Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 7, 16 mai 2019, n° 18/05448

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 16 MAI 2019

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/05448 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5IVW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Février 2018 -Tribunal de Grande Instance d’EVRY – RG n° 16/00013

APPELANTS

Madame E C épouse X

née le […] à CHARENTON-LE-PONT (94220)

[…]

91170 R S

Représentée par M^e Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R251, et ayant pour avocat plaidant, M^e Antoine GATTI, avocat du même cabinet

Monsieur G X

né le […] à RIS-ORANGIS (91130)

[…]

91170 R S

Représenté par M^e Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R251, et ayant pour avocat plaidant, M^e Antoine GATTI, avocat du même cabinet

INTIMES

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES (ESSONNE) SERVICE DU DOMAINE

[…]

Courcouronnes

[…]

Représentée par M^me T-U V en vertu d’un pouvoir général

Etablissement Public SYNDICAT TRANSPORT ILE DE FRANCE

N° SIRET : 287 500 078

[…]

[…]

Représenté par M^e Frédéric LEVY de l’AARPI DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 et ayant pour avocat plaidant, M^e Xavier GOSSELIN, avocat du même cabinet

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Mars 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Hervé LOCU, président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Hervé LOCU, président

M. Gilles MALFRE, conseiller

M^me Valérie MORLET, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me H I

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, président et par H I, greffière présente lors du prononcé.

Exposé :

Par arrêté en date du 22 août 2013, le préfet de l’Essonne a déclaré d’utilité publique les travaux nécessaires à la réalisation du projet du tram-train Massy-Evry.

Par arrêté en date du 25 janvier 2016, le préfet de l’Essonne a déclaré cessibles au profit du Syndicat des transports de l’île-de-France (A) les parcelles de terrains situées sur la commune de R-S nécessaires à l’opération.

L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 15 juin 2016.

Sont notamment concernés par l’opération les époux X, propriétaires et occupants d’un pavillon d’habitation d’une surface habitable de 163,80 m[…] à R-S correspondant à la parcelle de terrain cadastrée section BC n°9 d’une superficie totale de 627 m².

Faute d’accord sur l’indemnisation, le A a saisi le juge de l’expropriation par mémoire visé au greffe le 10 février 2016.

Par jugement du 12 février 2018, après transport sur les lieux le 06 mars 2017, celui-ci a :

— déclaré la demande des époux X en fixation des indemnités devant revenir à la société Scorpion irrecevable ;

— fixé à 443 432 euros, toutes causes confondues, l’indemnité à payer par le A aux époux X ;

— débouté les époux X du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

— condamné le A à verser aux époux X la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que les dépens seront laissés à la charge de l’autorité expropriante en application des dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation.

Les époux X ont interjeté appel le 13 mars 2018.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

— déposées au greffe, par les époux X appelants, le 08 juin 2018, notifiées le 08 juin 2018 (AR du 13 juin 2018), aux termes desquelles ils demandent à la cour :

— de les déclarer recevables et bien fondés en leur appel ;

— statuant à nouveau, de fixer l’indemnité de dépossession due par le A à la somme totale de 540 964 euros se décomposant comme suit :

—  425 880 euros au titre de l’indemnité principale ;

[163,80 m² x 2 600 euros]

—  43 558 euros au titre du remploi ;

—  54 000 euros au titre de l’indemnité pour perte de chance de location du panneau publicitaire ;

—  17 496 euros au titre de l’indemnité pour les frais de déménagement et de réinstallation ;

— en tout état de cause :

— de condamner le A à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner le A aux entiers dépens de la présente instance (intégrant notamment le coût des rapports d’expertises) et de ses suites ;

— adressées au greffe, par le A intimé, le 05 septembre 2018, notifiées le 10 septembre 2018 (AR des 17 et 18 septembre 2018), aux termes desquelles il demande à la cour :

— de rejeter les demandes des appelants ;

— de confirmer, dans toutes ses dispositions, le jugement du 12 février 2018 ;

— de condamner les expropriés à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— adressées au greffe, par le Commissaire du gouvernement, le 08 août 2018, notifiées le 16 août 2018 (AR du 07 septembre 2018), aux termes desquelles il demande à la cour d’infirmer le jugement rendu en première instance en ce qui concerne l’indemnité principale, l’indemnité de remploi et l’indemnité pour frais de déménagement ; statuant à nouveau :

— de fixer à 321 200 euros l’indemnité principale ;

[ x 2 200 euros]

— de fixer à 33 120 euros l’indemnité de remploi ;

— de rejeter l’indemnité pour frais de déménagement à hauteur de 10 000 euros ;

— de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation pour perte de chance de percevoir des redevances publicitaires ;

Motifs de l’arrêt :

— sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 13 mars 2018, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce les conclusions des époux X le 8 juin 2018, du A du 05 septembre2018 et du commissaire du gouvernement du 05 septembre 2018 déposées ou adressées dans les délais légaux sont recevables.

— Sur la demande d’indemnité de la société Scorpion

Le premier juge a indiqué que la société Scorpion n’est pas partie à la procédure, que si Monsieur G X est partie à la procédure, c’est en son nom propre et non en sa qualité de gérant de la société Scorpion et qu’il n’est par conséquent pas recevable à réclamer, en sa qualité de gérant de cette société, une indemnité dans le cadre de la procédure. Il a en conséquence déclaré cette demande irrecevable.

Cette irrecevabilité n’est pas contestée par les consorts X, le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point.

— au fond

Les époux X font valoir que :

— leur pavillon est situé dans une commune résidentielle et bénéficie d’une excellente desserte routière (proximité immédiate de l’autoroute A6) ; en outre, depuis l’acquisition de leur bien, de nombreux travaux ont été effectués concernant le revêtement des sols et murs, la cuisine, la salle de bain, la terrasse, la véranda ; aussi, le pavillon laisse paraître un bon état d’usage et d’entretien général ; par ailleurs, il présente les éléments de plus-value suivants : très bonne déserte routière ; un garage ; un sous-sol et combles aménageables ; une surface habitable conséquente ; un jardin d’une superficie très élevée pour une maison en ville ; enfin, il ressort du rapport non contradictoire du mois d’avril 2015 de M. Z, expert près les cours administratives d’appel de Paris et de Versailles, que la valeur de 2 600 euros/m² habitable doit être retenue eu égard aux éléments de plus-value du pavillon ; à cet égard, cette valeur de 2 600 euros/m² habitable est corroborée par les références fournies et jugées pertinentes par le juge de première instance ; en conséquence, le jugement doit être infirmé en ce qu’il a appliqué un prix unitaire de 2 400 euros du m² habitable et la cour doit retenir une valeur unitaire de 2 600 euros/m² habitable ;

— en conséquence, l’indemnité de dépossession doit être calculée comme suit :

—  425 880 euros au titre de l’indemnité principale ;

[163,68 m² x 2 600 euros]

—  43 588 euros au titre du remploi ;

— l’indemnité au titre de la perte de chance de percevoir des redevances publicitaires doit être accordée ; en l’espèce, depuis le 05 janvier 1999, il existe un contrat de location d’emplacement publicitaire entre l’ancien propriétaire du pavillon et la société Giraudy conclu pour une durée de 6 années reconductible tacitement moyennant le versement de la redevance ; suite à l’acquisition de la maison, ce contrat a été transféré aux nouveaux propriétaires qui perçoivent une redevance (9 000 euros) ; en outre, ce contrat a été reconduit tacitement le 05 janvier 2017 pour une durée de 6 ans et la procédure d’expropriation provoque un manque à gagner de 54 000 euros; en conséquence, il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation au titre de la perte de chance et de condamner le A à verser une indemnité d’un montant de 54 000 euros en réparation de ce préjudice ;

— la procédure d’expropriation implique la réparation intégrale du préjudice et nécessite l’octroi d’autant d’indemnités accessoires, notamment les frais de déménagement et de réinstallation ; ainsi, conformément au devis de la société de déménagement UGO, la somme de 17 496 euros devra être allouée au titre des frais de déménagement et de réinstallation ;

— en conséquence, l’indemnité totale de dépossession devra s’élever à la somme de 540 964 euros ;

[(163,68 m² x 2 600 euros) + 43 588 + 54 000 + 17 496]

Le A répond que :

— lors de la visite des lieux, le mauvais état d’entretien de l’ensemble immobilier a pu être constaté ; en outre, les locaux avaient, par endroits, été rénovés peu de temps avant le transport sur place ; or il est patent en l’espèce que les travaux de rénovation ont été réalisés postérieurement à l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique et qu’ils avaient pour but d’améliorer la consistance et l’état du bien exproprié afin d’obtenir une meilleure valorisation par le juge de l’expropriation ; ainsi, conformément à l’article L 322-1, ces travaux ne sauraient donner lieu à aucune indemnité ; par ailleurs, le pavillon connaît de nombreux éléments de moins value : le jardin est mal entretenu et on y entend le bruit des véhicules de façon très perceptible en raison de la proximité immédiate de la bretelle d’accès à l’autoroute A6, ses installations électriques sont désuètes, l’état d’entretien général du pavillon est médiocre ;

— [le bien est occupé par les expropriés qui ont renoncé à être relogés ; en conséquence, le bien a été estimé en valeur libre] ;

— la valeur de 2 600 euros/m² proposée par les époux X ne saurait être retenue ; en effet, celle-ci se fonde notamment sur une évaluation immobilière réalisée non contradictoirement qui ne saurait servir de référence exploitable, car il est de jurisprudence constante que dans le cadre d’une estimation par comparaison, seules peuvent être prises en considération les décisions judiciaires et les mutations définitives ; en outre, cette évaluation a été réalisée suivant la méthode de capitalisation du revenu, qui est très souvent écartée par les juridictions entre autres pour son caractère imprécis et peu fiable ; ainsi, l’expertise produite manque de pertinence et ne saurait, dans ces conditions, être retenue pour déterminer la valeur du bien en cause ou justifier les prétentions des expropriés ; par ailleurs, l’estimation repose sur 7 termes de comparaison issus de la base BIEN et aucun acte de vente ni aucune référence de publication n’ont été communiqués ; dès lors, il est impossible de vérifier la réalité et la pertinence de ces mutations et les références des expropriés doivent être rejetées ; en tout état de cause, il convient de préciser que les références proposées ne sont pas comparables au bien exproprié en termes de superficie et en terme de qualité ; en conséquence, les époux X devront être déboutés de leur demande de revalorisation ;

— la valeur de 2 200 euros/m² proposée par le Commissaire du gouvernement, correspondant à un prix en deçà des prétentions des expropriés, tient compte de la grande superficie du bien exproprié, de l’environnement défavorable où il se situe et de son mauvais état d’entretien ;

— la valeur de 2 400 euros/m² retenue par le juge de première instance doit être confirmée; celle-ci repose sur des références pertinentes et tient compte de l’ancienneté du bien exproprié, de son mauvais état d’entretien général et de son emplacement géographique grevé par les nuisances sonores de l’autoroute A6 ; en outre, cette valeur est corroborée par les termes de comparaison concernant des pavillons de consistance, d’époque et de superficie similaire en bon état d’entretien ; dès lors, le juge de l’expropriation d’Evry n’a commis aucune erreur manifeste d’appréciation dans l’estimation du bien exproprié ;

— concernant la demande d’indemnité pour perte de loyer d’un montant de 54 000 euros :

— à titre principal : celle ci ne saurait être allouée, car la jurisprudence n’accorde pas par principe une indemnité pour perte de loyers à chaque fois que l’expropriation affecte des locaux générateurs de revenus ; ainsi, toute demande indemnitaire au titre de la perte de revenus locatifs ne peut être favorablement retenue si le préjudice est hypothétique et si les expropriés continuent à percevoir les fruits de leur bien jusqu’à la prise de possession des lieux par l’expropriante ;

— à titre subsidiaire : celle-ci devrait faire l’objet d’un sursis à statuer dans la mesure où l’allocation

directe de cette indemnité se heurterait aux principes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation suivant lequel 'les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation'; en effet, l’existence du préjudice allégué par les époux n’est pas certain et le montant de l’indemnité à fixer par le juge n’est pas chiffrable car aucun texte ne fait obligation aux expropriés d’acheter et louer un nouvel immeuble à la suite de leur expropriation car rien ne permet au juge d’estimer la durée pendant laquelle les expropriés demeureront sans revenu locatif ; dès lors, il conviendrait de surseoir à statuer dans l’attente de la justification du remploi effectif de l’indemnité d’expropriation ainsi que de la mise en location de l’immeuble nouvellement acquis ;

— à titre infiniment subsidiaire : si le juge admettait le principe d’une telle indemnité, son quantum devrait être limité à six mois de loyers ; en effet, cette période apparaît suffisante pour réaliser un réinvestissement, de sorte que la somme de 4 500 euros, correspondant à une demie année de loyers, suffirait à compenser le préjudice allégué par les expropriés ;

— une indemnité de 17 496 euros au titre des frais de déménagement et de réinstallation ne saurait être accordée ; en effet, cette évaluation repose sur un seul devis, alors que la jurisprudence en requiert généralement deux afin d’apprécier le chiffrage précis du coût réel de déménagement ; en outre, les frais de réinstallation ont été estimés d’après le coût d’aménagement de matériels neufs, sans tenir compte de la vétusté des agencements possédés actuellement par les expropriés ; ainsi, en application d’une jurisprudence constante, il convient d’appliquer sur ce coût un abattement pour vétusté, lequel varie en général entre 40% et 90% ; en conséquence, l’indemnité de 10 000 euros au titre des frais de déménagement et de réinstallation doit être confirmée ;

Le Commissaire du gouvernement soutient que :

— la superficie de 163,80 m² du bien exproprié ne saurait être retenue ; en effet, il ressort du rapport d’expert géomètre, que la surface totale de 163,80 m² comprend notamment la surface des combles (6,8 m²) et d’une pièce au sous-sol (22 m²) ; or, conformément aux alinéas 2 et 3 de l’article R 111-2 du code de la construction et de l’habitation, il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sol pour déterminer la surface habitable d’un logement ; dans la mesure où la pièce au sous-sol est sommairement aménagée, sa surface sera pondérée à hauteur de 50% et valorisée à hauteur de 11 m² ; ainsi, il convient de retenir la surface de 146 m² [163,80 m² – 11 m² – 6,80 m²] ;

— les termes de comparaison des époux X doivent être rejetés ; en effet, ils ne précisent pas les références d’enregistrement des actes de vente correspondants, ce qui suffit à les exclure ; en outre, les deux mutations de 2016 citées, correspondants à des maisons situées dans la même rue et sur lesquelles se fondent les époux X, sont de construction beaucoup plus récente que le bien à évaluer et ne sont donc pas comparables à celui-ci ; par ailleurs, ces références ont une superficie moins importante et ne sont donc pas pertinentes car elles conduisent à retenir un prix au m² plus important que celui correspondant à la valeur du bien ;

— compte tenu des éléments de moins-value du bien (maison à angle de rue à proximité de la bretelle d’accès à l’autoroute engendrant des nuisances sonores liées au bruit des véhicules très perceptibles dans le jardin), il convient de retenir une valeur de 2 200 euros/m² ; ainsi, l’indemnité principale de dépossession doit être fixée à la somme de 321 200 euros [146 m² x 2 200 euros] et l’indemnité de remploi à la somme de 33 120 euros ;

— la demande d’indemnisation de 54 000 euros liée au contrat de location doit être rejetée; en effet, le contrat de location publicitaire n’a pu être valablement reconduit en 2017 dans la mesure où l’ordonnance d’expropriation rendue le 15 juin 2016 a privé le bailleur de la qualité de propriétaire ; en outre, conformément à l’article L 222-2 du code de l’expropriation, l’ordonnance d’expropriation éteint par elle-même à sa date tous droits réels ou personnels existant sur les meubles expropriés ;

— il convient de surseoir à statuer sur la demande d’indemnisation au titre des frais de déménagement ; en effet, la production d’un seul devis est insuffisante pour déterminer le montant de cette indemnité ; en outre, ce devis correspond à une prestation 'super luxe’ prévoyant des prestations étrangères à celle d’un déménagement (comme le démontage et remontage de la véranda) ;

SUR CE

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique , et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation , les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel des époux X porte sur l’indemnité principale, l’indemnité de remploi, l’indemnité pour perte de chance de location publicitaire, et l’indemnité pour frais de déménagement et de réinstallation.

L’ appel incident du commissaire du gouvernement porte sur les superficies, sur l’indemnité principale et celle de remploi.

S’agissant de la date de référence, le premier juge a retenu la date du 7 janvier 2013 en application de l’article L322'2 du code de l’expropriation.

Les époux X et le A n’ont pas conclu sur ce point, tandis que le commissaire gouvernement retient la date du 07/01/2012.

Conformément aux dispositions de l’article L322'2 du code de l’expropriation, la date de référence situe un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique du 7 janvier 2013, soit en l’espèce le 7 janvier 2012.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’un pavillon de 1950 construit en R+1+ sur sous-sol total situé sur la parcelle cadastrée BC 9 d’une contenance de 627 m² ; il est situé à l’angle de la […] et de la route de Fleury, à proximité de l’autoroute A6 et en limite de zone pavillonnaire. La maison dispose d’un étage et d’un sous-sol total avec une pièce séparée du garage. Les parties sont en désaccord sur l’état du pavillon.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, c’est celle de la première instance, soit le 12 février 2018.

— Sur l’indemnité principale

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux approprié à la situation des biens expropriés.

Aux termes de l’article L322-8 du code de l’expropriation, sous réserve de l’article L322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

1° sur la surface habitable

Le premier juge a indiqué que sur la parcelle d’une superficie de 627 m², est édifié un pavillon, dont la superficie habitable totale a été évaluée le 5 avril 2017 par Monsieur J K, géomètre expert, à 163,80 m² ; il a donc retenu cette surface habitable.

Les consorts X, ainsi que le A sollicitent la confirmation, tandis que le commissaire du gouvernement demande de retenir en application des alinéas 2 et 3 de l’article R 111'2 du code de la construction et de l’habitation, une surface habitable de 146 m².

Selon les alinéas 2 et 3 de l’article R 111'2 du code de la construction de l’habitation , la surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles aménagés, caves, sous-sols, remises, garage, terrasse, loggia, balcon, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volets vitrés prévus à l’article R 111'10, locaux communs et autres dépendances de logement, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

En l’espèce l’expert géomètre , Monsieur J K a établi un document intitulé garantie surface, en indiquant que le calcul de la surface habitable est effectué sur les modalités de l’article R111-2 du code de la construction et l’habitat pour une surface habitable totale de 163,8 m², en retenant la surface habitable et composition du lot et la surface des pièces annexes et autres surfaces. (Pièce numéro 12)

S’il indique qu’il a établi ce calcul à partir de l’article R 111'2 susvisé, il a cependant retenu pour les combles une surface de 6,8 m² et une pièce au sous-sol pour 22 m² ; or il n’est pas contesté que le transport sur les lieux du 6 mars 2017 a permis de constater que les combles de la maison étaient non aménagées et que le sous-sol se compose d’un garage séparé d’une pièce estimée à 22 m² selon l’expert, cette pièce n’étant que sommairement aménagée (présence d’une douche et d’une petite fenêtre).

En outre il sera souligné que le rapport de l’expert des consorts X de Monsieur OFrançois Z, mentionne que la surface habitable de 150 m² correspond comme indiqué au contrat de location, qu’elle paraît a priori fondée, au vu de sa visite des lieux.

Il convient donc en application de l’article R 111'2 susvisé de ne pas prendre en compte les combles du 2^e étage non aménagées , et pour la pièce située au sous-sol de pondérer sa surface à hauteur de 50 %, et de la valoriser à hauteur de 11 m².

Il convient donc de retenir une superficie de 155 m² sous déduction des superficies décrites ci-dessus, soit : 163,80'11'6,80 = 146 m².

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

2° sur l’état du pavillon

Les parties sont en désaccord sur l’état du pavillon.

Le premier juge indique que dans le procès-verbal de transport , il était mentionné que l’état d’entretien général du pavillon est médiocre.

Les consorts X versent aux débats un rapport d’expertise (pièce numéro 3) établi par Monsieur Q P Z, en indiquant qu’ils ont effectué de nombreux travaux depuis l’ acquisition du pavillon 2009, notamment le revêtement de sols et murs, la cuisine, salle de bain, terrasse, véranda et que le pavillon laisse apparaître un bon état d’usage d’entretien général.

Le A rétorque que la visite des lieux a permis de constater le mauvais état d’entretien de l’ensemble immobilier, que les locaux avaient été rénovés par endroit peu de temps avant le transport sur place, et qu’il convient en conséquence d’appliquer les dispositions de l’article L322'1 du code de l’expropriation, aux termes desquelles sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article 11'1.

Il souligne la désuétude manifeste des installations électriques et le piètre entretien du jardin.

Le commissaire du gouvernement mentionne que l’état général du pavillon est médiocre.

En ce qui concerne les constatations matérielles, il est de principe que le procès-verbal de transport fait foi jusqu’à inscription de faux.

En l’espèce il est mentionné, après la description , non contestée, s’agissant de l’état du pavillon : «l’état d’entretien général du pavillon est médiocre».

L’expert Monsieur Q P Z indique que les propriétaires auraient réalisé depuis leur acquisition, certains travaux (revêtements de sols et murs, cuisine, salle de bains et salle d’eau, terrasse et véranda) et que certains travaux sont encore en cours de finition.

Les consorts X ne rapportent pas la preuve des travaux invoqués, et comme l’indique leur expert des travaux étaient encore en cours de finition ,soit aprés la déclaration d’utilité publique et de telles améliorations ne peuvent donc être prises en considération en application de l’article L322'1 du code de l’expropriation.

Les consorts X ne contestent pas l’affirmation du A faisant état d’une désuétude manifeste des installations électriques et du piètre état d’entretien du jardin.

Si l’expert Monsieur Z fait mention d’un bon état d’usage et d’entretien général, il convient cependant au regard des constatations du procès-verbal de transport et des photographies qui y sont jointes de retenir un état général du pavillon médiocre.

3° sur la situation du bien

Le premier juge a souligné que la parcelle est située à proximité la bretelle d’accès à l’autoroute A6 et que le bruit des véhicules est très perceptible dans le jardin, qu’il est en nature herbeuse avec quelques arbres.

Les époux X indiquent que c’est une bonne situation pour une maison d’habitation, bénéficiant d’une excellente desserte routière, dans une commune à vocation résidentielle.

L’expert Monsieur Z indique que la commune de R-S est située au nord du département de l’Essonne, à 21 km au sud-est de Paris, 7 km au nord-ouest d’Évry, 11 km au sud-est de Palaiseau et 9 km au nord-est de Montlhéry , que 2 grands axes routiers traversent le territoire

communal du nord au sud, la route nationale 7 et l’autoroute A6; le RER ligne D gare de R-S est situé à 2 km environ, et le réseau en bus avec un arrêt à 500 m environ ; la rue du Commandant Baré est une artère à double sens, parallèle à l’autoroute A6, qui relie l'[…] à Morsang, aisément accessible depuis la sortie de l’A6 située à toute proximité ; l’environnement est constitué pour l’essentiel de maisons d’habitation, un autre local d’activité et de petits immeubles collectifs d’habitation ; à noter que si ce secteur a bien une vocation résidentielle, il est toutefois éloigné des commerces et transports en commun ; il conclut en indiquant qu’il s’agit d’une bonne situation pour une maison d’habitation, bénéficiant d’une excellente desserte routière, dans une commune à vocation résidentielle,à nuancer toutefois par le relatif éloignement des commerces et de transports en commun.

Au-delà de cette nuance, il convient également de souligner comme mentionné dans le procès-verbal de transport , que la parcelle est située à proximité de la bretelle d’accès à l’autoroute A6 et que le bruit des véhicules est très perceptible dans le jardin.

Il existe donc des facteurs de plus-value :

'bonne situation

'bonne desserte par le réseau routier

'sous-sol et combles aménageables

'jardin de bonnes superficies pour une maison de ville

— garage

Il existe également des facteurs de moins-value :

'état d’entretien général du pavillon médiocre

'relatif éloignement des commerces et des transports en commun

'bruit des véhicules circulant sur l’autoroute A6 très perceptible dans le jardin.

'Fenêtres à simple vitrage(rapport de Monsieur Z)

'une seule salle d’eau attenante à l’étage (rapport de Monsieur Z)

4° sur la situation locative

Il n’est pas contesté que l’estimation doit se faire en valeur libre.

5° sur la méthode

La méthode par comparaison utilisée par le premier juge n’est pas contestée.

Le premier juge en se fondant sur 2 termes de comparaison des époux X des 20 mai 2016 et 30 juin 2016 pour des pavillons situés 13 et […], en tenant compte de l’ancienneté du bien, de son mauvais état d’entretien général, de son emplacement géographique grevé par les nuisances sonores de l’autoroute A6 a retenu une valeur unitaire de 2400 euros/ m².

Les époux X demandent de retenir une valeur de 2600 euros le m², le A la confirmation et le commissaire du gouvernement propose de retenir une valeur de 2200 euros/ m².

Il convient en conséquence d’examiner les références proposées par les parties :

1° par les consorts X

Ils se fondent sur le rapport d’expertise de Monsieur Q P Z, établi à partir de cette référence de transaction depuis le 1^er janvier 2013 portant sur des maisons d’habitation libre d’occupation, situé dans un périmètre de 500 m de leur pavillon, et notamment sur un pavillon à vendre en face.(pièce N°3).

Ce rapport d’expertise établi pour les consorts X, soumis au débat contradictoire est recevable.

Cependant, il convient tout d’abord d’écarter la méthode que l’expert a retenu par capitalisation des revenus , qui est trop incertaine et imprécise, en raison notamment des coefficients à retenir.

S’agissant de la méthode par comparaison, l’expert a utilisé la source base BIEN,(page 28), concernant sept mutations, quatre de 2013, une de 2014, et deux de 2015 ; il convient d’écarter ces références en l’absence de référence de publication, qui ne permettent pas d’analyser leurs caractéristiques .

Les consorts X se fondent également sur la base BIEN pour comparer les références des ventes intervenues en mai et juin 2016 dans la commune de R-S ; cependant pour le même motif , il convient d’écarter les références dépourvues des références de publication, et de ne retenir que les deux ventes suivantes, comportant les références de publication :

'vente du 30 juin 2016 d’un pavillon 13, […] à R-S d’une superficie de 100 m² sur un terrain de 416 m² pour un prix de 250'000 euros, soit 2500 euros/ m²

Le A précise, ce qui n’est pas contesté, qu’il s’agit d’un pavillon achevé en 2008, alors que le pavillon exproprié date de 1950.(pièce N°1)

'vente du 20 mai 2016 d’un pavillon situé […] à R-S d’une superficie de 114 m² sur un terrain de 416 m² pour un prix de 300'800 euros soient 2639 euros/ m² (pièce N°2)

Le A souligne que ce pavillon est situé du côté […], se trouve bien plus éloigné de l’autoroute, ce qui n’est pas contesté par les consorts X.

Ces références comparables situées à proximité seront retenues, sauf à tenir compte du fait qu’elles sont mieux valorisées que le bien exproprié.

2° par le A

Il est proposé les 4 références suivantes :

'30 août 2013 : […] à Athis Mons, 301'570 euros, 127 m², 2003 75 euros/ m²

'18 octobre 2013 : […] à Juvisy-sur-Orge, 335'000 euros, 146 m², 2295 euros/ m²

'10 juillet 2014 : 24 L M à B-sur-Orge, 330'000 euros, 146 m², 2260 euros/ m²

'17 juillet 2014 : […] à B-sur-Orge, 370'850 euros, 158 m², 2347 euros/ m²

Outre que ces références sont anciennes, elles se situent dans d’autres localités que le bien exproprié, et en conséquence elles seront écartées comme non pertinentes.

3° par le commissaire gouvernement

Il propose une étude de marché des mutations de maison dont la superficie se situe dans une fourchette allant de 120 à 160 m² dans un rayon d’un kilomètre autour de l'[…] à R S érigées sur un terrain d’une superficie comparable et dont la période de construction est similaire faisant apparaître les valeurs suivantes, étant précisé que cette étude de marché n’a révélé aucune mutation de maison selon les critères précités de plus de 130 m² :

'16 septembre 2015 : […] à Morsant sur Orge, 130 m², 295'000 euros, 2262,23 euros/ m²

'25 août 2014 : […] serres à R-S, 126 m², 283'000 euros, 2246,0 3 euros/ m²

'5 mai 2014 : 30 avaient des fougères à R-S, 124 m², 260 2000 euros, 2112,9 euros/ m²

'soit une valeur moyenne de 2209,38 euros/du m²

S’il s’agit de maisons d’une superficie d’environ 130 m² construites dans les années 1950'1970 situées dans un rayon d’un kilomètre autour du bien à évaluer, il s’agit de références situées dans une autre commune, qui qui seront donc écartées comme étant non pertinentes.

6° sur la fixation de l’indemnité

La moyenne des 2 termes de référence retenue est donc de 2500+ 2639 euros = 5139/2 = 2569,50 euros.

Cependant en tenant compte de l’ancienneté du bien par rapport à ces 2 termes de référence, des éléments de moins-value qui sont plus importants que les éléments de plus-value, tenant au mauvais entretien général, à un emplacement géographique relevé par des nuisances sonores de l’autoroute, il convient de fixer la valeur unitaire en valeur libre à la somme de 2500 euros/m²

soit 146 X2500 = 365'000 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— Sur les indemnités accessoires

1°sur l’indemnité de remploi

Les taux s’établissent comme suit :

'20 % jusqu’à 5000 euros: 1000 euros

'15 % jusqu’à 10'000 euros: 1500 euros

'10 % au-delà : (365'000 -15'000= 350'000 euros)= 35'000 euros

L’indemnité Totale de remploi sera donc fixée à la somme de 37'500 euros.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

2° sur l’indemnité liée à la location du Panneau publicitaire

Le premier juge a indiqué que les époux C/X ont versé une photocopie d’un contrat de location d’emplacements dont la piètre qualité ne permet pas de s’assurer d’identité des signataires, de l’emplacement du panneau publicitaire concerné, de la date ou encore du montant du loyer et il a en conséquence rejeté cette demande.

Les consorts X exposent que par contrat du 5 janvier 1999, la société Giraudy a conclu avec Monsieur N D un «contrat de location d’emplacement publicitaire» pour une durée de 6 années tacitement reconductible moyennant le versement d’une redevance annuelle d’un montant de 80'000 Fr, soit 12'195 euros (pièce numéro 4), que l’acte authentique du 9 avril 2010 par lequel ils ont fait l’acquisition de leur maison auprès de Monsieur D a emporté transfert de propriété du contrat d’affichage (pièce n° 5) ; que les parties ont pu constater lors de la visite contradictoire du 6 mars 2017 la présence du panneau publicitaire ; à ce jour la société Giraudy leur verse une redevance annuelle d’un montant de 9000 euros (pièce numéro 9), puisque ce contrat a été reconduit depuis le 5 janvier 2017 pour une nouvelle durée de 6 années et ils vont souffrir en conséquence d’une perte de chance qu’ils chiffrent à la somme de 54'000 euros.

Outre le fait que la photocopie du contrat de location d’emplacement ne permet pas effectivement de s’assurer de l’identité des signataires, de l’emplacement du panneau publicitaire concerné, de la date ou encore du montant du loyer, et que le jour du transport sur les lieux il est uniquement indiqué :' les expropriés indiquent avoir un contrat avec une société publicitaire pour la présence d’un panneau qui n’est pas en place aujourd’hui au jour du transport suite aux intempéries ', aux termes de l’article L222'2 du code de l’expropriation, l’ordonnance d’expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés ; en conséquence le contrat de location évoqué n’a pu être valablement reconduit en 2017, puisqu’à cette date le bailleur n’avait plus la qualité de propriétaire après l’ordonnance d’expropriation.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement par substitution de motifs qui a rejeté la demande des consorts X.

3° sur les frais de déménagement

Le premier juge au vu du seul devis produit par les consorts X, a considéré que la demande au titre d’indemnité pour les frais de déménagement apparaissait justifiée, mais qu’il convenait d’en diminuer le quantum à la somme de 10'000 euros.

Les consorts X versent au débat un devis de la société UGO déménagement du 12 avril 2017 pour un montant de 17'496 euros TTC.

Le A indique que le coût réel du déménagement s’apprécie généralement au regard de deux devis récents, et qu’il y a lieu en outre d’appliquer un abattement pour vétusté qui varie en général entre 40 % et 90 %.

Le commissaire du gouvernement- indique que la production d’un seul devis semble insuffisant, d’autant qu’il correspond à une prestation «Super luxe» prévoyant des prestations étrangères à celle de déménagement : démontage- remontage de la véranda pour 4000 euros, dépose et repose de fenêtres et de VELUX pour 2000 euros ; il propose donc de surseoir à statuer.

Le devis produit mentionne à faire par l’entreprise : «4 à 5 déménageurs sur 5 jours maximum préparation sur 2 jours » :

'forfait main-d''uvre sur 5 jours maximum : 6580 euros

'frais de traction : 1000 euros

'fournitures emballages perdues : 1000 euros

'démontage remontage de la véranda : 4000 euros

'dépose et repose de fenêtres et de VELUX : 2000 euros

Les frais de déménagement comportent également les frais de réinstallation, et il convient en conséquence de retenir ce devis pour un montant de 17'496 euros TTC.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

L’indemnité totale de dépossession est donc de :

365 000 (indemnité principale) +37500 (indemnité de remploi) + 17'496 (indemnité déménagement et de réinstallation) = 419'996 euros

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement en ce qui a condamné le A à payer aux consorts C/X la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

— sur les dépens.

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L312-1 du code de l’expropriation.

Les consorts X perdant le procès seront condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS, la cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties,

Infirme partiellement le jugement entrepris,

Statuant à nouveau

Fixe la date de référence au 7 janvier 2012,

Fixe à la somme de 419'996 euros, l’indemnité totale de dépossession.

L’indemnité totale de dépossession est donc de 419'996 euros en valeur libre à payer par le A aux consorts C/X pour la dépossession de la parcelle située sur la commune de R-S, cadastrée […] d’une surface 627 m² se décomposant comme suit :

'indemnité principale: 365'000 euros

'indemnité de remploi: 37'500 euros

'indemnité pour les frais de déménagement: 17'496 euros

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne les consorts X aux dépens d’appel.

La greffière Le président