Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 05 AVRIL 2016

(n° 224,7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/00163

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 05 Décembre 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/58282

APPELANTS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS 139 RUE PELLEPORT 75020 PARIS représenté par son syndic, la SAS SOGI, immatriculée au RCS de Paris sous le n° 732 005 285 elle-même représenté par son Président et dont le siège social est sis

XXX

XXX

SAS SOCIETE ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE dite SOGI agissant poursuites et diligences de son Président

XXX

XXX

Représentés par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

assistés de M^e Isabel PAIS Y GOSENDE substituant M^e Catherine FRANCESCHI, avocat au barreau de PARIS, toque : C1525

INTIMEE

SAS 3L PARTNERS inscrite au RCS de PARIS 489 376 475

XXX

XXX

Représentée et assistée de M^e Alexandre SECK, avocat au barreau de PARIS, toque : C0586

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Février 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Martine ROY-ZENATI, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Martine ROY-ZENATI, Présidente de chambre

Madame Evelyne LOUYS, Conseillère

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^lle Véronique COUVET

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Martine ROY-ZENATI, président et par M^lle Véronique COUVET, greffier.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du XXX à Paris 20^e du 26 mai 2014, la Sas Orfila de Gestion Immobilière dite SOGI a été désignée en qualité de nouveau syndic en remplacement de la Sa 3L Partners.

Le 28 juillet 2014, le syndicat des copropriétaires et son nouveau syndic ont fait assigner la SA 3L Partners comme en matière de référé aux fins d’obtenir, au visa de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet l965, la condamnation de l’ancien syndic, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, à lui remettre 50 documents relatifs à la gestion de l’immeuble outre la totalité des fonds disponibles après apurement des comptes, l’état des comptes des copropriétaires et l’état des comptes du syndic.

Par ordonnance rendue comme en matière de référé contradictoire du 5 décembre 2014, le tribunal de grande instance de Paris a rejeté les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires et la Sas Orfila de Gestion Immobilière ainsi que les autres demandes et a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires et la Sas Orfila de Gestion Immobilière ont interjeté appel de cette décision le 29 décembre 2014.

Par leurs dernières conclusions transmises le 27 janvier 2016, ils demandent à la cour de les dire recevables, de réformer l’ordonnance entreprise et, statuant à nouveau de condamner la société 3L Partners à remettre à la société Orfila de Gestion Immobilière :

— Les documents concernant le personnel :

* l’antériorité des fiches de paie (avant 2014) de la gardienne et les bordereaux DAS, URSSAF, CRIP etc'

* Preuve notification DTA au gardien,

* Copie des déclarations sociales de l’exercice en cours, copie de la dernière DADS,

* Dossiers contentieux,

* Livre de paie,

— Les documents concernant l’assurance de l’immeuble :

* Liste des sinistres sur 3 ans.

— Les documents concernant la comptabilité :

* Situation de trésorerie en date du 15 juillet 2014,

* Dernier état de répartition individuelle en date du 15 juillet 2014,

* Factures à payer de l’exercice en cours,

* Factures payées non réparties de l’exercice en cours,

* Montants individuels des avances constituant la réserve du syndicat, le plan pluriannuel de travaux, les provisions spéciales ou les emprunts du syndicat,

* Mode de calcul des avis déjà lancés sur l’exercice,

* Dernière répartition eau et chauffage avec mémorisation des forfaits,

* Copie des appels de fonds sur 10 ans,

* Etat des placements le cas échéant (documents bancaires ou postaux relatifs à ces ouvertures),

* Dossiers comptables et financiers des 10 années antérieures (compte individuel et de répartition des charges, factures, pièces de caisse, listing des dépenses et recettes, minute des comptes, situation de trésorerie, balance, rapprochement et décade bancaire)

— Les documents concernant les services administratifs :

* Actes modificatifs du règlement de copropriété, de l’état de répartition des charges, de l’Etat, descriptif de division de l’immeuble et des conventions accessoires aux parties communes,

* Pièces et documents relatifs à l’immeuble et au syndicat (fiche cadastrale, fiche hypothécaire générale de l’immeuble, les statuts de l’union des syndicats ou de l’association syndicale si elles existent, les documents d’urbanisme, les documents techniques relatifs à l’immeuble dont le diagnostic technique, le cahier de maintenance de l’immeuble, la liste des fournisseurs et des entrepreneurs intervenants dans l’immeuble),

* Contrats passés avec les tiers (acquisitions, cessions, locations, constitution de servitude, contrats de cour commune),

* Certificat de conformité,

* Notice technique descriptive annexée au règlement de copropriété, Page 28 sur 30

* Registre(s) des procès-verbaux,

* Derniers dossiers d’AG (comprenant la copie de la convocation, les accusés de réception, la feuille d’émargement le cas échéant, les documents notifiés en même temps que la convocation, la feuille de présence ou les certificats de présence, les pouvoirs et le PV avec la preuve de la notification aux défaillants et opposants et les accusés de réception : dates concernées : 2014, 2013, 2012, 2011, 2010,

* Cahier des procès-verbaux du conseil syndical,

* Contrats de maintenance des équipements communs ou portant sur les parties communes : EDF, gaz, téléphone, pompes de relevage,

* Dossiers contentieux,

* Dossiers de ventes en cours et les questionnaires à remplir ainsi que les dossiers terminés : n.b aucune vente ni questionnaire n’a été transmis pour 2014,

* Dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage,

* Dossier des derniers gros travaux exécutés (ravalement, étanchéité, chaufferie, ascenseurs') avec procès-verbal de réception, marchés ou factures des travaux de la copropriété garanties 2 ou 10 ans,

* Rapports : amiante (DTA) ( seul un DTA de 2005 a été transmis, plomb, termites, relevés de consommation énergétique sur 3 ans, diagnostic électrique, rapport de contrôle technique des ascenseurs,

* Documents unique d’évaluation des risques et mise à jour,

* Travaux en cours et ou travaux à venir, et précisément les détails des comptes travaux figurant à la balance générale,

* Correspondances,

* Bordereaux de transmission des archives entre syndics successifs,

* Information sur l’appel à une société d’archivage extérieure pour le compte du

syndicat et transmission du bordereau des pièces détenues par cette dernière.

— La totalité des fonds disponibles

— Le solde des fonds disponibles après apurement des comptes,

— L’état des comptes des copropriétaires ( intégrant la répartition des dépenses de l’exercice 2013 )

— L’état des comptes du syndicat (intégrant la répartition des dépenses de 2013),

— Et assortir la condamnation d’une astreinte d’un montant de 1.000 euros par jour de retard et par pièces à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir ;

— Condamner la société 3L Partners à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20.000 euros à titre de dommages – intérêts pour résistance abusive ainsi que la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par ses dernières conclusions transmises le 15 février 2016, SAS 3L Partners, intimée, demande à la cour de :

In limine litis,

— Constater l’incompétence du Président du Tribunal de Grande Instance de Paris, statuant en la forme des référés pour se prononcer sur la communication des pièces

— Constater le défaut de qualité et d’intérêt à agir de la société Orfila de Gestion Immobilière et du syndicat des copropriétaires

— En conséquence, confirmer l’ordonnance entreprise

Au fond :

— Dire que l’ensemble des pièces précédemment en possession de la SAS 3L Partners ont d’ores et déjà été remises à la la société Orfila de Gestion Immobilière et au syndicat des copropriétaires

— Débouter les appelants de leurs demandes

— Les condamner in solidum au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 février 2016.

SUR CE, LA COUR

Sur l’exception d’incompétence

Considérant que la société 3L Partners soulève l’incompétence du président du tribunal de grande instance de Paris en la forme des référés'«'pour se prononcer de faire un point sur les pièces qui auraient été remises'»'; qu’elle s’appuie notamment sur une ordonnance du 17 novembre 2014 aux termes de laquelle le président du tribunal de grande instance se serait déclaré incompétent';

Considérant que le syndicat des copropriétaires et la Sas Orfila de Gestion Immobilière font valoir que l’exception d’incompétence n’ayant pas été soulevée en première instance, elle est irrecevable'; qu’en tout état de cause, elle est mal fondée';

Considérant que la demande, fondée sur l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, tend à la remise de l’intégralité des pièces de l’ancien syndic au nouveau syndic';

Considérant que l’article 74 du code de procédure civile énonce': «'Les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public'»';

Considérant que l’exception d’incompétence du président du tribunal de grande instance soulevée pour la première fois en cause d’appel, est donc irrecevable';

Sur la qualité à agir du syndicat des copropriétaires et de la SOGI

Considérant que la société 3L Partners soutient que suite à l’annulation des délibérations 7-2 à 7-4 de l’assemblée générale du 24 mai 2014 et donc à l’annulation rétroactive du contrat de syndic de la société SOGI, la cour doit constater que tant le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic que la société SOGI sont dépourvus de toute qualité à agir dans le cadre de la présente instance sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1095';

Considérant que le syndicat des copropriétaires et la Sas Orfila de Gestion Immobilière réplique que le jugement rendu le 18 décembre 2015 par le tribunal de grande instance de Paris est sans influence sur leur qualité à agir'; que lors de l’assemblée générale suivante en date du 30 mars 2015 le mandat du syndic du 26 mai 2014 au 30 mars 2015 a été ratifié et que la société SOGI a été désignée en qualité de syndic pour la période suivante soit du 30 mars 2015 au 29 juin 2016'; que les décisions prises par l’assemblée générale s’imposent à tous les copropriétaires tant qu’elles n’ont pas été annulées judiciairement'; que si l’assemblée générale du 30 mars 2015 fait également l’objet d’un recours, celui-ci n’a pas d’effet suspensif de sorte que le mandat de la société SOGI est parfaitement valable';

Considérant que par jugement du 18 décembre 2015, la désignation de la société SOGI en qualité de nouveau syndic a été annulée'; qu’il est constant que l’annulation d’une assemblée générale ou de la délibération désignant le syndic, a pour effet de priver rétroactivement le syndic de son mandat';

Considérant son mandat ayant été annulé rétroactivement, la SOGI est censée n’avoir jamais eu la qualité de syndic de la copropriété du XXX, la ratification d’un mandat nul étant dépourvu de tout effet';

Considérant qu’il s’ensuit qu’à la date de l’assignation délivrée le 28 juillet 2014, la SOGI n’avait pas qualité à agir sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 pas plus que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX agissant par son syndic, la Sas SOGI';

Considérant qu’il y a lieu en conséquence, vu l’évolution du litige, d’infirmer la décision, de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires et la Sas Orfila de Gestion Immobilière irrecevables faute de qualité à agir';

Considérant que, dans ces conditions, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive présentée par les appelants ne peut qu’être rejetée';

Considérant que l’équité commande de faire bénéficier la société 3L Partners d’une indemnité de procédure ;

Que le syndicat des copropriétaires et la Sas Orfila de Gestion Immobilière, qui succombent, supporteront les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Déclare irrecevable l’exception d’incompétence soulevée par la Sas 3L Partners.

Vu l’évolution du litige,

Infirme l’ordonnance entreprise,

Statuant à nouveau,

Déclare les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires XXX de Gestion Immobilière irrecevables.

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par syndicat des copropriétaires et la Sas Orfila de Gestion Immobilière.

Condamne le syndicat des copropriétaires et la Sas Orfila de Gestion Immobilière à payer à la société 3L Partners la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne le syndicat des copropriétaires et la Sas Orfila de Gestion Immobilière aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT