Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 13 SEPTEMBRE 2019

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/04761 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B2ZHT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Février 2017 -Tribunal d’Instance de PARIS 18^e – RG n° 11-16-000656

APPELANTE

Madame B C Veuve X

Née le […] à […]

de nationalité française, retraitée

11 bis, Rue du Mont-Cenis

[…]

Représentée et ayant pour avocat plaidant M^e Guilhem AFFRE de l’AARPI MIGUERES MOULIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R016

INTIMES

Monsieur D Z

Né le […] à […]

[…]

[…]

Madame F A

Née le […] à PARIS

[…]

[…]

Représentés et ayant pour avocat plaidant M^e Marie-laure BOUZE, avocat au barreau de PARIS, toque : G0613

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Juin 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Philippe JAVELAS, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude TERREAUX, Président

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

M^me Pascale WOIRHAYE Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Viviane REA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Philippe JAVELAS, Conseiller et par Viviane REA, Greffière présente lors de la mise à disposition.

****

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 21décembre 2015, M^me X a donné à bail à M. Z et M^me A un appartement d’une superficie de 64, 2 m², dépendant d’un immeuble sis […], moyennant un loyer mensuel de 1 890, 30 euros.

Les locataires, par lettre recommandée avec avis de réception du 9 mars 2016 ont saisi la commission de conciliation de Paris d’une contestation en complément de loyer.

La commission de conciliation a considéré, dans son avis du 11 mai 2015 que " le complément de loyer demandé par le bailleur n’était pas justifié et qu’il convenait d’appliquer au maximum le loyer correspondant au loyer de référence majoré, soit 1 572, 90 euros à compter du 21 décembre 2015 et de ramener le dépôt de garantie au montant équivalent".

Les parties n’ayant pu se concilier, M. Z et M^me A ont fait assigner leur bailleresse devant le tribunal d’instance du 18 ème arrondissement de Paris aux fins d’obtenir la réduction du loyer au montant du loyer de référence majoré, ainsi que le remboursement du trop-perçu de loyer depuis le 21 décembre 2015 et du dépôt de garantie.

Par jugement contradictoire du 10 février 2017, le tribunal d’instance a fait droit aux demandes de M. Z et de M^me A, en :

— disant que la preuve n’était pas suffisamment rapportée de ce qu’un complément de loyer était justifié pour le local précité,

— fixant le montant du loyer contractuel hors charges pour le bail précité à la somme de

1 572, 90 euros à compter du 21 décembre 2015,

— condamnant M^me X à payer à M. Z et M^me A, une somme de 317, 40 euros au

titre du trop-perçu du dépôt de garantie, 3 921, 49 euros au titre du trop-perçu des loyers mensuels hors charges, décompte arrêté au 28 décembre 2016, et terme de décembre 2016 inclus,

— condamnant M^me X aux dépens de l’instance comprenant le coût de l’assignation et des deux procès-verbaux d’huissier de justice des 25 octobre 2016 et 4 novembre 2016.

M^me X a relevé appel de cette décision le 6 mars 2017.

Dans le dispositif de ses conclusions, notifiées par la voie électronique le 27 mai 2019, M^me X, bailleresse appelante, prie la Cour de :

— infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions

statuant à nouveau

à titre principal

— dire que M. Z et M^me A, en raison de l’annulation de l’arrêté préfectoral du 25 juin 2015, ne sont plus fondés à contester le complément de loyer dû au titre du bail d’habitation,

à titre subsidiaire

— dire et juger que le complément de loyer est justifié par les caractéristiques contractuellement prévues au bail à savoir : une cuisine aménagée et équipée, un parquet en point de Hongrie en chêne et une cheminée en marbre lesquelles élèvent le confort et le standing de l’appartement par rapport à un logement de même catégorie sis dans le secteur géographique spécifique de Clignancourt (75018),

— en conséquence, débouter M^me A et M. Z de leurs demandes,

en tout état de cause

— condamner M. Z et M^me A aux dépens et à payer une indemnité de 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. Z et M^me A, locataires intimés, dans le dispositif de leurs conclusions, notifiées par la voie électronique le 27 juillet 2017, prient la Cour de :

— confirmer le jugement déféré,

en conséquence

— condamner M^me X à rembourser à M^me A et M. Z les sommes suivantes : 317, 40 au titre du trop-perçu de dépôt de garantie, 5 826, 97 euros au titre des trop-perçus de loyers entre le 21 décembre 2015 et le 29 juin 2017, date de la dernière quittance de loyer (somme à parfaire), 317, 58 euros par mois à partir du mois de janvier 2017, au titre des trop-perçus de loyers entre le 29 juin 2017 et la révision effective du loyer contractuel, en fonction la variation de l’indice INSEE pour les années suivantes, le cas échéant,

— condamner M^me X aux dépens et à payer à M. Z et M^me A une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 5 juin 2019.

En cours de délibéré, le conseil des intimés a adressé, le 12 juin 2019, un message à la Cour pour l’informer de l’annulation par le Conseil d’État de l’arrêt de la cour administrative d’appel de Paris du 26 juin 2018, en indiquant que les intimés était, par suite de cette décision du 5 juin 2019, étaient parfaitement fondés à contester le complément de loyer demandé par M^me X.

Par note en délibéré du 1^er août 2019, le conseil de M^me X a répondu que l’arrêt du Conseil d’État dont se prévalent les intimés nécessiterait, de son point de vue, une réouverture des débats, et que le complément de loyer prévu au bail d’habitation et accepté par les locataires lors de la conclusion du bail, était, quoi qu’il en soit, parfaitement justifié au regard des caractéristiques de l’appartement loué.

MOTIFS DE LA DECISION

M^me X, bailleresse appelante, sollicite l’infirmation du jugement déféré en faisant valoir que :

— à titre principal, suite à l’annulation rétroactive de l’arrêté préfectoral du 25 juin 2015 ayant institué l’encadrement des loyers à Paris intra muros, M. Z et M^me A ne sont plus fondés à contester le complément de loyer dû au titre du bail d’habitation, d’autant moins qu’ils y ont consenti au jour de la conclusion du bail,

— à titre subsidiaire, l’application du loyer de référence majoré et le complément de loyer sont justifiés au regard du standing de l’immeuble et des caractéristiques de l’appartement donné à bail, qui offre aux locataires une cuisine aménagée, un parquet en chêne « point de Hongrie » et une cheminée en marbre.

Sur ce

L’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 institue un dispositif d’encadrement des loyers dans certaines zones dites « d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements ( …) », dont la ville de Paris fait partie.

Ce dispositif prévoit essentiellement, d’une part, un loyer de base dont le montant doit être inclus dans une fourchette fixée par l’autorité préfectorale et, d’autre part, un éventuel complément de loyer justifié par « des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ».

La loi indique que le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation, qu’en l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer et qu’en cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Un décret n°2015-650 du 10 juin 2015 a précisé les caractéristiques visées par l’article 17 de la loi et un arrêté préfectoral n°2015 176-0007 du 25 juin 2015 a fixé les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés dans la commune de Paris pour les baux d’habitation conclus entre le 1^er août 2015 et le 31 juillet 2016 et précisé les caractéristiques retenues pour la catégorisation des logements : type de location, meublée ou non, nombre de pièces principales, époque de construction.

Le fait que M. Z et M^me A aient pu consentir au loyer proposé, incluant un complément de loyer mensuel de 317, 40 euros, en signant le bail qui leur était proposé ne les prive pas de la possibilité de contester, dans le délai prévu de trois mois par les textes, l’exigibilité de ce

complément, cette possibilité ayant été prévue par la loi, qui indique que la saisine de la commission de conciliation départementale doit avoir lieu dans les trois mois de la signature du bail.

En revanche, et s’agissant du moyen invoqué par la bailleresse à titre principal, il apparaît que l’annulation, par le tribunal administratif de Paris des arrêtés préfectoraux servant de fondement à la demande de M. Z et M^me A, confirmée par la cour administrative de Paris, au motif que les arrêtés litigieux concernaient exclusivement la commune de Paris intra-muros et non pas les 412 communes de l’agglomération parisienne, a un effet rétroactif, de sorte qu’il n’existe plus de loyer réglementé pour apprécier le caractère justifié ou non du complément de loyer stipulé dans un bail conclu le 2 novembre 2015. En l’absence d’arrêtés fixant le prix du loyer de référence, c’est la convention des parties qui doit trouver application et le complément de loyer est dû par les preneurs.

L’annulation par le Conseil d’État, par arrêt du 5 juin 2019, de l’arrêt de la cour administrative d’appel ayant confirmé l’annulation du dispositif d’encadrement des loyers issu de la loi Alur, laisse subsister, pour l’heure, la décision initiale du tribunal administratif, et, partant, l’annulation de l’encadrement des loyers selon le dispositif issu de la loi Alur, dans l’attente de la décision de la cour administrative d’appel de Paris, devant laquelle l’affaire a été renvoyée.

Toutefois, il n’est pas possible de préjuger de la décision de la juridiction de renvoi, qui peut suivre la position du Conseil d’État et infirmer la position des juges du fond ayant annulé les arrêtés préfectoraux d’encadrement issus de la loi Alur, de sorte qu’ils seraient réputés n’avoir jamais été annulés, ou bien ne pas suivre la position du Conseil d’État, soit en confirmant la position des juges du fond ayant annulé les arrêtés préfectoraux d’encadrement issus Alur sur le même fondement que celui retenu par le tribunal administratif, soit en confirmant la position des juges du fond mais pour un motif différent de celui ayant entraîné l’annulation initiale.

Quoi qu’il en soit, la décision à venir, qui pourrait le cas échéant être susceptible d’un nouveau pourvoi, aura des répercussions sur la solution du présent litige, dans la mesure où comme il a été dit ci-avant, en cas d’annulation définitive des arrêtés préfectoraux, le complément de loyer serait dû, et, au surplus, il apparaît que le recours en appréciation de la légalité de l’arrêté préfectoral litigieux constitue un moyen sérieux, comme en témoigne le fait que cet arrêté du 25 juin a été annulé par le tribunal administratif, que cette annulation a été confirmée par la cour administrative de Paris, et qu’il n’est pas certain que la juridiction de renvoi adoptera la position du Conseil d’État.

Il n’est, dès lors, pas possible à la Cour de statuer, dans l’immédiat, sur le moyen tiré de l’annulation du dispositif d’encadrement des loyers, qui constitue le moyen principal soulevé par les appelants, l’exigibilité du complément de loyer au regard des caractéristiques de l’immeuble et de l’appartement donné à bail, n’étant qu’un moyen subsidiaire.

Par suite, il y a lieu de surseoir à statuer, tous droits des parties étant réservés, jusqu’à ce que la légalité de l’arrêté préfectoral litigieux ait été définitivement tranchée par les juridictions de l’ordre administratif, étant rappelé que le juge, chargé de veiller au bon déroulement de l’instance, dispose du pouvoir d’ordonner d’office un sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice (Cass. 2^e civ., 12 avril 2018, n°17-16.945).

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement,

Sursoit à statuer sur l’ensemble des demandes des parties jusqu’à ce qu’il ait été définitivement statué par les juridictions de l’ordre administratif sur les arrêtés préfectoraux, dont celui du 25 juin 2015, servant de fondement à la demande de M. Z et de M^me A, et fixant les loyers de référence, loyers de référence majorés et loyers de référence minorés à Paris ;

Ordonne le retrait administratif du rôle jusqu’à ce que la cause du sursis ait disparu,

Dit qu’alors l’affaire sera rétablie au rôle par la partie la plus diligente,

Réserve tous droits des parties, ainsi que les dépens.

LA GREFFIÈRE P/ LE PRÉSIDENT