Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 9 octobre 2019, n° 17/15171

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 09 OCTOBRE 2019

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/15171 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B33HL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Juin 2017 -Président du TGI de Paris – RG n° 15/03706

APPELANT

Monsieur Z X exploitant sous l’enseigne 'Hôtel de l’avenue'

immatriculé au RCS de PARIS sous le numéro 328 872 916

[…]

[…]

Représenté par M^e Eric APPFEL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0508

INTIMÉE

SARL SOFIDIS agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 350 570 719

[…]

[…]

Représentée par M^e Stéphane FERTIER de l’AARPI JRF AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Juin 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Marie-Annick PRIGENT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 mai 2004, la SCI 14 CLICHY aux droits de laquelle se trouve la société SOFIDIS a consenti à M. X exerçant sous l’enseigne HOTEL DE L’AVENUE, un bail commercial portant sur un immeuble situé a Paris 18^e, […], à usage d’hôtel meublé pour une durée de 9 années à compter du 1^er juin 2004.

A la suite de la délivrance par la société SOFIDIS le 7 juin 2013 d’un congé sans offre de renouvellement et offre du paiement d’une indemnité d’éviction, cette dernière a obtenu par ordonnance de référé du 19 février 2014, la désignation de M. Y en qualité d’expert avec pour mission d’évaluer l’indemnité d’éviction due par la société SOFIDIS et l’indemnité d’occupation due par M. X à compter du 1^er janvier 2014.

La société SOFIDIS ayant exercé son droit de repentir le 28 octobre 2014, les opérations d’expertise ne se sont pas poursuivies et M. Y a déposé le 21 novembre 2014 un procès verbal de fin de mission proposant notamment de retenir une indemnité d’occupation de 43.530 euros HT et HC, la valeur locative selon la méthode hôtelière s’élevant selon ses calculs à la somme de 48.400 euros à laquelle il convenait d’appliquer, selon lui, un abattement pour précarité de 10%.

La société bailleresse a engagé une procédure devant 1^e juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris en fixation du montant du loyer du bail renouvelé.

Par jugement du 30 juillet 2015, le juge des loyers a désigné M^me A- B avec la mission d’usage pour la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 28 octobre 2014.

M^me A-B a déposé son rapport le 31 mars 2016. L’HOTEL DE L’AVENUE étant un hôtel non classé monovalent , M^me A-B a évalué la valeur locative en application de la méthode hôtelière sur le fondement de l’article R. 145-10 du code de commerce à la somme annuelle de 48.000 euros et selon la tarification sociale à la somme de 50.000 euros et proposé de retenir un loyer annuel de 49.000 euros.

Par jugement du 13 juin 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

Fixé à 49.000 euros, hors taxes et hors charges par an à compter du 28 octobre 2014 le montant du

loyer du bail renouvelé entre la société SOFIDIS et M. Z X pour les locaux situés […] à Paris 18^e, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

Condamné M. Z X à payer à la société SOFIDIS les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter du 16 février 2015, date de l’assignation,

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1154 du code civil,

Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

Partagé les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire.

Par déclaration du 25 juillet 2017, M. Z X a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 7 février 2018, M. Z X demande à la Cour de :

INFIRMER le jugement du 13 juin 2017,

Et statuant à nouveau,

FIXER la valeur locative du bail renouvelé à compter du 28 octobre 2014 à la somme de la somme de 32.869,50 euros HT/HC/AN.

DIRE ET JUGER que le bail renouvelé se fera aux clauses et conditions initiales du bail, sous réserve du loyer, et en respect des nouvelles dispositions légales applicables issues de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, sauf accord contraire des parties pour les écarter.

REJETER l’ensemble des prétentions de la société SOFIDIS.

DIRE ET JUGER, au regard des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, ne pas être valablement saisie d’un appel incident.

CONDAMNER la Société SOFIDIS à une indemnité de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la Société SOFIDIS aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 19 avril 2018, la SARL SOFIDIS demande à la Cour de :

Confirmer le jugement du 13 juin 2017 du juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de Paris sauf en ce qu’il a retenu un abattement de 5% et en ce qu’il a débouté le bailleur de sa demande de majoration de la valeur locative de 15% ;

Statuant à nouveau,

Fixer le loyer du bail renouvelé dont il s’agit pour une durée de neuf années à compter du

28 octobre 2014 à la somme de 58.084,20 € HT/HC/an, augmentée des intérêts de retard

au taux légal à compter du jour de la demande de la société SOFIDIS, soit à compter du 16 février 2015, toutes autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

Ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1154 ancien du Code civil, applicable en l’espèce ;

Débouter M. Z X de l’ensemble de ses fins, demandes et conclusions ;

Condamner M. Z X au paiement de la somme de 3.000 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner M. Z X aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise dont le recouvrement sera effectué par l’AARPI JRF AVOCATS représentée par Maître Stéphane FERTIER conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 8 novembre 2018.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’appel incident,

L’appelant conclut que la cour n’est pas saisie d’un appel incident, au motif que les conclusions de l’intimée ne tendant pas à l’infirmation du jugement mais à sa confirmation, et que ses conclusions si elles restent recevables doivent être appréciées au regard de l’article 910-4 alinéa 2 du code de procédure civile.

La cour relève que la société SOFIDIS en sollicitant la confirmation du jugement entrepris, sauf sur deux points particuliers expressément énoncés, ne demande en fait qu’une confirmation partielle, hors les deux points litigieux pour lesquelles elle sollicite une réformation. Dès lors, la maladresse de rédaction soulignée par l’appelant, ne peut avoir d’effet quant à la saisine de la cour d’appel laquelle est régulièrement saisie par l’intimée d’une critique de l’abattement de 5% retenu par le premier juge, et du rejet par celui ci de la demande de majoration de 15%.

Sur la valeur locative

La cour relève que les deux parties admettent qu’outre les conclusions du rapport de M^me A-B, il faut prendre en compte les conclusions de M. Y, énoncées dans son procès verbal de fin de mission. Cet avis pouvant constituer un élément de preuve pour l’appréciation de la valeur locative, il sera en conséquence retenu.

Elles conviennent également que s’agissant de locaux monovalents la détermination de la valeur locative doit se faire en appliquant la méthode hôtelière, conformément à l’article R145-10 du code de commerce.

Le premier juge pour fixer à la somme de 49.000 euros le montant du loyer du bail renouvelé a retenu les conclusions du rapport d’expertise de M^me A B. Cette dernière après avoir proposé deux approches, toutes deux calculées selon la méthode hôtelière la première pour un hôtel de préfecture et la seconde selon la tarification sociale, l’hôtel recevant une clientèle adressée par le SAMU SOCIAL, en a fait la moyenne arithmétique. Selon la première approche, le juge a retenu une recette théorique de 297.103 euros, hors TVA et hors taxe de séjour, pour 20 chambres, un taux d’occupation de 85%, un taux de recette théorique de 20%, un abattement de 5% pour le transfert de la taxe foncière sur le preneur, soit une valeur locative de 50.508 euros. Puis, il a retenu un abattement pour transfert de l’impôt foncier de 5%, ramenant la valeur locative à la somme de 48.000 euros. Il a écarté l’abattement de 15% sollicité par le preneur relatif au maintien de la clause

de solidarité du bail pendant toute la durée du bail en cas de cession, et la majoration de 15% sollicitée par la bailleresse en raison de l’absence de transfert sur le preneur des gros travaux tels que le clos et le couvert. Selon la seconde approche, la valeur locative annuelle est de 52.261 euros. Après application d’un abattement de 5% pour le transfert de la taxe foncière, la valeur locative est de 50.000 euros.

La société bailleresse demande de confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a retenu un abattement de 5% et l’a débouté de sa demande de majoration de 15%.

Cependant, il convient de constater qu’en demandant actuellement la fixation du loyer à la somme de 58. 084,20 euros, la bailleresse applique une majoration de 15% à la valeur locative de 50.808 euros, déterminée selon la première approche. En cause d’appel, le preneur ne se réfère pas davantage à la seconde approche proposé par l’expert et retenu par le juge.

Dans ces conditions, l’examen des demandes se fera au vu de la première approche.

Le bailleur admet le calcul de la recette théorique retenu par M^me A B. Le preneur soutient qu’il convient de calculer cette recette pour 19 chambres, comme l’a proposé M. Y, une chambre retenue par M^me A B étant à usage de réserve et de pièce de repos pour le réceptionniste et retient le prix moyen par chambre proposé par M^me A B de 41 euros HT.

La cour relève que c’est à juste titre qu’a été retenu pour le calcul de la recette théorique maximale, non pas l’usage que l’hôtelier a fait d’une des chambres dont il disposait mais la capacité administrative qui lui était reconnue, avec un prix moyen par chambre de 41 euros, sans prendre en considération les barèmes affichés pour des chambres en surcapacité, étant au demeurant observé que si M. Y a retenu 19 chambres, il a pris en considération les barèmes affichés pour les chambres en surcapacité, déterminant ainsi une recette théorique d’un montant total supérieur à celui proposé par M^me A B avec un prix moyen par chambre de 54 euros.

Dans ces conditions la recette théorique hors TVA et hors taxe de séjour est de 297.103 euros.

Le taux d’occupation proposé par M^me C B est 85%. M. Y propose un taux de 80%. Le preneur demande de retenir un taux de 80%.

La cour rappelle que plus le taux d’occupation est élevé, plus le prix moyen pratiqué est bas, et inversement. M^me A B indique que selon les statistiques de l’office du tourisme de Paris les taux d’occupation des hôtels non classés tourisme, tous quartiers confondus sont les suivants : 2012 76,80%, 2013 67,70 %, 2014 76,90%. Les statistiques de Deloitte étant de 84,20% pour 2012, 83,20% pour 2013 et de 83,20% pour 2014.

Compte tenu d’une situation assez favorable entre un quartier d’affaires et un secteur touristique, qui bénéfice d’une bonne desserte par les transports en commun, du niveau de prix affichés sensiblement inférieur au prix moyen pour cette catégorie d’hôtel qui s’établit à 93, 85 euros en moyenne pour l’année 2014, d’une capacité limitée, des données statistiques reproduites ci dessus le taux de 85% proposé par M^me A B est trop important et doit être ramené à 83%.

Le taux sur recette qui varie selon la catégorie d’hôtel. Il est d’autant plus faible que la catégorie de hôtel est meilleure. Ceci tient au fait que la prestation immobilière est d’importance moindre que celle des prestations de confort fournies dans les catégories les plus élevées. Dans les hôtels de même catégorie que l’hôtel dont s’agit il varie entre 16,50 et 20% selon M^me A B, l’expert Y indiquant pour sa part que ce taux varie entre 14, 50% et 31%. Les deux experts proposent de retenir un taux de 20%.

Le preneur sollicite un taux de 17% qui paraît selon lui plus fréquemment retenu.

En l’espèce, l’hôtel n’ayant pas d’étoile, ayant une faible capacité, sans ascenseur, avec des chambres très exiguës et une réception au premier étage, le taux de 20% proposé par les deux experts, doit être retenu.

En conséquence la valeur locative s’établit à la somme de 49.319 euros calculée ainsi qu’il suit :

297.103 x0,83 = 246.595,49 euros arrondie à 246.595 euros

246.595 x0,20 = 49.319 euros

Sur l’ abattement pour transfert de la taxe foncière

Le locataire demande de voir confirmer l’abattement de 5%, proposé par M^me A B et retenu par le premier juge au motif qu’il s’agit d’une clause exorbitante du droit commun. Le bailleur s’y oppose au motif que l’article R145-8 du code de commerce n’étant pas applicable en l’espèce, il convient de se référer aux usages et il est selon lui d’usage de transférer à Paris le montant de l’impôt foncier sur le preneur.

La cour relève que le loyer étant fixé à la valeur locative en application des dispositions combinées des articles L145-36 et R145-10 du code de commerce, les dispositions de l’article R145-8 du code de commerce ne sont pas applicables, et que le prix du loyer doit être fixé en se référant aux usages dans la branche d’activité considérée. L’expert Y relève que le transfert de la taxe foncière est conforme aux usages, mais l’expert A B propose de retenir un abattement à ce titre.

Pour les hôtels parisiens, l’usage est de pratiquer un abattement relatif à la taxe foncière quand son paiement qui incombe normalement au bailleur est transféré au preneur. Dans ces conditions, il convient de retenir l’abattement de 5% proposé par l’expert A B à ce titre.

En conséquence, la valeur locative est de :

49.319 x0,95 = 46.853,05 euros

Sur l’abattement pour travaux à la charge du preneur

Le preneur sollicite un abattement de 10% compte tenu des travaux de ravalement à sa charge, qui consisteraient selon lui une charge exorbitante du droit commun. La bailleresse s’y oppose aux motifs que seuls les usages de la branche considérée importent, or en l’espèce le fait que l’hôtelier doive supporter le ravalement est usuel, et observe que les travaux de ravalement relèvent selon les cas soit de l’article 606, soit de l’article 605, et leur transfert sur le preneur n’en fait pas une charge exorbitante.

La cour relève que le loyer devant être fixé selon l’article R145-10 du code de commerce, qui exclut l’application de l’article R145-8 du code de commerce, il n’y lieu d’opérer un abattement du fait du transfert de travaux sur le preneur, qu’autant que ce transfert ne correspondrait pas à l’usage dans la branche considérée.

En l’espèce, les travaux relevant de l’article 606 du code de commerce, incombent au bailleur. Dans la branche considérée le ravalement supporté par le preneur en ce qu’il ressort de l’article 605 du code civil est d’usage,

Sur la majoration demandée par le bailleur du fait que le clos et le couvert n’ont pas été transférés au preneur

Le bailleur soutient qu’il est d’usage en matière hôtelière que le coût des travaux de clos et de couvert, qui incombent normalement au bailleur soit transféré au preneur ce qui aurait pour effet d’entraîner une majoration du coût de la valeur locative et sollicite en conséquence une majoration de 15% de la valeur locative.

La cour rappelle que la fixation de la valeur locative, s’agissant d’un local monovalent doit s’effectuer par rapport aux usages dans la branche considérée. Si des abattements pour travaux réalisés par le preneur en lieu et place du bailleur peuvent entraîner un abattement, il n’est pas d’usage de pratiquer une majoration pour des travaux qui restent à la charge du bailleur conformément à ses obligations légales.

Dans ces conditions cette demande de majoration du bailleur doit être écartée.

Sur les clauses du bail renouvelé

Le bail est renouvelé entre les parties à compter du 28 octobre 2014, les dispositions de la loi du 18 juin 2014 lui sont applicables notamment en ce qui concerne l’article L145-16-2 du code de commerce, déclaré d’ordre public.

Sur les mesures accessoires

Il convient de confirmer le jugement entrepris sur le sort des dépens et des condamnations en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il ne sera pas fait droit en cause d’appel à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera fait masse des dépens qui seront supportés par moitié par chacune des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement,

Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné M. Z X à payer à la société SOFIDIS les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter du 16 février 2015, date de l’assignation et dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1154 du code civil, débouté les parties de leurs demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile et partagé les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire ;

statuant à nouveau,

Dit que la cour est valablement saisie de l’appel incident ;

Fixe à 46.853 euros, hors taxes et hors charges par an à compter du 28 octobre 2014 le montant du loyer du bail renouvelé entre la société SOFIDIS et M. Z X pour les locaux situés […] à Paris 18^e, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, à l’exception de celles relevant de l’application de l’article L145-16-2 du code de commerce ;

y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Fait masse des dépens et dit qu’ils seront supportés par moitié par chacune des parties avec distraction au profit de l’avocat postulant qui en a fait la demande en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE