Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 16 mai 2018, n° 16/17765

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Chronologie de l’affaire

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Texte intégral

Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 16 MAI 2018

(n° , 22 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/17765

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Mai 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/12133

APPELANTE

SAS J LESIEUR ET CIE

Siret N° 572 195 949 0001

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[…]

[…]

Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, Ayant pour avocat plaidant Me Ghislaine CHAUVET-LECA avocats au barreau de PARIS, toque : K0065

INTIMES

Madame I Z

née le […] à Paris

[…]

[…]

Monsieur S-AL X

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame K L épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur M N

né le […] à Bourgoin-Jallieu

[…]

[…]

Monsieur O B

né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur Q E

né le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par Me M LEBATTEUX, ayant pour avocat plaidant Me Audrey AMSELLEM de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque : P0154

Monsieur S G

[…]

[…]

Madame AM-AN AO

[…]

[…]

Monsieur U V

[…]

[…]

Monsieur W AA

[…]

[…]

Madame AJ AK-AI

[…]

[…]

SARL SMART COMMUNICATION

N° SIRET : 409 449 220 00022

[…]

[…]

Représenté par Me Eric AUDINEAU ayant pour avocat plaidant Me Farida KACHER de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, toque : D0502

SA BANQUE NEUFLIZE OBC

N° SIRET : 552 003 261 00161

représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par Me M LEBATTEUX de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154

SCI AI

N° SIRET : 445 014 467 00010

représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

soit 0,00 Euros

Représentée par Me M LEBATTEUX de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154

Syndicat des copropriétaires SDC 59/63 RUE DE COURCELLES […] représenté par son syndic, la société J. LESIEUR ET COMPAGNIE sise […], ou tout autre syndic en exercice

[…]

[…]

Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

Ayant pour avocat plaidant Me AM MAS, avocat au barreau de PARIS, toque: C 1325

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 Février 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. S-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller

Madame Muriel PAGE, Conseiller

qui en ont délibéré, dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. AR AS-AT

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. S-Loup CARRIERE, président et par M. AR AS-AT, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS & PROCÉDURE

L’immeuble situé 59-[…] à Paris 8e est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et a pour syndic la SAS J. Lesieur & Cie (ci-après la société Lesieur ou le Cabinet Lesieur).

Cette copropriété fait partie de la Résidence Monceau Saint Honoré qui est un ensemble immobilier complexe en L qui comporte plusieurs copropriétés et un syndicat dit Horizontal.

Mme I Z, la banque Neuflize OBC, M. S-AL X, Mme K L épouse X, M. M N, la SCI AI, M. O B et M. Q E (ci-après les consorts Z et autres, ou les copropriétaires appelants) sont copropriétaires de l’immeuble.

M. S G, Mme AM-AN AO, M. U V, M. W AA, Mme AJ AK AI et la société Smart Communication (ci-après les copropriétaires intimés) sont également copropriétaires dans cet immeuble et sont en outre membres du Conseil Syndical, élus par les résolutions n° 15-1 à 15-7 de l’assemblée générale du 28 mars 2013.

Une assemblée générale de copropriétaires de l’immeuble s’est tenue le 24 juin 2014.

Par acte du 18 août 2014, Mme I Z, la Banque Neuflize OBC, M. S-AL X, Mme K L épouse X, M. M N, la SCI AI, M. O B et M. Q E ont assigné le […] à Paris 8e , la société Lesieur, M. S G, Mme AM-AN AO, M. U V, M. W AA, Mme AJ AK AI et la société Smart Communication aux fins d’obtenir :

— l’annulation des résolutions 10, 17 à 28 de l’assemblée générale du 24 juin 2014,

— la condamnation de la société Lesieur, syndic à prendre en charge les honoraires de l’administrateur provisoire à hauteur de 60.000 €,

— la condamnation de la société Lesieur, syndic, à prendre en charge les frais de location de salle pour un montant de 6.300 €,

— la condamnation in solidum de la société Lesieur avec M. S G, Mme AM-AN AO, M. U V, M. W AA, Mme AJ AK AI et la société Smart Communication à régler à chacun des copropriétaires demandeurs la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts, soit une somme totale de 40.000 €,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par jugement du 24 mai 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :

— déclaré irrecevable la demande en nullité de la résolution n° 10 votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2014,

— débouté Mme I Z, la Banque Neuflize OBC, M. S-AL X, Mme K L épouse X, M. M N, la SCI AI, M. O B et M. Q E de leur demande de nullité des résolutions n°17 à 28 de l’assemblée générale du 24 juin 2014,

— jugé que la société Lesieur a engagé sa responsabilité en qualité de syndic dans le fonctionnement de la copropriété au titre de :

* la convocation de l’assemblée générale du 14 octobre 2014,

*l’organisation de l’assemblée générale du 24 juin 2014,

* l’inexécution de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2014 l’habilitant à engager une procédure judiciaire à l’encontre du propriétaire du lot 2000-2002 et de son locataire pour occupation sans droit ni titre du parterre de l’immeuble en terrasse,

* en n’intervenant pas auprès du conseil syndical pour l’alerter sur l’irrégularité de sa présidence, et en ne veillant pas à la régularité de la tenue des assemblées générales annuelles,

— débouté les demandeurs de leur prétention relative à la responsabilité des membres du conseil syndical,

— rejeté les demandes reconventionnelles en dommages-intérêts pour procédure abusive,

— condamné la société Lesieur à payer la somme de 2.000 € à chacun des propriétaires suivants : Mme I Z, la banque Neuflize OBC, M. S-AL X, Mme K L épouse X, M. M N, la SCI AI, M. O B et M. M N,

— ordonné la réouverture des débats à l’audience de mise en état du 27 juin 2016 à 10 h pour le surplus concernant la réparation des préjudices subis,

— invité les parties à s’expliquer sur la défense commune du syndicat des copropriétaires et du syndic du fait de la responsabilité retenue du syndic,

— invité les parties à préciser la demande de dommages-intérêts dus par le syndic correspondant à la quote-part pour chaque copropriétaire demandeur au titre des préjudices correspondants à la dépense relative à la convocation de l’assemblée générale du 14 octobre 2014, de la location de la salle pour cette assemblée générale et de l’inexécution par le syndic de la résolution n°36,

— réservé les autres demandes.

La société Lesieur a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 24 août 2016.

Mme I Z, la Banque Neuflize OBC, M. S-AL X, Mme K L épouse X, M. M N, la SCI AI, M. O B et M. Q E ont formé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 25 août 2016.

Suivant ordonnance de jonction du 7 septembre 2016, les deux appels ont été joints.

La procédure devant la cour a été clôturée le 17 janvier 2018.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions signifiées par RPVA le 25 juillet 2017 par lesquelles, la S.A.S. J Lesieur & CIE, appelante, invite la cour, au visa des articles 18, 21 et 22 de la loi du 10 juillet 1965, 9, 10 et 59 du décret du 17 mars 1967, 1315 et 1382 du code civil, 6, 32-1, 696 et suivants et 700 du code de procédure civile, à :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il :

* a retenu sa responsabilité,

* a jugé qu’elle avait engagé sa responsabilité en qualité de syndic dans le fonctionnement de la copropriété au titre de la convocation de l’assemblée générale du 14 octobre 2014, l’organisation de l’assemblée générale du 24 juin 2014, l’inexécution de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2014 (résolution n°36) l’habilitant à engager une procédure judiciaire à l’encontre du propriétaire du lot 2000-2002 et de son locataire pour occupation sans droit ni titre du parterre de l’immeuble en terrasse, et en n’intervenant pas auprès du conseil syndical pour l’alerter sur l’irrégularité de sa présidence et en ne veillant pas à la régularité de la tenue des assemblées générales annuelles,

* l’a condamné à payer la somme de 2.000 € à chacun des copropriétaires suivants : Mme I Z, la société Banque Neuflize OBC, Mme K AF et son époux M. S-AL X, M. M N, M. Q E, la SCI AI, M. O B

— a ordonné la réouverture des débats pour le surplus concernant la réparation des autres préjudices subis (retenus, sur le principe, par le tribunal), invitant notamment les parties à préciser la demande de dommages et intérêts dus par le syndic correspondant à la quote-part pour chaque copropriétaire demandeur au titre des préjudices correspondant à la dépense relative à la convocation de l’assemblée générale du 14 octobre 2014, de la location de la salle pour cette assemblée et de l’inexécution par le syndic de la résolution n°36,

— déclarer Mme I Z, la SA Banque Neuflize OBC, M. S-AL X, Mme K L épouse X, M. M N, la SCI AI Monceau, M. O B et M. Q E irrecevables et quoi qu’il en soit, mal fondés en leurs demandes, fins et prétentions dirigées contre elle et les débouter de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre elle,

— condamner in solidum Mme I Z, la SA Banque Neuflize OBC, M. S-AL X,

Mme K L épouse X, M. M N, la SCI AI Monceau, M. O B et M. Q E à lui payer une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner in solidum Mme I Z, la SA Banque Neuflize OBC, M. S-AL X, Mme K L épouse X, M. M N, la SCI AI Monceau, M. O B et M. Q E aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions signifiées le 11 janvier 2017 par lesquelles Mme I Z, la SA Banque Neuflize OBC, M. S-AL X, Mme K L épouse X, M. M N, la SCI AI Monceau, M. O B et M. Q E appelants, invitent la cour, au visa des articles 10, 18, 24, 25, 25-1 et 42 de la loi du 10 juillet1965, 17 et 59 du décret du 17 mars 1967, 1240 et 1992 du code civil, à :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndic, le Cabinet

Lesieur, au titre de l’absence de mise en concurrence, la location injustifiée d’une salle pour les assemblées générales, l’irrégularité de la présidence du conseil syndical et des assemblées, la non-application des décisions de l’assemblée par le syndic,

— sur les frais de convocation de l’assemblée générale du 24 juin 2014, condamner le cabinet Lesieur à rembourser à :

o Mme I Z la somme de 46,73 €,

o la Banque Neuflize OBC la somme de 131,82 €,

o M. X la somme de 61,90 €,

o M. O N la somme de 160,96 €,

o la SCI AI la somme de 32,93 €,

o M. O B la somme de 18,25 €,

o M. Q E la somme de 39,59 €,

— sur la dépense supplémentaire pour la location de la salle, condamner le cabinet Lesieur à rembourser à :

o Mme I Z la somme de 38,05 €,

o la Banque Neuflize OBC la somme de 107.33 €,

o M. X la somme de 50,40 €,

o M. O N la somme de 131,06 €,

o la SCI AI la somme de 26,81 €,

o M. O B la somme de 14,86 €,

o M. Q E la somme de 32,23 €,

— sur l’inexécution de la résolution n° 36 adoptée par l’assemblée générale du 24 juin 2014, condamner le cabinet Lesieur à rembourser à :

o Mme I Z la somme de 45,80 €,

o la Banque Neuflize OBC la somme de 129.21 €,

o M. et Mme X la somme de 60,67 €,

o M. O N la somme de 157,78 €,

o la SCI AI la somme de 32,28 €,

o M. O B la somme de 17,89 €,

o M. Q E la somme de 38,81 €,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le syndic, le Cabinet Lesieur, à leur payer la somme de 2.000 € à chacun,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes en dommages et intérêts formulées à leur encontre par le cabinet Lesieur, le syndicat des copropriétaires, la société Smart Communication, M. S G, Mme AM-AN AO, M. U V, M. W AA et Mme AJ AK AI,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de communication, sous astreinte par le syndic à l’ensemble des copropriétaires d’un point détaillé et objectif des procédures intéressant le syndicat,

— infirmer le jugement en ce qu’il a écarté la responsabilité du syndic pour la prise en charge financière du coût de la procédure judiciaire de la société Smart Communication par la copropriété,

— infirmer le jugement en ce qu’il a écarté la responsabilité du syndic pour avoir mis en place le vote électronique,

— infirmer le jugement en ce qu’il a écarté la responsabilité des membres du conseil syndical ;

— infirmer le jugement en ce qu’il les a débouté de leur demande d’annulation des résolutions n° 17 à 28,

— condamner le syndic à communiquer à l’ensemble des copropriétaires, sous astreinte de 200 € par jour à compter de la signification de la décision à intervenir, un point détaillé et objectif de l’ensemble des procédures intéressant le syndicat, courrier auquel sera joint les décisions judiciaires intervenues,

— dire que le cabinet Lesieur a commis une faute en inscrivant en dépense commune les frais de justice de l’action intentée à titre personnel par la société Smart Communication et en procédant au vote électronique lors des assemblées générales,

— condamner le cabinet Lesieur à leur payer la somme de 4.000 € de dommages et intérêts à chacun,

— dire que les membres du conseil syndical ont commis des manquements engageant leur responsabilité vis-à-vis d’eux,

— condamner in solidum la société Smart Communication, M. S G, Mme AM-AN AO, M. U V, M. W AA et Mme AJ AK AI, à leur payer la somme de 2.000 € de dommages et intérêts à chacun,

— constatant la violation des règles de majorité pour les résolutions n° 17 à 28 de l’assemblée générale tenue le 24 juin 2014, prononcer l’annulation des résolutions n° 17 à 28 de l’assemblée générale tenue le 24 juin 2014,

— débouter le cabinet Lesieur, le syndicat des copropriétaires, la société Smart Communication, M. S G, Mme AM-AN AO, M. U V, M. W AA et Mme AJ AK AI de toutes leurs demandes, fins et conclusions, et notamment de leur demande en dommages et intérêts formulée à leur encontre,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société Smart Communication, M. S G, Mme AM-AN AO, M. U V, M. W AA et Mme AJ AK AI aux dépens, en ce compris le coût de l’intervention de Mme A, ainsi qu’à leur payer, à chacun, la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— faisant application de l’article 10-1 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, dire qu’ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge doit être répartie entre les autres copropriétaires ;

Vu les conclusions notifiées le 6 mars 2017 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 8e, intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 18 et 24 de la loi du 10 juillet 1965, 9 et 17 du décret du 17 mars 1967, 1382 du code civil, de :

— débouter Mme I Z, la SA Banque Neuflize OBC, M. S-AL X, Mme K L épouse X, M. M N, la SCI AI Monceau, M. O B et M. Q E de l’ensemble de leurs demandes,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Mme I Z, la SA Banque Neuflize OBC, M. S-AL X, Mme K L épouse X, M. M N, la SCI AI Monceau, M. O B et M. Q E de leur demande d’annulation des résolutions n°17 à 28 et de leur demande visant à le voir condamner à communiquer un point détaillé des procédures intéressant le syndicat,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande de condamnation des copropriétaires requérants à lui verser des dommages-intérêts,

— condamner Mme I Z, la SA Banque Neuflize OBC, M. S-AL X, Mme K L épouse X, M. M N, la SCI AI Monceau, M. O B et M. Q E à lui payer la somme de 21.270,64 € à titre de dommages-intérêts,

— condamner Mme I Z, la SA Banque Neuflize OBC, M. S-AL X, Mme K L épouse X, M. M N, la SCI AI Monceau, M. O B et M. Q E aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 12 décembre 2017 par lesquelles M. S G, M. U V, M. W AA , Mme AM-AN AO, Mme AJ AK AI, la société Smart Communication ,intimés ayant formé appel incident, demandent à la cour, au visa des articles 21 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014, 1382 (devenu 1240) et suivants du code civil, de :

— débouter les consorts Z, X S-AL et K, N, B, E, la Banque Neuflize OBC et la société AI de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit qu’aucune responsabilité ne pouvait être retenue à leur encontre,

— infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— condamner in solidum les consorts Z, X S-AL et K, N, B, E, la Banque Neuflize OBC et la société AI à leur payer, la somme de 3.000 € à chacun, à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— condamner in solidum les consorts Z, X S-AL et K, N, B, E, la Banque Neuflize OBC et la société AI aux dépens, ainsi qu’à leur payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions;

Sur la recevabilité des demandes des consorts Z et autres

En l’espèce, la société Lesieur soulève l’irrecevabilité des demandes relatives à l’absence de mise en concurrence, le législateur n’ayant prévu aucune sanction et le tribunal ayant déclaré la demande d’annulation de la résolution n°10 (renouvellement du son mandat) irrecevable ;

Elle soutient également que plusieurs copropriétaires demandeurs sont irrecevables à soulever une faute du syndic concernant la désignation du président de séance, au motif qu’ils n’ont pas contesté les résolutions désignant le président de séance des assemblées de 2012 et 2013 ;

Les consorts Z et autres soutiennent que la demande en responsabilité du syndic n’est pas devenue sans objet du fait de l’assemblée de régularisation, que le débat relatif à la sanction relève du fond, que le manquement au devoir de conseil est sanctionné, qu’une action en contestation d’assemblée générale n’est pas un préalable nécessaire à une action en responsabilité contre le syndic, que la nullité des assemblées de 2012 et 2013 avait été demandée y compris les résolutions désignant le présidence de séance ;

En l’espèce, il sera observé que les motifs d’irrecevabilité soulevés constituent ainsi que le syndic le précise in fine dans ses écritures, des moyens de rejet des demandes formées par les consorts Z et autres, mais non des moyens d’irrecevabilité de leurs demandes;

En effet, les consorts Z et autres exercent une action en responsabilité à l’encontre du syndic, dont la recevabilité n’est pas subordonnée à l’existence d’une sanction légale, ni à la contestation de résolutions en assemblée générale ;

Le moyen est inopérant et sera rejeté ;

Sur la responsabilité du syndic

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé notamment d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale et d’administrer l’immeuble ;

Le syndic est responsable des fautes qu’il commet dans sa gestion, dues à son imprudence ou à sa négligence ;

Comme tout professionnel libéral, le syndic est tenu d’un devoir de conseil vis-à-vis du syndicat et des copropriétaires ;

Sur l’absence de mise en concurrence

Aux termes de l’article 21 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la présente procédure, au cas où l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, celle-ci est précédée d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé, effectuée par le conseil syndical, sans préjudice de la possibilité pour les copropriétaires de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet. Le conseil syndical peut proposer de ne pas procéder à la mise en concurrence lorsque le marché local des syndics ne le permet pas. Le syndic notifie cette proposition aux copropriétaires dans un délai leur permettant de demander l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen de projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet ;

En l’espèce, il est constant que la convocation à l’assemblée générale du 24 juin 2014 prévoyait un projet de résolution n° 10 portant sur le renouvellement du mandat du syndic et qu’aucun projet de syndic autre que celui de la société Lesieur n’était joint à la convocation ;

Les consorts Z et autres, font valoir que même si le syndic n’est pas le débiteur de l’obligation de mise en concurrence sa responsabilité est engagée pour manquement à son devoir d’information et de conseil ;

La société Lesieur soutient que la mise en concurrence ne s’imposait pas, que chacun des copropriétaires peut solliciter l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée à venir une résolution afférente à la désignation d’un syndic, qu’aucune sanction n’est intervenue ou n’est prévue par la loi ;

Il convient de constater que lorsque l’assemblée générale du 24 juin 2014 a eu lieu, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 avait été modifié par la loi du 24 mars 2014, et que cette loi avait imposé une mise en concurrence du syndic lors de chacune de ses désignations (qu’il s’agisse d’un renouvellement ou non puisque la loi ne précise rien sur ce point), que même si l’obligation pèse essentiellement sur le conseil syndical, le syndic a quant à lui un devoir d’information et de conseil envers les copropriétaires et spécifiquement dans le cadre de cette mise en concurrence puisqu’il était spécialement prévu par le texte, que ceux-ci devaient être informés en amont de l’assemblée générale de l’absence de mise en concurrence afin qu’ils puissent le cas échéant soumettre à l’examen de l’assemblée générale d’autres projets de syndic ;

De surcroît, même si aucune sanction n’est prévue par la loi, cette absence de mise en concurrence a eu pour conséquence la convocation d’une nouvelle assemblée générale en octobre 2014, afin de régulariser la désignation du syndic ;

Le syndic qui n’a pas respecté les dispositions d’ordre public précitées, a manqué à son devoir d’information et de conseil envers les copropriétaires et engage sa responsabilité;

Dès lors, c’est à juste titre que le premier juge a retenu la responsabilité de la société Lesieur en sa qualité de syndic de l’immeuble, pour ne pas avoir respecté les règles relatives à la mise en

concurrence, issues de la loi du 24 mars 2014 ;

Le jugement doit être confirmé sur ce point, et les parties renvoyées devant les premiers juges, lesquels ont ordonné une réouverture des débats pour permettre aux consorts Z et autres de chiffrer leur préjudice ;

Sur la location de la salle et le vote électronique

Aux termes de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe la lieu et l’heure de la réunion ;

Les consorts Z et autres, font valoir que les assemblées générales de copropriétaires se tenaient habituellement dans les locaux gracieusement mis à disposition par un copropriétaire et les votes se faisaient à mains levées, qu’en 2012 le Cabinet Lesieur a décidé de sa propre initiative de louer une salle éloignée et d’instaurer un système de vote par boîtier source de confusions ; que le règlement de copropriété prévoit dans son article 19 que l’assemblée se réunira dans l’arrondissement du lieu de l’immeuble ;

La société Lesieur fait valoir que la proposition de la Banque Neuflize est parvenue tardivement, que la salle retenue était celle dans laquelle les assemblées générales étaient convoquées lors de sa prise de fonction, que la salle proposée n’est pas adaptée et difficile d’accès, que surabondamment, elle souhaite éviter tout conflit d’intérêt ;

Il ressort des pièces versées aux débats et notamment des convocations ou procès-verbaux d’assemblée générale, que la salle retenue par le syndic en 2012 et 2013 était celle située […] à Paris 9e, salle Bourgogne ;

Cette même salle a été retenue par l’administrateur de la copropriété pour l’assemblée générale du 2 mai 2011;

Dès lors, le syndic a loué la salle rue d’Athènes dans la continuité de ce que l’administrateur provisoire avait mis en place ;

Le coût pour la copropriété s’est élevé à 3.654, 84 € selon les comptes annuels (écritures des copropriétaires appelants);

Toutefois, dès janvier 2014, le syndic était informé par Mme I Z de ce que la Banque Neuflize OBC était tout à fait d’accord pour mettre à la disposition des copropriétaires la salle Convives du Restaurant Hoche-Courcelles, sous réserve que le syndicat des copropriétaires prenne en charge les frais d’astreinte de la salle dont le montant sera extrêmement faible;

Il n’est pas établi que cette salle ne soit pas adaptée à la tenue d’une assemblée générale, étant observé qu’elle a été utilisée pour l’assemblée générale d’octobre 2014 et qu’elle a également été utilisée par le syndicat des copropriétaires Horizontal pour l’assemblée générale extraordinaire du 7 novembre 2016 ou par le syndicat des copropriétaires Parking Courcelles / Saint Honoré pour l’assemblée générale du 28 juin 2013 ;

L’utilisation de cette salle dont la mise à disposition se faisait à moindre coût permettait en outre à la société Lesieur, dont la première obligation aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 est celle d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété, de se conformer à l’article 19 du règlement de copropriété qui prévoit que l’assemblée se réunit dans l’arrondissement du lieu de l’immeuble ;

Dès lors, il convient de relever que le choix de la société Lesieur de convoquer l’assemblée générale des copropriétaires dans la salle Bourgogne […] à Paris 9e, sans même étudier la proposition moins coûteuse et plus conforme au règlement de copropriété de l’un des copropriétaires est constitutif d’une faute, ayant causé un préjudice au syndicat des copropriétaires ;

En conséquence, la faute du syndic dans l’exercice de sa mission au titre du choix de la salle est caractérisée et le jugement déféré confirmé sur ce point et les parties renvoyées devant les premiers juges, lesquels ont ordonné une réouverture des débats pour permettre aux consorts Z et autres de chiffrer leur préjudice ;

Concernant le vote électronique, les consorts Z et autres, font valoir que le choix du syndic d’opter pour le vote électronique entraîne une dépense supplémentaire pour le syndicat des copropriétaires sans aucune justification, surtout que seule une vingtaine de personnes sont présentes aux assemblées générales ;

La société Lesieur fait valoir que depuis 2012, des boîtiers électroniques pour comptabiliser les votes, ont été mis en place afin d’éviter tout risque d’erreur ;

En l’espèce, même si le vote électronique représente un coût pour la copropriété, il ne peut être reproché au syndic d’avoir adopté ce système qui garantie un comptage des voix fiable et rapide ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a énoncé que les demandeurs ne caractérisent aucune faute du syndic sur ce point ;

Sur l’exécution des décisions de l’assemblée générale

Aux termes de la résolution n° 36 de l’assemblée générale du 24 juin 2014, celle-ci a autorisé le syndic à diligenter une procédure judiciaire à l’encontre du propriétaire du lot 2000-2002 et de son locataire pour occupation sans droit ni titre du parterre de l’immeuble en terrasse;

Les consorts Z et autres, font valoir que le syndic n’a pas appliqué cette résolution, malgré les multiples relances de certains copropriétaires qui subissent des nuisances, que la preuve que ces nuisances auraient cessé n’est pas rapportée, ni de ce que le local serait aujourd’hui inoccupé, que leur préjudice est constitué par la perte de chance de percevoir une indemnité d’occupation, que le syndic peut engager toutes les actions qui sont dans la logique de son mandat ;

La société Lesieur fait valoir que la résolution est devenue sans objet dans la mesure où le locataire commercial a quitté les lieux ; elle précise qu’aucune plainte n’a été émise après l’assemblée générale de juin 2014, que le syndicat des copropriétaires ne s’est pas plaint d’une perte de chance d’être indemnisé, et soutient que l’autorisation n’est pas conforme aux dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 outre que l’existence d’un préjudice n’est pas démontré ;

En l’espèce, il n’est pas contesté par la société Lesieur qu’elle n’a mis en oeuvre aucune procédure à l’encontre du propriétaire du lot 2000-2002 et de son locataire, et ce alors que l’autorisation donnée précisait la nature de la procédure autorisée, les personnes concernées et l’objet de la demande ;

Elle soutient que la résolution est devenue sans objet sans en rapporter la preuve ;

Dès lors la faute du syndic est constituée pour ne pas avoir exécuté une délibération précise de l’assemblée générale ;

Seule constitue une perte de chance réparable la disparation actuelle et certaine d’une éventualité favorable ;

Le préjudice du syndicat des copropriétaires, dont font partie les copropriétaires appelants, est constitué par la perte de chance d’obtenir une décision favorable du tribunal ;

Il est versé aux débats les tarifs de voirie de la municipalité parisienne, portant mention des droits annuels pour différents types d’occupation, ces droits se divisant en plusieurs catégories, auxquels sont applicables différents prix au m² ;

Cette pièce apparaît toutefois totalement insuffisante pour justifier du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ;

En effet, cette pièce qui ne permet pas de déterminer un prix précis pour l’occupation litigieuse n’est corroborée par aucune autre établissant l’étendue de l’occupation illicite et ses modalités ;

Il est affirmé que l’occupation porte sur 40 m² sans qu’il n’en soit rapporté la preuve ;

Il sera observé que les copropriétaires appelants, ne produisent aux débats pour justifier des nuisances spécifiques de la terrasse du restaurant que d’une lettre en pièce 15, de M. et Mme C datant de 2012 ;

Dès lors, il convient de considérer que même si la faute du syndic est caractérisée, les copropriétaires appelants ne justifient pas de leur préjudice indemnisable ;

Le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndic mais réformé en ce qu’il a évalué le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires à la somme de 4.400 € ;

Aucune somme ne sera allouée aux copropriétaires appelants de ce chef de demande et sur ce point le renvoi devant les juges de première instance ne sera pas ordonné ;

Sur l’irrégularité de la présidence du conseil syndical et des assemblées

Aux termes des articles 22 de la loi du 10 juillet 1965 et 15 du décret du 17 mars 1967, le président de séance de l’assemblée est élu parmi les copropriétaires présents ;

Le président est choisi parmi les copropriétaires ou les associés d’une société d’attribution membres de la copropriété ;

Le président peut être le conjoint d’un copropriétaire ;

Aux termes de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l’article 23 de la loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civile de solidarité, leurs représentants légaux ou leurs usufruitiers. Lorsqu’une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s’y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet. (…) Le conseil syndical élit son président parmi ses membres ;

Les consorts Z et autres, exposent que M. D se fait souvent élire président de séance lors des assemblées générales, qu’il n’hésite pas de même à se faire passer pour le président du conseil syndical alors qu’il n’était ni copropriétaire, ni gérant de la société Smart Communication, que ce n’est que 10 jours avant l’assemblée générale de juin 2014 que les statuts de cette société ont été modifiés afin que Mme et M. D soient désormais gérants ;

Ils font valoir que ces violations des règles légales et du règlement de copropriété faisant de M. D un acteur essentiel de la copropriété lui permettent d’obtenir un nombre très important de

pouvoirs pour voter lors des assemblées générales, que le syndic laisse faire alors qu’il a le devoir général d’assurer la validité et la régularité de l’assemblée ;

La société Lesieur fait valoir que certains des copropriétaires appelants n’ont pas voté contre la désignation de M. D en qualité de président de séance, que la décision est prise par l’assemblée générale, que M. D en sa qualité de conjoint de Mme D gérante de la société Smart Communication et en sa qualité d’associé de cette même société pouvait être nommé président de séance, qu’elle n’a entretenu aucune confusion sur la qualité de M. D, qu’elle n’a pas reçu de pouvoirs en blanc, n’a participé à aucune manipulation des votes, qu’il n’existe aucun préjudice ;

Elle fait valoir également que M. D est spécialement habilité à l’effet de représenter la société Smart Communication au conseil syndical, qu’aucun manquement ne peut lui être reproché, qu’il n’existe aucun lien de causalité entre la faute reprochée et les préjudices revendiqués;

En l’espèce, il convient d’observer au préalable que M. D a été désigné président de séance des assemblées générales de 2012 et 2013, alors qu’il n’est co-gérant de la société Smart Communication, copropriétaire au sein de l’immeuble, que depuis le 18 juin 2014;

Avant cette date, c’est son épouse Mme D qui était seule gérante de la société ;

Toutefois, il ressort des statuts de la société Smart Communication, que M. D est associé de cette société de sorte qu’il pouvait être désigné président de séance, sans que la responsabilité du syndic ne puisse être recherchée pour défaut d’information et de conseil;

Concernant la présidence du conseil syndical, il est constant que c’est la société Smart Communication représentée par Mme D, sa gérante, qui a été élue membre du conseil syndical, lors des assemblées générales de juin 2012 et mars 2013 ;

Toutefois, il ressort des habilitations produites aux débats en pièces 4, 5 et 6 des copropriétaires intimés, que M. D a été spécialement mandaté pour représenter la société Smart Communication au conseil syndical ;

S’agissant des pouvoirs en blanc, il sera observé que les attestations produites par les copropriétaires appelants sont toutes sur le même modèle et émanent d’eux mêmes à l’exception de celle de M. AG-AH ;

Toutefois, il ressort des jugements rendus les 30 mai 2014 et 18 décembre 2015, que l’assemblée générale du 27 juin 2012 en son entier et certaines résolutions de l’assemblée générale du 28 mars 2013 ont été annulées au motif que Mme D a disposé de plus de 5 % des voix;

Dès lors c’est à juste titre que les premiers juges ont retenu la faute du syndic quant à la tenue de ces assemblées générales, puisqu’il lui appartient de veiller à la régularité de la tenue des assemblées générales annuelles ;

Il a été nécessaire de recourir à deux procédures judiciaires pour faire appliquer les règles de droit ;

Comme l’ont dit les premiers juges, la défaillance du syndic oblige les copropriétaires à exercer une vigilance permanente et les contraint à une positon forcée de contestataire tandis que le recours à un professionnel devrait les garantir d’un fonctionnement conforme à la réglementation ;

Le préjudice subi par chacun des copropriétaires appelants a été évalué à la somme de 2.000 € par les premiers juges;

Ce montant sera confirmé en appel, la tenue des assemblées générales annuelles étant l’une des

missions essentielles du syndic ;

Il convient donc de confirmer l’indemnisation allouée, une erreur matérielle étant simplement à corriger s’agissant de l’absence de condamnation au profit de M. E ;

Sur le compte séparé

Le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts des copropriétaires appelants au motif qu’ils ne caractérisaient aucune faute commise par le syndic au titre de ses honoraires ;

Sur l’information par le syndic des copropriétaires

Aux termes de l’article 59 du décret du 17 mars 1967, à l’occasion de tous litiges dont est saisie une juridiction et qui concernent le fonctionnement d’un syndicat ou dans lesquels le syndicat est partie, le syndic avise chaque copropriétaire de l’existence et de l’objet de l’instance ;

Les consorts Z et autres, font valoir que les copropriétaires sont tenus dans l’ignorance des procédures en cours, que le syndic n’accepte que très partiellement de noter les observations de copropriétaires, que les procès-verbaux d’assemblée générale ne contiennent aucun résumé, aucune précision sur les procédures en cours ;

La société Lesieur fait valoir qu’il résulte des procès-verbaux d’assemblée générale qu’elle a fait un point d’information sur toutes les procédures et notamment sur le jugement rendu le 30 mai 2014 ;

En l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 juin 2014 porte mention de points d’informations (résolutions 33, 34 et 35) certes succincts mais suffisants s’agissant d’une part de la procédure ayant donné lieu au jugement au 30 mai 2014, pour laquelle le dispositif du jugement est rappelé, outre de deux autres affaires en cours, pour lesquelles un état de la procédure est rappelé ;

De surcroît, il ressort du courriel adressé par Mme Z que les motifs ayant amené le tribunal à annuler l’assemblée générale du 27 juin 2012 ont été lus au cours de l’assemblée générale lors de l’évocation du point 33 de l’ordre du jour permettant aux copropriétaires présents d’en prendre connaissance et de comprendre les raisons de l’annulation ;

L’absence de certains copropriétaires aux assemblées générales, alors qu’ils y sont régulièrement convoqués, ne modifie en rien l’exigence d’information, qui a été remplie en l’espèce ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 mars 2013 contient lui un point détaillé de la procédure initiée aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 27 juin 2012 (point 27) ;

Concernant les observations faites par deux copropriétaires qui n’apparaissent pas aux procès-verbaux, il a été vu qu’il n’y avait pas d’obligation à faire figurer les motifs du jugement de 2014 ;

En outre, comme l’ont dit les premiers juges, les procès-verbaux ne peuvent retranscrire l’ensemble des échanges ;

Dès lors, il convient de constater qu’aucune faute n’est caractérisée quant à l’information des copropriétaires;

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point ;

Egalement, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de communication, sous

astreinte par le syndic à l’ensemble des copropriétaires d’un point détaillé et objectif des procédures intéressant le syndicat ;

Sur la prise en charge par le syndicat des copropriétaires d’une action en justice

Les consorts Z et autres, exposent que le syndic utilise les fonds du syndicat pour payer les frais d’une action intentée par un copropriétaire, la société Smart Communication à l’encontre d’un autre syndicat des copropriétaires ;

Ils font valoir que les copropriétaires ont approuvé les comptes sans avoir été au préalable informés de cette dépense faite par un copropriétaire à titre personnel, qu’ils n’ont pas donné leur accord, qu’il n’est pas établi que le syndicat des copropriétaires avait un intérêt à l’action diligentée, que les copropriétaires n’ont pas voté sur la question et décidé de prendre à leur charge les frais engagés par la société Smart Communication, que l’utilisation des fonds du syndicat des copropriétaires aux fins de diligenter une procédure au nom d’un copropriétaire est constitutive d’une faute ;

La société Lesieur fait valoir que l’action de la société Smart Communication a été diligentée dans l’intérêt de tous les copropriétaires de l’immeuble et devait pour être recevable nécessairement être introduite par un copropriétaire opposant et non par un syndicat des copropriétaires s’agissant d’une action en nullité d’assemblée générale à diligenter à l’encontre du syndicat des copropriétaires Horizontal Courcelles, qui par erreur convoquait à ses assemblées, non pas les copropriétaires mais les syndics des syndicats verticaux ;

Elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires a décidé de régler les honoraires, que les comptes de l’année 2014 ont été approuvés par la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 30 juin 2015, non contestée et définitive ;

En l’espèce, il convient de constater à la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2015, que celle-ci a approuvé les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2014, suivant le relevé général des dépenses, lequel faisait notamment état de la procédure concernant le syndicat des copropriétaires Horizontal ;

Les consorts Z et autres ne peuvent soutenir que les copropriétaires n’ont pas été informés de la difficulté qu’ils entendaient soulever au titre du règlement des honoraires, puisque il est expressément mentionné au procès-verbal que M. AG AH et Mme Z 'font des réserves concernant les honoraires d’avocat d’huissier mis à la charge de la copropriété dans la procédure Smart communication / syndicat des copropriétaires horizontal';

Dès lors, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a énoncé que la prise en charge par le syndicat des copropriétaires d’une action en justice engagée par la société Smart Communication a été votée en assemblée générale dans le cadre de l’approbation des comptes annuels, en dépit des observations des demandeurs lors de l’assemblée ;

La faute du syndic ne sera pas retenue en appel, comme en première instance ;

Sur la responsabilité des membres du conseil syndical

Les consorts Z et autres font valoir que le manquement du conseil syndical qui n’a pas procédé à la mise en concurrence du syndic, a nécessité la convocation d’une nouvelle assemblée, que les membres du conseil syndical sont complaisants face aux manoeuvres des époux D, que deux de ses membres ont été élus en contravention avec les dispositions de l’article 21 de la loi de 1965, qu’ils participent activement aux manipulations des voix, qu’ils ne veillent pas à l’accomplissement du mandat confié au syndic qu’ils ne vérifient pas les comptes et acceptent des dépenses inutiles et injustifiées, que les compte-rendus du conseil syndical ne sont pas conformes

aux prescriptions du règlement de copropriété ;

Ils précisent qu’il convient de retenir la responsabilité de la société Smart Communication, légalement représentée par ses gérants, ou avant sa désignation en 2014 pour M. F, selon la théorie du mandat apparent ;

Les membres du conseil syndical, copropriétaires intimés, font valoir que le conseil syndical n’ayant pas la personnalité morale, les fautes imputables spécifiquement à chacun des membres doivent être caractérisées ;

Comme il a été vu s’agissant des pouvoirs en blanc et manipulation des votes, ces éléments ne sont pas établis par les seules attestations produites aux débats par les copropriétaires appelants ;

Les copropriétaires appelants ne caractérisent aucune faute personnelle des membres du conseil syndical qui ne sont pas des professionnels et exercent leur mandat à titre bénévole;

S’agissant spécifiquement de M. D il a été vu que ce dernier est associé de la société Smart Communication et qu’il a été spécialement habilité pour la représenter au conseil syndical ;

Concernant Mme D, il a été jugé qu’elle avait recueilli un nombre de pouvoirs excessif, représentant plus de 5 % des voix ;

La responsabilité du syndic est engagée sur ce point, en sa qualité de professionnel ;

La faute personnelle de Mme D, en sa qualité de représentante de la société Smart Communication, simple copropriétaire, ne sera pas retenue ;

Enfin, les allégations contre M. G et Mme H ne sont pas prouvées ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté les consorts Z et autres, de leurs demandes formées à l’encontre des membres du conseil syndical ;

Sur la demande de nullité des résolutions n° 17 à 19 'réfection des peintures des murs et paliers d’étages’ et n° 23 à 25 'pose de panneaux acoustiques Bussiblox'

L’article 24 a énuméré un certain nombre de travaux susceptibles d’être décidés par l’assemblée à la majorité de l’article 24 :

— les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble

— les travaux nécessaires à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants

— les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux

— les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipements définies par les dispositions prises pour l’application de l’article premier de la loi du 12 juillet 1967 relatif à l’amélioration de l’habitat ;

Si les travaux affectent la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels, ils sortent du cadre de ce texte ;

Les consorts Z et autres, font valoir que les résolutions ont été adoptées à la majorité de l’article 24, alors qu’il ne s’agit pas simplement de repeindre les murs, mais de déposer le revêtement mural existant, les murs étant actuellement couvert d’une moquette, qu’il s’agit d’une modification et

d’une transformation très importante des paliers, ainsi que l’a relevé l’architecte qu’ils ont consultée, Mme A;

Ils précisent que la moquette ne pose aucun problème d’usage, qu’il était procédé à son nettoyage deux fois par an avant que le syndic décide en 2014, de ne plus contacter l’entreprise de nettoyage, qu’en outre le remplacement de la moquette va rendre les couloirs très sonores;

Le syndicat des copropriétaires expose que les murs des paliers d’étage comportent une moquette ancienne qui pose des problèmes d’entretien et d’hygiène, que sa dépose pour peindre les murs ne peut constituer des travaux d’amélioration ou de transformation ;

En l’espèce, il convient de constater comme les premiers juges, que l’architecte dans la présentation du projet joint à la convocation relève que la moquette qui couvre les sols et murs des paliers d’étages est ancienne et pose des problèmes d’entretien et d’hygiène ;

Les photographies produites aux débats en pièce 8 du syndicat des copropriétaires confirment le mauvais état de la moquette ;

L’architecte consultée par les copropriétaires appelants indique qu’il ne s’agit pas d’une réfection des peintures mais d’une transformation puisque le revêtement actuel en textile est enlevé et remplacé par de la peinture ce qui va modifier le coefficient d’absorption acoustique des volumes des paliers ;

Il convient de constater toutefois que même si les qualités acoustiques de la moquette sont soulignées par les deux architectes consultés, l’état de celle-ci rend nécessaire son remplacement sur les murs, qui seront mis en peinture après entoilage ;

Le changement du revêtement qui correspond aux normes actuelles, ainsi que souligné par les premiers juges, ne peut être constitutif d’une transformation, dès lors que les travaux n’affectent ni la structure ni les éléments d’équipement essentiels de l’immeuble ;

S’agissant du coefficient d’absorption acoustique, il a été proposé par l’architecte de la copropriété de poser des panneaux acoustiques devant les ascenseurs afin de ne pas augmenter le niveau sonore lié au retrait de la moquette ;

La pose des panneaux acoustiques apparaît donc comme la conséquence nécessaire du remplacement de la moquette;

En conséquence, les travaux votés par l’assemblée générale du 24 juin 2014 relatifs au remplacement du revêtement des murs des paliers d’étage et pose de panneaux acoustiques Bussiblox, qui correspondent à des travaux d’entretien nécessaires à la conservation de l’immeuble et non des travaux de transformation ou d’amélioration prévus à l’article 25n de la loi du 10 juillet 1965, l’ont été à la majorité requise;

Le jugement doit être confirmé en ce que les copropriétaires appelants ont été déboutés de leur demande de nullité ;

Sur les résolutions n° 20 à 21 : réfection des sols des paliers des étages

Les consorts Z et autres, font valoir que cette résolution a été adoptée à la majorité de l’article 24, alors qu’il s’agit du remplacement de la moquette actuelle qui n’est pas en mauvais état et présente de bonnes qualités acoustiques par un revêtement PVC isophonique multicouche, que l’architecte consultée a également indiqué qu’il s’agit d’une modification et transformation très importante des paliers ;

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il s’agit de travaux d’entretien et non d’amélioration ;

En l’espèce, il a été vu que la moquette actuelle pose des problèmes d’entretien et d’hygiène ;

Son remplacement par un revêtement de sol PVC isophonique spécial grand passage, ainsi qu’il ressort du projet joint à la convocation de l’assemblée générale du 24 juin 2014, apparaît

nécessaire et conforme aux normes actuelles, le nettoyage en sera facilité ;

Dès lors, ces travaux sont également des travaux d’entretien nécessaires à la conservation de l’immeuble et non des travaux de transformation ou d’amélioration ;

Ils ont été votés à la majorité requise, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de nullité des résolutions ;

Sur les résolutions n° 26 à 28 : réfection des menuiseries, gaines et autres

Les consorts Z et autres, font valoir que la remise en état proposée pour un coût de près de 500.000 €, correspond à des travaux qui ne sont pas nécessaire à la conservation de l’immeuble mais bien des travaux de transformation tant au niveau de la qualité des matériaux qu’au niveau de l’aspect des lieux ;

Le syndicat des copropriétaires expose que la résolution 26 est relative à la réfection des menuiseries des gaines et locaux vide-ordures, des gaines gaz, des doubles portes séparatives à chaque palier; qu’il est prévu de déposer les doubles portes western, de conserver la porte séparative entre les deux bâtiments de la rendre coupe-feu et d’y installer un oculus, qu’il est prévu de mettre aux normes de sécurité les gaines électriques et gaz et les vide-ordures;

Il fait valoir qu’il s’agit de travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et la sécurité physique des occupants ;

Il ressort de la présentation du projet jointe à la convocation de l’assemblée générale que les travaux votés en résolution n° 26 correspondent à des travaux nécessaires à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants ;

En effet, l’architecte note que les gaines techniques ne répondent pas aux normes de sécurité et qu’il n’y a pas de système de désenfumage de la cage d’escalier ;

Il préconise de déposer les portes western, de conserver la porte séparative entre les deux bâtiments qui sera coupe-feu et comportera un oculus, de mettre aux normes de sécurité les gaines électriques et gaz et les vide-ordures;

Comme l’ont dit les premiers juges, l’assemblée générale est souveraine pour voter les travaux de mise en conformité alors même qu’il ne s’agirait pas d’une obligation légale ;

Les résolutions ont été votées à la majorité requise, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de nullité ;

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la procédure d’appel lui est préjudiciable car elle le contraint à différer l’exécution de travaux qui seront en conséquence plus onéreux;

Toutefois pour en justifier, il ne produit aucun devis actualisé mais un état des offres portant une

actualisation de 5 % valeur janvier 2017, sans justification ;

Ce document qui n’a aucune valeur probante est insuffisant à établir le préjudice subi ;

De surcroît, les copropriétaires appelants, en relevant appel de la décision de première instance, ont fait usage de l’exercice d’un droit et aucune faute n’est caractérisée de ce chef;

En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires à titre de dommages-intérêts formée en cause d’appel sera rejetée ;

Sur les demandes de dommages-intérêts

Le sens du présent arrêt emporte le rejet de la demande de dommages-intérêts formée par la société Lesieur, tant en première instance et le jugement sera confirmé sur ce point, qu’en appel ;

En application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ;

Les copropriétaires intimés ne rapportent pas la preuve de ce que l’action des consorts Z et autres aurait dégénéré en abus ; ils doivent être déboutés de leur demande de dommages-intérêts tant au titre de la procédure de première instance, et le jugement déféré confirmé sur ce point, qu’au titre de la procédure d’appel ;

Il en est de même du syndicat des copropriétaires qui a formulé une demande de dommages-intérêts pour procédure abusive en première instance, laquelle a été rejetée;

Le jugement sera confirmé sur ce point ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement de première instance a ordonné une réouverture des débats et a réservé les demandes relatives à l’application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens;

Il convient de confirmer le jugement sur ces points ;

La société Lesieur , de première part, et les consorts Z, in solidum entre eux, de seconde part, qui succombent partiellement en appel, doivent être condamnés aux dépens d’appel ;

Les consorts Z et autres seront condamnés, in solidum entre eux, à payer aux copropriétaires intimés la somme globale de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel, ainsi qu’au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € pour cette même procédure ;

La société Lesieur sera condamnée à payer aux copropriétaires appelants la somme globale de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société Lesieur en cause d’appel ainsi que la demande des consorts Z et autres, de dispense de toute participation aux frais de la procédure d’appel fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement ;

Dans les limites de sa saisine, confirme le jugement sauf :

* en ce qu’il a été jugé que la société par actions simplifiée J. Lesieur et Cie, a engagé sa responsabilité en qualité de syndic dans le fonctionnement de la copropriété en n’intervenant pas auprès du conseil syndical pour l’alerter de l’irrégularité de sa présidence;

* en ce qu’il a condamné la société par actions simplifiée J. Lesieur et Cie à payer la somme de 2.000 € à M. M N à deux reprises;

* en ce qu’il a invité les parties à préciser la demande des dommages et intérêts dus par le syndic correspondant à la quote-part pour chaque copropriétaire demandeur au titre du préjudice correspondant à la dépense relative à l’inexécution par le syndic de la résolution n° 36;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevables les demandes de Mme I Z, la banque Neuflize OBC, M. S-AL X, Mme K L épouse X, M. M N, la SCI AI, M. O B et M. Q E ;

Rejette la demande de Mme I Z, la banque Neuflize OBC, M. S-AL X, Mme K L épouse X, M. M N, la SCI AI, M. O B et M. Q E au titre de la responsabilité du syndic dans le fonctionnement de la copropriété en ce qu’il n’est pas intervenu auprès du conseil syndical pour l’alerter de l’irrégularité de sa présidence ;

Rejette la demande d’indemnisation de Mme I Z, la banque Neuflize OBC, M. S-AL X, Mme K L épouse X, M. M N, la SCI AI, M. O B et M. Q E au titre de l’inexécution de la résolution n° 36;

Condamne la société Lesieur à payer à M. M N et M. Q E, la somme de 2.000 € chacun à titre de dommages-intérêts;

Renvoie les parties devant le tribunal de grande instance de Paris pour l’indemnisation de Mme I Z, la banque Neuflize OBC, M. S-AL X, Mme K L épouse X, M. M N, la SCI AI, M. O B et M. Q E par la société Lesieur, au titre de la convocation de l’assemblée générale du 14 octobre 2014 (absence de mise en concurrence) et l’organisation de l’assemblée générale du 24 juin 2014 (choix de la salle) ;

Rejette la demande d’indemnisation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 59-[…] à Paris 8e au titre de l’actualisation du coût des travaux ;

Condamne in solidum la société Lesieur et Mme I Z, la Banque Neuflize OBC, M. S-AL X, Mme K L épouse X, M. M N, la SCI AI, M. O B et M. Q E, aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

Condamne in solidum Mme I Z, la banque Neuflize OBC, M. S-AL X, Mme K L épouse X, M. M N, la SCI AI, M. O B et M. Q E à payer à M. S G, Mme AM-AN AO, M. U V, M. W AA, Mme AJ AK AI et la société Smart Communication, la somme globale de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Condamne in solidum Mme I Z, la banque Neuflize OBC, M. S-AL X, Mme

K L épouse X, M. M N, la SCI AI, M. O B et M. Q E à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 59-[…] à Paris 8e la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Condamne la société Lesieur à payer à Mme I Z, la banque Neuflize OBC, M. S-AL X, Mme K L épouse X, M. M N, la SCI AI, M. O B et M. Q E la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 16 mai 2018, n° 16/17765