Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 5 décembre 2018, n° 17/06884

TGI Paris 7 avril 2015

TGI Paris 28 février 2017

CA Paris
Confirmation 5 décembre 2018

Arguments

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Rejeté
Valeur locative des locaux
La cour a estimé que la valeur locative des locaux, déterminée par l'expert, était inférieure au loyer proposé par la bailleresse, justifiant ainsi le maintien du loyer fixé par le tribunal.
Accepté
Trop-perçu de loyers
La cour a confirmé que la locataire avait effectivement versé des loyers supérieurs au montant fixé, justifiant ainsi le remboursement des trop-perçus.
Accepté
Dépens de première instance
La cour a statué que les dépens de la procédure de première instance devaient être supportés par la bailleresse, conformément aux règles de droit.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, la SCI 3 PLACE LEON BLUM a interjeté appel d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de Paris qui avait fixé le loyer du bail renouvelé à 19 000 euros. La question juridique principale était la détermination du montant du loyer à la valeur locative. Le tribunal de première instance avait ordonné une expertise et retenu un loyer provisionnel basé sur le rapport de l'expert. La cour d'appel a confirmé le jugement de première instance, en validant les coefficients de pondération des surfaces proposés par l'expert et en considérant que la valeur locative était inférieure au loyer initial. La cour a ainsi maintenu le montant de 19 000 euros, ajoutant que les intérêts échus produiraient eux-mêmes des intérêts.

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1. Incidence d’une clause « charges comprises

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 5 - ch. 3, 5 déc. 2018, n° 17/06884
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	17/06884
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 28 février 2017, N° 15/01458
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Agnès THAUNAT, président
Avocat(s) :	Pierre AMIELThierry DAVID
Cabinet(s) :	INGOLD & THOMAS - AVOCATS
Parties :	SCI 3 PLACE LEON BLUM c/ SARL FBI VOLTAIRE IMMOBILIER

Texte intégral

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 5 DÉCEMBRE 2018

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/06884 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B27OY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Février 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 15/01458

APPELANTE

SCI 3 PLACE LEON BLUM prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 398 286 328

[…]

94130 NOGENT-SUR-MARNE

Représentée par M^e Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0235

INTIMÉE

SARL FBI VOLTAIRE IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié audit siège en cette qualité,

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 483 342 853

[…]

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055, avocat postulant

Assistée de M^e Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, toque : A0436, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 3 Octobre 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Françoise BARUTEL-NAULLEAU, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire. .

*****

FAITS ET PROCÉDURE :

Suivant acte sous seing privé en date du 13 avril 2005, la société civile immobilière 3 PLACE LEON BLUM a donné à bail à la société FBI VOLTAIRE IMMOBILIER, divers locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé […] 11^e, pour une durée de 9 ans à effet du 15 avril 2005, moyennant un loyer annuel charges comprises de 27.600 euros.

Suivant un acte d’huissier de justice en date du 19 décembre 2013, la société civile immobilière 3 PLACE LEON BLUM a fait signifier à la société locataire un congé avec offre de renouvellement à effet du ler juillet 2014, moyennant un loyer annuel charges comprises de 38.400 euros.

Suivant un acte d’huissier de justice en date du 13 mars 2014, la société FBI VOLTAIRE IMMOBILIER a fait signifier à la bailleresse son acceptation de l’offre de renouvellement, mais s’est opposée à la fixation du prix du bail renouvelé au montant proposé.

Par un mémoire en demande notifié le 4 décembre 2014, la société FBI VOLTAIRE IMMOBILIER a sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle 10.656 euros en principal, correspondant selon elle à la valeur locative, inférieure au montant du loyer.

Par acte d’huissier de justice en date du 21 janvier 2015, la société FBI VOLTAIRE IMMOBILIER a fait assigner la société civile immobiliere 3 PLACE LEON BLUM aux fins de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 10.656 euros par an, charges comprises en soutenant que la valeur locative des lieux loues serait inférieure au montant du loyer plafonné.

Par jugement du 7 avril 2015, le juge des loyers commerciaux a :

— constaté le renouvellement du bail entre les parties à la date du ler juillet 2014,

— avant dire droit ordonné une expertise, et désigné pour ce faire M^me X-A,

— fixé le loyer provisionnel pendant la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en cours.

M^me X- A a déposé son rapport le 11 décembre 2015 concluant à une valeur locative de 19 000 euros, charges comprises au ler juillet 2014.

Dans son mémoire notifié le 6 août 2016 à la SCI 3 PLACE LEON BLUM par courrier recommandé avec accusé de réception et déposé le 23 août 2016, la société FBI VOLTAIRE IMMOBILIER demande de voir:

— fixer à compter du 1^er juillet 2014, à la somme de 16 200 euros par an, charges comprises le montant du bail renouvelé, les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

— condamner la SCI 3 PLACE LEON BLUM au remboursement du trop perçu de loyers,

— condamner la SCI 3 PLACE LEON BLUM aux intérêts à compter du 21 janvier 2015, date de l’assignation, dans les conditions de l’article 1155 du code civil,

— ordonner l’exécution provisoire,

— condamner la SCI 3 PLACE LEON BLUM aux dépens comprenant les frais d’expertise

Dans son mémoire notifié à la société FBI VOLTAIRE le 27 décembre 2016 par courrier recommandé avec accusé de réception et déposé le 29 décembre 2016, la SCI 3 PLACE LEON BLUM a demandé de voir:

— fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 33 960 euros charges comprises et subsidiairement à 27 660 euros,

— condamner aux arriérés de loyers avec intérêts au taux légal a compter de chacune des échéances,

— ordonner 1'exécution provisoire,

— condamner la société FBI VOLTAIRE a la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du rapport d’expertise.

Par jugement rendu le 28 février 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

— fixé à 19 000 euros par an charges comprises à compter du l er juillet 2014 le montant du loyer du bail renouvelé entre la société FBI VOLTAIRE et la SCI 3 PLACE LEON BLUM pour les locaux situes […] à Paris 11^e toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

— condamné la SCI 3 PLACE LEON BLUM à payer à la société FBI VOLTAIRE les intérêts au taux légal sur les trop perçus de loyers à compter de la date de l’assignation puis à compter de chaque échéance contractuelle ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— partagé les dépens par moitie entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire.

Par déclaration du 30 mars 2017, la SCI 3 PLACE LEON BLUM a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 21 septembre 2017, la SCI 3 PLACE LEON BLUM demande à la cour de :

— Infirmer le jugement rendu le 27 février 2017 par le Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Paris.

— Ce faisant, fixer le loyer en renouvellement du bail consenti à la société FBI VOLTAIRE IMMOBILIER à compter du 1^er juillet 2014, pour le local situé […] à Paris 11 ème à la somme annuelle, charges comprises, de 33.960,00 € et subsidiairement de 27.660,00 €.

— Condamner la société FBI VOLTAIRE IMMOBILIER à verser à la SCI 3 PLACE LEON BLUM la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Débouter la société FBI VOLTAIRE IMMOBILIER de toutes ses demandes, notamment de celles formées dans le cadre de son appel incident.

— Condamner en tant que de besoin FBI VOLTAIRE IMMOBILIER à verser à la SCI 3 PLACE LEON BLUM les intérêts au taux légal sur les éventuels arriérés de loyer, conformément aux dispositions de l’article 1155 du Code Civil avec intérêts de droit au fur et à mesure des échéances.

— Condamner la société FBI VOLTAIRE IMMOBILIER en tous les dépens, lesquels comprendront le coût du rapport d’expertise de Madame X-A et pourront être recouvrés en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 31 juillet 2017, la SARL FBI VOLTAIRE IMMOBILIER, demande à la cour de :

Vu les articles L.145-33, alinéa 1 du Code de Commerce,

Vu les articles R.145-2 à R.145-8 du Code de Commerce,

Vu les articles 1154 et 1155 du Code civil,

— INFIRMER le jugement rendu le 28 Février 2017 par la juridiction des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de PARIS (RG n°15/01458) concernant le montant du loyer du bail renouvelé,

Et statuant à nouveau,

— FIXER le montant du loyer du bail renouvelé pour les locaux sis à PARIS (75011) ' 3, place Léon Blum à la somme de SEIZE MILLE DEUX CENT EUROS (16.200 €) par an, charges comprises, pour un bail de 9 années à compter du 1 er juillet 2014, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées.

— DIRE que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1154 du Code civil,

En tout état de cause,

— CONDAMNER la SCI 3 PLACE LEON BLUM à payer à la société FBI VOLTAIRE IMMOBLIER la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER solidairement la SCI 3 PLACE LEON BLUM aux entiers dépens de première instance comprenant notamment les frais d’expertise judiciaire et de l’appel, dont distraction au profit

de la SELAFA INGOLD & THOMAS, avocats aux offres de droits, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 juin 2018.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fixation du loyer à la valeur locative

Sur les surfaces pondérées

La société bailleresse critique les pondérations proposées par l’expert judiciaire pour l’étage et le sous-sol, compte tenu du fait qu’il s’agit selon elle de locaux ouverts à la clientèle. Elle demande que soit appliquée à la surface des locaux du 1^er étage un coefficient de 0,8 et à la surface des locaux du sous-sol un coefficient de 0,6, la surface totale pondérée étant alors de 36,24m²P arrondie à 36m²P.

La société locataire admet les coefficients de pondération proposés par l’expert et retenus par le premier juge ; la surface totale pondérée étant de 27m²P.

Il convient de se référer à la charte de l’expertise en évaluation immobilière de 2012, qui a été établie afin de permettre d’unifier les manières de procéder en la matière, afin de déterminer les coefficients de pondérations devant être appliqués en l’espèce. S’agissant des boutiques traditionnelles de centre ville, la charte préconise pour les locaux situés au premier étage 'espace de vente éclairé en vitrine zone sur 5m (effet bandeau) : 0,50 ; espace de vente (hors effet bandeau): 0,40.' et pour les locaux 'Au sous-sol aménagé (selon l’utilisation qui en est faite et/ou accessible à la clientèle): 0,25 à 0,40.'

Le coefficient de 1 est admis par les parties pour les locaux situés au rez-de-chaussée.

Selon le diagnostic d’accessibilité concernant les locaux loués, annexés au rapport d’expertise, 'l’agence immobilière comporte trois niveaux ; rez-de-chaussée, sous-sol et premier étage. Le sous-sol est privé et n’est donc pas accessible à la clientèle.' La conclusion de ce diagnostic est que l’ensemble des locaux n’est pas accessible aux personnes à mobilité réduite, la modification de l’escalier d’accès au premier étage ne pouvant être réalisée techniquement compte tenu de la disproportion du coût de réalisation des travaux et la porte d’entrée d’une largeur insuffisante, ne pouvant être agrandie car le bâtiment est situé en zone classée.

Selon la description qu’en fait l’expert judiciaire, et les photographies annexées à son rapport, au premier étage, relié par un escalier hélicoïdal, se trouve un bureau de 14,21m² de configuration rectangulaire éclairé sur la place et doté d’une hauteur sous plafond de 2,90m.

Le coefficient de 0,50 proposé par l’expert est conforme à la charte s’agissant de locaux ouverts à la clientèle et aucun élément ne permet de fixer un coefficient plus important, réclamé par le bailleur, les locaux ne pouvant pas être aménagés pour la réception de personnes à mobilité réduite. Il doit en conséquence être retenu.

Les locaux du sous-sol d’une surface de 15,68m² U ne sont pas ouverts à la clientèle, contrairement à ce que soutient le bailleur. L’escalier qui y conduit, est d’après les photographies annexées au rapport très étroit, raide et malcommode. Le coefficient de 0,30 proposé par l’expert est en conséquence adapté et doit être retenu.

En conséquence, il convient de retenir une surface pondérée de 27m²P proposée par l’expert.

Sur la valeur locative

L’expert a recherché des termes de comparaison dans le quartier environnant pour des locaux similaires, parmi des références issues tant du marché que des décisions judiciaires.

Il en résulte des loyers de nouvelles locations évoluant de

—  278 euros le m², […] , opticien, 108m², septembre 2011,

—  629 euros le m² (hors décapitalisation), […], assurances MAIF, 143m², novembre 2013

des loyers de renouvellements amiables évoluant de

—  227euros le m², […], 118m², mai 2013

541 euros le m², […], concessionnaire automobile, 74m², octobre 2010

et des fixations judiciaires évoluant de

—  325 euros le m², […], revêtements de sol, 80m², novembre 2006

—  390 euros le m², […], agence immobilière, 50,4m², octobre 2007.

L’expert judiciaire propose de retenir une prix unitaire de 700 euros, charges comprises.

La société locataire demande de retenir un prix unitaire charges comprises de 600 euros. Elle se prévaut notamment d’une fixation judiciaire résultant d’un jugement du 27 juin 2016

(sic) du tribunal de grande instance de Paris pour des locaux sis 87 rue de la Roquette, d’une surface pondérée de 55,38 m², au 1^er janvier 2012, pour une somme totale de 25.000euros soit 450 euros le m² unitaire, pour une activité d’assurances. Elle donne par ailleurs, cinq références pour des locaux voisins extraits d’autres rapports d’expertise pour des dates d’effet comprises entre 2003 et 2008 et une référence datant de 2010, pour une activité de confection, au 77 boulevard Voltaire. Elle demande de voir écarter toutes les références données par l’expert judiciaire intégrant des loyers décapitalisés.

La bailleresse demande la fixation du prix du loyer unitaire, hors charges à la somme de 900 euros, permettant de déterminer le montant du loyer annuel, auquel il conviendrait d’ajouter le montant des charges annuelles soit 1560 euros. Elle se réfère aux références figurant dans des rapports établis par MM. Y et Z, le premier expert relevant un loyer pour une location nouvelle de 1295 euros le m² au 69 rue Sedaine au 3 janvier 2013 et 1539 euros le m² au 1^er janvier 2008, pour le 22 rue de Popincourt, et le second proposant pour des nouvelles locations une référence au 1^er septembre 2006, 129 boulevard Voltaire d’un montant, de 729 euros le m² pour des assurances, et de 664 euros le m² pour le 104, boulevard Voltaire au 1^er mars 2013, pour de la téléphonie .

La cour relève que le loyer a été fixé au bail initial 'charges comprises.' Le bailleur produit un relevé de ses charges annuelles, permettant de constater qu’ont été appelées au titre des provisions pour charges pour l’année 2014, la somme de 1491,38 euros.

Les références données par la société locataire pour les années 2003 à 2008 seront écartées car trop éloignées de la date de renouvellement du bail dont s’agit. La référence de fixation par jugement en date du 27 juin 2014, à la somme annuelle de 25.000 euros à effet au 1^er janvier 2012, pour des locaux commerciaux sis 87 rue de la Roquette, d’une surface de 55,38m²P, pour une assurance, sera en revanche retenue car, les locaux sont situés à faible distance des locaux litigieux, l’activité qui y est exercée est comparable et la date d’effet n’est pas trop éloignée de la date du présent renouvellement. Par ailleurs, les références données par la société bailleresse ne concerne que des nouvelles locations. Or, le prix du loyer doit être déterminé par rapport à un panel de références issues du marché, des renouvellements amiables et des fixations judiciaires. En conséquence, elles doivent être intégrées au panier de référence, sans être privilégiées.

En dehors des obligations respectives légales et d’usage, il n’est stipulé au bail aucune clause exorbitante du droit commun pouvant avoir une incidence sur la valeur locative.

Compte tenu de ces éléments, des obligations respectives résultant du bail, de la destination des lieux bien adapté au site, de la qualité de l’immeuble, de l’intérêt de l’emplacement, implanté à proximité du métro Voltaire, mais dont la visibilité est réduite compte tenu de la présence d’espaces plantés, mais s’agissant d’une bonne situation sur un carrefour fréquenté et doté d’une bonne commercialité de quartier, et des caractéristiques des locaux, leur petite surface étant valorisée par l’effet 'bonbonnière', sur lesquels porte le bail renouvelé, le prix unitaire doit être fixé à 650 euros le m² B et la valeur locative annuelle globale à 17.550 euros. Compte tenu du fait que le prix est toutes charges comprises, il convient d’augmenter cette somme du coût des charges annuelles dont il a été justifié à hauteur de 1491,38 euros. En conséquence, le prix annuel du loyer est de 19041,38 euros, arrondi à la somme de 19.000 euros.

La valeur locative étant inférieure au montant du loyer plafonné, le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative d’autant qu’il s’agit d’une agence immobilière.

Sur les demandes accessoires

Il convient de confirmer le premier jugement en ce qui concerne le sort des dépens et des indemnités en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera fait droit à la demande d’anatocisme.

Il y a lieu de faire masse des dépens d’appel et de dire qu’ils seront supportés par moitié par chacune des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris,

y ajoutant,

Dit que les intérêts échus pour une année porteront eux même intérêts,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Fait masse des dépens d’appel et dit qu’ils seront supportés par moitié par chacune des parties

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE