Cour d'appel de Paris, 26 janvier 2016, n° 14/05319

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 26 JANVIER 2016

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/05319

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Février 2014 -Tribunal d’Instance de Paris 9^e arrondissement – RG n° 11-08-000785

APPELANTE

SA D FRANCE IARD agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 722 057 460 01971

XXX

XXX

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

Assistée de M^e Sabine LIEGES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0184

INTIMÉS

Madame B, Marie-Aurélie, Eliane C

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée et assistée de M^e Delphine ROUÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : E1931

Monsieur K, L, P-Q Y

Né le XXX à SAINT-ETIENNE (42000)

XXX

XXX

Représenté et assisté de M^e Delphine ROUÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : E1931

Monsieur G X

14, N du Maroc

XXX

Représenté par M^e Pascale FLAURAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0090

SA SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS Société d’assurances régie par le code des Assurances

N° SIRET : 391 277 878 00131

7 N Belgrand

XXX

Représentée par M^e Emmanuel ARNAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : C0722

Le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble sis 12 N O 75009 PARIS, pris en la personne de son syndic en exercice, la société Citya Pecorari Immobilier SAS

Société CITYA PECORARI IMMOBILIER

N° SIRET : 411 301 039 000 86

9 N de Joinville

XXX

Représenté et assisté de M^e James DUPICHOT de la SELARL PEISSE DUPICHOT LAGARDE BOTHOREL et Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : J149

SA SIEMP – Société Immobilière d’Economie Mixte de la Ville de Paris, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domicliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 562 086 124

XXX

XXX

Représentée par M^e Stéphane LAMBERT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0010

SA CABINET F

33 N Marbeuf

XXX

Défaillante

Assignation devant la cour d’appel de Paris, en date du 27 mai 2014, remise à personne morale

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 Novembre 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre

Madame Sabine LEBLANC, Conseillère

Madame I J, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Christelle MARIE-LUCE

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président et par M^me Fabienne LEFRANC, greffier présent lors du prononcé.

Monsieur X est locataire d’un appartement de 3 pièces au 12 N O à Paris 9^e arrondissement dans le bâtiment A au premier étage, depuis le 1^er mai 1997.

Le 7 mars 2000, la société Raspail investissement a vendu la majorité des lots qu’elle détenait dans l’immeuble et, le 27 avril 2006, l’acquéreur, la SCI O a revendu ses lots à la SARL DELTA PLUS. Toutes deux avaient pour administrateur de biens le cabinet F.

Un avenant au bail avait été signé avec Monsieur et Madame X le 9 janvier 2001 par la SCI O pour trois ans.

En février 2007, les services de l’habitat de la mairie de Paris ont demandé à la SARL DELTA PLUS de réaliser des travaux de salubrité dans l’appartement occupé par la famille X.

Le 22 octobre 2007, la SARL DELTA PLUS a revendu à Monsieur Y et à Madame C l’appartement loué aux époux X.

La mairie de Paris a renouvelé son injonction de faire des travaux en février 2008 mais Monsieur et Madame X ayant refusé l’accès à leur appartement, le juge de proximité du tribunal d’instance du 9^e arrondissement a fait droit à la requête des bailleurs pour donner accès dans un délai de 15 jours.

Par jugement du 20 octobre 2009, le tribunal d’instance a :

— mis hors de cause Madame X,

— ordonné une expertise sur le respect des bailleurs de leurs obligations, les désordres, les travaux nécessaires et le préjudice de jouissance du locataire, confiée à Monsieur A.

Par jugement du 29 novembre 2010, le tribunal d’instance a ordonné la jonction des affaires, maintenu dans la cause la société SWISSLIFE et rendu le jugement commun au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, à la société SWISSLIFE, à la société D France IARD et à l’ancien administrateur de biens, le cabinet F.

Par jugement du 4 mai 2012, le tribunal d’instance a déclaré l’expertise opposable à la SIEMP.

Monsieur A a déposé son rapport d’expertise le 28 novembre 2012.

Par jugement du 10 décembre 2012, le tribunal d’instance de Paris 9^e arrondissement a validé le congé pour vente délivré par les bailleurs à Monsieur et Madame X le 21 octobre à effet au 30 avril 2012, ordonné leur expulsion les a condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation.

Monsieur et Madame X ont interjeté appel de ce jugement le 27 décembre 2012. Ils ont quitté les lieux le 13 mars 2013.

Par jugement dont appel du 3 février 2014, le tribunal d’instance de Paris 9^e arrondissement a :

— ordonné la jonction des affaires,

— déclaré hors de cause la SIEMP, le cabinetA2A et la société SWISSLIFE,

— condamné Monsieur Y et à Madame C à payer à Monsieur X une somme de 5 485,50 euros au titre son préjudice de jouissance,

— condamné le syndicat des copropriétaires du 12 N O, XXX à payer à Monsieur X la somme de 5 485,50 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— dit que la société D France IARD devait garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées contre lui,

— condamné Monsieur Y et Madame C à payer à Monsieur X une somme de 945,50 euros en remboursement de la moitié du coût de la chaudière,

— débouté Monsieur Y et Madame C de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice moral,

— débouté Monsieur X de sa demande en dommages-intérêts pour préjudice moral et de sa demande d’indemnisation de son départ des lieux,

— débouté la SIEMP de sa demande en dommages-intérêts pour procédure abusive,

— débouté Monsieur Y et à Madame C de leur demande en paiement d’un arriéré locatif,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— partagé les dépens y compris les frais d’expertise en trois parts égales entre Monsieur Y et Madame C pour une première part, Monsieur X en 2^e part et le syndicat des copropriétaires 12, N O, en 3^e part,

— dit que le syndicat des copropriétaires devait rembourser à la société SWISSLIFE les frais d’expertise avancée par elle,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par jugement rectificatif du 10 avril 2014, le tribunal d’instance, saisi d’une requête en omission de statuer par le cabinet F, a constaté qu’il avait été statué sur les frais de procédure et l’a débouté de sa demande en dommages et intérêts sur laquelle il avait omis de statuer.

Par déclaration du 7 mars 2014, la société D France IARD a interjeté appel du jugement du 3 février 2014 et intimé Monsieur Y et Madame C, Monsieur X, le syndicat des copropriétaires du 12 et 12A N O, la SIEMP, le cabinet F et la SWISSLIFE.

Par conclusions n°3 du 16 janvier 2015, la compagnie D FRANCE IARD demande à la cour d’infirmer le jugement et de :

— juger que son assuré, le syndicat des copropriétaires, n’est pas responsable du mauvais état des façades, du défaut d’étanchéité des canalisations d’évacuation, des fissures et des crevasses et de l’humidité du mur pignon de la chambre du fond de l’appartement de M. X,

— juger que le risque était déjà réalisé à la date de souscription de sa police et débouter le syndicat des copropriétaires de son appel en garantie,

— juger que la garantie responsabilité civile en qualité de propriétaire et la garantie dégât des eaux souscrites par son assuré ne peuvent être mobilisées,

— juger qu’elle ne garantit pas les carences ou fautes commises par le syndicat des copropriétaires pendant l’expertise et notamment son refus d’effectuer des investigations et de communiquer des pièces à l’expert,

et statuant à nouveau, elle demande à la cour de :

— limiter l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires aux seuls dommages qui se sont manifestés pendant la période de validité de sa police et de ramener à de plus justes proportions les demandes contre elle,

— débouter Monsieur X de sa demande de réparation de son préjudice de jouissance après l’effet du congé au 30 avril 2012,

— juger que la société Swisslife doit prendre en charge les frais d’expertise ordonnés pendant la validité de sa police et débouter celle-ci de sa demande de remboursement de ces frais,

— débouter la SIEMP sa demande en dommages-intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant à lui payer une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions du 31 juillet 2014, le syndicat des copropriétaires du 12 N O à Paris 9^e arrondissement demande à la cour d’infirmer le jugement qui l’a condamné à indemniser Monsieur X de son préjudice de jouissance et à rembourser à la société Swisslife les frais d’expertise avancés par elle, alors qu’il n’a commis aucune faute à l’origine de ce préjudice de jouissance et que les désordres sont imputables aux manquements des bailleurs, du locataire et du cabinet F et de confirmer le jugement qui a imputé à Monsieur X et à Monsieur Y et Madame C, les frais de peinture de l’appartement.

À titre subsidiaire, si sa responsabilité était confirmée, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— partager la réparation du préjudice de jouissance en fonction des manquements des bailleurs, du locataire, du cabinet F et de la SIEMP avec infirmation de leurs mises hors de cause,

— confirmer la garantie de la compagnie D France IARD pour toutes les condamnations prononcées contre elle et, subsidiairement, si la manifestation du dommage était même pour partie postérieure au 31 août 2009, d’infirmer la mise hors de cause de la compagnie Swisslife, son assureur à compter du 1^er septembre 2009,

— débouter les intimés de toutes leurs demandes dirigées contre lui,

— condamner tout succombant in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement de la somme de 5 000 € au titre des frais de procédure visés à l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 1^er août 2014, Monsieur X demande à la cour de confirmer le principe de condamnation du syndicat des copropriétaires pour son préjudice résultant de la chaudière et de l’infirmer pour le surplus.

En conséquence, il demande de condamner solidairement Monsieur Y et Madame C ainsi que le syndicat des copropriétaires à lui payer :

— au titre du préjudice moral la somme de 10'000 €,

— au titre du préjudice résultant de la non réalisation des travaux par le bailleur qui les a contraints à partir, soit la somme de 18'236 € hors-taxes,

— la somme de 500 € au titre de trouble de jouissance pendant l’arrêt de la chaudière,

— le coût de la chaudière, soit la somme de 1 891 € et subsidiairement la moitié de coût, soit la somme de 945,50 euros,

— la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à la charge du syndicat des copropriétaires

— les dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, à la charge de ses bailleurs.

Par conclusions du 4 août 2014, Monsieur Y et Madame C demandent à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il :

— les a condamnés à régler à Monsieur X une somme de 5 485 € au titre son préjudice de jouissance et celle de 945,50 euros au titre du remboursement de la chaudière,

— les a déboutés de leur demande au titre de leur préjudice moral,

— les a déboutés de leur demande en paiement d’arriéré locatif par Monsieur X,

— à limiter la condamnation de Monsieur X à leur profit à la somme de 3 274 € au titre de sa part des travaux,

statuant à nouveau, ils demandent à la cour de :

— débouter Monsieur X de sa demande en dommages-intérêts au titre de son préjudice de jouissance,

— débouter Monsieur X de sa demande de remboursement de la chaudière,

— condamner Monsieur X à leur verser un euro symbolique au titre de leur préjudice moral,

— condamner Monsieur X à leur rembourser les réparations locatives effectuées et réglées par eux, soit la somme au minimum de 13'000 €,

— condamner Monsieur X à leur verser une somme de 8 306 €

au titre des loyers impayés depuis mai 2012,

y ajoutant, de :

— condamner l’appelante, D, à leur régler une somme de 3 500 € au titre de l’article 700du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions du 22 juillet 2014, la SIEMP demande à la cour de confirmer le jugement qui a prononcé sa mise hors de cause et de dire que l’appel envers elle est abusif. En conséquence, elle demande à la cour de :

— condamner l’appelante ou tout succombant à lui verser une somme de 1 000 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— condamner l’appelante ou tout succombant à lui verser une somme de 1 500 € au titre des frais de procédure qu’elle a dû exposer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par conclusions du 3 mars 2015, la société Swisslife assurances de biens demande à la cour de confirmer le jugement, de débouter D de ses demandes devant la cour et de condamner D et le syndicat des copropriétaires du 12 N O à Paris 9^e arrondissement à lui verser une somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

La société cabinet F qui s’est vue signifier la déclaration d’appel le 27 mai 2014 à personne habilitée et les conclusions de l’appelant le 10 juin 2014 à personne habilitée, n’a pas constitué avocat. L’arrêt sera donc réputé contradictoire.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 6 octobre 2015.

Sur les désordres

Considérant que les parties ne contestent pas les constatations de l’expert judiciaire ; que celui-ci a relevé dans son rapport :

— la non-conformité de l’installation électrique,

— l’absence de finition des raccords de plâtre des six fenêtres remplacées par les bailleurs,

— un dégât des eaux au plafond du séjour,

— un dégât des eaux sur le mur du dégagement contigu à la salle de bain,

— une ventilation inefficace dans la salle de bain,

— la détérioration du muret de la baignoire et de la trappe de visite,

— le défaut d’étanchéité du joint du pourtour de la baignoire,

— le décollement des carrelages muraux de la salle de bain,

— un dégât des eaux au plafond de la cuisine,

— des fissures et des crevasses dans l’entrée, le couloir et la première chambre,

— des désordres sur le parement de la façade dans le séjour, la cuisine, la salle de bain et la chambre du fond

— de l’humidité sur le mur pignon de la chambre du fond et le couloir ;

Sur la date apparition des désordres

Considérant que les désordres sont multiples et que les parties, notamment les compagnies d’assurances, contestent la date retenue par l’expert judiciaire pour fixer à la première réclamation aux services de la mairie par lettre du locataire du 27 février 2007, le point de départ du préjudice de jouissance du locataire M. X ; que la mission de l’expert ne comportait pas en effet la détermination de la date d’apparition des désordres ;

Considérant que la compagnie D, appelante, fait valoir que les infiltrations existaient depuis l’année 2001 et qu’une expertise judiciaire avait déjà été ordonnée à la suite de ces infiltrations ;

Que le syndicat des copropriétaires expose que les désordres sont apparus dans l’appartement avant l’achat de l’appartement occupé par la famille X par Monsieur Y et Madame C le 22 octobre 2007, puisque l’acte de vente prévoyait une consignation de la somme de 12 000 € sur le prix de vente pour faire face aux travaux et à la perte de loyers durant ces travaux ;

Que Monsieur X expose que les infiltrations ont rendu son appartement insalubre depuis 2001 et prétend que l’état des lieux d’entrée en 2001 montre un appartements en état d’usure normale ;

Que les bailleurs, au contraire, font valoir que l’état des lieux d’entrée montre un appartement en bon état en 2001, qui a persisté selon des photos prises en 2007, date leur acquisition ;

Que la compagnie Swisslife fait valoir que les sinistres sont, en tout état de cause, antérieurs à l’entrée en vigueur de sa police le 1^er septembre 2009 et se fonde sur les lettres de l’inspecteur de salubrité du 27 février 2007 et du 15 février 2008, la télécopie de l’architecte de l’immeuble 1^er octobre 2007, la lettre des bailleurs du 15 novembre 2007, le procès-verbal d’assemblée générale du 15 mai 2008, et la lettre des bailleurs d’avril 2008 et enfin l’injonction de faire du 15 juillet 2008 ;

Considérant que la date retenue pour l’apparition des désordres est celle de leur manifestation et non celle du fait générateur des désordres ainsi que le font valoir à juste titre les compagnies d’assurances ;

Considérant que, par lettre du 5 décembre 2001, M. X expose qu’il est victime d’un dégât des eaux pour la 3 ème fois à partir de l’appartement du deuxième étage ;

Considérant qu’en pièce 18 de M. X, une lettre des AGF du 10 septembre 2003 demande au cabinet E de 'bien vouloir procéder à la remise en état des désordres énumérés aux fins de supprimer tout risque d’infiltrations chez M. X’ ; qu’une facture montre qu’une expertise entre assureurs a été alors menée à la suite d’un dégât des eaux du 13 novembre 2002 dans la chambre de M. X et qu’un précédent sinistre a eu lieu en décembre 2001 ; que le rapport du sinistre de 2002 indique que les embellissements de la chambre de M. X sont fortement dégradés par un phénomène de condensation préexistant (rapport SARETEC de décembre 2001)et que 'la SIEMP n’a pas souhaité procéder à une vérification du bac à fleurs de son bâtiment, ce qui est à notre sens regrettable ; Le pignon de l’immeuble assuré, certes ancien, ne présente toutefois pas de désordres suffisamment liés à cette cause’ ;

Considérant que ce rapport sur le sinistre du 13 novembre 2002 poursuit en indiquant que 'les causes du sinistre sont un phénomène de condensation important par défaut de ventilation de la chambre et une cause mal cernée soit une infiltration par le pignon l’immeuble soit une infiltration depuis un bac à fleurs de l’immeuble mitoyen’ ;

Qu’en outre, l’évaluation des dommages montre la nécessité de 'travaux de peinture sur deux panneaux dans le séjour, sur le plafond et les murs du débarras(vétusté 20 %) dans la cuisine sur deux panneaux, dans la salle de bain sur le plafond et sur les murs et dans le couloir sur un panneau ; dans les chambres un et deux, qu’est nécessaire le remplacement des papiers peints sur le mur mais avec une origine exclue des garanties s’agissant d’un phénomène de condensation» ;

Considérant que les lettres de l’inspecteur de salubrité de 2007et de 2008 montrent que les désordres ont perduré «d’importantes infiltrations se produisent dans les plafonds et dans le mur du logement. Elles proviennent du manque d’étanchéité des sols, des appareils sanitaires, des canalisations d’amenée et d’évacuation des eaux des logements situés au premier deuxième étage. La façade sur cour est fortement dégradée ; elle présente de nombreuses boursouflures. Par endroit des plaques de revêtement s’effritent tombant dans la cour de l’immeuble» ; qu’en 2011, une lettre des bailleurs à leurs locataires du 31 mars 2011 fait à nouveau état d’un dégât des eaux en provenance du 2 ème étage ;

Considérant qu’il est donc établi que les désordres existaient en 2002, sauf les fissures et des crevasses ; que les désordres n’ont fait que perdurer car leur cause n’avait pas été supprimée ;

Sur l’imputabilité des désordres

Considérant que l’expert judiciaire impute en effet aux bailleurs les travaux de mise en conformité de l’électricité (638 € hors-taxe), le remplacement de la faïence murale de la salle de bain (2 080 € hors-taxes), le remplacement de la fenêtre de la salle de bain avec ventilation incorporée (1 500 € hors-taxes) soit un total de 4 218 € hors-taxes ; qu’il a omis les raccords de plâtre des fenêtres que les bailleurs reconnaissent leur être imputables ;

Considérant que les travaux de peinture de l’appartement sont évalués par l’expert à une somme de 12 158 € hors-taxes qui les partagent entre :

— le syndicat des copropriétaires responsable du mauvais état des façades, du défaut d’étanchéité des canalisations d’évacuation, du problème de fissures et de crevasses qui affectent le gros-oeuvre et de l’humidité relevée sur le pignon de la chambre du fond ;

— Monsieur Y et Madame C car l’absence de raccords de plâtre des fenêtres, l’absence de ventilation de la salle de bain, le décollement du carrelage au pourtour de la baignoire ont participé à l’aggravation de la détérioration des peintures ;

— Monsieur X, qui n’a pas refait le joint au pourtour de la baignoire, ce qui a dégradé la peinture du couloir, qui n’a pas refait le plafond du séjour dégradé depuis le 29 mai 2006 et qui a déposé les plaques plafond de sa cuisine sans repeindre ;

Considérant que les bailleurs ne contestent pas devoir supporter la révision de l’installation électrique, les raccords de plâtre des fenêtres et le remplacement de la fenêtre de la salle de bain avec ventilation incorporée ;

Considérant qu’en revanche le syndicat des copropriétaires prétend que les défauts structurels ne sont pas établis et que la société Delta Plus a fait réaliser des travaux non conformes sur les façades qui sont à l’origine des désordres ;

Qu’il invoque la responsabilité du cabinet F, qui a été mandataire des propriétaires successifs du 1^er janvier 2002 au 31 décembre 2004 puis du 27 avril 2006 au 26 avril 2007, et qui avait mandat de faire exécuter les réparations urgentes et dont l’inaction a entraîné une aggravation des désordres ;

Qu’il fait valoir, enfin, le défaut flagrant d’entretien du locataire ainsi que la responsabilité de la SIEMP qui a refusé de vérifier sa jardinière ; qu’il ajoute que la peinture concerne des parties privatives et relèvent des rapports bailleur locataire ;

Considérant que Monsieur X prétend, quant à lui, que les fissures et crevasses dans son appartement sont bien imputables à la copropriété car il s’agit de parties communes ; qu’il ajoute que le défaut d’étanchéité des évacuations des eaux usées et vannes a généré des cloques en façade et qu’il appartenait au syndicat des copropriétaires de contrôler les canalisations ce qui n’a été décidé que très tardivement ; qu’il ajoute que le pourtour de la fenêtre de sa chambre est détérioré et humide et que l’expert impute ces désordres, soit à la jardinière de la SIEMP, soit au coffrage vertical, mais que ni la copropriété ni la SIEMP n’ont fait réaliser les investigations demandées par l’expert ; qu’il invoque une responsabilité solidaire du syndicat des copropriétaires et de ses bailleurs car il conteste le défaut d’entretien son appartement, insalubre depuis 2001 en raison de la multiplicité des dégâts des eaux ;

Considérant que Monsieur Y et Madame C invoquent, quant à eux, l’absence de réparations locatives, d’entretien par Monsieur X ; qu’ils font valoir en outre :

— l’absence de déclaration dégât des eaux dans la salle à manger 2011,

— l’absence de preuve d’une assurance du locataire d’octobre 2010 à novembre 2011,

— le refus d’accès pour la réalisation des travaux qui a donné lieu à une injonction du juge de proximité et qui avait fait l’objet de nombreuses lettres, qu’ils indiquent qu’ils ont fait réaliser dans l’appartement la totalité des travaux préconisés par l’expert, mêmes ceux qui ne leur sont pas imputables ;

Considérant que la SIEMP conteste toute responsabilité, prétendant d’une part que le lien de causalité entre sa jardinière n’est pas établi et, d’autre part, que l’expert a noté l’absence de désordres dans la chambre de Monsieur X ;

Considérant, cependant, que le syndicat des copropriétaires est mal fondé à dénier sa responsabilité alors que l’audit réalisé par son architecte en 2012 (pièce 6) conclut à des défauts de structure de l’immeuble, préconise la réfection des plancher, la stabilisation des fondations avant deux ans, le confortement de la cage d’escalier, la restauration des façades, la création de chutes et de colonnes et la réfection avant dix ans de la couverture ;

Considérant que le syndicat des copropriétaires ne peut prétendre que les désordres qui affectent les parties communes ne sont pas de sa responsabilité ni qu’ils ne sont pas à l’origine d’une dégradation des peintures intérieures, même si cela concerne des parties privatives ainsi qu’il le souligne ; qu’il n’a, en outre, pas mis en cause l’ancien propriétaire ni l’entreprise qui aurait fait des travaux défectueux en façade et ne peut valablement se décharger de sa responsabilité ; qu’en effet, il ne précise pas quels travaux urgents, le cabinet F aurait omis de réaliser ; que le cabinet F sera donc mis hors de cause comme le jugement entrepris l’avait décidé ; que le syndicat des copropriétaires ne peut pas non plus invoquer la responsabilité de la SIEMP puisque, comme celle-ci, il n’a pas fait réaliser les investigations préconisées par l’expert ; que, dès lors, la réparation des désordres situés dans les parties communes (façade et extérieur de la fenêtre de la chambre de Monsieur X) resteront à sa charge faute de preuve de l’imputabilté de la jardinière dans les désordres affectant la fenêtre de M. X ;

Qu’en conséquence, il y a lieu de retenir les conclusions de l’expertise sur l’imputation des désordres au syndicat des copropriétaires ;

Considérant que Monsieur X ne peut, lui, valablement contester son manque d’entretien ; qu’il lui appartenait de refaire le joint de la baignoire qui fait partie des réparations locatives en application du décret du 26 août 1987 ainsi les bailleurs le soutiennent ; qu’il ne peut contester ne pas avoir repris les peintures après les dégâts des eaux, mêmes si les sinistres ont été déclarés par lui, car alors, si les désordres étaient couverts par l’assurance, il a été indemnisé et aurait dû effectuer une remise en état, et que, s’il n’a pas fait de déclaration ou n’était pas assuré, son abstention est fautive et il est responsable de l’état des peintures ;

Considérant qu’en conséquence, le partage des responsabilités par tiers pour la reprise des désordres dans l’appartement litigieux par la réfection des embellissements, sera retenu et le syndicat des copropriétaires, les bailleurs et M. X, conformément aux conclusions de l’expert judiciaire, se verront imputer par tiers cette reprise des désordres dans l’appartement ;

Considérant que Monsieur Y et Madame C exposent qu’ils ont fait réaliser tous les travaux préconisés par l’expert dans l’appartement qu’occupait Monsieur X, ce qui n’est pas contesté par les autres parties ; qu’ils demandent la condamnation de Monsieur X à leur verser une somme de 13 000 € au minimum au titre des réparations locatives qu’ils ont fait réaliser et régler pour son compte ; que les états des lieux ne sont pas produits aux débats ;

Que l’expert n’avait mis à la charge du locataire qu’un tiers des frais de peinture évalués à 12 158 € hors-taxes, outre le joint de la baignoire ; que, dès lors, la demande des bailleurs, qui ne fournissent pas de facture de la seule peinture, est excessive ; qu’ils produisent en effet une facture d’un montant de 19 686 euros pour la rénovation complète de l’appartement (pièce 80) ; qu’il leur sera donc alloué une somme de 3 274,45 € après déduction du dépôt de garantie comme en première instance, à la charge de Monsieur X ;

Considérant qu’il convient de remarquer que, bien que l’expert judiciaire ait mis à la charge du syndicat des copropriétaires un tiers de la réfection des peintures de l’appartement, en raison des infiltrations par la façade et par les canalisations communes et par les fissures qui ont dégradé les peintures intérieures de l’appartement litigieux, Monsieur Y et Madame C ne font aucune demande contre lui à ce titre ;

Sur le préjudice de jouissance de M. X

Considérant que M. X réclame à ce titre le paiement d’une somme de 22 100 € ;

Considérant que le syndicat des copropriétaires conteste sa part de responsabilité dans le préjudice de jouissance de M. X et demande un partage de responsabilité entre les bailleurs et Monsieur X ou une diminution de sa part de responsabilité ; que, cependant, les carences du syndicat de copropriété à supprimer les causes des infiltrations et les causes structurelles le rend responsable d’une partie du préjudice de jouissance de Monsieur X ; que les bailleurs ne contestent pas, quant à eux, le principe de leur responsabilité contrairement à M. X qui refuse de se voir reprocher un défaut d’entretien et de réparations des désordres pourtant avéré’ ;

Considérant que l’expert a retenu que le préjudice de jouissance de Monsieur X doit être reconnu à compter de la lettre adressée par la mairie de Paris aux gérants de l’immeuble le 27 février 2007 ; mais que Monsieur X fait justement valoir que son préjudice a commencé dès les premières infiltrations incontestables, c’est-à-dire des l’année 2001 ; que, cependant, il ne peut demander d’indemnisation aux bailleurs qu’à compter de leur achat de l’appartement ; que l’allégation des parties sur la consignation prévue dans l’acte de vente de Monsieur Y et Madame C d’une somme de'12 000 € pour faire face aux travaux et la perte de loyers n’est pas établie car seul l’acte d’achat d’une tierce personne est versé aux débats ;

Qu’en outre, M. X ne peut valablement invoquer un préjudice de jouissance qu’en sa qualité de locataire et non durant la période où il était occupant sans droit ni titre c’est-à-dire à compter du 30 avril 2012 ;

Considérant qu’enfin, M. X, qui a refusé l’accès aux entreprises, a de ce fait prolongé son préjudice de jouissance ;

Qu’une lettre des bailleurs, dès le 15 novembre 2007, lui demande ses disponibilités pour la remise aux normes de l’appartement ; qu’une lettre au conseil de M. X du 10 juin 2008 indique qu’un entreprise doit intervenir sur place du 15 au 23 juillet ; puis, que les échanges des parties montrent que les travaux doivent commencer le 1^er juillet 2008, mais que le 1^er juillet 2008, l’huissier a relaté dans un constat établi sur place que 'M. X déclare qu’il refuse de laisser exécuter les travaux prévus par le bailleur tant qu’il n’est pas relogé pendant leur durée’ alors que l’expert judiciaire, en page 27, indique 'la durée des travaux peut être évaluée à un mois maximum … ces travaux ne sont pas de nature à rendre l’appartement inhabitable. Par contre, les occupants subiront obligatoirement un trouble de jouissance’ ; que les bailleurs font d’ailleurs valoir à juste titre que la situation de M. X ne rentre pas dans les prévisions des articles L515-5, L521-1 et L1331-26 du code de la construction et de l’habitation qui prévoient un relogement du locataire ;

qu’en conséquence, M. X ne peut demander d’indemnisation que jusqu’à son refus attesté par huissier, prolongé de la durée des travaux de un mois, soit jusqu’au 1^er août 2008 ;

Considérant qu’en conséquence Monsieur X est fondé à demander l’indemnisation de son préjudice de jouissance :

— au syndicat des copropriétaires: de 2001 au 1^er août 2008 ; soit 91 mois,

— à Monsieur Y et Madame C : de leur achat fin octobre 2007 au 1^er août 2008, soit 9 mois.

Considérant que les bailleurs et le syndicat des copropriétaires n’ont causé de préjudice de jouissance ni pour les mêmes désordres, ni sur la même durée et que M. X a lui-même participé à son propre préjudice et que, dès lors, la demande de condamnation solidaire à réparer, demandée par M. X, ne sera pas accueillie ;

Considérant que le calcul préconisé par l’expert de 25 % d’un loyer moyen de 795 € par mois n’est pas critiqué par les parties ;

Que l’expert impute :

—  10% du préjudice aux bailleurs,

—  10 % du préjudice au syndicat des copropriétaires,

—  5 % du préjudice au locataire;

Considérant que, dès lors, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à Monsieur X en réparation de son préjudice de jouissance :

10% X 795 € X 91 mois = 79,50 € X 91 mois = 7 234,50 € ;

Que Monsieur Y et Madame C seront condamnés à verser à leur ancien locataire la somme de : 79,50 € X 9 mois = 715,50 € ;

Sur la garantie des compagnie d’assurances

Considérant que la compagnie D IARD est mal fondée à soutenir que le syndicat des copropriétaires, son assuré, n’est pas responsable des désordres et du préjudice de jouissance qui en a résulté pour Monsieur X ;

Considérant qu’elle soutient, d’une part, qu’il n’y avait pas d’aléa lors de la souscription de sa police le 17 novembre 2005 puisque les désordres sont apparus dès l’année 2000 et qu’une expertise judiciaire s’en est ensuivie ; qu’elle invoque les pièces versées aux débats par M. X sur l’apparition des désordres pour soutenir à titre principal que le risque était déjà réalisé dès le début de la prise d’effet de sa police ; qu’à titre subsidiaire elle invoque les exclusions de sa garantie responsabilité civile et de sa garantie dégâts des eaux ; qu’enfin, elle soutient que l’origine de certains désordres en façade, des fissures intérieures et de l’humidité du mur pignon n’ont pas été déterminées par l’expert et ne peuvent donc être assurées ; qu’elle ajoute qu’elle ne peut garantir la carence de son assuré à fournir les documents réclamés par l’expert ou à mener des investigations préconisées par lui ;

Considérant que le syndicat des copropriétaires répond que les désordres avaient bien un caractère accidentel pour lui et réclame la garantie de son assureur ; qu’à titre subsidiaire, il fait valoir que les préjudices immatériels sont couverts par la police et qu’en conséquence, il est fondé à demander la garantie pour sa condamnation à indemniser le préjudice de jouissance de Monsieur X ;

Considérant que, d’une part, il est avéré que les infiltrations se sont produites dès les années 2000- 2001, soit avant la prise d’effet de la police souscrite auprès d’D FRANCE IARD ; qu’en outre, la date d’apparition des fissures, qui est certes postérieure, n’est pas établie par l’expert ; que la réparation des conséquences de ces seuls désordres dans l’appartement occupé par M. X n’est pas déterminée et isolée ni même évaluée par l’expert ou les parties car, en tout état de cause, les plafonds et murs étaient à refaire après les multiples dégâts des eaux ; que l’origine des désordres est un défaut d’entretien et de réparations du syndicat des copropriétaires ; que, dans ces conditions, la compagnie D FRANCE IARD est fondée à soutenir que les désordres n’ont pas de caractère accidentel et qu’il n’y avait pas d’aléa lors de la souscription de sa police ; qu’en outre, elle fait justement valoir que la garantie des immatériels est subordonnée à la reconnaissance de sa garantie pour les désordres matériels ;

Qu’il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de garantie de toutes les condamnations contre elle de réparation des désordres et de tous les préjudices qui en ont découlé à l’égard d’D FRANCE IARD ;

Sur la chaudière

Considérant que la chaudière avait été remplacée dans l’appartement occupé par la famille X en 2003 ; que cependant en 2008 Monsieur X a, par lettre simple du 17 septembre 2008 (pièce 21) puis, par lettre recommandée, adressées à ses bailleurs, fait part du caractère irréparable de la chaudière ; que les bailleurs n’ont répondu qu’après la réparation 4 mois après ; que M. X réclame le remboursement de la facture d’un montant de 1 891 € HT(pièce 24) et subsidiairement celui de la moitié de cette facture soit 945,50 € ;

Que les bailleurs répondent que la nécessité du changement de la chaudière résulte de l’absence de contrat d’entretien souscrit par Monsieur X et font valoir leur absence d’accord préalable ; que le montant de la facture admise par l’expert judiciaire n’est plus contesté ;

Considérant que, certes, les locataires ne peuvent prendre l’initiative de travaux sans autorisation ni contrôle des propriétaires et qu’il leur appartient en cas de refus injustifié de se faire autoriser en justice et qu’à défaut les frais restent en principe à la charge du locataire ; mais que le jugement entrepris a, à juste titre, condamné les bailleurs au paiement de la moitié de la facture car, si les locataires n’ont pas entretenu la précédente chaudière, les bailleurs n’ont répondu à la demande urgente des locataires du 17 septembre 2008 que le 2 janvier 2009, alors que les locataires, durant cette période hivernale, n’avaient plus d’eau chaude ni de chauffage pour leurs enfants en bas âge ;

Considérant que, contrairement aux allégations de M. X, qui demande la confirmation du principe de la condamnation du syndicat des copropriétaires pour le paiement de dommages et intérêts pour privation de jouissance de la chaudière, le jugement ne prévoit qu’un débouté de cette demande dirigée en première instance contre les bailleurs ; que cette demande ne saurait aboutir car le syndicat des copropriétaires n’est pas concerné par la chaudière privative remplacée par la locataire, après plusieurs semaines sans chauffage ni eau chaude ; que la demande en paiement d’une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts sera aussi rejetée contre les bailleurs en raison des fautes de M. X qui n’a pas entretenu la précédente et est responsable dès lors de son préjudice ;

Sur le préjudice moral du locataire et des bailleurs

Considérant que Monsieur X réclame la condamnation des bailleurs solidairement avec le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 10 000 € pour préjudice moral et une somme de 18 236 € hors-taxes pour son préjudice résultant de la non réalisation des travaux par le bailleur qui les a contraints à partir ;

Considérant que Monsieur Y et Madame C répondent à juste titre que le congé pour vendre qu’ils ont délivré a été validé par le tribunal d’instance et que, dès lors, Monsieur X avait l’obligation de partir au 30 avril 2012 et qu’il ne peut valablement soutenir qu’il est parti en raison de l’absence de travaux et alors même qu’il a refusé l’accès aux entreprises et que le juge de proximité lui a délivré injonction de leur donner l’accès ; que les bailleurs n’ont en effet fait qu’user de leur droit à obtenir son départ et qu’il sera donc débouté de cette demande comme en première instance ;

Considérant que le syndicat des copropriétaires ne saurait être condamné pour le préjudice moral qui est motivé par des menaces et des intimidations des bailleurs ; que les bailleurs demandent quant à eux aussi l’allocation d’un euro symbolique en réparation d’un préjudice moral ;

Considérant que les deux parties ont été déboutées de ces demandes par le jugement entrepris ;

Considérant que Monsieur X verse en pièce 35 un récépissé de déclaration de main courante du 3 septembre 2009 et en pièces 36, 37 et 38 des attestations ; qu’il fait valoir que ses bailleurs sont venus le voir sur son lieu de travail le 30 août 2009;qu’ils étaient très agressifs et l’ont insulté en le traitant de 'menteur’ et de 'sale arabe’ et le menaçant de l’expulser avec pour ultimatum le 30 septembre 2009 ; que les trois attestations qu’il produit ne sont pas conformes aux prescriptions du code de procédure civile, sont peu détaillées et sont exactement similaires, se contentant de reprendre les dires de Monsieur X; qu’en outre, les faits invoqués sont très anciens et non pas fait l’objet d’une plainte de M. X qui s’était réservé ce droit ; que, dès lors, il sera débouté de sa demande en l’absence de preuve suffisante de la réalité du préjudice ;

Considérant que Monsieur Y et Madame C demandent aussi réparation d’un préjudice moral résultant de l’opposition systématique de Monsieur X pour la réalisation des travaux, son refus de quitter les lieux jusqu’en mars 2013 alors qu’ils ont souscrit un crédit pour l’achat de l’appartement litigieux qu’ils remboursent par mensualités de 2 036,54 € et que les charges sont de 2 200 € par an ; qu’ils font valoir que la copropriété a de plus voté un montant de 782'000 € hors-taxes de travaux, soit une quote-part pour eux de 37 000 € hors-taxes ; qu’ils exposent qu’ils attendent un deuxième enfant et veulent revendre l’appartement pour acquérir un logement plus grand que la maison qu’ils occupent et pour laquelle ils versent des mensualités de 1 500 € en remboursement d’un autre prêt ;

Mais considérant que les bailleurs ont été indemnisés du retard apporté à la libération des lieux par Monsieur X puisqu’ils ont obtenu des indemnités d’occupation majorées par rapport aux loyers ; que dès lors leur demande de réparation d’un préjudice moral qui s’ajouterait à leur préjudice financier ne saurait aboutir ;

Sur l’arriéré locatif

Considérant que Monsieur Y et Madame C demandent la condamnation de Monsieur X au paiement d’une somme de 8 306 € au titre des indemnités d’occupation impayées depuis mai 2012 ; qu’ils avaient déjà fait délivrer un commandement de payer le 27 janvier 2009 (pièce 29 de M. X) pour avoir paiement de la somme de 1 349,70 euros et qu’ils avaient été déboutés de leur demande en première instance, faute de pièces ;

Considérant qu’ils ont obtenu, par jugement du 10 décembre 2012 du tribunal d’instance, qui a validé leur congé pour vente délivré pour le 30 avril 2012, la condamnation de Monsieur X au paiement d’une indemnité d’occupation du 1^er mai 2012 jusqu’à son départ le 13 mars 2013, égale à 110 % du montant du loyer ; qu’ils fournissent un décompte en page 19 de leurs écritures qui n’est pas contesté par M. X, qui sera donc condamné au titre des indemnités d’occupation et charges échues au jour de sa libération des lieux, au paiement de la somme de 8 306 € ;

Sur le caractère abusif des mises en cause

Considérant que la SIEMP dont la mise hors de cause est confirmée faute de preuve, ne saurait valablement prétendre que l’appel contre elle est abusif ; qu’en outre, l’expert avait expressément jugé sa participation à l’expertise nécessaire ; que sa demande en paiement d’une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts présentée contre l’appelante D FRANCE IARD ou tout succombant sera rejetée ;

Les frais d’expertise et les frais de procédure

Considérant qu’il est établi que les désordres sont apparus avant la prise d’effet de la police souscrite par le syndicat des copropriétaires le 1^er septembre 2009 auprès de la Swisslife, puisqu’apparus avant celle d’D assurances IARD, qu’elle ne doit donc pas sa garantie au titre des désordres ; que, cependant, ainsi que le souligne la compagnie D, le syndicat des copropriétaires bénéficie d’une assistance protection juridique et dans la garantie dégâts des eaux, d’une prise en charge des 'honoraires d’expert’ et que l’expertise a été ordonnée pendant l’effet de sa garantie ; que la Swisslife, qui motive l’absence de garantie de désordres, n’a pas répondu sur les frais d’expertise dont elle continue pourtant de demander le remboursement ; que le syndicat des copropriétaires demande, quant à lui, de débouter la Swisslife de sa demande de mise hors de cause et de sa demande de remboursements des frais d’expertise ; qu’il y a donc lieu de condamner la Swisslife en application des dispositions de sa police à supporter la part des frais d’expertise et des dépens de son assuré ;

Considérant que le jugement entrepris sera confirmé sur le principe du partage des dépens y compris les frais d’expertise qui se sont montés à 7 613,14 € en trois parts égales entre le syndicat des copropriétaires garanti par la Swisslife, Monsieur Y et Madame C et M. X ; que l’erreur du jugement sera donc corrigée ;

Considérant qu’au titre de l’article 700 du code de procédure civile est réclamée la somme de :

—  3 000 € par l’appelante contre tout succombant,

—  5 000 € par le syndicat des copropriétaires contre tout succombant solidairement ou in solidum,

—  3 500 € par Monsieur Y et Madame C contre l’appelante,

—  2 500 € par Monsieur X contre le syndicat des propriétaires,

—  1 500 € par la SIEMP contre D ou tout succombant,

—  2 500 € par la Swisslife assurances de biens contre D France Assurances ou le syndicat des copropriétaires ;

Considérant que la Swisslife, Monsieur Y et Madame C, qui sont condamnés, seront déboutés de leurs demandes à ce titre dirigées contre l’appelante ; qu’il en sera de même pour le même motif des demandes à ce titre du syndicat des copropriétaires et de M. X ;

Considérant qu’il convient cependant de condamner le syndicat des copropriétaires garanti par la Swisslife au titre de la protection juridique à verser une somme de 1 000 € à la compagnie D FRANCE IARD, son assureur dont la garantie n’avait pas à jouer ;

Considérant qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la SIEMP à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire,

Confirme le jugement entrepris sur :

— la mise hors de cause du cabinet F et de la SIEMP,

— la condamnation de Monsieur Y et Madame C au remboursement de la moitié du coût de remplacement de la chaudière et le débouté de la demande de préjudice de jouissance pour non fonctionnement de cette chaudière présentée par M. X,

— la condamnation de M. X à rembourser la somme de 3 274 € pour sa part dans la réfection des peintures,

— le débouté de la demande de Monsieur X d’indemnisation de son départ des lieux loués et de préjudice moral et de la demande de préjudice moral de Monsieur Y et Madame C,

— le débouté de la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par la SIEMP,

Infirme le jugement entrepris pour le surplus,

Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur X une somme de 7 234,50 € en réparation du préjudice de jouissance,

Condamne Monsieur Y et Madame C à verser à M. X une somme de 715,50 € en réparation de son préjudice de jouissance,

Déboute le syndicat des copropriétaires sa demande de garantie à l’égard d’D assurances IARD,

Déboute Monsieur X de sa demande de réparation de préjudice moral contre le syndicat des copropriétaires,

Condamne M. X à verser à Monsieur Y et Madame C une somme de 8 306 € au titre des indemnités d’occupation et charges échues au jour de son départ des lieux occupés,

Dit que la Swisslife garantit le syndicat des copropriétaires du 12 et 12A N O pour les frais d’expertise et les dépens,

Condamne Monsieur Y et Madame C d’une part, le syndicat des copropriétaires du 12 et 12 A N O garanti par la Swisslife, d’autre part, et enfin M. X à supporter chacun un tiers des frais d’expertise et des dépens de première instance et d’appel,

Condamne le syndicat des copropriétaires, garanti par la Swisslife, à payer une somme de 1000 euros à l’appelante sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société Swisslife assurances de biens, Monsieur Y et Madame C de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile contre la compagnie D FRANCE IARD,

Déboute le syndicat des copropriétaires, M. X et la SIEMP de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT