Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 21 JUIN 2017

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/05768

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Janvier 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 11/12918

APPELANTE :

SARL GARAGE AUTO CLUB 75 prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 478 502 297

XXX

XXX

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant

Ayant pour avocat plaidant M^e Mathieu NICOLAS de l’ASSOCIATION NICOLAS & DENIZOT ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : B0119

INTIMÉES :

SA IMMOBILIÈRE 3F prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 552 141 533

XXX

XXX

Représentée par M^e Stéphane FERTIER de l’AARPI JRF AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075, avocat postulant

Ayant pour avocat plaidant M^e Arnaud DUFFOUR de la SCP D.D.A Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0043

Société CAIXA GERAL DE DEPOSITOS prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 306 927 393

C/o Étude de Maître CRUNELLE

XXX

XXX

Défaillante, régulièrement assignée

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Mai 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère

Madame Sophie REY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier : lors des débats : Madame Anaïs CRUZ

ARRÊT :

— réputé contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente et par Madame Anaïs CRUZ, greffier présent lors du prononcé.

********

Faits et procédure :

Par acte sous seing privé en date du 5 janvier 1999, la Société LA RESIDENCE DE FRANCE a donné à bail commercial à la Société CARROSSERIE DE NANTES un ensemble de locaux à usage de « garage pour voitures automobiles et pour carrosseries automobiles à l’exclusion de tous autres commerces » dépendant de l’immeuble sis à XXX, pour une durée de neuf années à compter du 1^er juillet 1998 et moyennant un loyer principal de 83.000 Frs (12.653,26 euros).

Les locaux sont désignés dans le bail comme suit :

« Deux locaux commerciaux d’une superficie de 1.029 m2 environ se décomposant comme suit :

— au sous-sol, escalier A1, un local à usage de garage,

— au rez-de-chaussée, un local à usage de boutique et arrière-boutique, située entre le hall d’entrée et la rampe d’accès au sous-sol ».

Par acte notarié du 30 juin 2004, la Société CARROSSERIE DE NANTES a cédé son fonds de commerce à la Société GARAGE AUTO CLUB 75.

La désignation des locaux a été modifiée par « avenant modificatif au bail du 5 janvier 1999 », en date du 12 février 2005 pour devenir à compter du 1^er mars 2005 :

« 1°) Deux locaux commerciaux d’une surface utile de 1.029 m2 environ se décomposant comme suit :

— au sous-sol, escalier A1, un local à usage de garage,

— au rez-de-chaussée, un local à usage de boutique et arrière-boutique, située entre le hall d’entrée et la rampe d’accès au sous-sol,

2°) un appartement de trois pièces, portant le n°0010, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, accès par la cour de l’immeuble ».

Cet avenant a porté le loyer annuel à la somme de 18.763,12 € hors charges et hors taxes et le dépôt de garantie à 9.381,56 €.

Par acte notarié du 9 janvier 2009, la Sté LA RÉSIDENCE DE FRANCE a vendu à la Sté IMMOBILIÈRE 3F l’ensemble immobilier comprenant notamment les locaux commerciaux en cause.

Par acte d’huissier du 14 mars 2011, la Sté IMMOBILIERE 3F a donné congé sans offre de renouvellement à la Sté GARAGE AUTO CLUB 75, à effet au 30 septembre 2011.

Le Bailleur a ensuite saisi le tribunal de grande instance de Paris d’une demande de fixation de l’indemnité d’éviction, lequel a désigné, par ordonnance du 30 janvier 2012, M. Y X, en qualité d’expert avec mission de donner tous éléments pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et de vérifier notamment si l’éviction entrainera la perte du fonds ou si celui-ci peut être transférable dans d’autres locaux sans perte conséquente de clientèle.

L’expert a déposé son rapport le 3 mai 2013. Il estime que l’indemnité d’éviction doit prendre le caractère d’une indemnité de remplacement et propose d’en fixer le montant à la somme de 128.000 euros et de fixer celui de l’indemnité d’occupation due par le preneur à la somme de 53.100 euros.

Il précise que si le bail avait été renouvelé, le déplafonnement du loyer aurait été encouru en raison de la modification de l’assiette des locaux résultant de l’avenant de 2005.

Par jugement rendu le 21 janvier 2014, le tribunal de grande instance de Paris a :

— dit que par l’effet du congé comportant refus de renouvellement signifié le 14 mars 2011, le bail a pris fin le 30 septembre 2011,

— fixé à la somme de 128.000 euros le montant total de l’indemnité d’éviction toutes causes confondues due par la Sté IMMOBILIÈRE 3F à la Sté GARAGE AUTO CLUB 75,

— dit que la Sté GARAGE AUTO CLUB 75 est redevable à l’égard de la Sté IMMOBILIÈRE 3F d’une indemnité d’occupation à compter du 1^er octobre 2011,

— fixé le montant de cette indemnité d’occupation à la somme annuelle de 45.135 euros hors charges hors taxes,

— dit que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit,

— dit qu’à défaut d’accord, le service juridique de l’Ordre des Avocats du Barreau de Paris est désigné en qualité de séquestre,

— dit que conformément aux dispositions de l’article L. 145-29 du code de commerce, les lieux devront être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou du versement de l’indemnité à un séquestre qui devra lui être notifiée,

— condamné la Sté IMMOBILIÈRE 3F à payer à la Sté GARAGE AUTO CLUB 75 la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit qu’il n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire,

— rejeté les autres demandes,

— condamné la Sté IMMOBILIÈRE 3F aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise et qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La S.A.R.L. GARAGE AUTO CLUB 75 a relevé appel de ce jugement le 13 mars 2014 et par ses dernières conclusions, signifiées le 8 septembre 2015, demande à la Cour, au visa des articles L. 145-14 et L. 145-28 du Code de commerce, de :

• infirmer la décision dont appel en ce qu’elle a condamné la société IMMOBILIERE 3F à verser à la société GARAGE AUTO CLUB 75 une indemnité d’éviction de 128.000 € et en ce qu’elle a fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par la société GARAGE AUTO 75 à la somme de 45.135 € ;

Statuant à nouveau,

• condamner la société IMMOBILIERE 3F à verser à la société GARAGE AUTO 75 une indemnité d’éviction, toutes causes confondues, d’un montant de 293.354,62 € ;

• fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société GARAGE AUTO 75 à la somme annuelle de 22.378,45 € hors taxes hors charges ;

• condamner en conséquence la société GARAGE AUTO 75 à verser la somme de 16.911,89 € au titre du solde restant dû au titre de l’indemnité d’occupation, et dire que ce montant se compensera avec le montant de l’indemnité d’éviction due à la société GARAGE AUTO 75 par la société IMMOBILIERE 3F ;

• condamner la société IMMOBILIERE 3F à verser à la société GARAGE AUTO 75 la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par ordonnance d’incident en date du 15 mars 2016, rectifiée par ordonnance du 17 mai 2016, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables, comme tardives toutes conclusions régularisées au nom de la S.A. IMMOBILIÈRE 3F, et notamment celles du 10 septembre 2015.

ET SUR CE

Sur le montant de l’indemnité d’éviction :

Concernant l’indemnité principale, la S.A.R.L. GARAGE AUTO CLUB 75 rappelle à titre liminaire qu’il n’y a pas lieu à retenir une indemnité relative à un déplacement du fonds de commerce, comme l’a justement indiqué l’expert, dans la mesure où celui-ci ne peut être déplacé, les garages disponibles à Paris devenant des produits rares renforçant l’intérêt de ceux qui se maintiennent encore aujourd’hui dans la capitale ; il s’agit donc d’une indemnité de remplacement qui doit être calculée en fonction du chiffre d’affaire du preneur.

La société locataire critique les coefficients de valorisation proposés par l’expert qui a retenu la fourchette basse des pourcentages pour fixer le montant de l’indemnité en ne tirant pas les conséquences de ses constatations sur la rareté de l’activité. Elle sollicite de voir appliquer pour la mécanique 40% au lieu de 35%, la carrosserie 50% au lieu de 25% les pièces détachées 30% au lieu de 25%, et la vente de véhicule 25% au lieu de 15%, Elle indique qu’en retenant les chiffres d’affaires pris en compte par l’expert, soit les chiffres d’affaires 2009 (531.740 € HT), 2010 (461.279 € HT) et 2011 (495.996 € HT), on aboutit à un chiffre d’affaire moyen de 496.338 € et en y appliquant la part de chaque activité qu’elle propose à ce chiffre d’affaires, il ressort la somme de 176.199,99 €.

Par ailleurs la S.A.R.L. GARAGE AUTO CLUB 75 soutient qu’il y a lieu, conformément aux préconisations de la doctrine, de considérer que le chiffre d’affaire sur lequel ces coefficients doivent s’appliquer est le chiffre d’affaire TTC, qui inclut donc la TVA , et qu’il y a lieu de majorer l’indemnité principale arrondie à 176.200 €, du taux de TVA applicable à l’époque soit : 176.200 € x 19,6% = 210.735,20 €.

Aux termes des dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement; elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Cette indemnité ne peut en tout état de cause être inférieure à la valeur du droit au bail.

La valeur du droit au bail a été calculée par l’expert à la somme de 15.000€.

La valeur du fonds de commerce a été déterminée par l’expert par la méthode dite du chiffre d’affaires consistant à dégager une moyenne sur la base des trois dernières années d’exploitation et à y appliquer un coefficient de valorisation variant suivant la nature du commerce et de ses particularités – déterminé à l’aide de barèmes d’évaluation par profession.

La SARL GARAGE AUTO CLUB 75 est bien fondée à appliquer ces règles sur le chiffre d’affaires TTC, et non pas HT, en se fondant sur un chiffre d’affaires moyen de 591.340 € TTC calculé sur les trois dernières années d’activité de 2009 à 2011.

C’est très justement que l’expert a tenu compte de la bonne qualité de l’emplacement, de l’historique du garage sur le site, du faible niveau d’équipements, de l’absence de cabine à peinture, du fonctionnement de l’exploitation et de ses résultats, pour retenir les coefficients de 35% pour la mécanique, de 25% pour la carrosserie, de 25% pour les pièces détachées et de 25% pour la vente de véhicule, ce qui permet de dégager une valeur du fonds de 106.910€.

Sur les indemnités accessoires :

La S.A.R.L. GARAGE AUTO CLUB 75 sollicite les montants suivants :

— frais de remploi :

* frais fiscaux : …………………………………………………………………………….5.846,76 €

* frais accessoires : 210.735,20 x 10% = ……………………………………….21.073,52 €

Total : 5.846,76 + 21.073,52 = ………………………………………………………………..26.920,28 €.

— trouble commercial : en retenant trois mois de masse salariale sur la base des chiffres 2011 : 3/12 x 83.452 € = ……………………………………………………………………………20.863 €.

Elle ne conteste pas les frais de déménagement de 16.800 € HT, ni les frais divers de 3.000€, retenus par l’expert et fixés par le Tribunal.

— frais de licenciement, la société locataire indique que ces frais sont maintenant connus et se décomposent comme suit :

XXX : ………………………………………………………………….1.152,58 €

SAMASSI VASSOULEYMANE : ……………………………………………………………1.753,54 €

C D E : ……………………………………………………………4.779,89 €

XXX : ………………………………………………………….4.750,00 €

A B : …………………………………………………………..2.600,00 €

Soit un total de ……………………………………………………………………………………..15.036,06 €

Ces indemnités accessoires seront donc évaluées à la somme totale de 58.785,46 €, détaillées comme suit :

— frais de remploi (selon la méthode préconisée par l’expert) : 3.086,40€ détaillés comme suit :

* frais fiscaux : 0% jusqu’à 23.000 € = 0

: 3% de 23.000 € à 200.000 € = 83.910 € x 3% = 2.517,30 €

* frais accessoires : 106.910€ x 10% = 1.069,10€

— trouble commercial correspondant à 3 mois du dernier résultat d’exploitation : 83.452 € x 3/12 = 20.863 €

— frais de licenciement : 15.036,06 €

— frais de déménagement : 16.800 €

— frais divers : 3.000 €

L’indemnité d’éviction s’élève donc à la somme totale de 165.695,46 € ( 106.910 € + 58.785,46 €) arrondie à 165.700 €.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation :

La S.A.R.L. GARAGE AUTO CLUB 75 rappelle que l’expert a retenu comme base de calcul, pour déterminer le montant de l’indemnité d’occupation, un loyer calculé sur un montant de 200 €/m2/an pour le rez-de-chaussée et 50€/m2/an pour le sous-sol. Elle estime que, si l’on se réfère aux références produites par l’expert, ce dernier a retenu un prix au m2 sur la base de la plus forte de ses références, alors même qu’il aurait dû se fonder sur les renouvellements judiciaires. Elle souligne que pour les deux plus récentes décisions judiciaires visées dans le rapport d’expertise, le prix au m2 retenu est de 75€/m2/an pour la première et 69,23€/m2/an pour la seconde, et propose de retenir, afin d’actualiser ces chiffres, un montant de 80/m2/an ; la surface pondérée étant de 244,05 m2 pondéré, la société locataire conclut que le loyer à retenir pour un éventuel renouvellement serait donc de : 244,05 X 80 € = 19.524 €, auquel il convient d’ajouter le loyer relatif à la partie habitation (9.728,88 €/an), soit un total de 29.252,88 € et, après l’abattement de 10% pour précarité et l’abattement de 15% retenu par le Tribunal pour les troubles subis, pour fixer une indemnité d’occupation à : 29.252,88 € – 10% – 15% = 22.278,45 €/an.

Les premiers juges ont retenu avec pertinence que l’indemnité d’occupation devait être fixée non pas au regard de la valeur du marché mais au regard des conditions spécifiques de la situation des parties qui se rapproche de l’hypothèse d’un renouvellement.

Ainsi en comparaison avec des références locatives visées par l’expert, le prix unitaire de 200 €/m²p retenu par M. X et validé par le Tribunal apparaît justifié pour la partie commerciale des locaux, soit 200 € x 244,05m²P = 48.810 €/an et le prix de 14 €/mois pour la partie habitation, non contesté par la locataire, doit être retenue, soit 57,91m² x 14 € x 12 mois = 9.728,88 €/an, correspondant à une valeur locative totale de 58.538,88 € arrondie à 59.000 €/an.

Après application de l’abattement de 10% pour précarité et l’abattement de 15% pour préjudice de jouissance résultant des infiltrations dans les locaux constatées par l’expert, résultant de problèmes de canalisations et d’un défaut d’étanchéité de la cour située au-dessus du garage, l’indemnité d’occupation s’établit à 45.135 €/an HC HT.

Sur les autres demandes :

Le paiement de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation s’opérera par compensation.

L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SARL GARAGE AUTO CLUB 75 à hauteur de 3.000 euros, l’indemnité allouée en première instance lui restant acquise.

Les dépens seront supportés par la SA IMMOBILIERE 3F.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement en toutes ses dispositions, à l’exception de sa disposition fixant l’indemnité d’éviction due par la SA IMMOBILIÈRE 3F à la SARL GARAGE AUTO CLUB 75 ;

Statuant à nouveau de ce chef, et y ajoutant,

Fixe à la somme de 165.700 euros, le montant total de l’indemnité d’éviction, toutes causes confondues, due par la SA IMMOBILIÈRE 3F à la SARL GARAGE AUTO CLUB 75 ;

Condamne la SA IMMOBILIÈRE 3F à payer à la SARL GARAGE AUTO CLUB 75 la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SA IMMOBILIÈRE 3F aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE