Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 17 JANVIER 2019

(n° , 19 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/05974 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B24WN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Janvier 2017 -Juge de l’expropriation de PARIS – RG n° 16/00267

APPELANTE

SOCIÉTÉ CRÉDIT LYONNAIS

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945, avocat postulant

Ayant pour avocat plaidant, M^e Nicole POIRIER, avocate au barreau de PARIS, toque : R228

INTIMÉES

commune LA VILLE DE PARIS

Hôtel de ville

[…]

[…]

Représentée par M^e Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131

DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DÉPARTEMENT DE PARIS

Service local du domaine de Paris

[…]

[…]

Représentée par M. Y en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Novembre 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Hervé LOCU, président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Hervé LOCU, président

M^me Marie MONGIN, conseillère

M^me Laure COMTE, vice-présidente placée

Greffier, lors des débats : M^me Z A

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, président et par Z A, greffière présente lors du prononcé.

Exposé :

Par arrêté du 11 mai 2015, le projet d’aménagement, sur les parcelles sises 73, 73bis et […] à Paris ([…], DM 110 et DM 112, en vue de la réalisation d’une école élémentaire et d’une crèche, a été déclaré d’utilité publique.

Le LCL Crédit Lyonnais était titulaire de droits sur les locaux situés au […] (75020) résultant d’un acte de 'renouvellement de bail’ du 12 avril 2012, moyennant un loyer annuel de 40 000 euros hors charge et hors taxe.

Faute d’accord sur l’indemnisation, la Ville de Paris, par mémoire enregistré au greffe le 30 juin 2016, a saisi le juge de l’expropriation de Paris.

Après transport sur les lieux le 19 octobre 2016, par jugement du 26 janvier 2017, celui-ci a :

— fixé, à la date du jugement, l’indemnité due par la Ville de Paris à la société LCL Crédit Lyonnais au titre de son éviction des locaux, à la somme de 706 978 euros, se décomposant comme suit :

—  180 960 euros au titre de l’indemnité principale (valeur du droit au bail) ;

[116 euros de différence de loyer x 260 m² x 6 de coefficient multiplicateur]

—  16 946 euros au titre du remploi ;

—  165 750 euros au titre de l’indemnité pour trouble commercial]

[(663 000 euros de résultat brut d’exploitation moyen annuel / 12 mois) x 3 mois]

—  343 322 euros au titre des frais de réinstallation au prorata de la surface de réinstallation ;

[(438 000 euros / 331,7 m² de locaux actuellement loué) x 260 m² de réinstallation]

— condamné la Ville de Paris à payer à la société LCL Crédit Lyonnais la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes ;

— condamné la Ville de Paris aux dépens ;

La société LCL Crédit Lyonnais a interjeté appel de cette décision le 21 mars 2017.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

— déposées au greffe, par la société LCL Crédit Lyonnais, le 20 juin 2017, notifiées le 25 juillet 2017 (AR du 27 juillet 2017), le 29 mai 2018, notifiées le 29 mai 2018 (AR du 31 mai 2018) puis le 08 novembre 2018, notifiées le 08 novembre 2018 (AR du 13 novembre 2018)et enfin le 09 novembre 2018, notifiées le 09 novembre 2018 (AR du 12 novembre 2018), aux termes desquelles elle demande, en définitive, à la cour :

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé l’indemnité au titre du trouble commercial à hauteur de 165 750 euros et en ce qu’il a condamné la Ville de Paris à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de première instance ;

— l’infirmant pour le surplus, et statuant à nouveau, de :

— à titre principal, fixer l’indemnité, dans l’hypothèse où aucun local de remplacement ne serait proposé, à la somme totale de 1 674 022,80 euros se décomposant comme suit :

—  440 000 euros au titre de l’indemnité principale, correspondant au prix de cession des deux droits au bail qui lui ont été vendus par la société 2A-NC ;

—  102 850 euros au titre du remploi ;

—  42 850 euros compte tenu du prix de cession acquitté (440 000 euros) ;

—  42 000 euros au titre des honoraires de commercialisation ;

—  6 000 euros au titre des honoraires d’établissement des deux baux ;

—  12 000 euros de cession de droit au bail ;

—  165 750 euros pour trouble commercial ;

[3/12^e x 663 000 euros de RBE annuel moyen]

—  468 708,64 euros au titre des frais de réinstallation ;

[781 181,07 euros x 60% pour vétusté]

—  466 313,93 euros au titre de la perte partielle de clientèle ;

[98 062,79 euros de perte annuelle de résultat x 5 de coefficient]

—  11 360,23 euros au titre des frais de déménagement ;

—  19 040 euros au titre des frais divers ;

[2 600 clients x 5,63 euros de coût d’envoi + 5 000 euros de frais administratifs et informatiques] calcul ne correspond pas à la demande dans le dispositif mais correspond à la somme exposées dans les motifs (soit 19 638 euros)

— à défaut :

—  7 596,30 euros au titre du remploi ;

—  968 708,64 euros au titre des frais de réinstallation ;

[908 708,64 euros + 60 000 euros]

— à titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour fixerait l’indemnité principale en considération du différentiel entre le loyer des locaux expropriés et le loyer des locaux nouvellement pris à bail, dire et juger qu’il y a lieu d’intégrer le coût d’acquisition du droit au bail, soit 440 000 euros, et les frais et honoraires afférents dans les frais de réinstallation, en conséquence de fixer l’indemnité d’expropriation due à la somme de 1 726 232,35 euros, se décomposant comme suit :

—  87 463,25 euros au titre de l’indemnité principale (valeur du droit au bail) ;

[12 494,75 euros de différentiel de loyer annuel x 7 de coefficient multiplicateur]

—  67 596,30 euros au titre du remploi, se décomposant comme suit :

—  7 463,25 euros au regard de l’indemnité principale ;

—  60 000 euros de frais et honoraires d’acquisition ;

—  165 750 euros pour trouble commercial ;

[3/12^e x 663 000 euros de RBE annuel moyen]

—  908 708,64 euros au titre des frais de réinstallation ;

[781 181,07 euros x 60% pour vétusté + 440 000 euros de prix d’acquisition + 60 000 euros de frais d’actes]

—  466 313,93 euros au titre de la perte partielle de clientèle ;

[98 062,79 euros de perte annuelle de résultat x 5 de coefficient]

—  11 360,23 euros au titre des frais de déménagement ;

—  19 040 euros au titre des frais divers ;

[2 600 clients x 5,63 euros de coût d’envoi + 5 000 euros de frais administratifs et informatiques] calcul ne correspond pas à la demande dans le dispositif mais correspond à la somme exposées dans les motifs (soit 19 638 euros)

— à défaut :

—  7 596,30 euros au titre du remploi ;

—  968 708,64 euros au titre des frais de réinstallation ;

[908 708,64 euros + 60 000 euros]

— plus subsidiairement encore, dans l’hypothèse où, par impossible, la cour ne fixerait pas l’indemnité à hauteur du montant du prix d’acquisition des deux droits au bail dépendant de l’immeuble 33, […], de fixer l’indemnité totale à la somme de 1 512 374,16 euros se décomposant comme suit :

—  334 600 euros au titre de l’indemnité principale (valeur du droit au bail) ;

[47 800 euros de différentiel de loyer annuel x 7 de coefficient multiplicateur]

—  77 310 euros au titre du remploi, se décomposant comme suit :

—  17 310 euros de droits d’enregistrement compte tenu du prix de cession acquitté (440 000 euros) ;

—  42 000 euros au titre des honoraires de commercialisation ;

—  6 000 euros au titre des honoraires d’établissement d’un nouveau bail ;

—  12 000 euros de cession de droit au bail ;

—  165 750 euros pour trouble commercial ;

[3/12^e x 663 000 euros de RBE annuel moyen]

—  438 000 euros pour frais de réinstallation ;

[coût prévisible d’aménagement]

—  466 313,93 euros au titre de la perte partielle de clientèle ;

[98 062,79 euros de perte annuelle de résultat x 5 de coefficient]

—  11 360,00 euros pour frais de déménagement ;

—  19 040 euros au titre des frais divers ;

[2 600 clients x 5,63 euros de coût d’envoi + 5 000 euros de frais administratifs et informatiques] calcul ne correspond pas à la demande dans le dispositif mais correspond à la somme exposées dans les motifs (soit 19 638 euros)

— en tout état de cause :

— de débouter la Ville de Paris de ses réserves sur la recevabilité et la caducité de l’appel et de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable les pièces et moyens produits au-delà du délai de trois mois suivant l’appel et plus généralement de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— de condamner la Ville de Paris à lui verser une somme supplémentaire de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens d’appel ;

— adressées au greffe, par la Ville de Paris, intimée, le 28 août 2017, notifiées le 06 octobre 2017 (AR des 09 et 10 octobre 2017) et le 14 juin 2018, notifiées le 18 juin 2018 (AR du 21 juin 2018), aux termes desquelles elle demande, en définitive, à la cour de :

— réserver la recevabilité et la caducité de l’appel interjeté par le Crédit Lyonnais ;

— déclarer irrecevables car tardifs les pièces et moyens nouveaux produits au-delà du délai de trois mois suivants l’appel ;

— sur le fond, vu l’article L.32-1 du code de l’expropriation, dire l’appel mal fondé et, en conséquence, confirmer le jugement de première instance ;

— en toute hypothèse, condamner l’appelant aux entiers dépens et au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— adressées au greffe, par le commissaire du gouvernement, le 16 août 2017, notifiées le 13 septembre 2017 (AR du 18 septembre 2017), le 27 juillet 2018, notifiées le16 août 2018 (AR du 6 septembre 2018) et le 02 août 2018, notifiées le 17 août 2018 (AR du 6 septembre 2018), aux termes desquelles il demande, en définitive, à la cour de confirmer le jugement dont appel ;

Motifs de l’arrêt :

— sur la caducité de l’appel et la recevabilité des conclusions

La Ville de Paris soutient que la communication par courrier électronique n’est pas conforme à la procédure, le mémoire et les pièces communiquées le 29 mai 2018, avant-veille de l’audience, sont irrecevables en application des dispositions de l’article R.311-26 du code de l’expropriation ;

La société LCL Crédit Lyonnais réplique que :

— l’appel a été formé le 21 mars 2017, soit dans le délai d’un mois suivant la signification du jugement intervenue le 24 février 2017 ; a été régularisé un mémoire d’appel reçu le 20 juin 2017, soit avant l’expiration du délai de trois mois ;

— la demande d’irrecevabilité du mémoire n°2 sera rejetée puisque les développements nouveaux contenus dans ce mémoire sont justifiés par l’évolution du litige et que les pièces complémentaires annexées n’existaient pas à la date du mémoire d’appel initial, d’où l’impossibilité de les y inclure ;

— en revanche, le mémoire de la Ville de Paris a été notifié tardivement puisque la notification a été effectuée le 06 octobre 2017, soit postérieurement au délai de trois mois à compter de la notification de son mémoire d’appel ;

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation créé par décret N°2014-1635 du 26 décembre 2014, l’appel étant du 21 mars 2017, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de deux mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

La Ville de Paris dans son mémoire du 28 août 2017, puis dans son mémoire d’irrecevabilité du 14 juin 2018 indique, que la date de l’appel interjeté par le Crédit Lyonnais étant inconnue, elle se réserve d’en contester la recevabilité, pour le cas où celui-ci n’aurait pas été régularisé dans le délai d’un mois de l’article R311'24 du code de l’expropriation.

La société Crédit Lyonnais justifie que par acte extrajudiciaire en date du 24 février 2017, la Ville de Paris lui a signifié le jugement du 27 janvier 2017 et qu’elle en a interjeté appel par déclaration en date du 21 mars 2017, soit dans le délai d’un mois (pièce numéro 14).

En conséquence l’appel a été régulièrement interjeté selon les formes et dans le délai prévu par l’article R311'26 du code de l’expropriation et il n’y a donc pas lieu à caducité.

La société Crédit Lyonnais a adressé au greffe ses conclusions le 20 juin 2017, notifiées par le greffe le 25 juillet 2017, (AR du 27 juillet 2017) la ville de Paris le lundi 28 août 2017, et le commissaire du gouvernement le 16 août 2017.

En conséquence ces conclusions déposées dans le délai légal, notamment pour les conclusions de la Ville de Paris, le délai commençant à courir à compter de la signature de l’accusé de réception et étant prorogé au premier jour ouvrable si le délai expire un dimanche conformément à l’article 642 du code de procédure civile, sont recevables.

La société Crédit Lyonnais a ensuite adressé au greffe des conclusions le 29 mai 2018, notifiées le 29 mai 2018.

Par mémoire d’irrecevabilité du 14 juin 2018, déposé hors délai, mais recevable s’agissant uniquement de moyens d’irrecevabilité, la ville de Paris indique qu’elle a eu connaissance du mémoire de l’appelant par communication à son conseil par le RPVA, mode de communication non applicable en la matière.

Cependant le mémoire d’appel numéro 2 de la société du Crédit Lyonnais adressé au greffe le 29 mai 2018, a été notifié par le greffe conformément à l’article R311-26 du code de l’expropriation aux parties le 29 mai 2018 (AR du 31 mai 2018) pour une audience fixée au jeudi 31 mai 2018 à 9 heures, l’affaire faisant l’objet d’un renvoi pour l’audience du 15 novembre 2018.

Dans ce mémoire du 14 juin 2018, la Ville de Paris demande que les pièces et moyens nouveaux du Crédit Lyonnais soient déclarés irrecevables en application de l’article R311'26 du code de l’expropriation.

Il est de principe aux termes de l’article R311'26 du code de l’expropriation, que le délai fixé pour l’appelant vaut également pour un mémoire complémentaire, qui doit être déposé impérativement dans le délai de 2 mois ; s’il s’agit d’ un mémoire complémentaire, alors même qu’il a été déposé plus de 2 mois après la date d’appel, il n’est pas frappé de déchéance, s’il se borne à apporter des précisions ou des justifications à l’appui de la demande formée dans le mémoire principal, ce dernier ayant été déposé en temps utile, s’il contient également des éléments en réplique au mémoire de la partie adverse ; il ne peut en revanche, être considéré comme complémentaire , si l’appelant formule pour la première fois une demande nouvelle ou s’il concerne de nouveaux éléments de preuve.

En l’espèce dans son mémoire d’appel adressé le 20 juin 2017, le Crédit Lyonnais a demandé la confirmation du jugement ce qui concerne l’indemnité au titre du trouble commercial, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des dépens, et de fixer le montant de l’indemnité d’expropriation au titre de son éviction à la somme totale de 1'568'250euros, outre les indemnités accessoires, en sollicitant pour la fixation de l’indemnité principale la méthode de la valeur du droit au bail ; dans son mémoire d’appel numéro 2 du 29 mai 2018 ,le Crédit Lyonnais produit des pièces complémentaires numéro 14 à 34 en raison de l’évolution du litige, des pièces qui n’existaient pas la date du 20 juin 2017, pour justifier l’acquisition de droits au bail destiné à transférer dans l’immeuble 120, rue des Pyrénées/33, […] l’agence antérieurement exploitée […], les locaux objets de la procédure d’expropriation et des justificatifs pour les indemnités accessoires ; elle formule des demandes nouvelles dans les motifs et dispositif de ses conclusions, puisqu’après avoir demandé la confirmation pour le trouble commercial, pour l’article 700 du code de procédure civile, pour les dépens, elle sollicite à titre principal de fixer l’indemnité d’expropriation à la somme totale de 1'674' 022,80 euros, avec une indemnité principale de prix d’acquisition du droit au bail de 444'000euros et des indemnités accessoires pour un montant d'1 234'022,8 euros, à titre subsidiaire une indemnité de 1 726'232,35 euros avec une indemnité principale de 87'463,25 euros, et des indemnités accessoires de 1'638'769,1 euro et à titre infiniment subsidiaire une indemnité de 1'512'374,16 euros, avec une indemnité principale de 334'600euros et des indemnités accessoires de 1'177'774,16 euros ; il s’agit de demandes nouvelles, puisque dans son mémoire d’appel du 20 juin 2017, le Crédit Lyonnais sollicitait une somme totale de 1 568 250euros, et si dans la demande infiniment subsidiaire l’indemnité principale est du même montant de 334'600euros, les demandes d’ indemnités accessoires sont d’un montant supérieur.

S’agissant des pièces, la cour ne peut recevoir les pièces de l’appelant que dans le délai de l’article R311-26 du code de l’expropriation et ne peut recevoir de nouvelles pièces déposées hors délai que si elles viennent conforter les conclusions initiales qui ne sont pas modifiées, par application de l’article R 311-19 du code de l’expropriation.

Le Crédit Lyonnais indique que les développements nouveaux contenus dans son mémoire sont justifiés par l’évolution du litige et que les pièces complémentaires annexées n’existaient pas à la date du mémoire d’appel initial, d’où l’impossibilité de les y inclure.

Cependant aux termes de l’article L322-2 du code de l’expropriation les biens sont estimés à la date de la décision de première instance et l’indemnité d’expropriation ne peut donc être fixée en prenant en compte des références postérieures au jugement déféré; or en l’espèce les pièces évoquées N°14 à 34 dans le mémoire d’appel N°3 et dans le mémoire d’appel N°3, il convient de considérer que les pièces antérieures sont une réplique( pièces N°17, 18, 19, 21, 22) et sont déjà comprises dans le rapport Sainsard pièce N°10) ; par contre les autres pièces sont postérieures : la cession des deux droits au bail pièce N°16 avec la société 2ANC du 22 mai 2018, le jugement du TGI de Paris du 11 mai 2017(pièce N°23), la facture Jourdan du 14 mai 2018 ( pièce N°24), note d 'honoraires de rédaction de bail du 24 mai 2018( pièce N°25), note d 'honoraires du 28 mai 2018(pièce N°26), dossier de droit prive du 11 octobre 2017( pièce N°27), facture MT sécurité du 28 février 2017(pièce N°28), facture Lorinis du 12 juillet 2017( pièce N°29), facture Mapelek du 29 mai 2017( pièce N°30), devis Spie du 30 juin 2017(pièce N°31), facture GLORY du 26 juillet 2017( pièce N°32), pièce offre automate(6 mois pour 2017, donc postérieures, pièce N°33), PV d’ huissier du 29 mai

2018(pièce N°34)

En conséquence s’agissant de demandes nouvelles et de pièces nouvelles produites hors délai, il convient de déclarer irrecevables, les conclusions d’appel numéro 2 du Crédit Lyonnais du 29 mai 2018,et les pièces nouvelles N°14, 16,23,24,25, 26, 27, 28, 29, 30, 31,32,33, 34 ainsi que les conclusions d’appel numéro 3 du 8 novembre 2018 et N°3 rectificatif du 9 novembre 2018 du Crédit Lyonnais déposées hors délai, d’office, le principe du contradictoire de l’article 16 du code de procédure civile ayant été respecté à l’audience pour recueillir les observations éventuelles des parties , qui reprennent les mêmes demandes nouvelles.

Les conclusions du commissaire du gouvernement adressées hors délai du 27 juillet 2018, qui sont une réponse au mémoire d’appel numéro 2 du Crédit Lyonnais du 29 mai 2018 déclarées irrecevables, et donc faisant état de demandes nouvelles à savoir pour les conclusions numéro 2, pour la fixation de l’indemnité principale par 3 modalités soit la substitution plus récente de l’indemnité principale par le prix d’achat d’un bail, soit l’augmentation du poste frais de réinstallation, soit l’augmentation du poste « frais de réinstallation » avec un tableau sous forme de 3 alternatives sont égalent irrecevables d’office, le principe du contradictoire de l’article 16 du code de procédure civile ayant été respecté à l’audience pour recueillir les observations éventuelles des parties.

Par contre les conclusions du commissaire du gouvernement du 2 août 2018 notifiées le 17 août 2018 par le greffe, demandant la confirmation du jugement, et ne formulant pas de demandes nouvelles et étant de pure réplique, déposées hors délai sont recevables.

— SUR LE FOND

La société LCL Crédit Lyonnais fait valoir sur le fond que :

— compte tenu de l’acquisition des deux droits au bail de la société 2A NC destinée à permettre le transfert de l’agence, le prix d’acquisition constitue le montant de l’indemnité principale, ce que le commissaire du gouvernement estime légitime puisqu’une telle demande tend à prendre en compte le coût réel du transfert ;

— à titre subsidiaire, il y a lieu à l’application de la méthode du droit au bail soit en déterminant le différentiel de loyers soit entre le loyer des locaux expropriés et le loyer des locaux pris à bail, soit entre la valeur de marché et le montant du loyer des locaux expropriés ; la valeur de marché, telle qu’appréhendée par le premier juge ne tient pas compte, d’une part, de ce que les locaux sont en nature de boutique et non de bureaux à l’exception du premier étage, et, d’autre part, de ce que la valeur de marché doit correspondre au loyer maximum susceptible d’être fixé lors de la conclusion d’un nouveau bail portant sur des locaux vacants ;

— la prise en compte de la surface utile ne vaut que pour le premier étage (bureaux), à hauteur de 89,05 m² ; pour la partie boutique, il y a lieu de prendre la surface pondérée (rez-de-chaussée, 2^e étage et sous-sol), à hauteur de 98,10 m² ;

— pour les locaux en nature de boutique, les termes de comparaison qu’elle cite sont parfaitement appropriés, comparables au bien en cause et conformes à la jurisprudence pour la détermination du prix au m² boutique ;

— le bien, situé à la hauteur de la Porte de Montreuil, est bien desservi par les transports en commun et l’accès en véhicule est également aisé en raison de la proximité des boulevards périphériques intérieur et extérieur ; la localisation du bien, d’après le jugement, 'paraît très bien adaptée à l’exploitation d’une agence bancaire située dans un quartier densément peuplé’ ; le coefficient de situation de 7 est incontestablement justifié ;

— l’indemnité de remploi, qui doit correspondre aux frais engagés pour louer un bien similaire, ne saurait être réduite aux seuls droits d’enregistrement mais doit également couvrir les frais de commercialisation et les honoraires de rédaction de bail ;

— la minoration pratiquée par l’exclusion des surfaces du deuxième étage pour la détermination des frais d’aménagement n’est pas justifiée ; en effet, les coûts d’aménagement de la future agence ont été calculés en fonction des surfaces effectivement exploitées, excluant ainsi le deuxième étage, et surtout, appliqué aux 200 m² qui correspondent à la surface recherchée ; en tout état de cause, 450 000 euros sur les 730 000 euros chiffrés correspondent aux aménagements techniques des automates du rez-de-chaussée et les aménagements techniques sécurisés permettant l’intervention des convoyeurs de fonds, ce qu’il n’y a pas lieu de diminuer de la surface en deuxième étage dès lors que de tels équipements sont trop lourds pour être placés ailleurs qu’en rez-de-chaussée ;

— les coûts d’aménagement des nouveaux locaux, acquis, ont été chiffrés au regard de la configuration des locaux effectivement pris à bail ; en conséquence, le coût d’aménagement ainsi dégagé, auquel sera appliqué un abattement pour vétusté, correspond au préjudice effectivement subi ;

— le déménagement ayant eu lieu, les frais de déménagement effectivement exposés seront indemnisés ;

— les frais divers correspondent au coût de l’information de la clientèle et aux modifications administratives et informatiques liés au déplacement de l’établissement ; l’estimation de ces frais à hauteur de 15 euros par client (2 600) est modérée compte tenu du coût d’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception et des modifications administratives et informatiques ;

— du transfert rendu nécessaire par l’expropriation, il résultera nécessairement une perte partielle de clientèle dès lors qu’aucun local à proximité n’a été trouvé ; l’agence Davout est une agence de proximité dont la clientèle est composée de personnes physiques et morales résidant ou travaillant à proximité ; la zone de chalandise d’une agence bancaire correspond à un périmètre de 400 mètres environ ; à défaut de cession individuelle de fonds de commerce d’une agence bancaire, qui supposerait que la banque cède non seulement son droit au bail mais aussi la clientèle de l’agence, ce qui est impossible, la valeur du fonds doit être appréciée par comparaison avec des ratios issus de la valorisation boursière des établissements bancaires ; la perte effective de clientèle s’établit à 9% de la valeur du fonds, soit 202 clients ;

La Ville de Paris répond que :

- les 'fixations judiciaires’ et 'renouvellements amiables’ invoqués par le Crédit Lyonnais ne sont pas produits ;

- concernant la contestation des superficies, le Crédit Lyonnais se contente de procéder par affirmation ;

- rien ne justifie que le coefficient de 6 retenu soit remis en cause, le Crédit Lyonnais ne motivant pas sa critique ;

- la demande au titre des honoraires de commercialisation et d’établissement d’un nouveau bail ne correspond pas à al définition des frais de remploi telle que prévue à l’article R.322-5 du code de l’expropriation ;

- par sa demande au titre des frais de déménagement, le Crédit Lyonnais vise à se réinstaller dans des locaux plus importants que ceux actuellement effectivement utilisés, ce qui entraînerait un enrichissement sans cause ;

- la demande à hauteur de 15 euros par client est excessive à l’époque de la dématérialisation des moyens de communication ; aucune pièce justificative n’est fournie ;

- quant à la perte de clientèle, il est procédé par affirmation ; en aucun cas il n’est établi de façon certaine que l’expropriation aura une telle conséquence ;

Le commissaire du gouvernement observe que :

— l’appréciation des loyers selon les surfaces utiles est maintenue dès lors que la lecture des offres ne permet pas de distinguer les surfaces en rez-de-chaussée et celles en sous-sol et, en conséquence, les surfaces pondérées ;

— le coefficient de situation de 6 est adapté à la situation d’un local professionnel ainsi situé ; le coefficient de 7 n’est pas utilisé sur les périmètres du nord et de l’est parisien ;

— la constatation des surfaces inutilisées a paru faire consensus lors du transport sur les lieux et les besoins de réinstallation ne peuvent excéder les espaces réellement dédiés à l’activité de l’agence ; le montant des frais de réinstallation fixé en première instance est approuvé ;

— une agence insérée dans l’ensemble économique constitué par l’établissement financier ne peut prétendre à la disposition d’une clientèle propre ;

— les pièces jointes à l’appui du mémoire de l’appelante en contiennent pas de document relatif aux frais divers liés au transfert d’activité, de sorte que la confirmation est demandée ;

SUR CE

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété , si ce n’est pour cause d’utilité publique , et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation , les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , soit en l’espèce le 26 janvier 2017, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

Sont applicables aux commerces occupant des locaux expropriés l’article L314'5 du code de l’urbanisme et l’article L3 122'12 du code de l’expropriation, dont les termes sont rappelés par le premier juge.

L’appel porte sur les superficies , l’indemnité d’éviction , sur l’indemnité de remploi et sur les frais de réinstallation, la perte partielle de clientèle, les frais de déménagement, et les frais divers, la société LCL Crédit lyonnais ne contestant pas son éviction définitive rendue nécessaire par le projet de la ville de Paris.

L’ensemble immobilier situé au […] à Paris 20°, à usage professionnel, est édifié sur la parcelle DM- 110 d’une contenance de 568 m², il est constitué d’un long bâtiment occupant la totalité de l’emprise foncière avec 2 façades, principale au niveau du boulevard Davout et l’autre au

niveau du […] avec présence d’une petite cour sur l’arrière ; les locaux situés […] sont occupés par la banque LCL et comportent 3 niveaux : un niveau de sous-sol à usage de réserve et de parties techniques, un rez-de-chaussée à usage de boutique avec réception de la clientèle, un premier étage à usage principal de bureaux, ces 3 niveaux disposant d’un équipement adapté à une activité bancaire en état d’usage.

Le bail conclu avec la banque LCL par les consorts X est d’une durée de 9 ans suite à un renouvellement de bail expiré du 28 juillet 2003 à compter du 1^er avril 2012 jusqu’au 1^er avril 2021 avec un loyer annuel de 40'000euros HT et HC.

La société Crédit Lyonnais exploite donc cette agence bancaire dans ces lieux depuis le 28 février 1967.

Le premier juge a souligné que la localisation du bien paraît très bien adaptée à l’exploitation d’une agence bancaire, située dans un quartier densément peuplé ; il a constaté que le 2^e étage d’une surface totale de 90,60 m² était totalement inutilisé et que les locaux relevaient de conditions normales d’entretien et d’utilisation avec ouverture au public, dans la typologie des bureaux dits « de seconde main ».

Il s’agit d’un secteur mixte d’habitation populaire bénéficiant d’une bonne commercialité et regroupant de nombreux commerces indépendants en pied d’immeubles, avec l’existence d’un marché extérieur « marché Davout» hebdomadaire qui se tient les mercredis et vendredis en face des locaux pris à bail par la société Crédit Lyonnais ; il n’existe aucune agence bancaire concurrente dans le périmètre de référence, puisque l’agence bancaire la plus proche est distante de 450 mètres.

S’agissant de la localisation, le boulevard Davout est un des boulevards dit « des maréchaux» qui forment une ceinture autour de Paris ; le numéro 73 bis et situe à la hauteur de la porte Montreuil, est bien desservi par les transports en commun à savoir la station de métro « porte de Montreuil » à 148 m, les stations de bus numéro 57 et 64 étant proches ainsi que la ligne de tramway T3b ; l’accès en véhicule est également aisé par la proximité avec les boulevards périphériques intérieur et extérieur.

Comme devant le premier juge, les parties s’accordent pour fixer le préjudice subi par la société Crédit Lyonnais au titre de l’éviction sur la base de la valeur du droit au bail, augmentée d’une indemnité de remploi, et sur les frais générés par le transfert de l’activité, la discussion portant sur la perte partielle de clientèle, les frais de déménagement et les frais divers.

1° l’indemnité principale

Le premier juge a rappelé les dispositions applicables, à savoir les articles L321-1 du code de l’expropriation, l’article L314-5 du code de l’urbanisme et l’article L322-12 du code de l’expropriation.

A- sur les superficies

Le premier juge indique qu’il ressort des mesures de surface transmises par la société LCL Crédit Lyonnais et des constatations réalisées lors du transport sur les lieux, à savoir l’absence de toute activité au second étage et un sous-sol qui pourrait être mieux aménagé et plus petit, que la surface utilisée par la société LCL Crédit Lyonnais est composée du:

'rez-de-chaussée, utilisation surfaces commerciale : 98,15 m²,

'premier étage, utilisation bureaux et réceptions :89,05 m²,

'second étage inutilisé : 98,60 m²,

'sous-sol, utilisé en local technique :53,90 m²,

'soit un total de 331,7 m².

Il a cependant effectué une pondération de 50 % de la superficie pour le second étage non utilisé et le sous-sol utilisé en tant que local technique, en précisant que même si la société LCL Crédit Lyonnais ne l’exploite pas en l’ état , le 2^e étage fait partie de l’assiette du bail et le loyer payé inclut cette surface.

En conséquence il a retenu la superficie suivante : 98,15 m² + 89,0 m²+90,60/2 m² + 53,90/2 m²= 259,45 m² arrondi à 269 m².

La société LCL Crédit Lyonnais demande compte tenu de la destination des locaux, une agence bancaire, et de leur configuration en nature de boutique, de déterminer la surface pondérée des locaux situés au rez-de-chaussée, au 2^e étage au sous-sol en fonction des règles de pondération immobilière de la charte de l’expertise, soit au total une surface utile de 242,65 m², puis après application du coefficient de pondération, une surface pondérée de 98,10 m² ; les locaux du rez-de-chaussée sont en nature de boutique dont la valeur locative doit être calculée par référence au prix au mètre carré boutique , tandis que la valeur locative des locaux du premier étage doit en revanche être déterminé sur la base de leur surface utile par comparaison avec des loyers bureaux; elle demande en conséquence de retenir une surface pondérée de 98,10 m² pour les locaux du rez-de-chaussée , du sous-sol et du 2^e étage, et une surface utile de 89,05 m² pour les locaux situés au premier étage, avec une valeur de 650 euros pour les locaux en nature de boutique et de 270 euros pour les bureaux du 1° étage.

La Ville de Paris rétorque que la société LCL Crédit Lyonnais se contente de procéder par affirmation et demande la confirmation.

Le commissaire du gouvernement sollicite également la confirmation.

La surface totale des locaux est de 331,7 m² , mais avec une utilisation variable selon les parties du bâtiment, inexistante au 2^e étage et faible au sous-sol, tel que cela ressort du procès-verbal de transport sur les lieux.

La société LCL Crédit Lyonnais présente des valeurs unitaires calculées sur une surface pondérée correspondant à une surface commerciale de boutique, tandis que les loyers de marché pour le commissaire du gouvernement, et l’intimé se rapportent à des surfaces connues, soit les surfaces Carrez pour les lots de copropriétés, soit les surfaces cadastrales par défaut.

Il s’agit en l’espèce d’une agence bancaire ,il n’y a pas donc lieu d’utiliser la surface pondérée dite commerciale ou de boutique, puisque l’attractivité est sans lien avec la configuration des locaux, et ce d’autant que l’activité s’exerce plus en fond du local et au premier étage qu’ à proximité de l’entrée des locaux ; la notion de surface pondérée commerciale sollicitée par la société Crédit Lyonnais n’est pas adaptée en raison de l’ impossibilité de trouver des surfaces de même type par les autres parties, de l’impossibilité de vérifier les éléments de calcul de la pondération effectuée, au regard de la seule mention dans le rapport d’expertise Sainsard produite de 'loyer au m² P par an( pièce N°10 pages 27 et 28) et en raison de l’activité bancaire de la surface très évaluative fournie par le bail du LCL, qui mentionne simplement une surface construite de cent mètres environ. (Pièce N°9 page N°3) .

Dès lors qu’il est établi qu’une partie des locaux n’était plus utilisée, selon le procès verbal de transport et l’expertise Sainsard produite par la société LCL crédit Lyonnais, il n’y a pas lieu d’offrir une réinstallation sur la totalité des 331,7 m² utilisés ; mais uniquement au regard des surfaces utiles et au regard de la non utilisation du second étage, le premier juge a à juste titre retenu une pondération de 50 % de la superficie, ainsi que pour le sous-sol utilisé en tant que local technique.

Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a exactement retenu la superficie suivante : 98,15 m² (Rez-de-chaussée utilisation surfaces commerciale) + 89,05 m² (utilisation bureaux et réceptions )+ 90,60 m² /2( second étage inutilisé) + 53,90 m² /2 (sous-sols utilisés en local technique ) = 259,45 m² arrondis à 260 m².

B- sur le loyer acquitté par la société LCL Crédit Lyonnais

Il n’est pas contesté que le loyer payé par la société LCL Crédit Lyonnais est de 40'000euros HT et HC, les bailleurs n’ayant jamais mis en 'uvre la révision triennale, et que le loyer unitaire s’élève à la somme de 40'000 euros/260 m² = 153,85 euros arrondis à 154 euros le mètre carré.

C- sur méthode dite du droit au bail

Les parties s’accordent sur l’utilisation comme devant le premier juge de la méthode dite du droit au bail qui permet d’obtenir la valeur du droit au bail par la différence entre le loyer payé par l’entreprise et le loyer du marché, multiplié par un coefficient ; le montant tenu ne représente pas la valeur du fonds, lequel est conservé par l’entreprise, qui peut donc déménager et se réinstaller aux frais de l’autorité expropriante; la valeur du droit au bail s’apprécie à hauteur de l’économie de loyers réalisés par locataire, sur la base du loyer de marché observé pour des locaux similaires, sur la base des surfaces juridiquement protégées et réellement occupées par le locataire.

1° sur le loyer de marché retenu

Le premier juge a retenu la moyenne des 3 termes du commissaire du gouvernement s’élevant à la somme de 332,34 euros, des études statistiques réalisées par des sociétés spécialisées dans l’immobilier et au regard des caractéristiques des locaux et du bail a retenu la valeur théorique du loyer à 270euros par mètre carré et par an.

La société LCL Crédit Lyonnais sollicite de retenir 650 euros le mètre carré pour la surface pondérée de 98,10 m² et 270euros m² pour la partie bureau du premier étage. La discussion ne concerne donc que les locaux situés au rez de chaussée, au 2° étage et au sous sol.

Il convient d’examiner les références produites par les parties :

'1° par la société LCL Crédit Lyonnais

L’expertise Sainsard versée aux débats est recevable(pièce N°10) ; elle comprend les références suivantes.

a- fixation judiciaire

'[…], […], 365euros loyers au mètre carré pondéré annuel, TGI Paris 29 juin 2015

'[…], […], 68,70 m² de surface pondérée, 400eurosde loyer au mètre carré pondéré annuel, TGI Paris 29 septembre 2014

'[…], […], 49 m² de surface pondérée, de 180euros de loyer au mètre carré pondéré annuel, TGI Paris 17 février 2012

'[…],250euros de loyers au mètre carré pondéré annuel, TGI Paris 2 avril 2012

'6/[…], […], 125,90 m² de surface pondérée, 800 euros au mètre carré pondéré

annuel, TGI Paris 20 juin 2012

b- renouvellements amiables

'[…], Crédit Agricole 126 m² de surface pondérée, 417 euros de loyer au mètre carré pondéré annuel

'[…], […], 571euros de loyer au mètre carré pondéré annuel

'48 cours de Vincennes, […], CIC, 109 m² et 90 m² de surface pondérée ,471euros et 475euros le loyer au mètre carré pondéré annuel

c- nouvelle location

'17 cours de Vincennes, […], 101 m² de surface pondérée, 990 euros hors cession et 1096euros cession incluse du prix au mètre carré pondéré

Comme indiqué au titre des superficies, la société LCL Crédit Lyonnais propose des références, sans que puisse être déterminée la surface servant de base au calcul du loyer unitaire au mètre carré, (expertise Sainsard : mention’ loyer au m² P par an), puisque les valeurs unitaires sont calculées sur une surface pondérée correspondant à une surface commerciale de boutique ; or les surfaces dites commerciales ou surface boutique peuvent être éloignées des surfaces mesurables.

Ainsi ces différences peuvent être importantes :

'pour les locaux pris à bail pour le Crédit Lyonnais au 16 rue d’Avron Paris 20°, la surface pondérée indiquée par la société LCL Crédit Lyonnais est de 126 m² alors que la fiche cadastrale (pièce numéro 2) mentionne une surface cadastrale de 189 m²

'pour le loyer de l’enseigne McDonald’s, 67, […], la surface pondérée citée par la société LCL Crédit Lyonnais est de 161 m², alors que la surface cadastrale est de 340 m² (pièce numéro 5).

Il en ressort que les loyers pour ces termes, calculés à partir des surfaces commerciales cités par la société LCL Crédit Lyonnais sont de 417euros au mètre carré/ an pour le Crédit Agricole et de 571euros au mètre carré/an pour la SARL Schams-enseigne McDonald’s, alors que si l’on calcule le loyer unitaire au mètre carré issu de la surface cadastrale, on obtient un loyer de 278euros/an /m² pour le Crédit Agricole et de 277euros/an/ m² pour l’enseigne McDonald’s, soit un écart respective de 139euros et de 301euros.

Il est donc établi que le mode de calcul des loyers judiciaires , habituels dans les fixations judiciaires, ainsi que dans les renouvellements amiables, n’est pas pertinent en l’espèce .

Il convient donc d’écarter les références de la société LCL Crédit Lyonnais

2° les références de la Ville de Paris

La Ville de Paris ne propose aucun terme de comparaison s’en remettant aux termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement

3° les termes du commissaire de gouvernement

Il reprend 3 termes de comparaison issus de vente de locaux commerciaux, situés dans le 20^e

arrondissement, avec les références de publication

:

'[…], Paris 20°, vente des murs d’une boutique louée à une agence immobilière de 62,41 m² Carrez, vendus le 1^er octobre 2015, loyer annuel de 27'769euros HT/HC soit 211,34 euros/mètre carré

— […] Paris 20°, vente des murs d’une boutique louée un salon de coiffure, d’une surface caresse de 99 m² vendus le 24 juin 2016, loyer annuel de 29'769 euros HT/HC soit 300,69 euros/mètre carré/an

'3, boulevard da vous Paris 20°, vente de murs d’un magasin loué à une supérette alimentaire, enseigne Franprix, d’une surface caresse de 235 m², vendu le 6 septembre 2014, loyer annuel de 114'000euros HT/HC, soit 485euros/mètre carré/an

soit 211,34 +300,69 +485 = 997,03/3 = 332 euros

Cette moyenne est également cohérente avec les éléments statistiques réalisés par des sociétés spécialisées dans l’immobilier relevés par le commissaire du gouvernement de première instance :

'étude CRBE sur les locaux de bureaux en état d’usage : 256 euros/an,

'Callon, ancien , entre 170 euros et 290 euros/m².

'Cushman et Wakefield, 300 euros par an sur le secteur nord de Paris mais seulement pour les bureaux « prime ».

Cette moyenne est de même cohérente avec la production complémentaire du commissaire du gouvernement en appel des extraits de dix annonces de publication publiées sur le site Internet « Agora Bizz » sur le 20^e arrondissement le 4 août 2017 faisant apparaître une moyenne de 344euros/le mètre carré (pièce numéro 6).

Si la localisation du bien est adaptée à l’exploitation d’une agence bancaire, située dans un quartier densément peuplé, les locaux occupés par la société LCL Crédit Lyonnais sont des locaux de seconde main, en état d’usage, à la fois en usage de bureaux ; en outre compte tenu de la nature de l’activité du Crédit Lyonnais LCL , les nouveaux locaux pris à bail peuvent se situer partiellement en étage, ou sur un espace qui n’est pas entièrement ouvert sur une voie publique ; le bail est à usage exclusif de commerce de banque( page 4 du bail) les activités annexes, avec les réparations locatives de gros entretien ainsi que les travaux de mise en conformité sont à la charge de la société LCL Crédit Lyonnais ; la porte de Montreuil est certes très accessible par les transports publics, mais ne présente pas de valeurs de valorisation particulière ; l’agence n’est pas installée dans un angle en croisement de rue mais à une cinquantaine de mètres, donc dans une situation commerciale moins favorable que l’enseigne McDonald’s dont loyer rapporté à la surface utile est de 270euros/mètre carré/par an et qui est situé à l’angle du boulevard Davout et de la rue d’Avon.

En considération de ces éléments, le premier juge a donc exactement retenu une valeur théorique de loyer de 270euros par mètre carré et par an.

2° sur le coefficient de situation

Le premier juge a retenu un coefficient de situation de 6.

La société LCL Crédit Lyonnais demande un coefficient de 7 compte tenu de l’intérêt commercial de

l’emplacement, comme indiqué dans le rapport Sainsard ; cependant le coefficient de 6 est adapté à la situation d’un local professionnel sur la rue porte de Montreuil, celui de 7, n’étant pas utilisé sur les périmètres du nord et de l’Est parisien.

3° sur le calcul de la valeur du droit au bail

Il en découle en conséquence une valeur du droit au bail calculée comme suit : économie de loyer par mètre carré par an, 270euros-154euros=116 euros

d’où une économies de loyers par an , pour les surfaces louées :260 m²X 116 euros = 30'160 euros d’où une valeur du droit au bail des locaux de 30'160 euros X 6= 180 960 euros.

Le jugement sera donc confirmé sur l’indemnité principale.

2° Indemnités accessoires

A- indemnité de remploi

La société LCL Crédit Lyonnais indique que l’indemnité de remploi , qui doit être calculée sur la valeur du droit au bail, doit correspondre aux frais engagés pour louer un bien similaire et ne saurait se résumer aux seuls droits d’enregistrement et qu’il convient en conséquence d’y intégrer les frais de commercialisation et les honoraires de rédaction de bail afin de réparer l’intégralité du préjudice subi.

L’indemnité de remploi aux termes de l’article R322-5 du code de l’expropriation est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition des biens de remplacement.

Il est de principe que l’indemnité de remploi qui correspond aux frais engagés pour acheter un bien similaire se calcule uniquement sur le droit au bail, et que ne peut s’y ajouter les frais de commercialisation et les honoraires de rédaction de bail.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a exactement calculé selon la jurisprudence habituelle de façon dégressive à savoir 5 % jusqu’à 23'000euros, 10 % sur le solde, soit la somme totale de 16'946 euros.

B- indemnité pour trouble commercial

L’indemnité pour trouble commercial fixée par le premier juge à la somme de 165'750euros n’étant pas contestée par le Crédit Lyonnais, le jugement sera confirmé sur ce point.

C- indemnité pour frais de réinstallation

Le premier juge après avoir pratiqué un prorata entre la surface actuellement louée

de 331,7 m² la surface de réinstallation nécessairement l’activité et qui correspond à la surface pondérée retenue de 160 m² et retenant la somme de 438'000euros sollicitée par la société LCL Crédit Lyonnais a fixé en conséquence son montant à la somme de 343 322 euros arrondis.

La société LCL Crédit Lyonnais conteste cette minoration pour la surface des locaux du 2^e étage en indiquant que les coûts d’aménagement de la future agence ont été calculés en fonction des surfaces effectivement exploitées avec prise en compte du 2^e étage, et que parmi les coûts d’aménagement, les postes les plus élevés correspondent pour l’essentiel aux lots technique et sécurité pour

240'000,48 000euros pour les frais de d’architecte, soit plus de 450'000 euros sur les 730'000euros concernés sont exclusivement les aménagements techniques des automates du rez-de-chaussée de l’agence.

La société LCL Crédit Lyonnais reconnaît dans ses conclusions que les locaux du 2^e étage ne sont pas exploités, ce qui correspond aux constatations effectuées lors du transport sur les lieux et dans l’expertise Sainsard ; le premier juge a donc nécessairement tenu compte de l’ensemble des demandes de réinstallation de la société LCL Crédit Lyonnais pour un montant de 730'000euros, avec un abattement non contesté de 40 % pour vétusté, au prorata des surfaces des activité réellement nécessaires, puisque les besoins de réinstallation ne peuvent excéder les espaces réellement dédiés à l’activité de l’agence, soit 260 m² soit : 730'000 X 0,60/ 331,7 X 260 = 343 322 euros.

Le jugement sera donc confirmé.

D -indemnité pour perte partielle de clientèle

La société LCL Crédit Lyonnais sollicite une indemnité pour perte partielle de clientèle de 15 %, soit la somme de 497'250 euros.

Le premier juge a indiqué que la réparation des préjudices consécutifs à l’éviction commerciale par le calcul du droit au bail, augmentée de l’indemnisation des frais de réinstallation, déménagement, de trouble commercial et autre préjudices accessoire, a précisément pour objectif de créer les conditions d’une installation avec un transfert de clientèle ; en acceptant cette méthode et en chiffrant les frais de réinstallation causée par l’ouverture d’une nouvelle agence, la société LCL Crédit Lyonnais a accepté une réinstallation sans perte de clientèle ; par ailleurs, certains commerces peuvent être transférés facilement sans perte de clientèle comme les établissements aux succursales multiples ; en l’espèce l’agence du Crédit Lyonnais est incluse dans le réseau de l’ensemble économique formé par la société LCL Crédit Lyonnais et sa clientèle est transférable ; la clientèle est répartie sur la totalité de la société et des services sont rendus par les réseaux de « back office » ; l’agence ne possède pas de clientèle propre comme un commerce de bouche ou un restaurant de quartier; en conséquence la société LCL Crédit Lyonnais ayant la possibilité de se réinstaller sans perdre sa clientèle, élément justifiant le calcul de l’indemnité principale d’après la valeur du droit au bail, il ne saurait lui être accordée en outre une indemnisation pour perte de clientèle, même partielle.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Le calcul de l’indemnité d’éviction par la méthode du droit au bail qui a été acceptée en l’espèce par la société LCL Crédit Lyonnais, implique que la clientèle est transférable vers un autre établissement ; une agence bancaire est insérée dans l’ensemble économique constitué par l’établissement financier et ne peut prétendre à la disposition d’une clientèle propre, la clientèle étant répartie sur la totalité de la société et des services sont rendus par les réseaux de « back office » ; les activités de la société LCL Crédit Lyonnais sont uniquement bancaires avec réception de clients, l’agence du […] est intégrée dans le réseau des agences de LCL et la clientèle n’est pas liée à l’établissement, qui est lui-même transférable sans perte significative de clients ; il s’agit de services au client, occasionnant la cogestion, mais fidélisant et aidant les titulaires de comptes bancaires et demandes de prêts ;ces services peuvent être facilement transférés sans perte de clientèles s’agissant d’établissements à succursales multiples ; cette activité de relation directe avec le public est d’ailleurs aujourd’hui partiellement et progressivement remplacée par les banques en ligne qui utilisent le réseau Internet et les relations téléphoniques ; enfin le maillage territorial des agences permet de transférer la clientèle sur les autres établissements LCL du 20° arrondissement.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a exactement débouté la société LCL Crédit Lyonnais de sa demande d’indemnité pour la perte partielle de clientèle.

E- indemnité pour frais de déménagement

Le premier juge a débouté la société LCL Crédit Lyonnais de cette demande en l’absence de pièces.

La société LCL Crédit Lyonnais indique que le coût du déménagement ne saurait être inférieur à 20'000 euros et qu’elle a procédé à une estimation au regard des éléments d’équipement de l’agence, la surface exploitée et des coûts qu’elle a été amenée à supporter dans le cas de déménagement d’agence comparable.

Même si aucune pièce n’est produite , le principe du déménagement est acquis ; au regard de la surface exploitée, des aménagements spécifiques de l’agence (mobilier, enseignes, PLV), de la présence de 4 DAB, de bornes de dépôts, d’un sas pour dépôt professionnel, le coût du déménagement sera fixé à la somme de 11000 euros.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

— indemnité au titre de frais divers

La société LCL Crédit Lyonnais sollicite au titre des frais divers la somme de 29'000 euros .

La Ville de Paris ne conteste pas le principe des frais , en indiquant que l’évaluation à 15euros par client pour 2600 clients paraît tout à fait excessive, à l’époque de la dématérialisation des moyens de communication.

Même si aucune pièce n’est produite, ce poste frais divers correspond au coût d’information de la clientèle et aux modifications administratives et informatiques liées à la fermeture des établissements et à l’ouverture d’un nouvel établissement et le principe du préjudice est donc acquis ; s’agissant de son montant, il n’est pas contesté que l’agence compte 2600 clients, à avoir 2500 comptes particuliers et une centaine de comptes professionnels (expertise Sainsard page 35) qui devront être informés du transfert de leur compte par des moyens ayant valeur juridique ; que l’agence devra également procéder à des modifications administratives et informatiques.

Il convient en conséquence au regard de l’importance de la clientèle de fixer l’indemnité pour frais divers à la somme de 19'000 euros.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

— article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la Ville de Paris à payer la somme de 3000 euros au Crédit Lyonnais au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

— sur les dépens.

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, les dépens devant être supporté par l’expropriant conformément à l’article L3 112'1 du code de l’expropriation

Au regard de la solution du litige, chaque partie supportera la charge de ses dépens exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS, la cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe,

contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions du Crédit Lyonnais du 20 juin 2017, de la Ville de Paris du 28 août 2017, du 14 juin 2018 et du commissaire du gouvernement des 16 août 2017 et 2 août 2018,

Déclare irrecevables les conclusions N°2 du Crédit Lyonnais du 29 mai 2018, N°3 du 8 novembre 2 0 1 8 e t N ° 3 r e c t i f i c a t i f d u 9 n o v e m b r e 2 0 1 8 , e t l e s p i è c e s N ° 1 6 , 23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,34 et du commissaire du gouvernement du 27 juillet 2018,

Infirme partiellement le jugement entrepris,

Statuant à nouveau

Condamne la ville de Paris à payer à la société LCL Crédit Lyonnais la somme de 11'000 euros au titre des frais de déménagement et 19'000 euros au titre des frais divers,

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 CPC en cause d’appel,

Dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens exposés en cause d’appel.

La greffière Le président