Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 26 avril 2017, n° 15/11113

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Chronologie de l’affaire

Sur la décision

Sur les parties

Texte intégral

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 5 – Chambre 3 ARRÊT DU 26 AVRIL 2017 (n° , 06 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 15/11113

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Février 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 12/15953

APPELANTE :

SARL TURBULENCE prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 350 325 288

XXX

XXX

Représentée par Me Gérard KRIEF, avocat au barreau de PARIS, toque : A0237

INTIMÉE :

SCI SCI DU PASSAGE DE L’ASILE POPINCOURT prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 339 205 619

XXX

XXX

Représentée par Me Baudouin DUBELLOY, avocat au barreau de PARIS, toque : C2090

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Février 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre

Madame Agnès THAUNAT, présidente Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle HARDOIN

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre et par Madame Anaïs CRUZ, greffier à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

******* Faits et procédure :

Par acte sous seing privé du 1er octobre 1992, la SCI du passage de l’asile Popincourt a donné à bail à la société Turbulence, ayant pour activité l’achat, la vente et la fabrication de tous articles de prêt à porter, un local commercial situé à Paris 11e, XXX, moyennant un loyer annuel de 100.000 Francs HC (15.244,90 €).

Par acte d’huissier de justice du 1er décembre 2008, la SCI du passage de l’asile Popincourt a fait délivrer à sa locataire un congé avec offre de renouvellement, proposant un loyer annuel de 21.000 € à compter du 30 juin 2009.

Par acte extrajudiciaire du 27 novembre 2009, la société Turbulence a signifié son accord quant au renouvellement mais s’est opposée au montant du loyer proposé.

Par acte d’huissier de justice du 25 septembre 2012, la SCI du passage de l’asile Popincourt a délivré à la société Turbulence un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 16.679,97 euros.

Par acte d’huissier de justice du 24 octobre 2012, la société Turbulence a délivré à la SCI du passage de l’asile Popincourt une opposition à commandement de payer avec assignation aux fins notamment de voir juger nul et sans effet le commandement de payer du 25 septembre 2012, constater que la société locataire est à jour de ses loyers et fixer le montant du loyer trimestriel à la somme de 15.244,88 euros.

Par jugement du 17 février 2015, le Tribunal de Grande Instance de Paris a :

— rejeté la demande de la SCI du passage de l’asile Popincourt tendant à voir dire que la Société Turbulence serait occupante sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2009,

— dit que le contrat de bail commercial liant les parties s’est renouvelé à compter du 1er juillet 2007 moyennant un loyer annuel de 21.000 euros HC et pour le surplus, aux clauses et conditions du contrat de bail du 1er octobre 2012,

— rejeté la demande de la société Turbulence tendant à voir fixer à 15.244,88 euros le montant annuel du loyer renouvelé, – débouté la Société Turbulence de sa demande tendant à voir condamner la SCI du passage de l’asile Popincourt à lui payer la somme de 21.581,70 euros en remboursement des loyers trop perçus par elle,

— rejeté la demande subsidiaire de la SCI du passage de l’asile Popincourt tendant à voir dire que le loyer s’élevait à 22 725,35 euros à compter du 1er octobre 2013,

— déclaré infondé le commandement de payer délivré le 25 septembre 2012 à la société Turbulence,

— débouté la SCI du passage de l’asile Popincourt de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— débouté la SCI du passage de l’asile Popincourt de sa demande tendant à voir ordonner l’expulsion de la société Turbulence ainsi que des demandes subséquentes notamment relatives à l’indemnité d’occupation et l’acquisition du dépôt de garantie,

— condamné la société Turbulence à payer en deniers ou quittances à la SCI du passage de l’asile Popincourt la somme de 10.600 euros au titre du solde locatif dû au 21 mars 2013,

— rejeté la demande de la société Turbulence tendant à voir ordonner la rédaction d’un nouveau bail conforme aux exigences légales actuelles et précisant les clauses et conditions relatives au loyer,

— condamné la SCI du passage de l’asile Popincourt à payer à la société Turbulence une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes,

— condamné la SCI du passage de l’asile Popincourt aux entiers dépens.

Par déclaration du 5 mai 2015, la SARL Turbulence a relevé appel du jugement.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 30 janvier 2017, la SARL Turbulence demande à la Cour de :

Recevoir la société Turbulence en son appel ;

Infirmer le jugement du 17 février 2015,

Dire et juger que le commandement de payer du 25 septembre 2012 est sans effet,

Constater que la société Turbulence est parfaitement à jour dans le paiement de ses loyers,

Fixer le montant du loyer à la somme de 15.244,88 euros annuel soit 3.861,22 euros par trimestre,

En conséquence,

Condamner la SCI du passage de l’asile Popincourt à payer à la société Turbulence la somme de 41.663,40 euros en remboursement des loyers trop perçus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

Condamner la SCI du passage de l’asile Popincourt au paiement de la somme de 5.000 euros, à titre de dommages et intérêts, compte tenu de son comportement fautif,

Condamner la SCI du passage de l’asile Popincourt au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SCI du passage de l’asile Popincourt aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 30 janvier 2017, la SCI du passage de l’asile Popincourt demande à la Cour de:

Réformer partiellement le jugement du 17 février 2015,

1) Débouter la société Turbulence de toutes ses demandes fins et conclusions,

2) Statuant à nouveau, déclarer nul et de nul effet l’acte délivré le 27 novembre 2009 par Me Vignat, huissier de justice, à la requête de la société Turbulence, ou à tout le moins le déclarer inopposable à la SCI Popincourt,

3) Vu le congé avec offre de renouvellement du 1er décembre 2008,

Dire et juger que le congé a pris effet au 30 juin 2009, et que la société Turbulence est depuis occupant sans droit ni titre,

En conséquence, ordonner son expulsion ainsi que celles de tous occupants de son chef,

4) Subsidiairement, dire et juger que le bail est renouvelé moyennant un loyer de 21.000 € à compter du 1er juillet 2009, et confirmer le jugement du 17 février 2015 sur ce point,

5) Très subsidiairement, dire et juger que le loyer dû par la société Turbulence s’élevait à 22.988,34 € depuis le 1er octobre 2010,

6) Très subsidiairement, dire et juger que le loyer dû depuis le 1er octobre 2007 s’élève à 19.237,54 € par an,

7) Condamner la société Turbulence à payer à la Société Civile Immobilière du 1, passage de l’Asile Popincourt 7.218,31 € à titre d’arriérés de loyers et charges,

Réformer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI du passage de l’asile Popincourt à payer une somme de 2.500 € à la société Turbulence au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et statuant à nouveau, condamner la société Turbulence à payer 2.500 € à la Société Civile Immobilière du 1, passage de l’Asile Popincourt, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société Turbulence aux entiers dépens qui comprendront les frais et coût du commandement de payer.

SUR CE

Sur les effets du congé avec offre de renouvellement délivré le 1er décembre 2008 et le montant du loyer renouvelé :

La SARL Turbulence fait valoir qu’elle a signifié son accord sur le renouvellement du bail mais son désaccord s’agissant du montant du loyer du bail renouvelé par acte du 27 novembre 2009 ; qu’en conséquence, le bail s’est trouvé renouvelé à compter du 1er juillet 2009 mais qu’en revanche, n’ayant pas accepté le montant du nouveau loyer il appartenait au bailleur de saisir la juridiction compétente dans un délai de 2 ans, faute de quoi le loyer prévu dans le bail du 1er octobre 1992, valable lors du renouvellement doit trouver application. Elle rappelle avoir contesté le montant du nouveau loyer non seulement par acte d’huissier en date du 27 novembre 2009, mais aussi par l’intermédiaire de son conseil par divers courriers en émettant les plus grandes réserves, et conteste que le fait qu’elle ait procédé au paiement du loyer réclamé par la bailleresse puisse valoir acceptation tacite du nouveau montant.

La SCI du passage de l’asile Popincourt considère que l’acte extrajudiciaire du 27 novembre 2009 délivré par la SARL Turbulence est nul et de nul effet, aux motifs qu’il a été signifié au domicile du gérant de la SCI du passage de l’asile Popincourt, et non à son siège dont elle connaissait l’adresse, de telle sorte que la société bailleresse n’a pas reçu l’acte du 27 novembre et n’a pu le contester. Elle ajoute que l’huissier a procédé à un constat de recherches infructueuses et que le courrier prescrit à l’alinéa 3 de l’article 659 code de procédure civile a été adressé à une mauvaise adresse, dans le 11e arrondissement alors qu’il aurait dû l’être dans le 19e arrondissement ;

Elle en conclut que la société Turbulence n’ayant pas contesté régulièrement et dans un délai de deux années suivant le congé avec offre de renouvellement du 1er décembre 2008, elle doit être considérée comme un occupant sans droit ni titre depuis le 30 juin 2009.

Subsidiairement, elle soutient que l’action de la société Turbulence doit être jugée irrecevable et le loyer porté au montant indiqué dans le commandement, soit 21.000 € annuel HT HC, et relève à cet effet que la société locataire a payé le loyer correspondant au renouvellement pendant plus d’un an et demi, et que ce n’est qu’au bout de deux ans et demi qu’elle a demandé l’établissement d’un acte de renouvellement du bail sur la base du loyer précédent au motif qu’aucune procédure en fixation du loyer n’avait été diligentée.

Le congé avec offre de renouvellement du bail a été délivré par la SCI du passage de l’asile Popincourt le 1er décembre 2008 avec effet au 30 juin 2009, proposant un loyer annuel de 21.000 € HC, dans les formes prévues par l’article L.145-9 du code du commerce.

Par acte d’huissier en date du 27 novembre 2009, la SARL Turbulence a déclaré accepter le principe du renouvellement du bail, mais a manifesté son désaccord sur le montant du loyer annuel proposé.

Cependant cet acte a été délivré, non pas au siège social de la SCI du passage de l’asile Popincourt, mais au domicile personnel de son gérant M. X, en violation des dispositions de l’article 690 du code de procédure civile, alors même que la société locataire ne pouvait ignorer l’adresse du siège social de son bailleur figurant sur l’acte lui ayant délivré congé. En outre, l’huissier indique avoir laissé un avis de passage 'sous la porte’ d’entrée de l’immeuble, en l’absence du gardien, et avoir envoyé la lettre prévue par l’article 658 du code de procédure civile à une adresse erronée dans le 11e arrondissement de Paris au 88 rue de la Villette au lieu du 19e arrondissement.

Il s’ensuit que l’acte du 27 novembre 2009 n’ayant jamais été notifié de manière régulière à la SCI du passage de l’asile Popincourt, il doit être déclaré nul et de nul effet.

A compter du 1er juillet 2009, le bail s’est renouvelé et la société locataire s’est acquittée du paiement du nouveau loyer proposé par la SCI du passage de l’asile Popincourt, en n’émettant que dans un courrier daté du 15 juillet 2010, par l’intermédiaire de son conseil 'les plus grandes réserves quant à la fixation du loyer et compte tenu de l’attitude de M. X qui ne répond à aucune de nos demandes', puis a poursuivi le paiement du nouveau loyer pendant encore 20 mois jusqu’en mars 2012 sans émettre la moindre contestation.

Ce n’est que dans un courrier du 6 mars 2012 que le conseil de la SARL Turbulence rappelait voir contesté l’augmentation du loyer dans l’acte du 27 novembre 2009 et mettait en demeure le bailleur 'de lui faire parvenir l’acte portant renouvellement du bail, sans augmentation de loyer à défaut d’une procédure'. Si le courrier du 15 juillet 2010 fait état de 'réserves’ sur le montant du nouveau loyer, il n’en demeure pas moins que pendant deux années et 9 mois, la SARL Turbulence s’est acquittée du nouveau loyer en versant trimestriellement la somme de 5.300 € (loyer 5.250 € + 50 € charges).

Le paiement du loyer renouvelé doit être considéré comme un accord tacite, donné par la société locataire de façon claire et non équivoque sur le renouvellement du bail et le montant du loyer renouvelé, alors même qu’assistée par un avocat, elle n’a pas saisi le juge des loyers commerciaux pour faire fixer le montant du loyer du bail renouvelé dans les conditions prévues par les articles L.145-33 et L.145-34 du code du commerce, dans le délai prescrit par l’article L. 145-60 du même code.

Le bail s’est donc renouvelé à compter du 1er juillet 2009 moyennant un loyer annuel de 21.000 € HC ; la SARL Turbulence n’est pas occupante sans droit ni titre comme le soutient à tort la SCI du passage de l’asile Popincourt, il n’y a pas lieu d’ordonner son expulsion.

Sur la révision du loyer et l’arriéré locatif :

La SARL Turbulence conteste les révisions triennales appliquées par la société bailleresse aux loyers appelés, en affirmant qu’aucune clause du bail ne permet de majorer le loyer. Elle soutient que le commandement de payer qui lui a été délivré le 25 septembre 2012 est nul et qu’elle n’est redevable d’aucune somme à l’égard de la SCI du passage de l’asile Popincourt.

La SCI du passage de l’asile Popincourt, s’appuyant sur l’article 11 du bail qui stipule que le montant du loyer est « susceptible d’être révisé après l’expiration de chaque période triennale, dans les conditions prévues par la législation en vigueur », soutient que la révision légale sur la base de l’ICC doit s’appliquer, et qu’au 1er octobre 2010, le loyer doit donc être porté à la somme de 22.988,25 euros.

Elle estime qu’après deux révisions triennales, en juillet 2012 et en juillet 2015, l’arriéré locatif de la SARL Turbulence s’élève à la somme de 7.218,31 euros au 1er trimestre 2017.

Le loyer renouvelé a été fixé à la somme annuelle de 21.000 € H.C, et l’article 11 du bail stipule que ce montant est susceptible d’être révisé après l’expiration de chaque période triennale, dans les conditions prévues par la législation en vigueur.

Cette clause du bail ne prévoit donc pas de révision automatique comme le prétend la société bailleresse, mais renvoie aux dispositions des articles L.145-37, L.145-38 et R.145-20 du code du commerce, selon lesquelles la révision doit être demandée par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception, trois ans au moins après le point de départ du bail renouvelé, et à défaut d’accord, la partie qui y a intérêt doit saisir le juge des loyers pour fixer le nouveau prix dû à dater du jour de la demande sauf accord différent des parties.

Faute pour la SCI du passage de l’asile Popincourt d’avoir respecté cette procédure et saisi le juge des loyers commerciaux pour faire fixer le prix du loyer renouvelé, c’est le loyer annuel de 21.000 € qui continue de s’appliquer.

Les sommes appelées par la SCI du passage de l’asile Popincourt portant indexation sont donc erronées, et le décompte locatif produit par la SCI du passage de l’asile Popincourt, arrêté au 1er trimestre 2017, démontre que l’intégralité des loyers dûs correspondant aux loyers trimestriels de 5.300 € (loyer 5.250 € + 50 € charges), hors indexation, a été versé par la locataire, de sorte que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 25 septembre 2012 était infondé, que la SARL Turbulence n’est redevable d’aucune somme à l’égard de la SCI du passage de l’asile Popincourt, et n’est pas non plus créditrice de loyers trop-versés. Sur la demande en dommages et intérêts :

La SARL Turbulence conclut que la particulière mauvaise foi du bailleur dans la présente instance alors que la société locataire est à jour du paiement des loyers, justifie l’octroi d’une indemnité de 5.000 euros.

La SARL Turbulence succombant partiellement dans ses demandes en appel, sa demande en dommages et intérêts n’apparaît pas justifiée.

Sur les autres demandes :

L’indemnité procédurale fixée en première instance au profit de la SARL Turbulence sera confirmée et il lui sera alloué en cause d’appel la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront mis à la charge de la SCI du passage de l’asile Popincourt.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement en toutes ses dispositions, à l’exception de celle ayant condamné la SARL Turbulence au paiement d’un arriéré locatif,

Réformant sur ce point, statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la SCI du passage de l’asile Popincourt de sa demande en paiement d’un arriéré locatif arrêté au 1er trimestre 2017 ;

Déboute la SARL Turbulence de sa demande en dommages et intérêts ;

Condamne la SCI du passage de l’asile Popincourt à payer à la SARL Turbulence la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI du passage de l’asile Popincourt aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

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