Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - chambre 3, 30 octobre 2019, n° 19/09648

Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 30 OCTOBRE 2019

(n° 392 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/09648 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B745S

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 10 Avril 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 19/52854

APPELANTE ET INTIMÉE A TITRE INCIDENT

SARL X

[…]

[…]

Représentée et assistée par M^e Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0260

INTIMÉE ET APPELANTE A TITRE INCIDENT

Société ACEP INVEST 3, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[…]

[…]

Représentée et assistée par M^e Florence NOVELLA, avocat au barreau de PARIS, toque : D0662

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 01 Octobre 2019, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Christina DIAS DA SILVA, Conseillère conformément aux articles 785, 786 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre

M^me Christina DIAS DA SILVA, Conseillère

M^me Carole CHEGARAY, Conseillère

Qui ont en délibéré,

Greffier, lors des débats : Anaïs SCHOEPFER

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre et par Anaïs SCHOEPFER, Greffière.

Par acte du 26 juin 2017, la société Acep Invest 3 a donné à bail à la société X, anciennement dénommée Meauriel, des locaux commerciaux en l’état futur d’achèvement dépendant d’un immeuble sis 53 à 61 avenue Pierre Mendès-France à Paris 13^e.

Le 26 novembre 2018, la société Acep Invest 3 a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail à la société X.

Par acte du 22 janvier 2019, la société Acep Invest 3 a assigné en référé la société X devant le président du tribunal de grande instance de Paris en constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail et expulsion.

Par ordonnance réputée contradictoire du 10 avril 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 26 décembre 2018 ;

— ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance, l’expulsion de la société X et de tout occupant de son chef des lieux sis 53 à […] à Paris 13^e avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

— dis, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits. avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société X, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamné la société X au paiement de cette indemnité ;

— dit que le dépôt de garantie versé par la société X restera définitivement acquis à la société Acep Invest 3 ;

— condamné la société X, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance, à faire procéder à la remise en état des locaux et de la façade dans l’état initial ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

— condamné la société X à payer à la société Acep Invest 3 la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné la société X aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Par déclaration du 3 mai 2019, la société X a interjeté appel de cette ordonnance.

Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 19 septembre 2019, la société X demande à la cour de :

— la dire recevable et bien fondée en son appel ;

y faisant droit,

— infirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau,

— constater l’existence d’une contestation sérieuse tenant au caractère non écrit de la clause d’enseigne ;

— constater l’existence d’une contestation sérieuse tenant au caractère non écrit de la clause résolutoire ;

— constater l’existence d’une contestation sérieuse tenant au fait que la terrasse n’est pas incluse dans les locaux loués ;

— constater l’existence d’une contestation sérieuse tenant au fait que la bailleresse serait dénuée d’intérêt à agir contre l’implantation d’une terrasse sur le domaine public ;

— constater l’absence de trouble manifestement illicite ; et en tout état de cause le retrait de la terrasse litigieuse dans le délai d’un mois de la signification de l’ordonnance déférée ;

— dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Acep Invest 3 ;

— ordonner subsidiairement la suspension des effets de la clause résolutoire ;

— octroyer subsidiairement les plus larges délais à la société X ;

— débouter la société Acep Invest 3 de toutes ses demandes ;

— condamner la société Acep Invest 3 à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Acep Invest 3 aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle fait valoir que la clause d’enseigne doit être réputée non écrite par application de l’article L 145-15 du code de commerce de sorte que l’action en constat de résiliation du bail se heurte à des contestations sérieuses, l’appréciation de la validité d’une telle clause relevant de l’appréciation du juge du fond ; que la clause résolutoire prévue au bail ne pouvait stipuler qu’elle trouverait à s’appliquer en cas de manquement du preneur à la clause d’enseigne.

Elle explique que n’étant pas propriétaire de la marque et de l’enseigne 'Monop', l’exploitation effective du local sous cette enseigne ne pouvait lui être imposée par la bailleresse.

Elle ajoute que le juge des référés a retenu l’exploitation d’une terrasse non comprise dans les locaux pour constater l’acquisition de la clause résolutoire alors que la clause résolutoire ne peut être invoquée en raison de l’occupation d’un lieu non compris dans la location ; que l’installation de la terrasse relève de la compétence de la mairie de Paris qui seule peut sanctionner les occupations illicites de voirie.

À titre subsidiaire elle sollicite la suspension de la clause résolutoire puisque la terrasse a été supprimée et indique que la demande de remise en état sous astreinte formée par la société Acep Invest 3 est devenue sans objet.

Enfin elle soutient que la demande de la société Acep invest 3 tendant à obtenir la remise de documents sous astreinte est infondée puisqu’elle ne démontre aucunement que la concluante ne les lui a pas remis.

La société Acep Invest 3, par conclusions transmises par voie électronique le 24 septembre 2019, demande à la cour de :

*sur l’acquisition de la clause résolutoire,

— rejeter l’appel interjeté par la société X, et la débouter de toutes ses demandes ;

— confirmer l’ordonnance de référé du 10 avril 2019 en ce qu’elle a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 26 décembre 2018 ;

— ordonné à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de l’ordonnance l’expulsion de la société X et de tout occupant de son chef des lieux sis 53 à […]-France à Paris 13 ème, avec le concours en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

— fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par X, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamner la société X au paiement de cette indemnité ;

— dit que le dépôt de garantie versé par la société X restera définitivement acquis à Acep Invest 3 ;

— condamné la société X, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance, à faire procéder à la remise en état des locaux et de la façade dans l’état initial ;

*sur la terrasse extérieure et sur les documents liés aux travaux d’aménagement,

— la recevoir en son appel incident, et la dire bien fondée ;

— fixer à titre provisionnel à 2.000 euros par mois l’indemnité d’occupation sans droit ni titre de la terrasse extérieure, propriété de la bailleresse, non comprise dans les locaux loués;

— condamner la société X, à titre provisionnel, au paiement de 1.500 euros HT au titre du coût de la certification établie par les géomètres-experts Serrain & Associés ;

— condamner la société X, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation de 26.000 euros pour la période de juillet 2018 à juillet 2019, et de 1.806 euros au titre du mois d’août 2019 ;

— condamner la société X, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois à compter du prononcé de l’arrêt, à remettre à la société Acep Invest 3, au titre de ses travaux d’aménagement, les justificatifs d’assurance, les plans de récolement, et le rapport final du bureau de contrôle ;

— condamner la société X à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société X aux dépens, de première instance et d’appel, incluant les coûts des procès-verbaux de constat et de la sommation du 26 novembre 2018 visant la clause résolutoire, et si besoin est, les frais d’expulsion et de serrurier.

Elle fait valoir qu’il n’y a aucune contestation sérieuse s’opposant à l’acquisition de la clause résolutoire du bail ; que la société X n’a jamais débuté une quelconque exploitation sous l’enseigne convenue aux termes du bail et a ainsi violé le contrat de bail; que la société X est mal fondée en sa demande de suspension de la clause résolutoire puisqu’elle ne s’est pas exécutée dans le délai d’un mois du commandement qui lui a été délivrée le 26 novembre 2018.

Elle soutient que la terrasse extérieure, à la date du 11 juin 2019, n’avait toujours pas été remise en état et restait encombrée sans autorisation de la bailleresse, celle-ci n’ayant été libérée que le 28 août 2019 ; que l’appelante est de mauvaise foi quand elle affirme que la terrasse a été implantée sur le domaine public puisqu’elle justifie qu’elle se trouve sur le volume 3 de l’ensemble immobilier sis 53 à […].

Elle ajoute que la société X a réalisé des travaux d’aménagement à son entrée dans les lieux et ne lui a pas remis les justificatifs d’assurance, les plans de recolement et le rapport final du bureau de contrôle alors qu’elle avait l’obligation de lui remettre ces documents.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 809 du code de procédure civile 'Le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire'.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que ' Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge' .

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat du bail, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

Le contrat de bail conclu entre les parties stipule à l’article 4.2 que 'Le preneur s’oblige à exploiter ses activités dans les locaux loués sous l’enseigne 'Monop'. Tout changement d’enseigne devra, pour être valable, avoir recueilli l’agrément préalable du bailleur, et ne pourra être réalisé qu’au profit d’une enseigne de notoriété, de niveau de gamme et de qualité équivalente, dans la même activité. Ce changement d’enseigne devra, en outre, concerner une pluralité de points de vente à l’enseigne du preneur.'

L’acte prévoit à l’article 6.5 relatif aux autorisations administratives et aux mises en conformité que ' Le preneur :

*n’entreprendra pas dans les locaux loués une activité et/ou des travaux soumis à autorisation, et/ou déclarations administratives sans les avoir préalablement obtenues. Dans un tel cas, il s’oblige à transmettre copie de l’autorisation obtenue ou de la déclaration effectuée dans les meilleurs délais ;

*fera son affaire personnelle de toutes les formalités et autorisations nécessaires à son activité et en informera le bailleur dans les plus brefs délais en lui transmettant tout document justifiant de l’exécution de ces formalités et/ou obtention de ces autorisations.'

Ce contrat de bail contient une clause de résiliation à son article 11 ainsi libellée : 'A défaut (i) de paiement de toute somme due au titre du bail (notamment loyers, charges, impôts, remboursements divers) ou de toute sommes qui en constituent l’accessoire ou (ii) de manquement par le preneur à l’une quelconque des obligations essentielles du bail (notamment celles visées aux articles 'destination', 'enseigne', 'jouissance des locaux loués', 'garnissement', 'autorisations administratives- mises en conformité', 'cession du bail', 'sous-location’ et (1) mois après un commandement de payer ou après une sommation d’exécuter restée sans effet contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le bailleur pourra résilier de plein droit le présent bail, et ce sans préjudice de tous dommages et intérêts que le bailleur pourra réclamer au preneur.'

Par acte d’huissier du 26 novembre 2018 la société Acep Invest 3 a fait délivrer à la société X une sommation visant la clause résolutoire de respecter les clauses 6.5 relative aux autorisations administratives – mises en conformité et 4.2 relative à l’enseigne dans le mois de la délivrance de l’acte lequel était accompagné d’un procès verbal de constat d’huissier dressé le 31 octobre 2018 et d’un courrier recommandé avec accusé de réception du 28 septembre 2018 adressé par la société d’étude, de maîtrise d’ouvrage et d’aménagement parisienne (SEMAPA).

Ainsi que l’indique à juste titre le premier juge il est établi que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai imparti, le procès verbal de constat d’huissier du 28 décembre 2018 indiquant que la société X exploite les lieux loués sous l’enseigne 'Franprix’ et a installé une terrasse sans autorisation préalable.

La société X n’invoque pas la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement visant l’acquisition de la clause résolutoire ni d’ailleurs le non respect des deux clauses 4.2 et 6.5 du bail. Elle soutient qu’il existe des contestations sérieuses tenant à la validité de la clause d’enseigne, cette question faisant selon elle obstacle au constat de la résiliation du bail.

Il sera cependant rappelé à l’appelante que l’application de l’article 809 alinéa 1^er du code de procédure civile invoqué au soutient de l’acquisition de la clause résolutoire du bail n’est pas subordonnée à la preuve de l’absence de contestation sérieuse. Le dommage imminent s’entend du

dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

De plus la question de la validité de la clause d’enseigne relève de la compétence du juge du fond et ne fait en tout état de cause pas obstacle à la demande du bailleur tenant au constat d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail liant les parties fondée sur l’article 809 alinéa 1 du code de procédure civile dès lors qu’il s’agit d’une clause parfaitement claire et non sujette à interprétation et que ledit contrat fait la loi des parties tant qu’il n’en a pas été autrement jugé par une décision de justice ayant autorité de chose jugée comme c’est le cas en l’espèce.

La société X n’a pas satisfait aux clauses du bail ci-dessus rappelées dans le mois du commandement qui lui a été délivré par le bailleur de sorte que la clause résolutoire du bail est acquise au 26 décembre 2018.

Par ailleurs l’appelante n’invoque pas s’être conformée à ces clauses postérieurement à ce délai et ne sollicite pas un délai supplémentaire pour se conformer aux dispositions du bail auxquelles elle a librement consenti. Sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ne peut dès lors être accueillie.

Il s’ensuit que l’ordonnance doit être confirmée du chef de la résiliation et de ses conséquences de droit relatives à la libération des lieux, à l’expulsion, à l’indemnité d’occupation et à l’acquisition du dépôt de garantie au bailleur.

S’agissant de l’exploitation de la terrasse non comprise dans les locaux loués tels que précisés à l’annexe 3.1 du bail, la société appelante ne conteste pas l’avoir installée sans avoir sollicité l’autorisation du bailleur mais soutient qu’elle est implantée sur le domaine public.

La société Acep Invest 3 justifie par la production aux débats de la certification établie par la société Serrain & Associés, géomètres experts (pièce 18 de l’intimée) que 'l’implantation de la terrasse s’inscrit dans les limites du volume numéro 3 de l’ensemble immobilier' appartenant à l’intimée mais non loué à la société X.

Il est constant que la terrasse litigieuse a été libérée le 28 août 2019.

La société Acep Invest 3 réclame la condamnation de la société X à lui verser une indemnité d’occupation de 2.000 euros par mois pour la période de juillet 2018 jusqu’à son enlèvement. Vainement l’appelante soutient que cette demande est sans objet dès lors qu’elle reconnaît elle-même avoir occupé sans aucun droit ni titre l’emplacement litigieux pour y installer une terrasse. Elle ne remet pas en cause le montant réclamé au titre de cette occupation illicite de sorte qu’il y a lieu de faire droit à l’appel incident de la société Acep Invest 3 et, ajoutant à l’ordonnance entreprise, de condamner la société Sadical à lui verser la somme provisionnelle de 27.806 euros à titre d’indemnité d’occupation.

La société Acep Invest 3 sollicite la condamnation provisionnelle de l’appelante à lui verser la somme de 1.500 euros HT correspondant au coût de la certification établie par les géomètres experts rendue nécessaire selon elle par la contestation opposée par la société X qui affirmait qu’elle n’occupait en fait que le domaine public. Ainsi que l’indique à juste titre la société X, la production de son acte de propriété aurait suffit à prouver que la terrasse se trouvait sur l’emprise de sa propriété. Les frais de certification engagés par l’intimée pour justifier des limites de son immeuble doivent donc rester à sa charge et il y a lieu de dire n’y avoir lieu à référé de ce chef.

La société Acep Invest 3 ne peut pas non plus valablement solliciter la condamnation de la société X à lui remettre sous astreinte les justificatifs d’assurance, les plans de récolement et le rapport

final du bureau de contrôle au titre des travaux d’aménagement qu’elle a réalisés à son entrée dans les lieux. En effet ainsi que l’indique à juste titre la société X, ces documents lui ont été adressés le 7 juin 2018 ainsi qu’il ressort des pièces produites par l’intimée elle -même et notamment la pièce 5-1. L’ordonnance doit donc être confirmée en ce qu’elle a rejeté ce chef de prétention de la société Acep Invest 3.

Le sort des dépens et de l’indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge.

À hauteur de cour, il convient d’accorder à la société Acep Invest 3, contrainte d’exposer de nouveaux frais pour se défendre, une indemnité complémentaire de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la société X ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et doit supporter les dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise ;

Y ajoutant ;

Rejette la demande de suspension des effets de la clause résolutoire du bail ;

Condamne la société X à payer à la société Acep Invest 3 à titre de provision la somme de 27.806 euros à valoir sur l’indemnité d’occupation de l’emplacement de la terrasse due du mois de juillet 2018 jusqu’à la libération des lieux intervenue le 28 août 2019 ;

Dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de provision de la société Acep Invest 3 au titre des frais de la certification établie par les géomètres experts ;

Condamne la société X à payer à la société Acep Invest 3 la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société X aux dépens de l’instance d’appel.

La Greffière, Le Président,