Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 30 MARS 2016

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/07510

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Janvier 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 12/07072

APPELANTE

Madame A X épouse X

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, toque : C1272

INTIME

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS 22 N ST-P XXX, représenté par son syndic, la SARL HOME DE FRANCE, inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 337 742 324 00011, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

36, N O-P

XXX

Représenté et assisté par M^e Mabrouka TABBECH MALICHMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : C2429

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Janvier 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Agnès DENJOY, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Présidente,

Madame I J, Conseillère,

Madame Agnès DENJOY, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me Stéphanie JACQUET

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS , président et par Madame Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.

***

Par acte authentique du 19 octobre 1994, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 22, N O-P à Paris a vendu à Madame A L épouse X une ancienne loge située au rez-de-chaussée du bâtiment par le hall, porte droite après l’escalier de service, comprenant une pièce, une cuisine, une douche, un WC constituant l’ancien lot n° 35 de la copropriété devenu lot n° 36.

En 2011, M^me X a fait percer le mur de façade de l’immeuble à l’arrière et réalisé une fenêtre donnant vue sur la propriété voisine de l’immeuble sis XXX, appartenant à la société Allianz.

Par message électronique daté du 2 novembre 2011, la société Allianz a adressé une réclamation écrite au syndic de la copropriété du 22 bd O-P, lui indiquant : « Comme vous avez pu le constater en visitant notre immeuble, depuis notre cour intérieure, un de vos copropriétaires indélicat s’est permis de pratiquer une ouverture dans le mur d’enceinte nous appartenant (…) ».

Par lettre recommandée en date du 9 novembre 2011, le syndic de la copropriété du 22 bd O P a demandé à M^me X des explications sur l’ouverture pratiquée ; toutefois, cette lettre lui a été retournée avec la mention : « boite non identifiable ».

Le syndicat des copropriétaires du 22 bd St P a fait parvenir une lettre de mise en demeure à M^me X le 27 janvier 2012, d’avoir à reboucher cette ouverture, laquelle est restée sans effet.

Le syndicat des copropriétaire a alors voté en assemblée générale du 28 février 2012 une délibération décidant « d’engager une procédure à l’encontre de M^me X pour cause de transformation de la façade (ouverture d’un jour par une porte fenêtre donnant sur la jardin du voisin) ».

Suivant assignation délivrée le 27 avril 2012, M^me X a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Paris en annulation de cette résolution. Le syndicat des copropriétaires a réclamé reconventionnellement devant le tribunal la suppression de l’ouverture litigieuse et la remise en état des lieux.

Par jugement rendu le 28 janvier 2014, le tribunal de grande instance de Paris a :

— débouté M^me X de ses demandes ;

— ordonné la remise en état des lieux sous astreinte de 60 € par jour de retard passé un délai de six mois à compter de la signification de la décision, l’astreinte courant pendant un délai de deux mois à l’expiration duquel il pourra être de nouveau statué sur l’astreinte ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 22, N O-P à Paris du surplus de ses demandes ;

— condamné M^me A X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M^me A X aux dépens dont distraction au profit de M^e Mabrouka Tabbech-Malichmann ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 4 avril 2014, M^me A X a interjeté appel de cette décision.

Selon ses dernières conclusions, signifiées le 4 juin 2014, M^me X demande à la cour d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 28 janvier 2014, et, statuant à nouveau, de :

— constater que l’assemblée générale des copropriétaires du 15 octobre 1993 a donné mandat à la SA Édouard D, syndic, représentée par son président du conseil d’administration, M. E F, de vendre le lot n° 35 et d’autoriser des travaux privatifs touchant les parties communes ;

— dire que l’autorisation qui lui a été donnée par le syndic de la copropriété par lettre du 18 janvier 1995 d’effectuer une ouverture en dessous de la hauteur de 2 m. permettant une vue et une luminosité l’a été valablement et est opposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 22, N O-P Paris (5^e) ;

— à titre subsidiaire, dire que le syndic avait le statut de mandataire apparent et qu’elle n’avait pas à vérifier la validité du mandat l’autorisant à effectuer les travaux ;

— constater que cette autorisation avait été délivrée dans le but d’éviter une action en nullité de la vente, le syndicat des copropriétaires ayant vendu un local à usage d’habitation alors que ce local n’était pas habitable et que les travaux litigieux avaient pour seul objet de rendre l’appartement conforme aux normes d’habitabilité ;

— à titre subsidiaire :

— constater que le mur litigieux a également fait l’objet d’un percement par un autre copropriétaire, M. Y, qui y a fait une ouverture en vue d’y placer des carreaux de verre et que la remise en état des lieux crée une rupture d’égalité avec ce copropriétaire ;

— en tout état de cause :

— condamner le syndicat des copropriétaires lui payer la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Selon ses dernières conclusions, signifiées le 31 juillet 2014, le syndicat des copropriétaires du 22 bd O-P à Paris demande à la cour de :

— constater que M^me A X a effectué des travaux en 2011, transformé l’aspect extérieur de l’immeuble en créant une porte-fenêtre, et ce sans autorisation de la copropriété, et portant atteinte aux parties communes et à la sécurité de l’immeuble ;

— constater que la SA C D ne disposait pas d’un mandat tacite ;

— constater que l’autorisation de travaux donnée le 18 Janvier 1995 par la SA C D ne lui est pas opposable ;

— constater l’absence de rupture d’égalité entre les deux copropriétaires ;

— débouter M^me X de toutes ses demandes ;

— en conséquence, confirmer le jugement entrepris ;

— y ajoutant,

— condamner M^me A X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 € à titre de dommages intérêts pour appel abusif et dilatoire ;

— la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en appel ;

— condamner M^me A X aux dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Mabrouka Tabbech-Malichmann en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, de la procédure et des prétentions des parties, il est renvoyé à leurs conclusions régulièrement signifiées.

MOTIFS DE LA DECISION

M^me X invoque en cause d’appel :

— l’autorisation de travaux donnée par le syndic ;

— le fait que cette autorisation répondait aux conditions qu’elle avait alors demandées pour cette acquisition, le bien étant destiné à la location et ne recevant pas une luminosité suffisante pour une habitabilité décente, autorisation à défaut de quoi la copropriété s’exposait à une action en nullité de la vente de sa part ;

— le fait que l’assemblée générale des copropriétaires du 15 octobre 1993 avait donné mandat à son syndic la SA Édouard D, représentée par son président du conseil d’administration, M. E F, d’autoriser des travaux privatifs touchant les parties communes ;

— l’existence d’un mandat apparent ;

— une rupture d’égalité entre copropriétaires résultant de la procédure engagée à son égard.

Sur la teneur de l’autorisation de travaux résultant de la lettre de l’ancien syndic du 18 janvier 1995

L’appelante se prévaut de l’autorisation de travaux émanant de l’ancien syndic de la copropriété et résultant de la lettre du 18 janvier 1995 qu’il lui avait adressée, rédigée comme suit : « (…) Je vous prie de noter mon accord afin que vous procédiez aux travaux qui s’imposent pour que ce local soit conforme aux normes d’habitabilité minimum, prévues par les textes en vigueur, pour la mise en location.

Il est en effet, légitime, que ce local reçoive la luminosité nécessaire. A savoir, une ouverture en dessous de deux mètres, permettant une vue et luminosité adéquate pour cette habitabilité.

J’accepte en conséquence les travaux prévus sur les devis que vous m’avez soumis'. ».

Le syndicat des copropriétaires réplique que l’autorisation de travaux dont se prévaut la partie adverse n’est pas précise quant aux travaux prétendument autorisés et que l’appelante ne produit pas les devis évoqués.

Il ajoute que les travaux litigieux auraient dû être soumis à autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires sur le fondement de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, le syndic ne disposant pas du pouvoir de délivrer une telle autorisation, ainsi qu’il résulte également des dispositions de l’article 18 de la loi qui fixe l’étendue des pouvoirs du syndic.

*

Ainsi que le soutient le syndicat des copropriétaires, en l’état du défaut de production des devis sur la base desquels le syndic de l’époque a rédigé l’autorisation de travaux dont se prévaut M^me X, cette dernière n’est pas fondée à prétendre qu’elle a effectué des travaux conformes à cette autorisation.

En second lieu et surtout, il résulte des termes de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, que les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doive être prises en assemblée générale des copropriétaires et que le syndic n’est pas habilité par la loi à délivrer une telle autorisation.

Contrairement à ce que soutient M^me X, la lettre de l’ancien syndic de la copropriété du 18 janvier 1995 n’est donc pas opposable au syndicat des copropriétaires à cet égard.

Sur les circonstances ayant entouré la délivrance de l’autorisation de travaux litigieuse au regard de du caractère inhabitable du local vendu

M^me X soutient qu’elle aurait fait part, à l’époque de la vente du 18 octobre 1994, de son intention d’en demander la nullité, au motif que le local vendu, à usage d’habitation, n’aurait pas été habitable et que c’est dans ces conditions qu’elle a obtenu l’autorisation de travaux litigieuse émanant du syndic de l’époque, qui constituait la condition pour qu’elle renonce à son intention d’agir en nullité de la vente.

Le syndicat des copropriétaires est fondé à répliquer que M^me X n’établit pas avoir conditionné la renonciation à une action en nullité de la vente à la délivrance de l’autorisation de travaux litigieuse.

En tout état de cause, l’appelante n’établit pas avoir acquis un lot de copropriété inhabitable, mais produit seulement l’avis d’un expert immobilier qu’elle avait sollicité à l’époque selon lequel ce local n’était pas conforme aux normes minimales permettant de le donner en location ; or, l’acte de vente ne comporte pas de stipulation selon laquelle ce bien aurait été acquis par M^me X en vue de le donner en location.

Sur l’existence d’un mandat apparent

Aux termes de l’article 1998 du code civil :

Le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné.

Il n’est tenu de ce qui a pu être fait au delà, qu’autant qu’il l’a ratifié expressément ou tacitement.

Madame X se prévaut des dispositions de l’article 1998 du Code civil, faisant valoir qu’aux termes d’une résolution n° 18 prise lors de l’assemblée générale du 15 octobre 1993, les copropriétaires avaient donné mandat au syndic permettant à ce dernier « d’autoriser des travaux privatifs dans les parties communes ».

Le syndicat des copropriétaires réplique qu’il ne résulte pas du procès-verbal d’assemblée générale du 15 octobre 1993 que le syndic a été autorisé par les copropriétaires à délivrer une autorisation de travaux de percement de murs privatifs et affectant l’aspect extérieur de l’immeuble.

*

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 octobre 1993 comporte un point n° 18 intitulé : « Questions diverses », n’ayant pas donné lieu à vote et ne constituant dès lors pas une résolution, mentionnant : « Il est rappelé que tous travaux privatifs touchant les parties communes doivent faire l’objet d’une autorisation auprès du syndic… », ce qui doit s’interpréter comme signifiant que les demandes d’autorisation de travaux doivent être adressées au syndic [afin que ce dernier les inscrive à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale] et non que ce dernier a le pouvoir de décision.

Cette simple mention qui se borne à rappeler la procédure de demande d’autorisation de travaux ne permettait donc pas à M^me X de croire légitimement qu’elle bénéficiait d’une telle autorisation en l’état d’un mandat apparent obligeant le syndicat des copropriétaires à son égard.

Sur la contestation du bien-fondé de l’action engagée par le syndicat des copropriétaires au motif d’une rupture d’égalité entre copropriétaires

Madame X invoque le fait que son voisin et copropriétaire, M. Y, a réalisé des travaux identique à ceux qui lui sont reprochés, de manière à permettre l’habitabilité de son propre local en perçant le mur de façade arrière par une ouverture permettant d’éclairer la pièce de ce local au moyen de carreaux de verre.

Elle estime qu’il y a, dès lors, rupture d’égalité entre copropriétaires.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires est fondé, au vu des photographies des lieux qu’il verse aux débats, à soutenir que les travaux réalisé par ce copropriétaire n’ont rien de commun avec l’ouverture donnant vue sur le jardin de l’immeuble voisin réalisée par M^me X qui, outre la création d’une vue, permet l’intrusion de tiers à partir de ce jardin au sein de l’immeuble du 22 N O-P ; par ailleurs, les travaux réalisés par M. Y consistent en la création d’un simple jour en verre dormant translucide permettant d’éclairer le cabinet dentaire exploité par ce copropriétaire et il n’est pas établi que la copropriété de l’immeuble voisin appartenant à la société Allianz ait émis une réclamation à l’encontre de ces travaux.

Le jugement déféré sera dès lors confirmé en toutes ses dispositions.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires, qui invoque le caractère abusif et dilatoire de l’appel formé par M^me X, ne démontre pas que que M^me X aurait fait dégénérer en abus son droit d’ester en justice, et, de plus, n’allègue aucun préjudice.

La demande sera dès lors rejetée.

Vu l’article 700 du code de procédure civile, M^me X sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 € en cause d’appel au titre des frais irrépétibles supportés par le syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires du 22, N O-P à Paris de sa demande de dommages-intérêts pour appel abusif ;

Condamne M^me A X à payer au syndicat des copropriétaires du 22, N O-P à Paris la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamne aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,