Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 16 octobre 2019, n° 17/14325

TGI Paris 5 octobre 2015

TGI Paris 26 juin 2017

CA Paris
Confirmation 16 octobre 2019

Arguments

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Rejeté
Déplafonnement du loyer en raison de l'adjonction d'une nouvelle activité
La cour a estimé que l'activité de vente de jeux de la Française des Jeux était incluse dans l'activité autorisée par le bail, ne justifiant pas le déplafonnement.
Rejeté
Modification notable des facteurs locaux de commercialité
La cour a constaté que les modifications apportées n'étaient pas notables et n'avaient pas eu d'impact significatif sur le commerce.
Rejeté
Indexation du loyer sur la base du loyer initial
La cour a jugé que l'indexation devait se faire sur la base du loyer initialement fixé au bail, et non sur le loyer convenu en cours de bail.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 5 - ch. 3, 16 oct. 2019, n° 17/14325
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	17/14325
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 26 juin 2017
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Agnès THAUNAT, président
Avocat(s) :	Anne GRAPPOTTE-BENETREAUArnaud SALABERTCécile LEMAISTRE BONNEMAY
Cabinet(s) :	SCP GRAPPOTTE BENETREAU
Parties :	SNC LE DIPLOMATE

Texte intégral

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 16 OCTOBRE 2019

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/14325 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3YSN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Juin 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n°

APPELANTS

Madame B C veuve X

[…]

Représentée par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1286 substitué par M^e Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, toque :

D0368

Monsieur Z L X

[…]

Représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1286 substitué par M^e Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0368

Madame D X épouse Y

[…]

Représentée par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1286 substitué par M^e Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0368

Monsieur E X

[…]

Représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1286 substitué par M^e Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0368

INTIMÉE

SNC LE DIPLOMATE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 528 284 110

[…]

Représentée par M^e Anne I-J de la SCP SCP I J, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111, avocat postulant

Assistée de M^e Arnaud SALABERT de la SELAFA CHEVALIER – CASSAGNE – SALABERT – BESSE, avocat au barreau de PARIS, toque : K0083, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Juin 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Marie-Annick PRIGENT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 27 juillet 2004, M^me B C veuve X, usufruitière, M.

Z-L X, M^me D X épouse Y et M. E X, tous trois nus-propriétaires, ont donné à bail commercial en renouvellement à M. F A, aux droits duquel se trouve aujourd’hui la SNC LE DIPLOMATE, des locaux (lots n°5, 13 et 6) dépendant d’un immeuble situé […] et […] à Paris 18^e, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter rétroactivement du ler avril 2004 pour se terminer le 31 mars 2013, moyennant un loyer annuel de 22.746 euros, hors taxes et hors charges, à destination exclusive de café, bar, débit de tabacs, brasserie et tabletterie à l’exclusion de tous autres commerces.

Par acte sous seing privé du ler juillet 2005, les consorts X et M. A ont convenu d’adjoindre l’activité de vente de jeux de la Française des Jeux et de porter le loyer à la somme annuelle de 25.847 euros à partir du ler juillet 2005.

Par acte extrajudiciaire du 26 septembre 2012, les consorts X ont fait délivrer à la SNC LE DIPLOMATE un congé pour le 31 mars 2013 avec offre de renouvellement à compter du ler avril 2013, moyennant un loyer annuel de 45.000 euros, hors taxes et hors charges.

Par mémoire préalable notifié le 29 janvier 2015, les consorts X ont sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé au ler avril 2013 à la somme annuelle de 45.000 euros en principal.

Par acte d’huissier de justice du 11 mars 2015, les consorts X ont assigné la SNC LE DIPLOMATE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à compter du ler avril 2013 à la somme annuelle de 45.000 euros, hors taxes et hors charges.

Par jugement du 5 octobre 2015, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé du litige, le juge des loyers commerciaux a :

— constaté que par l’effet du congé avec offre de renouvellement delivré le 26 septembre 2012 par les consorts X, le principe du renouvellement du bail à effet du ler avril 2013,

— désigné M. G H en qualité d’expert aux fins de donner son avis sur la valeur du bail renouvelé,

— fxé le loyer provisionnel, pour la durée de 1'instance, au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport le 22 juillet 2016 concluant à une valeur locative de 39.040 euros au ler avril 2013 et les parties ont été invitées à déposer leurs mémoires.

Par jugement du 26 juin 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

Fixé à 30.790 euros en principal, hors taxes et hors charges, par an à compter du ler avril 2013 le montant du loyer du bail renouvelé depuis cette date entre les consorts X et la SNC LE DIPLOMATE pour les locaux situes […] et […] à Paris 18^e, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

Partagé les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire.

Par déclaration du 17 juillet 2017, M^me B C veuve X, M. Z-L X, M^me D X épouse Y, et M. E X ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 19 octobre 2018, M^me B C veuve X, M. Z-L X, M^me D X épouse Y, et M. E X demandent à la Cour :

— de réformer le jugement entrepris

— d’écarter la règle du plafonnement en application de l’article L.145-34 du Code de Commerce

— de fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1/4/2013 à la somme annuelle en principal de 39.000 € HT et hors charges.

— de dire que tous les compléments d’arriérés de loyers porteront intérêts au taux légal à compter du 1/4/2013 au fur et à mesure des échéances échues jusqu’au parfait paiement.

— de dire que les intérêts seront capitalisés par application de l’article 1154 du Code Civil

— de fixer le montant du dépôt de garantie qui doit correspondre à six mois de loyer à la somme de 19.500€

Subsidiairement,

— de fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1/4/2013 à la somme annuelle en principal de 35.407,86 € HT et hors charges.

— de dire que tous les compléments d’arriérés de loyers porteront intérêts au taux légal à compter du 1/4/2013 au fur et à mesure des échéances échues jusqu’au parfait paiement.

— de dire que les intérêts seront capitalisés par application de l’article 1154 du Code Civil

— de fixer le montant du dépôt de garantie qui doit correspondre à six mois de loyer à la somme de 17.703,93 €

En tout état de cause,

— de condamner la SNC LE DIPLOMATE à 3.000 euros en application de l’article 700 et aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 8 décembre 2017, la SNC LE DIPLOMATE demande à la Cour de :

— CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a fixé le montant du loyer en renouvellement au 1^er Avril 2016 à la somme annuelle en principal de 30.790 €,

— DEBOUTER les Consorts X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

A TITRE RECONVENTIONNEL,

— CONDAMNER les consorts X aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce

compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de la SCP I J dans les conditions de l’article 699 du CPC ainsi qu’au paiement d’une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 8 novembre 2018.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les appelant qui concluent à l’infirmation du jugement entrepris soutiennent principalement que le montant du loyer du bail renouvelé doit être déplafonné compte tenu de l’extension de la clause de destination stipulée au bail à celle 'd’activité de vente de jeux de la Française des Jeux', alors que les locaux devaient selon la clause de destination du bail servir à 'usage de café, bar, débits de tabacs, brasserie et tabletterie à l’exclusion de tous autres commerces" ; que les parties ont manifesté leur interprétation commune des clauses contractuelles en considérant que l’activité de vente de jeux de la Française des Jeux était exclue par le contrat de bail, en signant en 2005 un avenant à ce contrat autorisant l’adjonction de l’activité de vente de jeux de la Française des Jeux ; que dès lors la convention d’adjonction d’activité justifie le déplafonnement, sans que la circonstance selon laquelle les bailleurs ont déjà obtenu une hausse de loyer à l’occasion du changement de destination des lieux ne puisse y faire obstacle. A titre subsidiaire, ils ont soutenu que les jeux de tirage comme le Loto et l’Euromillions, distincts des jeux de grattage ne pouvaient être considérés comme étant des activités incluses, l’installation d’un terminal de jeux de Loto supposant un certain nombre d’investissements, et constituant une part conséquente du chiffre d’affaires.

La société locataire a conclu à la confirmation du jugement entrepris, exposant que l’activité de vente des jeux de la Française des Jeux, aussi bien en ce qu’elle concerne les jeux de grattage que le LOTO ou l’EUROMILLIONS est une activité nécessairement incluse dans l’activité autorisée au bail.

La cour rappelle que la modification de la clause de destination au cours du bail expiré peut entraîner le déplafonnement du montant du loyer du bail renouvelé, à la condition cependant, qu’il s’agisse de l’adjonction d’une activité nouvelle et non d’une activité incluse dans celle autorisée par cette clause.

Il résulte de l’évolution des usages, consacrés notamment par la jurisprudence qu’une nouvelle activité de vente de jeux de la Française des Jeux, quand bien même comprendrait-elle la vente des billets de LOTO et de l’EUROMILLIONS, qui requiert selon les bailleurs un équipement particulier, et non seulement la vente de jeux de grattage, est une activité incluse à celle de vente de tabac.

Le fait que cette vente ait été autorisée par avenant ne lui fait pas perdre son caractère d’activité incluse.

Dans ces conditions, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a écarté ce motif de déplafonnement.

Les appelants soutiennent également qu’il existerait une modification notable des facteurs locaux de commercialité entraînant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé. Ils se prévalent de l’augmentation de la population résidentielle, de sa capacité contributive et des constructions dans le secteur environnant, modifications qui ont eu un impact positif sur le commerce considéré. Ils soulignent que le chiffre d’affaires relatif à la Française des Jeux a augmenté, ce qui démontre une augmentation du passage sur la période précédant la demande de renouvellement.

L’intimée conteste l’existence d’un tel motif de déplafonnement.

La cour relève que si l’expert judiciaire G H, constate une augmentation de la population de 9%, doublée d’une augmentation des facultés contributives de la population résidente compte tenu de l’augmentation de la population de cadres, ainsi que l’édification de constructions,

entraînant la création de 58 appartements, et une construction neuve au 8/10 rue Christiani représentant 'un programme de 6 classes d’activités, 3 dortoirs, un atelier, un centre de loisirs , un réfectoire aux lieu et place d’un garage', et précise que l’évolution commerciale du secteur n’a pas été significativement modifiée, il ne ressort pas de ces éléments que ces modifications, même prises dans leur ensemble, ont eu un caractère notable, compte tenu de leur faible importance.

En conséquence, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a écarté ce motif de déplafonnement.

Sur le calcul du loyer plafond

Pour solliciter à titre subsidiaire la fixation du loyer plafond à la somme de 35.407,86 euros, les bailleurs soutiennent que la SNC LE DIPLOMATE ayant accepté l’avenant de 2005, le loyer applicable depuis le 1^er avril 2010 était de 32.271 euros tel que convenu par les parties. En conséquence, en application de la clause d’échelle mobile stipulée au bail, le loyer au 1^er avril 2013 doit être fixé à 35.407,86 euros. Le preneur qui sollicite la confirmation du jugement entrepris, soutient que l’indexation doit s’opérer sur la base du loyer initial.

La cour retient que c’est à juste titre que les premiers juges ont dit que l’indexation du loyer devait être calculée non par rapport au loyer appelé en 2010, mais par rapport au loyer initialement fixé au bail. Il importe en effet peu que les parties aient convenu en cours de bail d’une augmentation de loyer, l’article L145-34 du code de commerce relatif notamment aux modalités de fixation du loyer disposant que :'[…]le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler […] ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice […]', le calcul ne peut s’opérer que par rapport au loyer initial.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 35.407,86 € hors taxe et hors charges.

Sur les demandes accessoires

Il convient de confirmer le jugement entrepris sur le sort des dépens et celui de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelants qui succombent seront condamnés aux dépens de l’appel. Il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris,

y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M^me B C veuve X, M. Z-L X, M^me D X épouse Y et M. E X, appelants aux dépens de l’appel, avec distraction au bénéfice de l’avocat postulant qui en a fait la demande en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE