l’occupation de l’appartement du premier étage justifie l’abattement de 20 %, qui a été opéré;

— la valeur moyenne des mutations du commissaire du gouvernement était de 3 800 euros le m², qu’il n’y avait pas lieu de majorer pour présence d’une cave et d’une cour commune, les lots expropriés étant évalués en valeur globale, le piètre état de l’immeuble ne justifiant par ailleurs pas de majoration, d’autant que les références citées étaient en meilleur état que l’immeuble en cause ;

— les termes de comparaison qu’elle verse aux débats et qu’il n’y a pas lieu d’écarter, dès lors qu’ils relèvent de différents accords amiables, témoignent d’une valorisation des appartements situés dans la même avenue à la somme moyenne de 3 340 euros le m² et, dans le secteur situé à proximité, de 2 715 euros ; la valeur de 3200 euros le m² doit être retenue ;

Considérant que les consorts B répliquent sur le fond que :

— l’immeuble est situé au sein de la Zac Ivry
Confluences, ce qui est un facteur de plus-value ; – le

bien est desservi par la route départementale 19 et se trouve à proximité de plusieurs lignes de bus, tout en étant proche de la gare RER d’Ivry sur Seine et de l’autoroute A4 ; il est également proche de plusieurs équipements publics et du centre commercial Quais d’Ivry ;

— situé en zone UIC du PLU, dont les règles sont particulièrement souples, le bâtiment n’épuise pas la totalité des droits à construire, ce qui constitue un autre facteur de plus-value ;

— l’immeuble est en bon état d’entretien et a fait l’objet de travaux de rénovation ; les remarques faites par l’appelante sur l’appartement occupé ne reposent sur aucune observation faite lors de la visite et il est normal qu’à la sortie d’un locataire, les murs soient repeints, ce qui n’enlève pas de valeur à l’appartement ; les photos versés par l’appelante ne correspondent pas au bâtiment sur rue dont la commune d’Ivry est le principal propriétaire et le responsable de son défaut d’entretien ;

— les termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement sont de qualité inférieure au bien en cause ; il faut écarter les acquisitions menées par l’expropriante sur un marché captif, qui n’ont en l’espèce aucun caractère obligatoire pour le juge, l’intervention de la SADEV dans une opération d’aménagement pour l’acquisition de biens destinés à être démolis faisant baisser les prix, comme le montre la comparaison entre les ventes réalisées par la SADEV (moyenne de 3 340,50 euros) et celles réalisées par d’autres personnes ((4 301 euros) ;

— il n’y a pas lieu de tenir compte plusieurs fois des mêmes ventes comme cela a été fait par le commissaire du gouvernement et le premier juge, ce qui a eu pour effet d’abaisser le prix moyen qui est en réalité de 3 987 euros et non de 3 800 euros ;
toutes les sommes mentionnées dans l’acte doivent en outre être considérées comme faisant partie du prix, de sorte que le prix moyen correct rectifié est de 4 271,58 euros ; au vu des éléments de comparaison pertinents produits, un prix unitaire de 4 794 euros doit être retenu ; les jugements non produits doivent être écartés;

— les appartements relevant de la catégorie des immeubles de rapport, il n’y a pas lieu de considérer que leur occupation constitue un facteur de moins-value ;

— un préjudice distinct de la perte de loyers a été subi, dès lors que la procédure d’expropriation, largement médiatisée, a fait fuir les personnes qui auraient pu être intéressés par une location ;

— il convient d’y ajouter la perte de revenu locatif pour la période nécessaire, en principe d’un an, pour retrouver un bien équivalent ainsi qu’un nouveau locataire ;

— il y a lieu de les indemniser pour la part d’impôt foncier et de charges correspondant à la période postérieure au 2 mars 2015 ;

Considérant que le commissaire du gouvernement est favorable à la confirmation de la décision du premier juge ;

Considérant qu’aux termes de l’article 17 de la
Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ;

Considérant que l’article 13-13 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

Considérant que, conformément aux dispositions de l’article L 13-15 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, selon leur consistance matérielle et juridique au jour de l’ordonnance portant transfert de propriété, aux termes de l’article L13-14 dudit code et en fonction de leur usage effectif à la date de référence, l’appréciation de cette date se faisant

à la date du jugement du première instance ;

Considérant qu’en application des dispositions des articles L213-6 et L213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L13-15 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est, l’emprise expropriée étant située dans un secteur couvert par un droit de préemption, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;

Considérant dès lors que le bien doit être évalué à la date du 2 février 2015, selon son usage effectif à la date de référence du 17 mai 2011, date d’opposabilité de la dernière modification du plan local d’urbanisme de la commune d’Ivry sur Seine ; qu’à cette date le bien était situé en zone UIC du PLU, autorisant une hauteur de constructions à destination d’habitation de 24,50 mètres, sans restriction quant à l’emprise au sol ;

Considérant que les caractéristiques du bien devant être prises en compte sont celles au jour de l’ordonnance d’expropriation, le 2 mars 2015 ; qu’à cette date, il n’est pas contesté qu’un seul des quatre appartements compris dans les lots en cause faisait l’objet d’un bail d’habitation ;

Considérant qu’il convient de se référer pour la description détaillée des lieux au procès-verbal de transport et de visite sur les lieux dressé le 16 septembre 2014 par le juge de l’expropriation, dont il ressort qu’après une entrée par le hall très sale d’un premier immeuble sur la rue, on accède à une cour donnant sur un second immeuble où se trouvent les appartements en cause : au rez-de-chaussée, le premier appartement de deux pièces à gauche et en état correct, le studio sur la droite donnant sur la cour, en bon état, le studio à l’étage sur la droite, accessible par un escalier en bois, également en bon état mais en revanche, l’appartement de deux pièces à l’étage sur la gauche en mauvais état d’entretien avec une cave en terre battue sur toute la longueur du bâtiment et la jouissance privative de la cour intérieure de 58 m² ;

Considérant que l’appréciation de la valeur du bien en cause doit se faire par comparaison avec celle d’autres biens présentant des caractéristiques semblables dans la même aire géographique et ayant fait l’objet de transactions à des époques proches ;

Considérant qu’il ne peut être imputé aux consorts I le défaut d’entretien de l’immeuble par le hall duquel on pénètre dans la cour commune donnant sur l’immeuble abritant les appartements en cause, dès lors qu’il n’est pas contesté que ce premier immeuble est la propriété, pour la majorité de ses tantièmes (597/1000), de la commune dont la SADEV, concessionnaire, tient ses droits ; qu’il n’est en outre pas établi que le mauvais entretien constaté le jour du transport du premier juge apporte une véritable dépréciation au second immeuble ;

Considérant qu’ainsi que le souligne le commissaire du gouvernement, il convient de se référer aux mutations résultant du marché libre des derniers mois à proximité immédiate du bien avec des surfaces proches ; qu’il convient dès lors d’écarter les références citées par l’expropriante, qui procèdent d’accords ou de ventes passés avec l’autorité expropriante, dont la valeur moyenne est largement inférieure aux prix obtenus sur le marché libre, dont il n’est pas démontré que leur nombre rend obligatoire leur prise en compte par le juge, qui sont antérieures à 2012, alors que d’autres mutations plus récentes sont disponibles dans un marché local très dynamique et qui concernent des appartements du double ou du triple de la superficie des biens en cause ;

Considérant que, s’agissant des références produites pour la première fois devant la cour par l’expropriante que le vente du 37 rue Denis Papin concerne un immeuble vétuste où la salle de bain est à créer ; que les ventes relatives au 58 boulevard
Paul Vaillant Couturier concernent une très grande propriété de 173 logements ne pouvant être comparée aux logements en cause appartenant à un ensemble réduit ; qu’en outre, ils ne sont pas libres mais louées pour de longue durée (11 ans et 9 ans), ce qui constitue un facteur important de moins-value ; que les jugements de Créteil, dont il est

fait état, ne sont pas produits, de sorte que l’on ignore l’état d’occupation des biens concernés ni ne sont assortis de la preuve de leur caractère définitif ;
qu’il ressort des écritures du commissaire du gouvernement en première instance que l’immeuble du 49 rue
Lénine porte sur un immeuble en mauvais état d’entretien, un appartement étant dépourvu de fenêtre ;

Considérant sur les mutations proposées par le commissaire du gouvernement que, conformément à ce qui précède, les acquisitions du 17 octobre 2013 et du 18 mars 2014, réalisées par l’autorité expropriante doivent être écartées ; que, par ailleurs, c’est à bon droit que les consorts I demandent l’exclusion de la mutation du 17 octobre 2013, relative à un bien frappé d’un arrêté de péril du 2 juillet 2011, d’un arrêté d’insalubrité du 22 novembre 2011, qui a été construit illégalement et qui est occupé ; que les jugements du tribunal sur la valeur de deux appartements concernant des biens en mauvais état d’entretien ne peuvent être retenus ;

Considérant qu’il ne peut être exigé que les références soient relatives à des logements disposant d’une cave ou d’une cour ; qu’il sera tenu compte positivement de ce que le bien en cause dispose de ses atouts en particulier de la jouissance exclusive d’une cour ;
qu’il n’y a pas lieu d’écarter les autres mutations proposées par le commissaire du gouvernement dont il n’est pas établi qu’elles seraient dissemblables des biens en cause; qu’il en sera de même des mutations des consorts I ;

Considérant ainsi que la valeur moyenne pour les différentes transactions retenues, la valeur la plus récente étant seule prise en compte pour le 9 rue
Edmée Guillou, est la suivante :

[4 555 + 4 117 +3 527 + 4 222 + 4 348 + 4 335 + 4 829 + 4 580 + 4 984]/9 = 4 388,55, arrondis à 4 389 euros ;

Considérant qu’au égard à la jouissance exclusive de la cour commune, compensée mais dans une moindre mesure par la nécessité de refaire un des appartements, ce chiffre sera porté à 4 400 euros ;

Considérant que l’état d’occupation d’un appartement diminue la valeur vénale de celui-ci et justifie un abattement de 15 % sur sa valeur libre ;

Considérant que, dans ces conditions, l’indemnité principale de dépossession, méthode globale, cave et parties communes intégrées), s’établit comme suit :

—  77,46 m² x 4 400 euros le m² = 340 824 euros ;

—  31,65 m² x 4 400 euros le m² x 0,85 = 118 371 euros ;

soit la somme totale de 459 195 euros ;

Considérant que l’indemnité de remploi est par conséquent de :

—  5 000 euros x 20 % = 1 000 euros ;

—  10 000 euros x 15 % = 1 500 euros ;

— de 15 000 à 459 195 euro, soit 444 195 euros, x 10 % = 44 419,50 euros,

d’où au total, la somme de 46 919,50 euros ;

Considérant sur le manque à gagner allégué pour deux appartements, nécessairement distincts de celui qui était encore loué à la date de la visite du juge de l’expropriation, puisque les baux correspondants ont pris fin respectivement fin décembre 2012 et le 25 juillet 2013, qu’il n’est pas justifié pour l’un des baux, que le départ du locataire serait lié aux opérations d’expropriation,

l’annexe explicitant les raisons de son congé n’étant pas versées aux débats, de sorte qu’il n’est pas démontré un lien de causalité direct et certain avec la procédure d’expropriation, l’intéressé ne mentionnant que sa prochaine admission dans le logement social (OPHLM) ;

Considérant en revanche que le départ de M. J est explicitement lié à 'la démolition prochaine des lieux’ ; que les consorts I subissent ainsi un préjudice allant du mois d’août 2013 à la date de l’expropriation, soit le 2 mars 2015, date à laquelle l’appartement a été évaluée, période à laquelle il convient d’ajouter une une année, correspondant au délai pour retrouver un logement équivalent et un locataire ; qu’il doit, en sens inverse, être tenu compte du fait que le départ du locataire a permis aux propriétaires d’éviter l’abattement de 15 % sur la valeur libre de l’appartement, qui aurait été pratiquée si le locataire avait été en place lors de l’ordonnance d’expropriation ;

Considérant que si le préjudice des consorts
I sur la perte du loyer pendant 19 mois s’établit, sur la base du loyer de 393,38 euros au moment du départ du locataire, à la somme de 7 474,22 euros, il apparaît que l’abattement de 15 % sur la valeur libre de l’appartement, même s’il s’agissait du plus petit des studios, est supérieur à cette somme, de sorte qu’il n’existe aucun préjudice ; que les consorts I doivent être déboutés de ce chef de prétention ;

Considérant, sur la perte de revenus locatifs pendant le temps nécessaire pour retrouver un nouveau logement et un autre locataire, il convient d’allouer, ainsi que cela a été exposé précédemment et comme l’a fait le premier juge, une indemnisation sur une durée d’une année, pour le seul locataire en place au moment de l’ordonnance d’expropriation, dont la présence a entraîné l’application de l’abattement de 15 % de la valeur libre de l’appartement ; que le jugement doit par suite être confirmé sur ce point ;

Considérant en définitive que la décision entreprise doit être confirmée sauf sur le montant de l’indemnité de dépossession allouée aux consorts
I ;

Considérant que la SADEV 94 doit être condamnée à payer aux consorts I la somme de 2 500 euros pour compenser les frais irrépétibles que ceux-ci ont exposés en cause d’appel et à supporter les dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS, la cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

— confirme le jugement du 2 février 2015 du juge de l’expropriation du Val de Marne sauf sur le montant de l’indemnisation et le confirme pour le surplus ;

— statuant à nouveau, fixe de la façon suivante les indemnités :

— indemnité principale d’expropriation : 459 195 euros ;

— indemnité de remploi : 46 919,50 euros ,

— y ajoutant :

— déboute les consorts I du surplus de leurs demandes d’indemnisation ;

— condamne la SADEV 94 à payer aux consorts I la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles qu’ils ont exposés en cause d’appel ;

— condamne la SADEV 94 à supporter les dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT