Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 2 octobre 2019, n° 16/01500

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Chronologie de l’affaire

Sur la décision

Sur les parties

Texte intégral

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 02 OCTOBRE 2019

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/01500 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BX4WP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Décembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n°

APPELANTE

SA HLM HABITAT SOCIAL FRANÇAIS, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 308 455 468

[…]

[…]

Représentée par Me Anne-marie MAUPAS OUDINOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0653

INTIMÉE

SARL HALLES IMMOBILIER prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 338 010 887

[…]

[…]

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Juin 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT , présidente de chambre Madame Marie-Annick PRIGENT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé du 2 janvier 1985, la ville de PARIS a donné à bail à M. Z A B divers locaux à usage commercial situés au deuxième étage d’un immeuble sis […] pour une durée de trois, six ou neuf années entières à la volonté du preneur seul, à compter du 1er octobre 1984 moyennant un loyer en principal et annuel de 28 000 francs soit 4 299,06 euros.

Les locaux d’une superficie de 80 m² 'environ’ sont composés d’une entrée, d’une salle d’attente, de deux bureaux sur le boulevard, d’une place sur cour, de dégagements, d’une cuisine et de WC.

La destination contractuelle est la suivante : commerce de transactions immobilières et vente de fonds de commerce.

Par acte du 2 juin 1988, Monsieur Z A B a cédé son droit au bail à la société HALLES IMMOBILIER.

Par acte du 19 mars 1990, la ville de PARIS a donné à bail emphytéotique l’immeuble à la société HABITAT SOCIAL FRANÇAIS, pour une durée de 55 années, à compter rétroactivement du 1er mars 1988.

La SARL HALLES IMMOBILIER n’a pas demandé le renouvellement du bail.

Par acte d’huissier du 11 mars 2014, la SA HABITAT SOCIAL FRANÇAIS, venant aux droits de la ville de PARIS, a fait délivrer à la SARL HALLES IMMOBILIER, venant aux droits de M. Z A B, un congé pour le 30 septembre 2014 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2014 moyennant un loyer principal annuel de 24 000 euros.

Le loyer annuel s’établit actuellement à 5 197,18 euros par an en raison du jeu de l’indexation triennale dont la dernière a été notifiée le 21 mars 2012.

La SARL HALLES IMMOBILIER n’a pas répondu à l’offre de renouvellement.

Par un mémoire en demande notifié le 4 décembre 2014, la SA HABITAT SOCIAL FRANÇAIS a sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 24 000 euros en

principal.

Par acte du 13 mai 2015 signifiée par dépôt à l’étude de l’huissier de justice instrumentaire, la SA HABITAT SOCIAL FRANÇAIS a assigné la SARL HALLES IMMOBILIER à l’audience du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de PARIS aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé.

La SARL HALLES IMMOBILIER était non comparante en première instance.

Par jugement du 18 décembre 2015, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de PARIS a :

— Constaté, par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 11 mars 2014 par la S.A HABITAT SOCIAL FRANÇAIS, le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux sis […] à effet du 1er octobre 2014, aux clauses et conditions du précédent bail,

— Débouté la SA HABITAT SOCIAL FRANÇAIS de l’ensemble de ses demandes,

— En conséquence, constaté que le loyer du bail renouvelé reste fixé à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 5 197,18 euros,

— Condamné la SA HABITAT SOCIAL FRANÇAIS aux dépens.

Par déclaration du 4 janvier 2016, la SA HLM HABITAT SOCIAL FRANÇAIS a interjeté appel de cette décision.

La déclaration d’appel a été signifiée par acte d’huissier de justice par dépôt à l’étude le 4 mai 2016 à la société HALLES IMMOBILIER qui n’a pas constitué avocat. Les conclusions du 8 juin 2017 ainsi que les pièces visées lui ont été signifiées par acte d’huissier de justice par dépôt à l’étude le 12 juin 2017.

Par arrêt rendu par défaut en date du 28 février 2018, la cour d’appel de Paris, chambre 3 pôle 5, a :

— Infirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— Avant dire droit sur la demande de loyer renouvelé à compter du 1er octobre 2014, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigné en qualité d’expert : X Y

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire :

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

* visiter les lieux, situés en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées,

* décrire les locaux, déterminer leur surface, dire et justifier le cas échéant l’application d’un coefficient de pondération,

* donner un avis sur la valeur locative des locaux à compter du 1er octobre 2014 déterminée par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence, par application des dispositions des articles L 145-36 et R 145-11 du code de commerce

(…)

— Fixé à la somme de 3.000 (TROIS MILLE) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société HLM HABITAT SOCIAL FRANCAIS à la Régie de la cour d’appel de Paris, 34 quai des Orfèvres, […] avant le 28 avril 2018;

(…)

— Sursis à statuer sur la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile – Réservé les dépens.

La SA HLM HABITAT SOCIAL FRANÇAIS a fait signifier à la SARL HALLES IMMOBILIER l’arrêt de la cour d’appel par acte d’huissier en date du 11 mai 2018 à personne morale.

L’expert judiciaire a déposé son rapport au greffe le 9 novembre 2018.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 26 mars 2019, la SA HLM HABITAT SOCIAL FRANÇAIS demande à la cour de :

— recevoir l’appel de la société la société HABITAT SOCIAL FRANÇAIS ; le dire fondé

— infirmer la décision entreprise,

Statuer à nouveau

— dire et juger que le bail dont s’agit sera renouvelé pour un loyer annuel de 22 000 euros HT/HC à compter du 1er octobre 2014 aux clauses et conditions antérieures sous réserve des dispositions d’ordre public de la loi du 18 juin 2014

— condamner la société HALLES IMMOBILIER à payer à la société HABITAT SOCIAL FRANÇAIS les intérêts au taux légal à compter du jour de la dénonciation de la demande en fixation du loyer renouvelé

— ordonner la capitalisation des intérêts

— ordonner l’exécution provisoire de l’arrêt à intervenir

— condamner la société HALLES IMMOBILIER à payer à la société HABITAT SOCIAL FRANÇAIS la somme de 3 000 euros au titre de |'article 700 du CPC ;

— condamner la société HALLES IMMOBILIER aux entiers dépens qui seront recouvrés avec le bénéfice de l’article 699 du CPC.

Les conclusions précitées de l’appelant on été signifiées à la SARL HALLES IMMOBILIER par acte d’huissier le 29 mars 2019 par acte déposé à l’étude.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées de l’appelante pour ce qui concerne l’exposé détaillé de ses moyens et prétentions.

La clôture est intervenue le 23 mai 2019.

MOTIFS

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, 'Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.'.

A titre liminaire, la cour constate que par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 11 mars 2014 par la S.A HABITAT SOCIAL FRANÇAIS, le bail a été renouvelé entre les parties à compter du 1er octobre 2014.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

L’appelante, se prévalant du rapport d’expertise judiciaire, sollicite que le loyer soit fixé à la somme de 279 euros/m² soit 22 000 euros par an en principal. Elle souligne la bonne situation des locaux, bien desservis, situés dans un immeuble haussmannien de belle facture récemment ravalé.

La cour rappelle qu’en application des dispositions des articles L 145-36 et R 145-11 du code de commerce le loyer doit correspondre à la valeur locative, déterminée selon la méthode de comparaisons, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux étant fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigé en considération des différences constatées.

La cour relève que les opérations d’expertise se sont faites en présence des représentants de la SARL HALLES IMMOBILIER.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les locaux se situent boulevard Sébastopol à Paris, à proximité du centre Georges Pompidou et du quartier 'Châtelet-les Halles', ils sont bien desservis par les transports en commun et à proximité d’un parking public. Il s’agit d’une artère bruyante.

Il s’agit ainsi d’un assez bon emplacement pour l’activité exercée selon l’expert judiciaire.

Les locaux sont situés dans un immeuble ancien élevé sur sous-sol comprenant un rez-de-chaussée, quatre étages droits et un 5e étage en retrait, ravalement correct, entrée avec digicode, escalier en bois, peinture des parties communes propres. L’immeuble est de standing correct avec une dominante d’habitation. Les locaux sont situés au 2e étage sans ascenseur.

Les locaux se composent d’une large entrée formant un dégagement éclairé par deux fenêtres sur cour, bloc sanitaire, salle d’attente éclairée en second jour avec sol parqueté en point de Hongrie, deux bureaux éclairés par des fenêtres sur le boulevard, dégagement et réserve éclairée par deux fenêtres sur cour. Les menuiseries sont anciennes, en bois avec survitrage sur le boulevard.

L’expert judiciaire précise que l’impression d’ensemble est moyenne, les locaux sont à rénover mais bénéficient de belles prestations (grande hauteur sous plafond, parquet en point de Hongrie, bon éclairement), il note la présence d’un dégât des eaux dans la partie réserve sur cour.

Les constatations de l’expert judiciaire sont corroborées par les photographies et aucun élément n’est produit de nature à les contredire.

La cour constate que s’agissant d’une activité de transactions immobilières et vente du fonds de commerce, le fait d’être au 2e étage, sans ascenseur et sans vitrine, avec des fenêtres sur le boulevard que rien ne distingue, au vu des photographies, des fenêtres des 3e et 4e étage, le 5e étant en retrait, est un élément défavorable pour l’activité exercée.

La surface réelle des locaux est de 78,80 m².

L’expert judiciaire a relevé que le marché locatif était en stagnation en 2014.

S’agissant d’activité de bureaux, il ressort des termes de comparaison figurant au rapport d’expertise les éléments suivants :

— locations nouvelles : 315 euros/m² à 424 euros/m² pour des baux conclus en 2012, 2013 et 2014,

— dans l’immeuble :

*locations nouvelles : 158 euros/m² au 01/04/2014, 200 euros/m² au 01/10/2014 étant précisé que ces deux locations concernent des associations pour lesquelles le bailleur a indiqué consentir à des loyers modérés, 254 euros/m² au 01/03/2006 (activité de conseil),

* renouvellements de baux :145 euros/m²au 01/07/2007 (4e étage), 301 euros/m² au 01/07/2012 (1er étage, EURO CONSEIL SERVICES)

Il n’a pas été indiqué par l’expert judiciaire de loyer renouvelé judiciairement fixé.

C’est de manière justifiée que l’expert a écarté les références de boutiques proposées par le bailleur, le bail dont s’agit concernant une activité de bureau.

Au regard notamment des termes de comparaison figurant dans le rapport d’expertise judiciaire, de la destination contractuelle des locaux, dans un immeuble de standing ordinaire pour partie d’habitation, offrant de belles prestations mais au 2e étage sans ascenseur et à rénover ; de l’absence de visibilité des locaux qui ne disposent pas de vitrine, s’agissant d’une activité de transactions immobilières, mais de fenêtres sur rue à l’instar des 3e et 4e étages dont rien de les distingue, de l’absence d’eau chaude ; de l’assez bon emplacement à proximité du forum des Halles, avec une excellente desserte par les transports en commun, mais sur une artère bruyante, la valeur locative des locaux dont s’agit doit être fixée à 250 euros/m² soit 250x78,80 m² = 19 700 euros.

Le loyer sera donc fixé à la somme de 19 700 euros/an/HT/HC.

Les intérêts à taux légal sur les arriérés de loyer courront à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du loyer, le bailleur étant à l’origine de la procédure, à savoir le 13 mai 2015. Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du code civil devenu l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure.

Il convient de partager les dépens par moitié entre les parties, lesquels incluront le coût de l’expertise judiciaire qui a été nécessaire à la fixation du loyer renouvelé.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire comme sollicitée par l’appelante cette demande étant dépourvue de signification s’agissant d’un arrêt de cour d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par un arrêt par défaut,

Vu l’arrêt de la cour d’appel du 28 février 2018 ;

Constate que par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 11 mars 2014 par la S.A HABITAT SOCIAL FRANÇAIS, le bail a été renouvelé entre les parties à compter du 1er octobre 2014 ;

Fixe à la somme annuelle de 19 700 euros, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2014 entre la SA HABITAT SOCIAL FRANÇAIS et la SARL HALLES IMMOBILIER pour les locaux situés […], aux clauses et conditions antérieures sous réserve des dispositions d’ordre public de la loi du 18 juin 2014 ;

Condamne la SARL HALLES IMMOBILIER à payer à la société HABITAT SOCIAL FRANÇAIS les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter du 13 mai 2015, date de l’assignation ;

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1343-2 code civil ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de |'article 700 du code de procédure civile ;

Partage les dépens par moitié entre la SARL HALLES IMMOBILIER et la société HABITAT SOCIAL FRANÇAIS, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

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